駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2014年以來(lái)，萬(wàn)科布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，萬(wàn)科泊寓目前擁有2.4萬(wàn)間公寓，但并未盈利；龍湖定下三年實(shí)現(xiàn)租金收入60億元的目標(biāo)，但公開(kāi)表示三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題；世聯(lián)行除北京紅璞公寓賺錢，其他項(xiàng)目全部處于虧損階段。即使不賺錢，各個(gè)地產(chǎn)商依然前仆后繼踏進(jìn)進(jìn)長(zhǎng)租公寓“深潭”。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到最近，長(zhǎng)租公寓概念火熱，不少開(kāi)發(fā)商磨刀霍霍，試圖進(jìn)軍該市場(chǎng)。

　　長(zhǎng)租公寓的實(shí)際情況如何呢，市場(chǎng)空間到底有多大？有哪些問(wèn)題需要解決？

　　中國(guó)早先的長(zhǎng)租公寓屬于“二房東”模式的衍生品，即個(gè)人將其擁有的大量房源進(jìn)行整體出租，然后加以品牌化運(yùn)營(yíng)。隨后，在消費(fèi)升級(jí)的大背景下，“互聯(lián)網(wǎng)+資本”平臺(tái)、開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛涌入長(zhǎng)租領(lǐng)域，搶灘市場(chǎng)。

　　易居研究院研究員王夢(mèng)雯對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，長(zhǎng)租公寓最明顯的特征便是租賃關(guān)系穩(wěn)定，達(dá)到這一結(jié)果的方式可以是收集散戶房源加以裝修分割，然后出租，比如自如；也可以像集合式公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)購(gòu)買或自持整棟物業(yè)，比如魔方。所以長(zhǎng)租公寓的承租人與傳統(tǒng)租房幾乎無(wú)異，差異主要在于供應(yīng)端的運(yùn)營(yíng)方式。

　　“我是被獵頭忽悠進(jìn)這個(gè)行業(yè)的�！泵鎸�(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者，趙遠(yuǎn)(化名)侃侃而談。

　　趙遠(yuǎn)告訴記者，獵頭只用一句話，他就把自己“賣”了。

　　趙遠(yuǎn)坦言，2015年，在決定轉(zhuǎn)行進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域前，他心里其實(shí)蠻忐忑的，因?yàn)椴⒉淮_定長(zhǎng)租公寓能火多久。

　　趙遠(yuǎn)原本在一家4A廣告公司供職，當(dāng)時(shí)感覺(jué)被老板壓榨得厲害，就有了轉(zhuǎn)行的念頭。恰巧此時(shí)，獵頭找上了門，幫他介紹了萬(wàn)科泊寓門店?duì)I銷的工作。

　　在應(yīng)聘時(shí)，趙遠(yuǎn)被告知，住房租賃是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的剛需市場(chǎng)，而這個(gè)市場(chǎng)目前尚未出現(xiàn)一個(gè)千億級(jí)玩家，這意味著廣闊的升職空間。

　　目前，趙遠(yuǎn)已是萬(wàn)科泊寓上海一家門店的店長(zhǎng)。

　　“兩年前，我身邊還沒(méi)什么人知道長(zhǎng)租公寓，而現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)火得不行。我管的這家店目前出租率在92%左右，但我的目標(biāo)是至少要做到95%以上�！绷牡介L(zhǎng)租公寓的行業(yè)前景，趙遠(yuǎn)難掩興奮，滿懷對(duì)升職的期待。

　　數(shù)據(jù)顯示，在中國(guó)，每6個(gè)人中就有1個(gè)是流動(dòng)人口，截至2015年底，中國(guó)總流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億人。

　　無(wú)論他們?yōu)楹芜x擇成為“城市間的漂流者”，都逃離不了需要租房的現(xiàn)實(shí)。

　　因此，這群“漂流者”便成了投資者眼中那塊尚未被分食的蛋糕。

　　從2014年9月，小米創(chuàng)始人雷軍的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源向YOU+公寓投資1億元開(kāi)始，到約半個(gè)月前，碧桂園獲得中信銀行提供的300億元保障性基金用于打造100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，可以發(fā)現(xiàn)，后來(lái)者的手筆越來(lái)越大。

　　備受資本青睞的長(zhǎng)租公寓，住進(jìn)去的滋味究竟如何？

　　為了找到這個(gè)答案，《國(guó)際金融報(bào)》記者在11月1日至7日，走訪了萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓以及世聯(lián)行紅璞公寓在上海的多家門店。在這七天時(shí)間里，記者發(fā)現(xiàn)，從內(nèi)環(huán)到外環(huán)，再到郊區(qū)，長(zhǎng)租公寓的租戶隨著地理位置的變化，而被分割成不同群體。每一群體間的共性化作了一堵透明圍墻，墻外的人因“抱團(tuán)取暖”心理想住進(jìn)去，而墻內(nèi)的人因環(huán)境束縛想飛出來(lái)。

　　無(wú)形的圈層

　　11月3日15時(shí)，正是上班時(shí)間，泊寓上海張江國(guó)創(chuàng)中心店(下稱“泊寓國(guó)創(chuàng)店”)內(nèi)只有工作人員和少數(shù)幾位自由職業(yè)者在二樓公共空間辦公。

　　帶看房的銷售人員告訴記者，A、B、C三戶型(A最大，C最小)目前均只剩一間，配有電視、冰箱、洗衣機(jī)等家電，月租金從3600元到4990元不等，戶型面積為20-50平方米左右。

　　與記者一起看房的還有另一位30歲左右的男士，在看房過(guò)程中，銷售人員不時(shí)打探記者與該男士的工作地點(diǎn)，并在隨后的交談中透露，泊寓國(guó)創(chuàng)店的住戶大多是在張江科技園區(qū)金融或互聯(lián)網(wǎng)公司供職的人員，以及少數(shù)自由創(chuàng)業(yè)者。

　　“工作地點(diǎn)決定了住在這里方不方便�！辈丛�國(guó)創(chuàng)店的銷售人員說(shuō)。

　　隨后，在張江高科技園區(qū)，記者隨機(jī)訪問(wèn)了3名泊寓國(guó)創(chuàng)店的租客，他們均表示，是因?yàn)樯习嗟谋憬莩潭榷�選擇了泊寓，如若工作發(fā)生變化或具備一定經(jīng)濟(jì)能力時(shí)，會(huì)選擇搬離。

　　與泊寓國(guó)創(chuàng)店租客多從事金融、互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)工作所不同的是，外環(huán)線附近的冠寓上海周浦店，租客的職業(yè)構(gòu)成更為多樣化。

　　11月6日晚六時(shí)，在冠寓上海周浦店一樓的公共廚房?jī)?nèi)，正在煮晚飯的男租客阿明(化名)告訴記者，住在冠寓上海周浦店有打工的、做銷售的、做物流的等各行各業(yè)人士，只有年齡上比較有共同點(diǎn)，大多在30歲以下。

　　“一開(kāi)始是想多結(jié)交些志同道合的朋友，但住久了發(fā)現(xiàn)，這里什么人都有，外加大家白天都在上班，深入交流的機(jī)會(huì)很少。”阿明對(duì)記者透露了他選擇冠寓周浦店的初衷，“活動(dòng)定期都會(huì)有，去多了也沒(méi)意愿�！�

　　在接下來(lái)與記者的交談中，阿明透露出想要搬到中環(huán)以內(nèi)的意思，主要原因是覺(jué)得目前3000多元的租金也不算便宜，他寧愿每月多花幾百元，換取與自己設(shè)想中的群體住在一起。

　　“被割韭菜”的參與者

　　然而，租客眼中“不便宜”的租金，不僅沒(méi)能讓長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者賺得盆滿缽滿，反而像一個(gè)無(wú)底洞，吸食著每一方參與者的血液。

　　目前，長(zhǎng)租領(lǐng)域主要有四類參與者，開(kāi)發(fā)商類(萬(wàn)科、龍湖等)、中介類(鏈家、我愛(ài)我家等)、酒店類(華住、如家等)和創(chuàng)業(yè)類(You+、灣流等)。

　　那么，這些參與者的盈虧狀況如何呢？

　　易居研究院研究員賴勤對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，目前長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的盈利能力仍然較弱，絕大部分處于虧損狀態(tài)。

　　弱到什么程度？

　　萬(wàn)科自2014年以來(lái)便積極布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科泊寓目前在全國(guó)24個(gè)城市擁有24000間公寓，但并未實(shí)現(xiàn)整體盈利；

　　龍湖志向遠(yuǎn)大，為自己定下三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入達(dá)60億元的目標(biāo)，但對(duì)外公開(kāi)表示三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題；

　　已試水公寓市場(chǎng)兩年有余的世聯(lián)行，除北京紅璞公寓是賺錢的，其他項(xiàng)目全部處于虧損階段。世聯(lián)行2017年中報(bào)顯示，2017年1-6月，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為虧損3336.64萬(wàn)元，同比下降211.91%。

　　然而，市場(chǎng)各方像是完全不擔(dān)心資金會(huì)打水漂一般，仍前仆后繼地一頭栽進(jìn)這個(gè)“深潭”。

　　據(jù)了解，中國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有三分之一以上的企業(yè)涉足長(zhǎng)租公寓，并且每家企業(yè)都加大排場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓的規(guī)模至少“5萬(wàn)間起”。除開(kāi)發(fā)商外，前不久灣流又融資4億元，搶灘長(zhǎng)租市場(chǎng)份額。

　　目前，全國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)超過(guò)1000家。

　　就算盈利，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率也不高。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科泊寓廣深地區(qū)的利潤(rùn)率在5%-10%，旭輝領(lǐng)寓的利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算在4%-5%左右。

　　前無(wú)盈利的“古人”，后卻有搶著上來(lái)“賠錢”的“來(lái)者”，搶灘長(zhǎng)租的參與者到底打著怎樣的算盤？

　　一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓的租金上不去，是因?yàn)檫�沒(méi)有定價(jià)的話語(yǔ)權(quán)。一旦長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)占有率達(dá)到一定規(guī)模，其參與者具有一致決定力的時(shí)候，就可以對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員、中山大學(xué)銀行研究中心高級(jí)研究員李宇嘉在其文章中表示，深圳有的項(xiàng)目打著長(zhǎng)租公寓的幌子，卻借“以租代售”套現(xiàn)，因此面對(duì)“長(zhǎng)租公寓熱”要謹(jǐn)慎，慎防套利和安全問(wèn)題。

　　有數(shù)據(jù)顯示，目前長(zhǎng)租公寓每月租金至少占到住戶個(gè)人月收入的三分之一，且這個(gè)月收入是稅前而不是稅后。

　　這令人不禁對(duì)長(zhǎng)租公寓的定位產(chǎn)生疑問(wèn)，到底是解決特定人群的住房問(wèn)題，還是解決所有城市流動(dòng)人口的住房問(wèn)題？如若是后者，長(zhǎng)租公寓在定價(jià)上有無(wú)考慮民眾的租金承受能力？

　　對(duì)此，易居研究院研究員王夢(mèng)雯對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，理論上講，租賃市場(chǎng)是為了解決沒(méi)有能力、意愿或資格購(gòu)買自住房又不屬于保障房范疇的一類人群，包括藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng)等各類人群。但目前來(lái)看，白領(lǐng)市場(chǎng)空間最大，競(jìng)爭(zhēng)也最為激烈，進(jìn)軍金領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)市場(chǎng)的企業(yè)不多。

　　租金與質(zhì)量的“相對(duì)論”

　　長(zhǎng)租公寓的租金到底有多“不便宜”？

　　記者獲取的一份針對(duì)品牌長(zhǎng)租公寓的上�？蛻粽{(diào)研報(bào)告顯示，像萬(wàn)科、龍湖這樣的集中式品牌長(zhǎng)租公寓的定價(jià)一般為內(nèi)環(huán)4000元/月起，中環(huán)3500元/月起，外環(huán)3000元/月起，郊區(qū)2000元/月起。

　　分散式長(zhǎng)租公寓品牌有自如、青客、愛(ài)上租等，其定價(jià)低于集中式長(zhǎng)租公寓，內(nèi)環(huán)為2500-3500元/月，中環(huán)為1500-2500元/月，外環(huán)為1000-2000元/月，郊區(qū)為1000-1500元/月。

　　集中式長(zhǎng)租公寓是相較于分散式而言，其為租賃平臺(tái)通過(guò)收購(gòu)或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式。而分散式長(zhǎng)租公寓為租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者透露，由于統(tǒng)一裝修及日常保潔和家電維修等服務(wù)，長(zhǎng)租公寓租金普遍比市場(chǎng)價(jià)高出15%-20%。

　　然而，在受訪的8名不同品牌長(zhǎng)租公寓的租客中，一位自如租客反映房間隔音效果差，另外4名冠寓和紅璞公寓的租客均表示，高溢價(jià)的租金沒(méi)能帶來(lái)他們所期待的服務(wù)質(zhì)量，且交通沒(méi)有宣傳的那么方便。

　　為何“所付”與“所得”之間存在落差？

　　對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，品質(zhì)和租金之間如何選擇，歸根結(jié)底對(duì)應(yīng)的是不同的租客人群和租客需求。

　　據(jù)記者獲取的調(diào)研報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，外環(huán)及郊區(qū)外的品牌公寓所面對(duì)的群體需求更多為租房剛需，租客以基層白領(lǐng)為主，尤其是高校畢業(yè)生和工作經(jīng)驗(yàn)在5年以內(nèi)的基層白領(lǐng)。此外，外環(huán)及郊區(qū)外的長(zhǎng)租公寓租客稅后月收入層級(jí)普遍偏低，以4000-10000元為主流，且年輕未婚人士占絕大多數(shù)。

　　“又想品質(zhì)高，又不想付高價(jià)，這很難實(shí)現(xiàn)，公寓只能在相對(duì)便捷的地段提供相對(duì)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)�！睆埡陚フJ(rèn)為，目前集中式品牌公寓普遍面臨好地段拿房壓力大的問(wèn)題，雖然現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在琢磨如何解決品質(zhì)和租金難兩全的困境，但想要得到本質(zhì)上的改善，還要看房源充足率和拿地成本。

　　長(zhǎng)租公寓的困境

　　記者在與多位長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)及渠道拓展從業(yè)人員的訪談中發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的一個(gè)普遍認(rèn)知便是獲取房源的成本居高不下。

　　此外，房源選點(diǎn)不科學(xué)也是目前長(zhǎng)租公寓所存在的一項(xiàng)重大弊端。

　　一位前魔方市場(chǎng)部人員對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，目前的選房模型不夠科學(xué)，通常都是先粗略判斷一個(gè)地方比較便宜，直接租借下來(lái)，等到租金慢慢上漲，然后再到處去找租客。

　　而與上述兩點(diǎn)相比，燒錢容易賺錢難是長(zhǎng)租公寓最大的困局。

　　華興資本長(zhǎng)租公寓行研報(bào)告顯示，中國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，一個(gè)重要原因便是租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高，且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)。另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于零甚至負(fù)的情況下，我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和較高的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)加杠桿以快速做大的可能性。

　　另外，據(jù)業(yè)內(nèi)資深專家對(duì)長(zhǎng)租公寓的息稅前利潤(rùn)率做的敏感性分析，當(dāng)一家公寓的入住率達(dá)到95%，拿房成本超過(guò)租金收入的60%，則息稅前利潤(rùn)率小于零。

　　而現(xiàn)實(shí)情況比測(cè)算的還要嚴(yán)重。不久前，世聯(lián)行紅璞公寓總經(jīng)理甘偉對(duì)媒體透露，紅璞公寓集中式的公寓項(xiàng)目均來(lái)源于租賃，其底租成本占總成本的55%-60%，在底租成本外，還有每年攤銷15%-20%的裝修成本以及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，長(zhǎng)租公寓其實(shí)很難盈利，紅璞公寓除北京外其他項(xiàng)目均處于虧損狀態(tài)。

　　有業(yè)內(nèi)專家評(píng)論說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，決定了這并不是一個(gè)盈利空間豐厚的行業(yè)，對(duì)已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)和試圖進(jìn)場(chǎng)的玩家而言，依然有較高門檻。“無(wú)論是資源獲取端還是運(yùn)營(yíng)管理端，市場(chǎng)參與者都行走在刀刃上，稍有不慎都將無(wú)利可圖，賠本出場(chǎng)”。

　　出路在何方

　　獲取房源成本居高不下、房源選點(diǎn)不科學(xué)、燒錢容易賺錢難，長(zhǎng)租公寓面前困難重重，出路到底在何方？

　　易居研究院研究員王夢(mèng)雯認(rèn)為，通過(guò)培育機(jī)構(gòu)住房出租人，可以有效提高住房租賃市場(chǎng)供給主動(dòng)適應(yīng)需求的能力，還有助于提高住房租賃合同備案率，有利于政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，從而解決住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的一系列問(wèn)題。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉也公開(kāi)表示看好房企租賃業(yè)務(wù)：“在市場(chǎng)高增長(zhǎng)的‘黃金時(shí)代’，開(kāi)發(fā)銷售住宅更有利可圖，房地產(chǎn)商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’的模式。但現(xiàn)在，新房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)遇到了‘天花板’，有微利、能持續(xù)，才是細(xì)水長(zhǎng)流的好生意，租賃業(yè)務(wù)即屬此類�！�

　　近期，為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面，不少城市在土地拍賣時(shí)開(kāi)始加入全部或部分“自持”的條款，要求自持地塊所建住房或“多租少售”，或“只租不售”。

　　同時(shí)，在租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向下，圍繞長(zhǎng)租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

　　鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，長(zhǎng)租公寓并不是一個(gè)迅速賺錢的捷徑，“長(zhǎng)態(tài)”與“常態(tài)”的經(jīng)營(yíng)才是長(zhǎng)租公寓的出路。長(zhǎng)態(tài)，即有長(zhǎng)期回報(bào)；常態(tài)，是指持續(xù)的投入和服務(wù)。整個(gè)長(zhǎng)租公寓細(xì)分行業(yè)已經(jīng)在創(chuàng)新方面試水，如以REITs和CMBS為代表的商業(yè)地產(chǎn)證券化金融創(chuàng)新。同時(shí)，政府的政策扶持，如在稅收上的減免、建立符合城市人才引流人群的人才公寓等，都可以在一定程度上減輕運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

       更多相關(guān)房產(chǎn)信息請(qǐng)點(diǎn)擊：

　　駐馬店房產(chǎn)在線新樓盤

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

　　駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

　　駐馬店房?jī)r(jià)

　　駐馬店房產(chǎn)