駐馬店房產(chǎn)在線訊 房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年上半年的高歌猛進(jìn),讓市場(chǎng)各界對(duì)于下半年樓市充滿期待。 駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到對(duì)于整個(gè)樓市下半年而言,7月份是一個(gè)重要節(jié)點(diǎn),7月的市場(chǎng)表現(xiàn)則奠定了整個(gè)下半年的開端。
從7月份樓市表現(xiàn)看,新房、二手房、土地市場(chǎng)冷熱互現(xiàn),7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交11882套,成交面積110.79萬平方米,環(huán)比分別減少25%、37%;二手房成交22340套,環(huán)比上漲了63%,成交量與5月基本持平,略低于除2月之外的其他月份。繼今年上半年北京土地供應(yīng)和成交量雙雙創(chuàng)新低之后,進(jìn)入下半年的第一個(gè)月,北京仍僅有一宗地塊成交。
新房成交
純商品房成交環(huán)比下降25%
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交3345套,成交面積30.88萬平方米,環(huán)比分別增加25%、16%,同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近4周的新高。
從全月數(shù)據(jù)來看,7月北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交11882套,成交面積110.79萬平方米,環(huán)比分別減少25%、37%,與此同時(shí),7月北京商品住宅成交均價(jià)35278元/平方米,環(huán)比上漲13%。
7月北京住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)分化,其中商住成交6936套,環(huán)比減少37%。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,6月商住成交的爆發(fā)式增長(zhǎng)主要受到調(diào)控預(yù)期的刺激,而進(jìn)入7月之后,由于商住購(gòu)房需求被擠壓前置后曾出現(xiàn)一輪集中釋放,導(dǎo)致7月商住需求有所斷檔,因此成交出現(xiàn)下滑,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月商住成交收縮趨勢(shì)仍將繼續(xù)。
除此之外,純商住宅7月實(shí)現(xiàn)成交4946套,仍保持了今年以來穩(wěn)中上升的趨勢(shì),同時(shí),成交均價(jià)高達(dá)37612元/平方米,這一價(jià)格也創(chuàng)造了純商住宅市場(chǎng)的歷史新高。
今年以來在北京純商住宅市場(chǎng)當(dāng)中,中高端所占比重不斷上升,從7月數(shù)據(jù)來看,單價(jià)50000-70000元/平方米的中高端產(chǎn)品占比15%,同比上升了12個(gè)百分點(diǎn),而7萬元以上的豪宅產(chǎn)品成交占比同比也上升4個(gè)百分點(diǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析,“地王”類項(xiàng)目的高定價(jià)以及對(duì)周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格提振,價(jià)格邁入中高端乃至8萬+豪宅行列的項(xiàng)目不斷增多,使得北京純商住宅的價(jià)格水平受到結(jié)構(gòu)性原因和老盤提價(jià)的雙向拉動(dòng),整體均價(jià)水平漲勢(shì)明顯。而今年以來住宅用地出讓銳減,預(yù)計(jì)未來土地市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)攀升,受此影響,北京純商住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)也仍將持續(xù)。
另外從成交面積特征來看,大戶型產(chǎn)品成交比重明顯增多。根據(jù)亞豪君岳會(huì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),7月純商住宅成交當(dāng)中,90平方米以下小戶型產(chǎn)品成交占比由去年同期的41%下滑至23%;而120-180平方米的中大戶型成交占比34%,居各面積段之首,同比上升15個(gè)百分點(diǎn);另外180平方米以上的大戶型成交占比同比也上升8個(gè)百分點(diǎn)。
與7月純商住宅中,90平方米以上中大戶型的成交量占據(jù)76%的市場(chǎng)份額相當(dāng),當(dāng)月,中大戶型的市場(chǎng)供應(yīng)同樣占據(jù)了77%的比重。對(duì)此,郭毅分析認(rèn)為,當(dāng)升級(jí)改善型置業(yè)需求開始逐步占據(jù)市場(chǎng)主力時(shí),中大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)增加,一方面是在城市化進(jìn)程中,隨著北京置業(yè)升級(jí)需求的增加,開發(fā)商在市場(chǎng)導(dǎo)向下普遍調(diào)整產(chǎn)品定位的結(jié)果;另一方面也是開發(fā)商受到高地價(jià)的剛性成本制約,亟待提升居住品質(zhì)、從而支撐項(xiàng)目的高房?jī)r(jià)的無奈之舉,因此,高房?jī)r(jià)與大戶型產(chǎn)品是相伴相生的市場(chǎng)現(xiàn)象。為了解決這一問題,土地市場(chǎng)的“90/70”政策被重拾,今年已實(shí)現(xiàn)出讓的7宗住宅用地當(dāng)中3宗綁定了“90/70”,受此影響,預(yù)計(jì)未來新增住宅供應(yīng)當(dāng)中中小戶型占比將有所回升。
新房供應(yīng)
7月僅開27盤
據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,7月最后一周(7月25日-7月31日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)市場(chǎng)僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市,即位于昌平區(qū)的御湯山與首開國(guó)風(fēng)美唐。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品88套,預(yù)售許可面積3.2萬平方米,環(huán)比分別減少92%、72%。
進(jìn)入7月以來,周度供應(yīng)一直較為踴躍,不過最后一周卻未能“完美收官”。受此影響,7月北京商品住宅供應(yīng)總體并未出現(xiàn)突破,全月僅27個(gè)項(xiàng)目入市,相比6月減少5個(gè),新增供應(yīng)套數(shù)4326套,環(huán)比減少180套。不過與此同時(shí),7月商品住宅的供應(yīng)面積達(dá)到41.8萬平方米,環(huán)比出現(xiàn)17%的上漲。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,7月供應(yīng)相比6月最為明顯的變化就是商住項(xiàng)目的減少,受到政策預(yù)期的刺激,催升6月多達(dá)18個(gè)商住項(xiàng)目入市,而7月則迅速下滑至8個(gè)。中大戶型純商住宅項(xiàng)目供應(yīng)的快速補(bǔ)位,也使得7月在入市項(xiàng)目量與供應(yīng)套數(shù)下滑的同時(shí),供應(yīng)面積卻出現(xiàn)環(huán)比上升,而7月,包括商住在內(nèi)的商品住宅,套均供應(yīng)面積達(dá)到97平方米,創(chuàng)下今年以來的新高。
從未來供應(yīng)趨勢(shì)來看,在目前北京住宅庫(kù)存不足、土地供應(yīng)短缺背景之下,開發(fā)商在業(yè)績(jī)無憂的前提下,普遍放慢了銷售節(jié)奏,在下半年沒有新政策出臺(tái)的前提下,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月北京市場(chǎng)供應(yīng)仍將保持低速運(yùn)行的狀態(tài),入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格則會(huì)繼續(xù)上漲。
價(jià)格
北京新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅明顯
中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)道:根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2016年7月,全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12009元/平方米,環(huán)比上漲1.63%,漲幅較6月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。
整體來看,7月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大,環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲,同比連續(xù)12個(gè)月上漲。政策方面,在房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅上漲后,熱點(diǎn)城市政策不斷趨緊,7月天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限,上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控,廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施,從多方面釋放收緊信號(hào),對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定影響。供應(yīng)方面,重點(diǎn)城市推盤量穩(wěn)步增加,新推樓盤定價(jià)進(jìn)一步提升,去化水平則有所降低;需求方面,7月重點(diǎn)城市延續(xù)6月平淡態(tài)勢(shì),成交進(jìn)一步回落。
根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市(新建)住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2016年7月十大城市住宅均價(jià)為22945元/平方米,環(huán)比上漲2.20%,漲幅較6月擴(kuò)大0.68個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅的活躍樣本調(diào)查,2016年7月,十大城市主城區(qū)二手住宅樣本平均價(jià)格為33933元/平方米,環(huán)比上漲0.71%,同比上漲21.11%。其中北京7月新房、二手房?jī)r(jià)格分別較去年上漲15.37%、22.55%。
二手房
成交量有所回升
下半年一開始,我愛我家的經(jīng)紀(jì)人小何就感受到了明顯的降溫!案衲昴瓿醯哪菐讉(gè)月相比,最近兩個(gè)月的看房量明顯少了很多,成交的周期也明顯拉長(zhǎng)了!毙『胃嬖V記者,從上個(gè)月開始,不管是報(bào)價(jià)還是成交價(jià),整體漲幅開始放緩。不過,“客戶的購(gòu)買意愿仍然是存在的,只是對(duì)價(jià)格、對(duì)戶型、對(duì)小區(qū)環(huán)境更挑剔”,小何說,因此對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)房源來說,仍然受到積極的追捧,價(jià)格也是一枝獨(dú)秀。
繼6月成交量創(chuàng)全年新低之后,7月二手房成交量有所回升。不過,在經(jīng)歷了上半年的快速上漲之后,很多人對(duì)下半年市場(chǎng)并不樂觀。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,進(jìn)入2016年下半年,北京二手房的議價(jià)空間加大、新增掛牌量減少,房源成交周期、客源成交周期穩(wěn)中有升,雖然客戶量、看房量有上升,但二手房交易的積極性在降低,業(yè)主觀望態(tài)度明顯,預(yù)計(jì)下半年北京二手房會(huì)降中趨穩(wěn)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:二手房住宅7月成交量有所回升,但依然是因?yàn)榉吭春蓑?yàn)的影響,總體看,最近3個(gè)月,二手房住宅成交相比3-4月的天量都有2-3成的回落。
7月成交量雖然明顯超過6月,但6月部分原因是因?yàn)榉吭春蓑?yàn)的新政策抑制。
7月來北京二手房均價(jià)為4.18萬元/平方米,整體看相比5月同期的4.13萬環(huán)比上漲了1.2%。
整體看,市場(chǎng)在連續(xù)一年多上漲后,最近幾個(gè)月出現(xiàn)了降溫趨勢(shì)。一季度爆發(fā)后,市場(chǎng)在二季度出現(xiàn)沖高回落跡象,從北京市場(chǎng)看,今年來,二手房簽約已經(jīng)超過15.78萬套,商品房住宅也全面高端化。購(gòu)房者逐漸出現(xiàn)恐高心理。后市如果沒有信貸繼續(xù)寬松,很可能成交會(huì)繼續(xù)在單月2萬套上下徘徊。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示,自3月市場(chǎng)火爆時(shí)期之后,市場(chǎng)開始趨于冷靜,業(yè)主為了能快速成交,從4月開始議價(jià)空間逐漸增大,業(yè)主惜售的心理逐漸松動(dòng),預(yù)計(jì)下半年議價(jià)難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上半年。同時(shí),在3月的成交高峰釋放了大量房源之后,4月以后新增掛牌量也逐步走低,業(yè)主開始保持觀望態(tài)度。
市場(chǎng)雖趨于平靜,但是客戶的購(gòu)房意愿并沒有減弱。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示,自4月后,客戶看房量開始逐步回升,預(yù)計(jì)在7月之后,看房量仍會(huì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。
市場(chǎng)新增客源量在4-7月呈現(xiàn)逐步回升趨勢(shì),看房人數(shù)仍高居不下,入市積極性不斷提升,可見客戶仍有較強(qiáng)的購(gòu)房意愿。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì),房源的成交周期從5月開始略有回升,成交熱情略有降低,預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的逐漸平穩(wěn),成交周期會(huì)保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來,購(gòu)房客戶仍會(huì)保持購(gòu)房熱情,但持謹(jǐn)慎態(tài)度。
土地
北京僅成交一宗土地
繼今年上半年北京土地供應(yīng)和成交量雙雙創(chuàng)新低之后,進(jìn)入下半年的第一個(gè)月,北京仍僅有一宗地塊成交。
7月7日下午,位于臺(tái)湖鎮(zhèn)、張家灣鎮(zhèn)、梨園鎮(zhèn)的通州巨無霸地塊,被北京首寰文化旅游投資有限公司競(jìng)得,成交價(jià)87億元,為該宗地的起始價(jià)。雖然這是北京歷史上體量最大、總價(jià)最高的地塊,不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于地塊屬性復(fù)雜,基本是定向出讓,最終成交價(jià)格會(huì)受到限制,所以地塊成交價(jià)格基本沒有參考意義,對(duì)市場(chǎng)也沒有影響。
在該地塊成交之后,今年來北京土地成交額為447.5億元,同比下調(diào)41%。北京土地市場(chǎng)在創(chuàng)造了供應(yīng)數(shù)量和供應(yīng)面積歷史最低的同時(shí),溢價(jià)率、樓面價(jià)卻刷新了歷史最高紀(jì)錄,土地供需比達(dá)到1:7。
與此同時(shí),從全國(guó)范圍來看,“地王潮”正愈演愈烈。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:截至7月28日,全國(guó)住宅類土地(不計(jì)算商業(yè)類)單宗總價(jià)超過10億元的地塊合計(jì)有236宗,加上商業(yè)類的21宗,超過10億元地塊已經(jīng)多達(dá)257宗。
在這257宗地塊里,溢價(jià)率超過100%的地塊合計(jì)128宗(其中住宅地塊126宗),相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲,溢價(jià)率超過50%的地塊達(dá)到了189宗。
而在去年同期,單宗土地成交金額超過10億元的只有150宗,溢價(jià)率超過100%的也只有5宗地,超過50%溢價(jià)率的只有29宗。
從城市分布來看,257宗高總價(jià)地塊,其中北京13宗、成都8宗、廣州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、蘇州31宗、天津16宗。整體來看,一二線城市仍然是誕生地王的主流城市,但已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步向核心城市周圍蔓延的趨勢(shì)。
租賃
租金結(jié)構(gòu)性上漲
伴隨著北京暑期租賃旺季的持續(xù),北京住房租賃市場(chǎng)7月繼續(xù)量?jī)r(jià)齊漲。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),7月通過我愛我家達(dá)成的住宅租賃交易量環(huán)比6月同期上漲1%,月租金均價(jià)為4787元/套,環(huán)比6月上漲3%。
分戶型來看,所有租賃住宅中,一居室占30.2%,環(huán)比減少1.3個(gè)百分點(diǎn),成交均價(jià)為4201元/套,環(huán)比上漲2%;兩居室占46.1%,環(huán)比增加0.4個(gè)百分點(diǎn),均價(jià)5096元/套,環(huán)比上漲2.7%;三居及以上占23.7%,均價(jià)4931元/套,環(huán)比上漲3.6%。
最熱門區(qū)域依舊被北五環(huán)沿線的回龍觀、北苑、上地、立水橋、清河等地包攬。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,靠近西二旗、上地IT產(chǎn)業(yè)園的北京北五環(huán)區(qū)域,開發(fā)建設(shè)較早,房源供應(yīng)量充足,交通、商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)較為完善,而租金價(jià)格相對(duì)較低,因此吸引了大量的租房需求。
年齡分布上,80后人群依然是最大的租賃客群,占41.5%,90后其次,占31.4%。
胡景暉表示,隨著5-6月暑期租房需求,尤其是大中專院校畢業(yè)生租房需求的大量集中釋放,7月雖然租房交易量仍在上漲,但環(huán)比漲幅已明顯放緩。但是,8月隨著外地來京求學(xué)、務(wù)工需求增加而引發(fā)的租房需求的增加;隨著中小學(xué)臨近開學(xué),學(xué)校附近家長(zhǎng)租房需求的增加,北京租房交易量還將繼續(xù)上漲。
7月房屋租金價(jià)格的上漲,除了由于租房需求增加,房源供應(yīng)不足的原因外,三居室及以上中大戶型房源交易占比的增加,房租價(jià)格的上行的結(jié)構(gòu)因素,也是導(dǎo)致房租上漲的重要原因。
胡景暉表示,7月的租房需求中,除了首次租房,需求為一居及以下小戶型房源的需求外,7月也是過往兩三年租客換租的高峰期,這部分租客工作一兩年后,具有了一定資金實(shí)力,對(duì)租房居住的條件要求也隨之提高,所以一些租金價(jià)格相對(duì)較高的中大戶型房源成交占比有所增加,在成交結(jié)構(gòu)上導(dǎo)致了租金價(jià)格的上漲。8月,除了外地來京求學(xué)、務(wù)工的部分中低價(jià)位的求租需求外,對(duì)居住條件要求更好的換租需求將有所增加,為照顧子女上學(xué)而產(chǎn)生的學(xué)校附近租房需求也將有所增加,在此情況下,8月的房租價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)微漲。
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