駐馬店房產(chǎn)在線訊  今年開始，樓市有了新變化，那就是之前漲得最好的北上深全部停漲了，而南京（樓盤），杭州（樓盤），武漢（樓盤）這些城市，接過了樓市上漲的大旗，一個勁的猛漲。我們之前也分析了，從短期來看，全國金融環(huán)境已經(jīng)收緊，而中期的土地供給還會增加。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到最大的變量就在于人口和棚改帶來的貨幣化安置，那么今天我們就來通過這兩個角度再來分析下，看看哪些城市還會堅挺，而哪些城市已經(jīng)成為了強(qiáng)弩之末。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到先說棚改，棚戶區(qū)改造加貨幣化安置，是導(dǎo)致三四線城市暴漲的主要推動力量。2016年全國棚改貨幣化安置的比例已經(jīng)接近一半，比原來提高了40個百分點(diǎn)，換句話說，原來有1成人給錢，其他時候都給房子，而去年開始，一半人都給錢了。這造成的惡劣影響就是，老百姓(603883,股吧)拿到錢，一點(diǎn)都不踏實，他把到手的錢，迫切的需要再換成房子，既然不給，那么就只好自己買，于是拆遷后大量的人拿到拆遷款去買房，造成了當(dāng)?shù)刎泿呕�現(xiàn)象非常嚴(yán)重。而效果也是非常給力的，直接帶動了我們2.5億平米的去庫存，所以這絕對是一個政策創(chuàng)新，給你的錢不但都通過土地出讓收回來了，還能把庫存降低，遠(yuǎn)比直接給你房子劃算。越是經(jīng)濟(jì)困難的西北東北等地區(qū)，貨幣化安置對于漲房價去庫存的效果越好。2016年，內(nèi)蒙古通過貨幣化安置賣掉了74%的房子，貴州（樓盤）賣掉了47%，甘肅和湖南也都賣掉了40%以上，2017年貨幣化安置是600萬套，未來三年估計還得有1500萬套，也就是說，這個東西已經(jīng)讓一些地方上癮了。有些地方可能會紛紛效仿這個策略，所以不排除在廣大的三四線地區(qū)，房價出現(xiàn)輪流上漲的情況。未來三年，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)，可能就指著這個過日子了。但是還是那句話，我不認(rèn)為可以在這中間有投機(jī)的機(jī)會，因為這就像一剎那的煙火，漲的時候很燦爛，但在欠發(fā)達(dá)地區(qū)根本就沒有強(qiáng)需求，也就是說這個煙火隨時會消失。接下來就是流動性枯竭，最后房子會完全砸在手里。這個事最恐怖的一點(diǎn)就是，你根本不知道什么時候風(fēng)停。但3年之內(nèi)風(fēng)一定會停，那么半年，一年還是兩年都沒有任何意義。

　　再說人口，人口跟貨幣化安置截然相反，人口流動的方向是去往發(fā)達(dá)地區(qū)的。這幾年趨勢非常明顯，從數(shù)據(jù)中我們能夠看到，目前我們的政策方向就是平衡人口，讓大城市控制，二三線承接。2016年人口凈流入最多的是廣東，主要集中在東莞（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）和佛山（樓盤），向浙江、四川（樓盤）、重慶（樓盤）也是人口大規(guī)模流入。山東、湖南、東北以及華北，都是人口流出的。這里要說一下京津冀，目前三大經(jīng)濟(jì)圈，京津冀，長三角和珠三角，下面那兩個經(jīng)濟(jì)圈房價仍然堅挺，而京津冀已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，無論是北京（樓盤），天津（樓盤）還是河北，都出現(xiàn)了不同程度的房價下跌。最主要的原因，一個是經(jīng)濟(jì)減速，另一個就是人口流出。所以現(xiàn)在可以做一個簡單的結(jié)論了，北方的房價會比南方弱，東北和西北雖然在玩命的棚改和貨幣化安置，但是一邊大量建房，另一邊人口流出，這個泡沫估計挺不了多久。

　　從西北來看，陜西稍微好一點(diǎn)，人口狀況大概跟湖北差不多，包括河南在內(nèi)的中部地區(qū)也并不樂觀，他們是自我蠶食，人口都向鄭州，武漢，西安移動，而省內(nèi)的廣大地區(qū)，基本都是人口流出。以后可能會出現(xiàn)省會獨(dú)大，其他地方越來越窮的情況。這個跟華北的北京類似。

　　南方要好的多，無論是西南還是東南全都是人口流入，而且這些地方本就經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場廣闊，他并不是吸附的關(guān)系，而是輻射的關(guān)系，比如上海和昆山，上海其實是帶動了昆山的經(jīng)濟(jì)，而不是像北京在吸收河北的資源。所以結(jié)果就是，長三角和珠三角的經(jīng)濟(jì)活動仍然很活躍。如果要說三線城市，這些地方的房價可能最后最為堅挺。估計越到后來就會炒的越兇。畢竟南方更有投機(jī)炒作的土壤。

　　所以，總體來看，北方的資源最后都會集中于重點(diǎn)城市，但目前這幾個大城市，顯然也已經(jīng)房價透支，現(xiàn)在大家都把寶押在了招攬人口上，這些二線省會城市，越是出優(yōu)惠的政策，周邊就會越窮。所以總體看，北方的三線已經(jīng)不能投資，房價下跌已經(jīng)是大概率事件。如果說房價還有希望，那一定在東南沿海長三角和珠三角區(qū)域的三線城市，隨著那邊經(jīng)濟(jì)規(guī)模越來越大，經(jīng)濟(jì)繁榮的輻射區(qū)域也會越來越大，會帶動更多的城市走強(qiáng)。離中心越近的地方，都會逐一迎來機(jī)會。比如上海周邊，杭州周邊，福州，廈門，寧波周邊，廣東基本集中在佛山，中山，清遠(yuǎn)。珠海這些地方都是人口流入。其他非重點(diǎn)區(qū)域，可能就不樂觀了。有人口才說明有機(jī)會，沒有人口的持續(xù)流入，肯定就是個坑了。

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