駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到上海在租賃住房市場(chǎng)的大力推進(jìn)已從政策層面落實(shí)到土地出讓環(huán)節(jié)，而國(guó)企入局的趨勢(shì)也漸趨明朗。

　　10月31日，上海地產(chǎn)集團(tuán)以零溢價(jià)率拿下上海核心地段5幅租賃用地，出讓面積總計(jì)16.3萬(wàn)平方米，總起始價(jià)為36.98億元，地塊分別位于浦東世博、浦東后灘、長(zhǎng)寧古北、大虹橋商務(wù)區(qū)。而就在此前的9月13日，上海地產(chǎn)集團(tuán)剛拿下位于浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)的四幅租賃宅地，建筑面積共計(jì)21.8萬(wàn)平方米，溢價(jià)率也均為零。兩個(gè)月內(nèi)，上海地產(chǎn)集團(tuán)已拍得9幅租賃用地。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在建立租售并舉的長(zhǎng)效機(jī)制鼓勵(lì)下，國(guó)企在上海租賃住房市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，也顯示出國(guó)企一定時(shí)間內(nèi)將會(huì)在住房租賃市場(chǎng)起探路和主導(dǎo)的作用。

　　房東東創(chuàng)始人全靂指出，目前有48個(gè)主要城市陸續(xù)發(fā)布租賃相關(guān)政策，租賃覆蓋群體正在擴(kuò)大。此后還出現(xiàn)一些新特點(diǎn)，如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)技術(shù)介入，做租房平臺(tái)；國(guó)企加快獲取相關(guān)用地等。他認(rèn)為，國(guó)企拿地之后如何消化將成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　全靂還表示，尤其是租賃住房的經(jīng)營(yíng)模式，將成為未來(lái)國(guó)企混改的一個(gè)契機(jī)，與此同時(shí)，在870萬(wàn)套租賃住房入市的大背景下，國(guó)企入局必將對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)存的一些品牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)不小的沖擊�！�2018年，長(zhǎng)租公寓洗牌在所難免，尋找自己的差異化定位，顯得尤為重要。”

　　上海租賃市場(chǎng)加速推進(jìn)

　　自去年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》后，各地也在加速推動(dòng)實(shí)際落地。

　　今年7月，上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)。

　　其中規(guī)定，“十三五”時(shí)期預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套，此外，以市場(chǎng)為主，扶持住房租賃企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）左右，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過(guò)60%。上海租賃住房用地計(jì)劃從“十二五”期間的5.9%提升到“十三五”期間的30.9%，租賃住房的比例也由“十二五”期間的13%提升至41%。

　　9月，上海出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦〔2017〕51號(hào)）。提出要在線上建立全上海市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，在線下建立市、區(qū)兩級(jí)住房租賃服務(wù)中心，同時(shí)健全住房租賃制度。并規(guī)定，上海市常住居民租房居住的，可以通過(guò)辦理居住證、申請(qǐng)居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務(wù)。

　　土地出讓方面，今年7月至今，上海推出的租賃住宅用地共計(jì)21幅，總出讓面積達(dá)96.32萬(wàn)平方米，合計(jì)建筑面積近200萬(wàn)平方米。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一部分，上海住房租賃市場(chǎng)近年來(lái)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，宏觀調(diào)控思路由需求端控制轉(zhuǎn)為供給端�！吧虾Ｕ�策力度非常大”。

　　張宏偉進(jìn)而分析，根據(jù)“十三五”規(guī)劃要求，新增租賃住房一方面解決低收入人群的住房需求，另一方面重點(diǎn)保障引進(jìn)人才的生活問(wèn)題，能夠促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　從住房供地結(jié)構(gòu)來(lái)看，為響應(yīng)“供給側(cè)”改革思路及國(guó)家鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)發(fā)展政策導(dǎo)向，上海租賃住房用地比例大幅提升，從“十二五”期間的5.9%大幅提升至“十三五”期間的30.9%。通過(guò)租賃用房緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡。

　　國(guó)企探路租賃地開發(fā)

　　前述人士分析，現(xiàn)階段上海國(guó)有企業(yè)在租賃地塊的活躍表現(xiàn)，主要是為了在住房租賃市場(chǎng)前期培育過(guò)程中，通過(guò)國(guó)資企業(yè)的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場(chǎng)供給，穩(wěn)定租金，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，以吸引更多企業(yè)進(jìn)入。

　　從目前表現(xiàn)來(lái)看，上海密集推出租賃地塊，可視為對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的嘗試，未來(lái)的租賃市場(chǎng)將由原先簡(jiǎn)單配建轉(zhuǎn)變?yōu)橹鞔虍a(chǎn)品，同時(shí)輔以“代理經(jīng)租”房源，以完善租賃住房體系，促使相關(guān)房企提升自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

　　目前對(duì)上海租賃地塊表現(xiàn)活躍的國(guó)企，除前述上海地產(chǎn)集團(tuán)外，還有光明食品集團(tuán)。目前，其已先期篩選了26塊土地作為首批轉(zhuǎn)型租賃住房備選用地，并計(jì)劃在“十三五”期間總共建設(shè)100萬(wàn)平方米租賃住房，在2018年底前開工建設(shè)60萬(wàn)平方米租賃住房。光明食品集團(tuán)位于漕河涇開發(fā)區(qū)地塊、虹橋開發(fā)區(qū)地塊以及浦東前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)等地塊的租賃住房項(xiàng)目正在排期當(dāng)中。

　　據(jù)了解，上海電氣(601727,股吧)集團(tuán)目前也已準(zhǔn)備盤活7塊存量土地用于租賃住房建設(shè)，涉及位于松江、靜安、閔行、嘉定及楊浦區(qū)400畝左右土地，可供應(yīng)5000-6000套房屋，力爭(zhēng)2018年開工建設(shè)。上海電氣未來(lái)還有可能考慮增加地塊面積。

　　此外張宏偉還指出，目前上海、廣州（樓盤）、蘇州（樓盤）等城市已經(jīng)允許商辦轉(zhuǎn)自持租賃用地，未來(lái)肯定會(huì)有更多的城市允許商業(yè)用房或商業(yè)用地改為租賃住房持有運(yùn)營(yíng)。

　　多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從拿地價(jià)格來(lái)看，以國(guó)企為主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)雖然仍在重資產(chǎn)拿地，但成本非常低，以上海出讓的自持70年浦東地塊為例，樓板價(jià)不足6000元/平方米。這意味著市場(chǎng)將會(huì)給租賃住宅用地讓出價(jià)格空間。

　　從投資回報(bào)率角度，同策研究院對(duì)不同類型土地的租賃公寓進(jìn)行靜態(tài)分析，由成本+收入+稅收+經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四部分測(cè)算出，租賃公寓年投資回報(bào)率為1.86%-5.38%，而目前市場(chǎng)上自持住宅物業(yè)投資回報(bào)率僅為2%左右，仍在較低階段。

　　張宏偉指出，從成本角度看，不管是公開招拍掛的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類公司還是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類公司，與國(guó)企根本無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)。國(guó)企主導(dǎo)租賃時(shí)代來(lái)臨，民企公寓運(yùn)營(yíng)商危機(jī)四伏，新入局者要謹(jǐn)慎。

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