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高人高論:買房的11個(gè)理由

2017-11-12 來(lái)源:和訊房產(chǎn)
 
評(píng)論

  駐馬店房產(chǎn)在線訊  有人把“房住不炒”理解為“不許投資住房”。據(jù)聞馮侖有問(wèn):娶老婆只是用來(lái)生孩子的嗎?

  引子

  一個(gè)著名經(jīng)紀(jì)公司做的調(diào)查非常有意思:凡是上一代租房子的,下一代還在租房子,而上一代買房子的,下一代也買了房子。這個(gè)結(jié)果告訴了大家為什么要買房子。

  一 投資房產(chǎn)有理

  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到投資是為增加未來(lái)產(chǎn)出而放棄當(dāng)前消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。比如說(shuō)教育,這是人生最大的投資,沒(méi)有人因此而批評(píng)教育。投資沒(méi)錯(cuò),還在于它只是資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化,原來(lái)是存款,現(xiàn)在變成了股票、債券或者房子。

  普通城市的房子,本來(lái)就是用來(lái)住的。要不是2015年拼命扇風(fēng)點(diǎn)火去庫(kù)存的話,到現(xiàn)在,也還是用來(lái)住的。

  但是特殊城市(少數(shù)大城市)的房子就是資產(chǎn)。全世界都一樣。

  現(xiàn)在大力提倡租售并舉。請(qǐng)問(wèn),那么多人要去租房,如果沒(méi)人投資余量房產(chǎn),拿什么出租?

  以前學(xué)香港、美國(guó)和新加坡,現(xiàn)在又學(xué)德國(guó),因?yàn)榈聡?guó)有龐大的租房市場(chǎng)。

  但德國(guó)租房市場(chǎng)之所以成功,一是房源供應(yīng)多元化,且私人供應(yīng)占主體。國(guó)家只占11%,地產(chǎn)基金持有17%,私人住房占72%。二是住房合作社運(yùn)營(yíng),國(guó)家減免稅。

  在中國(guó),不用這72%的私人住房,只靠國(guó)家供給形成強(qiáng)大的租房市場(chǎng)?幾乎不可能。

  二 租房子和買房子就是不一樣

  不管租多少年房子,也留不下資產(chǎn),獲得不了資產(chǎn)增值。租房只是解決短期無(wú)力購(gòu)房或者短期不需要購(gòu)房期間的過(guò)渡之計(jì)。

  從這個(gè)意義上說(shuō),你租房子的錢白花了。

  而買房的回報(bào)呢?你用20%到30%的首付,把租金變成了按揭,相當(dāng)于用未來(lái)的收入流進(jìn)行當(dāng)下消費(fèi),把30年后的一塊錢放在今天當(dāng)一塊錢花。你說(shuō)值不值?

  另外,租的房子難以按個(gè)人的意愿裝修改造,不只很難保證舒適度,也難以形成自己喜愛的文化和藝術(shù)品味。

  駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從現(xiàn)有租賃住房的類別看,一類是房改房,條件很差,另外一種是市場(chǎng)類房子,價(jià)格高。土地價(jià)高者得的租賃房,意味著租金高,租金低了收不回來(lái)。

  集體土地上的租賃房,很難配置完整的城市基礎(chǔ)設(shè)施。比如基本的水、燃?xì)、供暖等等?/span>

  1949年,中國(guó)人均居住面積為4.5平方米,1978年是3.9平米,減少了0.60米。所以,置業(yè)概念和私有產(chǎn)權(quán),才是居住品質(zhì)的決定因素。

  所以,租賃住房未必能增加居民的居住面積,還有品質(zhì)。

  三 有房養(yǎng)老更靠譜

  不會(huì)留下資產(chǎn),也就無(wú)法形成無(wú)能力獲取勞動(dòng)收入和大災(zāi)、大病時(shí)的額外保障,也就是以房養(yǎng)老。

  在中國(guó),買房子原因很多,資產(chǎn)升值和租賃市場(chǎng)不健全之外,還有全世界通行的養(yǎng)老保障需求。

  在美國(guó),60歲以上老者擁有私人住房的比例小于60歲以下的人。因?yàn)楹芏嗳?0歲以后不需要把房子留給子女繼承,而是做抵押,變成養(yǎng)老費(fèi)用。

  上了歲數(shù),很多人就會(huì)明白:有房養(yǎng)老和有兒養(yǎng)老相比,哪個(gè)更靠譜。

  四 租房的日子過(guò)得夠長(zhǎng)了

  中國(guó)人不是沒(méi)有租過(guò)房。30年前,中國(guó)是世界上租房率最高的國(guó)家!

  房改之前,全中國(guó)人民都是租客,最大業(yè)主是國(guó)家。那是世界最大規(guī)模的分配式租賃。

  房改以后,90%公房產(chǎn)權(quán)都給了居民,租房比例才一下子降到10% 以下。當(dāng)時(shí),比較極端的烏魯木齊的租房率幾乎是零。

  所以,中國(guó)城市租房率偏低,其實(shí)是房改這一大善政的結(jié)果,是好事,應(yīng)予點(diǎn)贊,而非苛責(zé)。

  再說(shuō),在“全民租房”年代,房子都是白灰墻水泥地,沒(méi)有衛(wèi)生間和廚房,或者幾家共用,冰箱放在客廳。這種房子你要嗎?

  五 不能為租房而租房

  一個(gè)城市要多少租賃住房,應(yīng)依實(shí)際情況而定,不能當(dāng)成政治任務(wù)完成。

  這個(gè)實(shí)際情況就是城市戶籍人口、常住人口和流動(dòng)人口的比例。

  一般來(lái)說(shuō),城市越大,流動(dòng)人口比例也越大,自有住房比例越低,對(duì)租賃住房的需求也越大。

  紐約、東京租賃住房占50%以上,舊金山在30%以上,小城市一般有15%到20%的比例。中國(guó)目前所有城市加起來(lái)不到25%,租賃住房在23%左右。

  平均租期國(guó)際上是24個(gè)月到36個(gè)月,屬于長(zhǎng)租戶,中國(guó)大城市基本上8到12個(gè)月,中等城市12個(gè)月到18個(gè)月。

  在住房緊張,房?jī)r(jià)較高的大城市里,租房應(yīng)該有大的發(fā)展空間,但在其它城市,切忌拔苗助長(zhǎng)。

  六 房?jī)r(jià)漲了,其實(shí)等于沒(méi)漲

  為什么房?jī)r(jià)總會(huì)漲?最主要原因是貨幣貶值和物價(jià)的普遍上升。全國(guó)平均房?jī)r(jià)1992年996.4元,2017年6月7288.24元,漲了7倍。

  但同一期間,貨幣貶值了120倍。1992年,大學(xué)生月工資大概80塊錢,現(xiàn)在最少3200塊錢,很多人可以拿到10000元,增長(zhǎng)了20倍到40倍。

  怎樣接地氣地表達(dá)貨幣貶值?看看這兩張表。

  房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度比貨幣貶值相差20倍。漲了20倍等于沒(méi)漲,或者說(shuō),還可以再漲20倍。

  貨幣貶值和房子漲價(jià)是一件事的兩個(gè)說(shuō)法。但前者比后者厲害多了。

  七 平均數(shù)把你騙了

  今年8月份北京(樓盤)賣了三個(gè)樓盤,原本準(zhǔn)備賣12萬(wàn)到15萬(wàn),與周邊二手房?jī)r(jià)相符,但最終按限價(jià)規(guī)定9萬(wàn)多一平米銷售。結(jié)果是,誰(shuí)買到手就賺2萬(wàn)多。從這個(gè)意義上說(shuō),限價(jià)是在給你一個(gè)好機(jī)會(huì)賺錢。

  為什么調(diào)控時(shí),要將高檔房的價(jià)格往下拉?因?yàn)槲覀冇玫氖瞧骄鶖?shù)。用平均數(shù),就一定要把高房?jī)r(jià)壓下來(lái),低房?jī)r(jià)提上去。

  用平均數(shù),一定是幫助富人買房子和賺錢,對(duì)低收入者沒(méi)有好處。

  如果中國(guó)的平均房?jī)r(jià)改為中位數(shù),這個(gè)現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)了。中位數(shù)是通過(guò)排序得到的,它不像平均數(shù)那樣,受最大、最小兩個(gè)極端數(shù)值的影響。

  在美國(guó)、英國(guó)、新加坡、香港,所有公布的都是中位數(shù)。所以,有一本書很有名,叫《平均的終結(jié)》。

  中位數(shù)房?jī)r(jià)以下的房子,才與低收入和一般收入家庭有直接關(guān)系,才是政府要關(guān)心和提供的房子。

  而中位數(shù)房?jī)r(jià)以上的房子,可以看作是奢侈品。花10000元買一個(gè)LV包,裝的東西可能比10元錢買的包還少,你能說(shuō)包是只用來(lái)裝東西的嗎?你把10000元的包砍到9000元,對(duì)低收入者有幫助嗎?

  房子也一樣,只要管住中位數(shù)以下的房子的供應(yīng),就盡到了政府的責(zé)任。聯(lián)合國(guó)人權(quán)公約中要求政府為低收入者提供的是“適足居住權(quán)”,而非財(cái)產(chǎn)權(quán)。

  八 中國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)低于地價(jià)

  一線城市和非一線城市的差別在哪?前者地價(jià)太貴了:23463元。

  非一線城市,不含工業(yè)用地的地價(jià)是6644元,房?jī)r(jià)是多少呢?中部5900元,西部5800元,東北6300元,絕大多數(shù)房?jī)r(jià)低于地價(jià)。

  全國(guó)平均房?jī)r(jià)7922元,減去6644元,還剩不到1300塊錢。有能用1300塊錢蓋出房子的開發(fā)商嗎?如果能,說(shuō)明是用早先低價(jià)拿到的土地。用現(xiàn)在拿的地試試看?

  根據(jù)2016年12月份的數(shù)據(jù),只有東部和東部沿海地區(qū),整體房?jī)r(jià)平均高于現(xiàn)有地價(jià)。

  到目前為止,全國(guó)平均房?jī)r(jià)超過(guò)10000元的的城市是19個(gè),20000元的9個(gè),地級(jí)市平均房?jī)r(jià)只有4000元。中國(guó)的房?jī)r(jià)很高嗎?

  今年我們看到三四線房?jī)r(jià)猛漲,就是因?yàn)樵瓉?lái)太低了。

  九 大城市供地少導(dǎo)致房子供不應(yīng)求

  日本東京有3850萬(wàn)人,按規(guī)劃北京至少4500萬(wàn),現(xiàn)在的指標(biāo)卻是2100萬(wàn),差一半。

  很多年前,北京就提出2020年人口控制在1800萬(wàn)人。后果是什么?就是國(guó)土資源部按照這個(gè)數(shù)字配土地指標(biāo)。

  但2008年北京人口已到1900萬(wàn),經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)成10000億,提前12年超額完成任務(wù)。但土地指標(biāo)卻沒(méi)有因此增加,結(jié)果又是什么?供求失衡,房?jī)r(jià)上漲。邏輯非常簡(jiǎn)單。

  現(xiàn)在北京又定了個(gè)2200萬(wàn)人口的新目標(biāo),居住用地仍然按這個(gè)指標(biāo)來(lái)配給。再不買房子,還有地嗎?

  相反,在人口減少和集中度差的地區(qū),往往給的土地指標(biāo)很多,以示支持。但沒(méi)有辦法解決公共資源均等化,公共資源的配給既不合算,也難以成長(zhǎng)和改善。

  十 土地財(cái)政使你的房子更值錢!

  除了貨幣貶值,房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)主要原因是城市環(huán)境越來(lái)越好,交通、綠化、環(huán)境、公共資源總是在不斷完善,這些基礎(chǔ)設(shè)施投資的錢主要來(lái)源于土地財(cái)政。

  說(shuō)土地財(cái)政不好,是政治正確。但現(xiàn)實(shí)地說(shuō),不靠土地財(cái)政,你得給出另一個(gè)來(lái)錢的路子。這幾年能有嗎?希望有。

  有人說(shuō),可以把土地財(cái)政換成稅收。那么所有老百姓(603883,股吧)都得掏錢,而不是像現(xiàn)在這樣,土地財(cái)政只是(部分人)買房人掏錢。哪個(gè)更公平?

  十一 為什么越早買越好?

  因?yàn)榇嬖谥鴥r(jià)格的延伸,房?jī)r(jià)永不眠。

  中國(guó)的開發(fā)模式都是圍繞中心向外、從近到遠(yuǎn)的發(fā)展,最優(yōu)秀的地段最先開發(fā)。隨著城市中心向外發(fā)展,買的越晚,買到的越是城市外延地段上的房子,越買越遠(yuǎn)了。

  結(jié)語(yǔ)

  一件東西的價(jià)值有時(shí)并不取決于人們的收益,卻取決于人們的付出——取決于你為它付出了多大的代價(jià)。 ——尼采

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