駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到樓市調(diào)控仍在“不松勁、不歇腳”地持續(xù)深化，昔日風(fēng)光無(wú)限的地王項(xiàng)目如今境況如何？克而瑞房地產(chǎn)研究中心選取了22個(gè)城市在2016年產(chǎn)生的50個(gè)典型地王項(xiàng)目為樣本，通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了開(kāi)盤(pán)階段，其余43個(gè)項(xiàng)目有的在建，有的達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)卻遲遲未開(kāi)，還有的甚至在拿地一年多后尚未動(dòng)工。整體來(lái)看，這些“地王”開(kāi)發(fā)速度放緩跡象明顯。開(kāi)發(fā)商“以時(shí)間換空間”的套路，這回還能靈驗(yàn)嗎？

　　只有7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)盤(pán)階段

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到14宗地塊仍處于未開(kāi)工狀態(tài)，主要集中在上海、廣州、深圳、蘇州、廈門(mén)等**一、二線城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前閑置時(shí)間已達(dá)一年以上的地塊。

　　克而瑞房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)誕生的單價(jià)、總價(jià)“地王”絕大多數(shù)分布在一、二線熱點(diǎn)城市。據(jù)記者了解，在正常情況下，房企獲得地塊后即開(kāi)始做規(guī)劃、走報(bào)批流程，從拿地到項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，一般在一年到一年半時(shí)間內(nèi)。然而，克而瑞選取的50個(gè)地王項(xiàng)目中目前只有7個(gè)進(jìn)入了開(kāi)盤(pán)階段。

　　在其余的43個(gè)項(xiàng)目中，有29個(gè)項(xiàng)目處于已開(kāi)工未開(kāi)售階段，占比近六成。排除建筑進(jìn)程尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分地塊，有不少項(xiàng)目實(shí)際上已經(jīng)滿足預(yù)售條件而延遲入市。如去年5月出讓的杭政儲(chǔ)出(2016)9號(hào)地塊，由信達(dá)和萬(wàn)科組成的聯(lián)合體以總價(jià)123.18億元摘得，是杭州土地市場(chǎng)上首幅總價(jià)超百億的地塊，樓面價(jià)2.16萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)96%。之后不久，萬(wàn)科退出項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，融創(chuàng)和濱江集團(tuán)(002244,股吧)先后作為合作方加入。目前這個(gè)命名為“信達(dá)中心·杭州壹號(hào)院”的項(xiàng)目已有部分樓宇主體結(jié)構(gòu)達(dá)到十層以上，達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但目前項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間仍然待定。

　　剩余14宗地塊則仍處于未開(kāi)工的狀態(tài)，主要集中在上海、廣州、深圳、蘇州、廈門(mén)等**一、二線城市，其中不乏2016年上半年便成交，目前閑置時(shí)間已達(dá)一年以上的地塊。據(jù)了解，其中僅有4宗涉及動(dòng)遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù)，相較于“凈地”開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，其余大多數(shù)未開(kāi)工地塊主要由于開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的觀望態(tài)度所致。

　　“限價(jià)”延遲開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度

　　因部分地王項(xiàng)目拿地成本過(guò)高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在土地樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)幾乎持平的背景下，高端產(chǎn)品入市很難有較高的溢價(jià)空間，這或許是開(kāi)發(fā)商延緩工程進(jìn)度的最重要原因。

　　不少開(kāi)發(fā)商向記者表示，經(jīng)過(guò)這幾年的市場(chǎng)洗牌，現(xiàn)在還有實(shí)力在熱點(diǎn)城市拿地開(kāi)發(fā)的基本都是排名前50的大型房企，其中絕大多數(shù)是上市公司。受資金和業(yè)績(jī)等因素的影響，一般情況下，主動(dòng)囤地的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不多。更何況，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，囤地的政策風(fēng)險(xiǎn)也為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商所忌憚。

　　那么，這些開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)進(jìn)度的原因何在？這些地王項(xiàng)目一般都處于房?jī)r(jià)較高的一、二線城市，恰好是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)，有些高價(jià)地塊所在區(qū)域的預(yù)售“限價(jià)”甚至只能覆蓋地王項(xiàng)目的拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。

　　以蘇地2016-WG-46號(hào)姑蘇區(qū)干將東路北、倉(cāng)街東地塊為例，仁恒地產(chǎn)于2016年9月22日以總價(jià)20.7億元將其收入囊中，樓面價(jià)38960元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)81%。據(jù)記者了解，目前該地塊所在區(qū)域政府發(fā)放的預(yù)售許可證最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)大概在4萬(wàn)元/平方米，若此時(shí)入市，別說(shuō)利潤(rùn)空間，連建安成本都覆蓋不了。

　　因部分地王項(xiàng)目拿地成本過(guò)高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，在土地樓面價(jià)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目成交均價(jià)幾乎持平的背景下，高端產(chǎn)品入市很難有較高的溢價(jià)空間，這或許是開(kāi)發(fā)商延緩工程進(jìn)度的最重要原因。如東莞頤和翡翠花園，雖然目前處于已開(kāi)工狀態(tài)，但預(yù)計(jì)2018年5月才會(huì)入市銷(xiāo)售，目前區(qū)域限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于房企拿地樓面價(jià)25264元/平方米。又如合肥葛洲壩(600068,股吧)中國(guó)府項(xiàng)目，拿地樓面價(jià)為22103元/平方米，目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)僅為2.2萬(wàn)元/平方米，幾無(wú)盈利空間。

　　此外，融資門(mén)檻提升、限購(gòu)限貸等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，也使得房企資金回籠的速度受到了影響，尤其是部分區(qū)域性的中小企業(yè)。而地王項(xiàng)目開(kāi)發(fā)無(wú)疑需要高成本投入，資金不到位造成工期拖延，也在一定程度上延緩了部分高價(jià)地塊的開(kāi)發(fā)入市。

　　已售項(xiàng)目表現(xiàn)平平

　　由于地王項(xiàng)目基本定位于中高端或豪宅系，客戶群面向高端人群，在樓市調(diào)控趨緊的背景下，這類(lèi)客戶不是被限購(gòu)就是被限貸，高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況大受影響。

　　相比拿地時(shí)的意氣風(fēng)發(fā)、無(wú)限風(fēng)光，那些硬著頭皮開(kāi)盤(pán)入市的地王項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀大多只能用暗淡來(lái)形容。根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，已開(kāi)盤(pán)的7個(gè)地王項(xiàng)目基本都依據(jù)區(qū)域或板塊政府限價(jià)銷(xiāo)售，盈利空間有限。若將成交樓面價(jià)的2倍作為項(xiàng)目入市價(jià)格基準(zhǔn)，僅有4個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)售價(jià)超越了這一基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)“保本”銷(xiāo)售。

　　即便如此，多數(shù)地王項(xiàng)目入市去化表現(xiàn)依然平平。由于地王項(xiàng)目基本定位于中高端或豪宅系，客戶群面向高端人群，在樓市調(diào)控趨緊的背景下，這類(lèi)客戶不是被限購(gòu)就是被限貸，導(dǎo)致高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況大受影響。以杭州首開(kāi)金茂府為例，其于2017年6月28日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)周定金簽約率僅為43%。

　　“今年以來(lái)樓市調(diào)控不斷升級(jí)，"四限"范圍和力度持續(xù)加大，整體市場(chǎng)下行趨勢(shì)也較為明顯，尤其是政府區(qū)域"限價(jià)"政策的出臺(tái)，對(duì)房企即將入市的地王項(xiàng)目沖擊不小�！币拙�(博客)中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱(微博 博客)表示。

　　一方面，土地價(jià)格仍在上漲；另一方面，受到調(diào)控政策影響，從土地到住宅供應(yīng)的轉(zhuǎn)化卻并不樂(lè)觀，這“一漲一跌”帶來(lái)的供需矛盾在短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)。在丁祖昱看來(lái)，“破局”之道在于加大平價(jià)土地的供應(yīng)，可酌量增加遠(yuǎn)郊區(qū)域、非中心區(qū)域的低價(jià)宅地供應(yīng)。

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