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樓市有變!中央、地方、證監(jiān)會、銀監(jiān)會齊出手

2016-08-01 來源:駐馬店房產(chǎn)在線
 
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  駐馬店房產(chǎn)在線訊     中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫,各個職能部門的政策正從多角度著手,上半年高歌猛進(jìn)、地王頻出的房地產(chǎn)行業(yè),似乎正在上演轉(zhuǎn)折故事的前奏。接下來駐馬店房產(chǎn)在線小編為您分析。

  一、官方報告稱地王數(shù)量創(chuàng)新高,因資金充沛近日,國土部下屬部門中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布《2016年第二季度全國城市地價監(jiān)測報告》。

  報告顯示,截至2016年6月30日,2016年二季度各地上報異常交易地塊75宗(其中一線城市上報了18宗,二線城市上報了20宗,三四線城市上報了37宗),比上季度增加了30宗,漲幅為67%;比上年同期增加了37宗,漲幅為97%。上報的異常交易地塊中,成交單價創(chuàng)新高的11宗,較上一季度翻番,是2014年以來,單價創(chuàng)新高地塊出現(xiàn)最多的季度。

  官方所稱的“異常地塊”,在市場人士看來可以類同于“地王”。

  報告指出,地產(chǎn)領(lǐng)域資金充沛,帶動了地價的溫和上行。

  上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上漲明顯,定金及預(yù)收款增速明顯,二季度后期雖然增速略有放緩,但仍處于較高水平;個人按揭貸款同比增速連續(xù)19個月保持上漲態(tài)勢,漲幅創(chuàng)2013年6月以來新高。

  隨著其他理財產(chǎn)品收益下降、風(fēng)險加大,全國多數(shù)地區(qū)取消限購、限貸,資本的避險性和逐利性促使大量資金入地產(chǎn)市場,尤其是一季度央行再次降準(zhǔn),流動性進(jìn)一步釋放,二季度貨幣政策持續(xù)發(fā)力。

  在資金充沛、熱點區(qū)域銷售良好的情況下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)充庫存需求不斷增加。同時,著眼于資本市場更大的話語權(quán),部分地產(chǎn)企業(yè)加杠桿購置高價地成為重要選擇,支撐了對高地價的承受能力,帶動了熱點城市地價上漲。

  二、中央定調(diào)政治局罕見提及“抑制資產(chǎn)泡沫”

  中央政治局7月26日召開會議稱,要全面落實去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的五大任務(wù),其中重點提及要抑制資產(chǎn)泡沫。

  事實上,政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”,這在過往的重要會議中被提出較為少見,市場認(rèn)為這主要體現(xiàn)在當(dāng)局對住房價格的擔(dān)憂。

  上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建分析指出,抑制資產(chǎn)泡沫可能是指的房地產(chǎn)市場泡沫。

  中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇也表示,目前資產(chǎn)泡沫可能指的是房地產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)業(yè)成本高,抑制了其他一些行業(yè)的發(fā)展,也攫取了其他一些行業(yè)的利潤。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示,抑制資產(chǎn)泡沫重點是抑制局部樓市價格的明顯上漲,這或是針對目前全國10個左右的熱點城市房價。

  三、證監(jiān)會“釜底抽薪”

  房企再融資不能用于拿地還貸中央政治局會議提出抑制資產(chǎn)泡沫,各個職能部門的政策正從多角度著手。

  7月28日,記者從證監(jiān)會有關(guān)人士處獲悉,證監(jiān)會在之前的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會上透露,上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括,不允許房企通過再融資對流動資金進(jìn)行補(bǔ)充,募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

  一位接近監(jiān)管的業(yè)內(nèi)人士表示,再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券,主要是指股權(quán)融資。

  對于上市房企而言,通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進(jìn)行再融資的渠道被收緊,房企想從資本市場低成本“補(bǔ)血”變得困難。

  四、銀監(jiān)會出手開發(fā)商拍地資金源頭減少7月27,有報道稱,《商業(yè)銀行理財業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》(以下簡稱《辦法》)已經(jīng)下發(fā)至各銀行,這個文件通過加強(qiáng)銀行風(fēng)險管理,將直接影響開發(fā)商拿地資金的靈活性。28日,銀監(jiān)會回應(yīng)稱,目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見階段。

  東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁就指出,《辦法》的最終目的就是為了抑制資產(chǎn)泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。

  《辦法》一旦實施,則會導(dǎo)致兩個問題:一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分,二是利率變高。

  竺勁認(rèn)為,通過資管獲取資金的利率此前在7%~8%之間。純信托的資金來源多樣,《辦法》會讓資金來源少了一塊,開發(fā)商如果撇開銀行單獨募集資金,成本則會達(dá)到12%以上。

  今年上半年,開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行,如此一來,來自銀行資金的斷供,中小型開發(fā)商的資金成本變高,拿地或?qū)⒉辉侬偪瘛?/span>

  五、地方限貸多地傳出收緊風(fēng)聲一些城市已經(jīng)開始收緊房貸了。

  先是本月初有消息稱,深圳地區(qū)有部分銀行陸續(xù)收到通知,將首套房貸利率從此前的8.8折回調(diào)到9折。

  7月26日,南京新版限貸政策開始在市場瘋傳。

  按照這個新版本,南京的首套房首付比例提高至35%;二套房首付比例提高至50%;三套房停貸。此外,征信系統(tǒng)顯示已結(jié)清二套以上也算二套房,僅限南京市區(qū)。與此同時,另有消息傳出稱,人民銀行南京分行已召開緊急會議。

  據(jù)揚(yáng)子晚報記者多方求證獲悉,開會是真,網(wǎng)傳新政內(nèi)容也基本屬實,新政將第一時間發(fā)布在人行官網(wǎng),具體執(zhí)行日期尚未知。

  7月28日,北京傳來一個重磅消息,有一種房貸利率要上調(diào)了!

  在北京購買二套非普通商品住房首付比例上調(diào)了!買房成本越來越高了,不僅房子價格節(jié)節(jié)攀升,房貸利率也不再無底線下降了。

  據(jù)北京日報報道,在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面,北京將采取區(qū)別化調(diào)控措施,嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化的信貸、稅收等政策,適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

  六、樓市下半年步入拐點?

  中央、地方、證監(jiān)會、銀監(jiān)會一一出手之后,下半年房地產(chǎn)可能步入調(diào)整。

  中金公司分析員寧靜鞭表示,地王頻出加產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象,預(yù)示著本輪行業(yè)成交周期高點來臨。因此預(yù)計2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點,提前進(jìn)入下行階段,四季度更是會隨著新房供應(yīng)的增加,迎來供過于求狀態(tài)。

  方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平預(yù)計,下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會出現(xiàn)分化趨勢,即對三四線城市繼續(xù)去庫存,對一二線房價大漲的城市逐步收緊房貸政策,如深圳、上海、北京、合肥、廈門等地,同時加強(qiáng)對國企拼地王現(xiàn)象的監(jiān)管,土地市場將有望降溫。

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