駐馬店房產(chǎn)在線訊  在萬科長租公寓品牌項目泊寓上清店，除了布局規(guī)整的公寓房間，公共區(qū)域內(nèi)還設(shè)有健身房、廚房和娛樂等功能區(qū)，儼然一個小型青年社區(qū)。“駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到目前我們在北京一共有15個項目，其中，6家已經(jīng)開業(yè)，其余9家還在裝修�！睋�(jù)泊寓負(fù)責(zé)人透露，將來會有更多泊寓項目在北京落地。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在“租購并舉”等政策引導(dǎo)下，除了萬科推出泊寓，碧桂園、龍湖、華潤等一眾房企也在積極布局長租公寓市場�？硕�瑞研究中心的報告顯示，全國TOP30的房企已有三成涉足長租公寓。開發(fā)商入局之后，長租公寓市場匯聚了互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系、中介系、開發(fā)商系等在內(nèi)的多元競爭主體，隨著各類資本、機構(gòu)爭相涌入，長租公寓迎來風(fēng)口。

　　但長租公寓目前仍處于起步期，存在回報率低等問題，發(fā)展路徑有待探索�！霸谡麄�房地產(chǎn)市場嚴(yán)格調(diào)控的背景下，長租公寓是實現(xiàn)‘租售并舉’的一個手段。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為，房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展期，在相關(guān)政策引導(dǎo)下，布局長租公寓是房企未來的發(fā)展方向。

　　長租公寓迎發(fā)展機遇

　　第三方研究機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從開發(fā)、交易到資管，目前房地產(chǎn)住宅服務(wù)市場的整體容量在5.3萬億元左右，其中租賃市場規(guī)模為1萬億元。隨著房地產(chǎn)市場“轉(zhuǎn)軌”，存量市場快速發(fā)展，租賃市場規(guī)模也將迅速擴大，據(jù)預(yù)測，2020年將達(dá)到1.6萬億元、2025年1.9萬億元、2030年租賃市場的規(guī)模將超過4萬億元……

　　高漲的市場預(yù)期一定程度上來自租賃政策的支持。在住房體系的頂層設(shè)計上，黨的十九大報告指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

　　國家層面，多部門聯(lián)合出臺發(fā)展租賃市場的政策文件。在2016年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》后，2017年5月，為了建立購租并舉的住房制度、規(guī)范住房租賃和銷售行為，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，公開征求意見。7月，九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵民營機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，選取廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）等12個城市開展首批試點。

　　全國多個城市也密集出臺培育租賃市場的政策，為“租購并舉”政策落地提供了“土壤”。近期，全國有近20城陸續(xù)出臺了住房租賃相關(guān)政策，比如北京、杭州（樓盤）等熱點城市要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃住房；廣東、河北、四川（樓盤）等地開展房地產(chǎn)投資信托資金（REITs）試點，允許商改住，鼓勵個人出租住房且有配套減稅政策。

　　除政策支持外，金融機構(gòu)的介入也在一定程度上“助攻”長租公寓的發(fā)展。截至目前，已有建設(shè)銀行(601939,股吧)、中國銀行(601988,股吧)、中信銀行(601998,股吧)等金融機構(gòu)對外公布了住房租賃市場布局。以建設(shè)銀行為例，11月2日，建行廣東省分行分別與廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、佛山（樓盤）市政府、廣東建鑫公司簽約，推出了針對不同市場主體及場景的住房租賃項目——“CCB建融家園?樂家”，向建鑫發(fā)放首筆住房租賃貸款650億元，建行預(yù)計將為佛山住房租賃項目提供2000億元貸款。

　　“銀行機構(gòu)過去通過開發(fā)貸、個人按揭貸款等方式支持開發(fā)商建房、個人買房，而在租賃政策的鼓勵下，如今通過支持機構(gòu)房東、發(fā)放租房貸等方式發(fā)展租賃業(yè)務(wù)�！币拙友芯吭褐菐煅芯恐行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是住房金融產(chǎn)品從售賣到租賃的延伸。

　　房企重構(gòu)租賃市場格局

　　以2016年北京推出“930新政”為分水嶺，2016年底以來，全國各地針對樓市的調(diào)控措施層出不窮，增量市場受到抑制，房地產(chǎn)市場高周轉(zhuǎn)、掙快錢的模式已經(jīng)難以為繼；存量市場“覺醒”，面對租賃市場的巨大潛力，在力推租賃土地、整治租賃市場、培育租賃供應(yīng)主體等利好政策影響下，房企已經(jīng)開始加快在長租公寓領(lǐng)域的布局。

　　近期，華潤置地宣布進(jìn)軍長租公寓市場，在總部設(shè)置了長租公寓項目部，由高級副總裁謝驥分管，在各大區(qū)設(shè)立了長租公寓項目部�？偛康拈L租公寓項目部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌投資拓展、產(chǎn)品研發(fā)、營銷和運營，“發(fā)揮置地現(xiàn)有資源與優(yōu)勢，與大區(qū)協(xié)同獲得項目資源和孵化項目，快速擴大管理規(guī)�！�；各大區(qū)的長租公寓項目部則要求專職專崗。

　　在華潤之前，已經(jīng)有一批開發(fā)商先行“試水”長租公寓市場。在2014年年底，萬科成立了“萬科驛”（后改稱“泊寓”）團隊，購置或者租賃閑置、低效的資產(chǎn)并進(jìn)行改造，通過租賃、客戶增值服務(wù)、不動產(chǎn)增值等方式獲取利潤回報。在萬科2017年中期業(yè)績會上，董事會主席、CEO郁亮表示，長租公寓已被列為萬科的“拓展業(yè)務(wù)”之一，萬科泊寓品牌今年已開業(yè)2萬間、全年可以做到3萬間、明年達(dá)到15萬間。

　　碧桂園也開始探索“租購并舉”的實現(xiàn)路徑，目前已在上海（樓盤）、廣州、深圳、廈門（樓盤）等城市布局了15個長租公寓項目，還有一批項目即將落地。碧桂園總裁兼執(zhí)行董事莫斌在2017年半年報發(fā)布會上表示：“目前碧桂園已經(jīng)在部分一線城市設(shè)立了長租公寓事業(yè)部，未來碧桂園將在重點城市大力發(fā)展長租公寓�！�

　　2017年9月，龍湖集團旗下長租公寓品牌“冠寓”正式進(jìn)入北京，作為國內(nèi)最早將長租公寓作為核心業(yè)務(wù)的房企，目前龍湖已在北上廣深等全國7座城市運營了至少10個長租公寓項目，計劃今年內(nèi)要把租房業(yè)務(wù)拓展到16個重點城市，開業(yè)房間數(shù)量超過1.5萬間。

　　除上述房企外，保利、金地、招商蛇口、遠(yuǎn)洋、合景泰富等也紛紛布局長租公寓，試圖從這個萬億元級市場分一杯羹。而在此之前，長租公寓市場已經(jīng)存在了以YOU+、魔方等為代表的互聯(lián)網(wǎng)型公寓，以窩趣、城家等為代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓等為代表的中介系公寓。隨著更多房企入局長租公寓，租賃市場競爭格局正在重構(gòu)。

　　“開發(fā)商雖然是‘后來者’，但優(yōu)勢也很明顯，既有房地產(chǎn)的開發(fā)權(quán)，也可以幫助業(yè)主出租或者運營房產(chǎn)，有很多先發(fā)性優(yōu)勢，只要把握住這些優(yōu)勢，長租公寓對于開發(fā)商來說是很大的機遇。”江瀚表示。

　　行業(yè)痛點待破題

　　“泊寓上清店共131間公寓，出租率很高，目前還剩下4間待租，45平方米的公寓房租金每個月大概6000元。”在日前的實地走訪中，萬科泊寓上清店負(fù)責(zé)人告訴筆者，泊寓雖然是長租公寓，但租期靈活，最短6個月、最長一年，很受青年歡迎。

　　長租公寓市場表面光鮮，有政策支持、市場預(yù)期高漲等“光環(huán)”，越來越多的品牌房企正在加快入局，但長租公寓的回報率一直備受質(zhì)疑，配套的財稅制度、法律法規(guī)等支持體系尚不完善，隨著市場的不斷發(fā)展，相關(guān)配套體系也亟須跟進(jìn)。

　　入局長租公寓的房企對此也有清楚的認(rèn)識。在房企中，以最先進(jìn)入長租公寓的萬科為例，其泊寓已在全國22個城市擁有16000間公寓。對于回報率，郁亮在2017年年中業(yè)績會上坦言：“我們能夠達(dá)到1%~2%的回報率就已經(jīng)很滿意了，未來長租公寓回報率6%~8%是正常水平的話，我們就往這個方向走�！�

　　把長租公寓當(dāng)做主航道業(yè)務(wù)之一的龍湖也曾表示，“三年內(nèi)不考慮盈利�！备鶕�(jù)龍湖披露的2017年中期業(yè)績報告，合同銷售額926.3億元，同比增長140%，營業(yè)額同比增長1.2%至185.9億元，其中物業(yè)投資租金收入增長28.8%至11.4億元，冠寓租金收入占集團收入的0.3%。

　　但龍湖看好長租公寓市場，其計劃在未來3~5年的發(fā)展過程中，快速突破開業(yè)50000間的臨界點，至2020年達(dá)成行業(yè)前三的目標(biāo)，實現(xiàn)20億元的年營業(yè)收入。

　　對于長租公寓的盈利分析，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“集中式公寓可能做到2萬間房時，盈利情況會開始變好，但分散式則可能要做到10萬間房才有可能變好�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場。除規(guī)模之外，長租類項目要想盈利，需要做到三點：第一是產(chǎn)品和服務(wù)，第二是系統(tǒng)化的運營能力，第三是相對比較順暢的融資途徑。

　　事實上，長租公寓發(fā)展的各項積極要素正在聚合。在國內(nèi)首單權(quán)益性長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”獲批后不久，“保利租賃住房REITs”獲得審議通過，成為國內(nèi)首單央企租賃住房REITs。業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，這可以幫助盤活存量長租公寓物業(yè)形態(tài)。隨著財稅制度、法律法規(guī)等支持體系的逐漸完善，“租購并舉”的住房體系有望“落地生根”。

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