駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到十九大報告指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！睆膰�際經(jīng)驗(yàn)看，德國、新加坡、日本等國家在房地產(chǎn)多層次保障體系和穩(wěn)定房價方面開展諸多有益探索，可資借鑒參考。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到德國長期實(shí)行以居住為導(dǎo)向的住房制度設(shè)計(jì)，以法律形式進(jìn)行保障。德國的《住房建設(shè)法》《住房補(bǔ)助金法》《住房租賃法》《私人住房補(bǔ)助金法》，分別為政府保障住房供給、中低收入房租補(bǔ)貼、租賃市場規(guī)范和私有住房提供法律框架，被稱為德國住房政策“四大支柱”。二戰(zhàn)后，德國大力推動住房建設(shè)，支持福利性公共住房建設(shè)，根據(jù)家庭人口、收入等給予居民房租補(bǔ)貼，86%的德國人可享受不同額度租房補(bǔ)貼。因此，德國擁有充足穩(wěn)定的住房供給。目前，德國人口總數(shù)約8200萬人，住房存量已超過4000萬套，平均兩人居住一套房。此外，德國租賃市場規(guī)范發(fā)達(dá)，法律規(guī)定房租漲幅不得超過合理價格的20%，否則房東就構(gòu)成違法，如果超過50%，就構(gòu)成犯罪。因此，德國住房擁有率低，租房比例高，有一半多家庭通過租房解決住房問題。

　　德國政府還采取多項(xiàng)嚴(yán)厲政策，遏制住房投機(jī)需求和開發(fā)商暴利行為。在住房交易中，若未滿10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開發(fā)商定價超過合理房價20%，購房者就可起訴；如果超過50%，就定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨高額罰款和徒刑懲罰。因此，德國住房市場投資回報率長期穩(wěn)定在4%-5%之間，沒有出現(xiàn)大起大落，甚至在2008年國際金融危機(jī)時仍保持逆勢小幅增長態(tài)勢。

　　新加坡住房制度最大特點(diǎn)是政府強(qiáng)力介入，以分階段梯度目標(biāo)設(shè)計(jì)細(xì)分房地產(chǎn)市場有效需求。上世紀(jì)60年代，新加坡政府提出“居者有其屋”的口號，開始推行組屋制度。組屋是由新加坡建屋發(fā)展局承建的樓房，購買面積由家庭人口決定，組屋質(zhì)量由政府嚴(yán)格把關(guān)，通過公開市場招標(biāo)。目前，約80%的新加坡公民住在政府提供的組屋里，組屋價格大約是家庭年收入的4-5倍，五年后可在市場出售，但需按照市場商品房價格征稅，以作為政府補(bǔ)貼的回報。

　　在居住需求得到滿足后，新加坡房地產(chǎn)政策目標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)向改善居民居住質(zhì)量、鼓勵居民擁有住房產(chǎn)權(quán)等方面。新加坡公民還可申請執(zhí)行共管公寓，其配置與私人公寓幾乎一樣，但價格只有私人公寓的七成，這是為收入超過組屋上限、但還不是富裕階層的“夾心層”建設(shè)的保障性住房。和組屋一樣，新的執(zhí)行共管公寓需公民身份，持有五年后可轉(zhuǎn)售給新加坡永久居民，10年后自動私有化，可轉(zhuǎn)售給外國人。近年來，新加坡政府開始著力發(fā)展房地產(chǎn)市場，放寬外國人投資和購買房產(chǎn)等限制規(guī)定，希望通過房地產(chǎn)業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。為實(shí)現(xiàn)正常目標(biāo)，新加坡主要通過中央預(yù)算、中央公積金、土地交易限制等措施干預(yù)房地產(chǎn)需求與供給。

　　為規(guī)范住房市場秩序，日本政府先后制定實(shí)施《住房金融公庫法》《公營住宅法》《日本住宅公團(tuán)法》《城市住房計(jì)劃法》等，逐步建立健全保障住房和規(guī)范住宅市場法律體系。日本公共住宅采用“以政府為主導(dǎo)、以住宅規(guī)劃為目標(biāo)、以公庫為金融支持、以公團(tuán)為建設(shè)主體”的模式，稱為“公營、公團(tuán)、公社”三大支柱。一是通過“住宅金融公庫”向建造或購買住宅的個人提供長期低息貸款；二是地方政府在中央政府補(bǔ)貼支持下建設(shè)廉租公營住宅；三是中央政府設(shè)立“日本住宅公團(tuán)”，為大城市工薪階層提供住宅及其土地。在日本，60%左右的家庭購房，而40%左右家庭居住在各種形式的租賃房中。在東京等大城市圈，租賃住房比重高達(dá)57%以上，自由產(chǎn)權(quán)只有40%左右。

　　總體來看，在供給側(cè)，上述國家通過大力建造保障房、存量住宅更新再生、發(fā)展租賃市場等方式，建立多層次住房供應(yīng)體系。在需求側(cè)，對購房者實(shí)行差別化限購政策，通過完善的法律制度設(shè)計(jì)，將住房政策視作國家社會福利體系重要組成部分，實(shí)現(xiàn)住房市場“保住防炒”。

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