駐馬店房產(chǎn)在線訊  在上海市浦東新區(qū)丹桂路899號(hào)，占地63142平方米的張江國(guó)創(chuàng)中心正在進(jìn)行一場(chǎng)“華麗轉(zhuǎn)身”——從一座廢棄的液晶電視機(jī)制造廠搖身一變成為全國(guó)最大單體的產(chǎn)業(yè)空間。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到這是老舊小區(qū)改造的一個(gè)縮影，而背后是已經(jīng)逐步展開(kāi)的城市更新序幕：老舊小區(qū)亟待改造、城市功能有待完善，中國(guó)城市正從增量發(fā)展進(jìn)入存量更新的階段。

　　“老舊小區(qū)改造是貫徹落實(shí)黨的十九大精神、解決城市發(fā)展不平衡不充分問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)美好生活向往的重要舉措�！�12月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省廈門（樓盤）市召開(kāi)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作座談會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)王蒙徽在會(huì)上指出。

　　老舊小區(qū)只是城市存量資源的一部分，隨著老舊小區(qū)改造試點(diǎn)工作開(kāi)展，城市更新的大“卷軸”將加速延展。

　　城市發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn)

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到當(dāng)今，城市的發(fā)展已不再是傳統(tǒng)的野蠻擴(kuò)張、圈地模式，中國(guó)正迎來(lái)城市更新的浪潮。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)馮俊表示，在城市規(guī)模有限的背景下，我國(guó)大城市已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，這也意味著，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，房企在發(fā)展過(guò)程中奉行規(guī)模至上，在“大象起舞”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，土地儲(chǔ)備成為衡量房企競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。近一年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)去杠桿的宏觀背景下，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策輪番出臺(tái)，土地出讓條件趨向嚴(yán)苛，一些城市推出以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”為代表的土地出讓政策。隨著融資渠道收緊，房企拿地成本升高。

　　同時(shí)，在經(jīng)歷了以投資驅(qū)動(dòng)和增量發(fā)展為主的階段后，許多城市在發(fā)展過(guò)程中“餅越攤越大”，但因?yàn)槌鞘泄δ軈^(qū)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致人口集聚和交通擁堵，城市病矛盾凸顯。因此，一些城市開(kāi)始嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地指標(biāo)，房企拿地難度加大。

　　在此背景下，參與舊城改造項(xiàng)目成為許多房企拿地的重要途徑之一。

　　“近些年來(lái)，大量的房企參與舊城改造，其實(shí)這與城市圈的發(fā)展密切相關(guān)，隨著城市的不斷發(fā)展壯大，城市的規(guī)模越來(lái)越大，通勤成本越來(lái)越高，而地塊也越來(lái)越向近郊傾斜。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目的核心價(jià)值在于區(qū)位，對(duì)于已經(jīng)人滿為患的中心城區(qū)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)罕有空置地塊，所以想要獲得中心城市地塊，舊城改造就成為了一個(gè)較好的途徑。”上游財(cái)經(jīng)專家顧問(wèn)江瀚認(rèn)為。

　　中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示，參與舊城改造是大型房企獲取土地的另一種渠道，是目前大城市土地供應(yīng)緊缺和優(yōu)勢(shì)區(qū)位價(jià)格過(guò)高背景下的一種新選擇。但舊城改造不同于一般的土地出讓，其資金量大、周期長(zhǎng)、復(fù)雜度高等特點(diǎn)，是房企進(jìn)入這一領(lǐng)域的門檻，也是舊城改造項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在。

　　房企轉(zhuǎn)型方向

　　近一年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的變化。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在近期召開(kāi)的部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，要求堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。在此背景下，房企轉(zhuǎn)型進(jìn)入進(jìn)行時(shí)，“城市運(yùn)營(yíng)商”成為眾多房企的轉(zhuǎn)型方向。

　　江瀚表示，舊城改造和房企轉(zhuǎn)型之間有著相當(dāng)密切的關(guān)系，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，快速發(fā)展、高舉高打的業(yè)務(wù)發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，房企要將業(yè)務(wù)向精細(xì)化發(fā)展。舊城改造讓房地產(chǎn)企業(yè)可以深度進(jìn)入城市的建設(shè)當(dāng)中，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之后真正成為房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者，房企要習(xí)慣成為一個(gè)全方位的社區(qū)運(yùn)營(yíng)商。

　　現(xiàn)在，越來(lái)越多的房企正在積極布局舊城改造。大型房企中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大等均布局有大型城市更新項(xiàng)目，如碧桂園斥資860億元改造的昆明（樓盤）春城項(xiàng)目，萬(wàn)科持續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)多年的良渚文化村，恒大在深圳（樓盤）納入的近6000億元貨值的城市更新儲(chǔ)備等；中型房企方面，陽(yáng)光城(000671,股吧)通過(guò)一系列并購(gòu)獲得多個(gè)城市更新項(xiàng)目，龍光地產(chǎn)在珠海（樓盤）、惠州（樓盤）及潮州等地參與建設(shè)6個(gè)城市更新項(xiàng)目，將提供180億元的可售資源，旭輝一舉拿下太原（樓盤）三給片區(qū)的新城改造項(xiàng)目，預(yù)期投資達(dá)500億元左右。

　　近年來(lái)，首開(kāi)在參與城市更新過(guò)程中探索形成了城市復(fù)興的五大舉措：涉足住宅租賃市場(chǎng)、推進(jìn)老舊小區(qū)改造更新、培育社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)態(tài)、參與舊城保護(hù)復(fù)興、打造創(chuàng)客空間平臺(tái)。首開(kāi)地產(chǎn)董事長(zhǎng)潘利群曾經(jīng)提出了城市復(fù)興官的企業(yè)使命，努力在優(yōu)化城市功能、補(bǔ)齊城市短板、改善民生等方面發(fā)揮更大作用。

　　“傳統(tǒng)意義上的拿地、建設(shè)、出售三步開(kāi)發(fā)模式不再受政府歡迎，能為城市帶來(lái)遠(yuǎn)期發(fā)展動(dòng)力的城市運(yùn)營(yíng)商是地方政府的優(yōu)先選擇�！眲⒊握J(rèn)為，舊城改造對(duì)房企能力的要求不單單是解決拆遷安置問(wèn)題，商業(yè)繁榮、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、地均稅收、交通治理等要素都是衡量舊城改造項(xiàng)目成功與否的重要指標(biāo)。

　　“高門檻”背后的挑戰(zhàn)

　　舊城改造是城市更新的重要內(nèi)容，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市更新不僅是對(duì)建筑物等硬件設(shè)施進(jìn)行改造，也是對(duì)各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會(huì)心理等軟環(huán)境進(jìn)行延續(xù)與更新，開(kāi)始逐漸滲透到金融、投資、科技、創(chuàng)新、人文、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、民生等諸多領(lǐng)域，這對(duì)舊城改造提出了更高的要求。

　　值得注意的是，舊城改造涉及政府、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主方、基金機(jī)構(gòu)等投資者和使用者諸多參與方，加上區(qū)域情況差異和存量物業(yè)類型眾多，當(dāng)前舊城改造工程從改造方式到盈利模式均存在一定的復(fù)雜性。單就舊城改造來(lái)說(shuō)，前期資金投入多，改造成本高，且舊城改造投資周期長(zhǎng)，是對(duì)參與企業(yè)資金、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、資源整合等方面能力的綜合考驗(yàn)。

　　“城市更新工作首先要慎重規(guī)劃，要有全局觀念，一張藍(lán)圖繪到底。其次，在城市化加速發(fā)展階段，強(qiáng)調(diào)個(gè)人產(chǎn)權(quán)保護(hù)，在舊城改造工程中涉及到各種利益方向，很多現(xiàn)實(shí)的利益關(guān)系需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。另外，還要形成舊城改造資金鏈的良性循環(huán)�！敝袊�(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所前所長(zhǎng)牛鳳瑞表示。

　　劉澄認(rèn)為，目前舊城改造的困難主要集中在資金壓力大和拆遷安置難度大兩方面，對(duì)于政府和房企雙方來(lái)說(shuō)，舊改項(xiàng)目一旦啟動(dòng)，中途終止會(huì)帶來(lái)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙重困境。類似于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》等地方操作細(xì)則是未來(lái)保障各地舊城改造項(xiàng)目有序執(zhí)行的重要方式。

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