駐馬店房產(chǎn)在線訊  “現(xiàn)在，我想得更多是希望給大家一個(gè)安身立命的平臺(tái)，做得健康點(diǎn)，不要老是風(fēng)聲鶴唳的，說公司危險(xiǎn)了，資金鏈斷了，撐不住了，讓大家很安心�！�

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到過去幾年，因?yàn)閼?zhàn)略偏激進(jìn)，每次調(diào)控，綠城中國（以下簡稱“綠城”）都徘徊在生死邊緣。但這次已有不同，綠城以積極的拿地姿態(tài)站在了動(dòng)蕩市場的對面。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到進(jìn)入11月份，它首先在北京（樓盤）發(fā)力，以86億元總價(jià)、20%自持面積擊退平安、保利聯(lián)合體、萬科聯(lián)合體等實(shí)力對手，拿下石景山區(qū)五里坨住宅地塊。此后，上海（樓盤）松江區(qū)永豐街道1.64萬平方米土地也被綠城以6.02億元收入囊中。

　　這些城市地塊的拿下對于綠城而言都將是革命性的。

　　“拿這塊地時(shí)，我在北京呆了一周，找了大量人去談。不過，這一仗極奇漂亮，也證明年初我們制定的反周期策略機(jī)會(huì)來了�！本G城中國執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南言語中透露著興奮。

　　曹舟南是火線上陣。綠城在經(jīng)歷了各方博弈后終于在2014年年底迎來了中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中交集團(tuán)”）這一大股東，但卻是一幅低迷的圖景：動(dòng)蕩的人心、分裂的體系、低迷的業(yè)績、未知的管控模式與前程。

　　到了2016年，綠城順利完成千億夙愿，曹舟南力挽狂瀾，其中的艱辛難以言說�！瓣P(guān)于綠城的發(fā)展我每天都在想，甚至做夢的時(shí)候都在想這些事情，包括我父母都在講，你是在用命在拼啊，我說你講得對，這三年間不用命拼，哪有綠城的今天。人努力，天幫忙。”

　　綠城混改這3年，不僅使它們一步步走了出來，實(shí)施了嚴(yán)格的法人治理結(jié)構(gòu)，資金充裕，土儲(chǔ)充足，且在輕重資產(chǎn)融合發(fā)展的狀態(tài)下，發(fā)展也更加穩(wěn)健。按照曹舟南的設(shè)想，各方面發(fā)展得理想的話，未來綠城有望觸碰2000億元規(guī)模。

　　“我這個(gè)人心氣很高的，綠城這個(gè)品牌是宋總打造出來的，起碼宋總在有生之年我不希望讓他看到這個(gè)品牌砸掉；不但不能有這樣的結(jié)果，還希望讓他看到另一面，他的品牌得到進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，它的品牌值在不斷的提升�！辈苤勰媳硎�，宋總現(xiàn)在對綠城的看法我也很在意的。

　　綠城從過往走了出來，也希望以更加穩(wěn)健的姿態(tài)面對未來。

　　對于行業(yè)的發(fā)展，曹舟南也表示，企業(yè)通過獲取高價(jià)地以博取未來的高房價(jià)的模式已經(jīng)不行了，這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了。在新的調(diào)控下，我們必須要對這個(gè)開發(fā)模式進(jìn)行破壞，從你自己的心里破壞掉。決定企業(yè)未來命運(yùn)的，就是你的產(chǎn)品溢價(jià)能力。任何一個(gè)企業(yè)拋開核心競爭力去做，都不是一個(gè)明智的選擇。

　　制定的反周期策略 機(jī)會(huì)來了

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：最近，綠城在北京、上海、寧波（樓盤）等城市“反周期”拿了些地，印證了你在年初的計(jì)劃與說法，為什么有這樣的信心？

　　曹舟南：最近我們在北京、上海、杭州出手拿了些地，特別是直到北京那塊地拿下，我知道市場已經(jīng)沒有錢了。我們原來準(zhǔn)備溢價(jià)在40%或者50%，之后出現(xiàn)拐點(diǎn)再拍自持，但那天溢價(jià)到19%，就直接進(jìn)入拐點(diǎn)了。這一仗極奇漂亮，也證明年初我們制定的反周期策略機(jī)會(huì)來了。

　　今年我們投了700多億元拿地，這是市場給綠城的機(jī)會(huì)。在去年的土地市場中，綠城沒有拿過多的土地，當(dāng)然股東也給了我很大的壓力，那么高的現(xiàn)金倉位，那么低的土地儲(chǔ)備，為什么不去拿地？在年初的時(shí)候，我就對團(tuán)隊(duì)說，面對市場中的機(jī)會(huì)，一定要穩(wěn)住，特別是去年，如果我們出手拿了地，只要有一塊地套住，綠城就再也沒有今天這樣的機(jī)會(huì)了。

　　我個(gè)人判斷，到明年二季度逆周期還會(huì)出現(xiàn)，會(huì)有新的拿地時(shí)機(jī)。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：在限價(jià)以及限購嚴(yán)厲的北京市場，綠城會(huì)怎么打造這個(gè)產(chǎn)品？利基在哪里？

　　曹舟南：這次，綠城中國反周期在北京石景山區(qū)域拿的土地，可售貨值約有186億元，未來計(jì)劃設(shè)計(jì)成第一居所。

　　實(shí)際上，拿這塊地時(shí)，我在北京呆了一周，找了大量人去談。拿下后，我們又召集了30多人開會(huì)，一直開到了凌晨3點(diǎn)多，研討產(chǎn)品，最后決定做一個(gè)性價(jià)比最好的產(chǎn)品，因?yàn)橄迌r(jià)5.2萬元/平方米，我們會(huì)推出一個(gè)綠城的創(chuàng)新產(chǎn)品。當(dāng)然，我們對這個(gè)項(xiàng)目的利潤也是有把握的。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在綠城在融資方面、資金成本方面處于一種什么樣的狀況，有沒有什么資金成本降低計(jì)劃，或是一些渠道？

　　曹舟南：目前綠城中國的負(fù)債率還在下降，半年報(bào)是58%，10月份降到了43%，是史上最低。這3年來，綠城對債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了很大的調(diào)整，將一年到期、兩年到期的短期債務(wù)全部還掉，有息負(fù)債下降了200億元；長期債比例則在大幅提升。從明年開始，綠城的著力點(diǎn)將對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，現(xiàn)在我們的持有物業(yè)還是偏高，下一步計(jì)劃將這些物業(yè)做些處理，最近也在和香港幾個(gè)上市公司溝通，計(jì)劃推出酒店類REITs產(chǎn)品。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在綠城的土地儲(chǔ)備情況如何？

　　曹舟南：現(xiàn)在，我們的投資倉位到了3577億元，再加上代建這一塊接近3000億元，現(xiàn)在有6577億元可售貨量。換句話說，明后年倉位已經(jīng)很滿了。

　　實(shí)際上，在運(yùn)作中我們也是將土地控量滿足兩年的量，如果滿足不了兩年，就達(dá)不到規(guī)模，但超過兩年就有風(fēng)險(xiǎn)，這是有非常嚴(yán)格的邏輯關(guān)系。當(dāng)然，市場有機(jī)會(huì)的時(shí)候或在土地嚴(yán)重低估的時(shí)候仍會(huì)出手拿地。這就是選擇性投資，甚至是撿漏。

　　充分實(shí)施了法人治理結(jié)構(gòu)

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：至今年12月底，中交集團(tuán)已進(jìn)入綠城3年，這3年它為你們帶來了怎樣的影響與變化？

　　曹舟南：到今年12月底，中交集團(tuán)進(jìn)入綠城中國就已經(jīng)整3年了。中交集團(tuán)進(jìn)來后，綠城中國成為了混和所有制企業(yè)，現(xiàn)在的股權(quán)結(jié)構(gòu)是中交集團(tuán)持有28.9%，九龍倉持有25%，綠城創(chuàng)始股東持有18.5%，流通股為27.6%。

　　中交集團(tuán)進(jìn)來后給綠城中國帶來了幾方面的影響與改變：

　　一是，中交集團(tuán)起到了壓艙石的作用。因?yàn)橹薪患瘓F(tuán)單一大股東的存在，所有的金融機(jī)構(gòu)、合作伙伴都認(rèn)為，綠城中國的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)沒有了，國家金融機(jī)構(gòu)在融資貸款、資金支持等方面也給予了一定的優(yōu)惠，現(xiàn)在我們手中的授信規(guī)模有2000億元，實(shí)際上我們用得很少，也就500億元，且融資成本降到了5.3%。中交集團(tuán)進(jìn)入之前的融資成本是7.9%。

　　二是，中交集團(tuán)作為央企在管控中體現(xiàn)的理性與法制化。在綠城推進(jìn)混改的過程中，國資委非常重視我們的改革情況，國資委、中組部領(lǐng)導(dǎo)都來調(diào)研過，了解綠城實(shí)施混改的真實(shí)想法、體會(huì)及經(jīng)驗(yàn)，我向國資委幾次表達(dá)了這個(gè)觀點(diǎn)，3年來，綠城混改最大的收獲是切切實(shí)實(shí)地實(shí)施了法人治理結(jié)構(gòu)，幾大股東都是很克制地提出對于公司的發(fā)展意見與建議，并且股東們所有的意見與建議一定是拿到董事會(huì)中進(jìn)行決議，決議后再由經(jīng)營班子執(zhí)行。這個(gè)治理結(jié)構(gòu)其實(shí)是很難的，也是混改最大的與真正的魅力所在。

　　三是，在海外資源方面給予了綠城很多支持。目前，中交集團(tuán)在世界500強(qiáng)中排名第103位，在全球189個(gè)國家有業(yè)務(wù)，影響很大，帶給綠城中國很多資源，比如我們已在美國、加拿大、澳大利亞、東南亞等國家接洽了一些土地資源，在中交集團(tuán)的引領(lǐng)下布局更好的未來。

　　四是，中交集團(tuán)在領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、思想方式，以及在政策貫徹方面都有很高的水平，這也對綠城起到了很好的影響，在行業(yè)把控、政策方面貼得比較牢，比較貼近市場，可以順勢而為。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：在這個(gè)過程中，綠城中國如何平衡中交大股東的規(guī)模要求、九龍倉的務(wù)實(shí)需求以及綠城原有的品質(zhì)需求？

　　曹舟南：對于規(guī)模問題，以前我并不怎么重視，總認(rèn)為“規(guī)�！边@個(gè)問題較虛，但非常遺憾，也不得不承認(rèn)，我現(xiàn)在也重視規(guī)模了，因?yàn)榫G城中國在香港上市，投資者就關(guān)注規(guī)模，盡管幾次在業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)，希望香港投資人關(guān)注企業(yè)有質(zhì)量的增長，不要過于關(guān)注規(guī)模，但這種狀況很難轉(zhuǎn)變。而且到了地方，各級(jí)政府也會(huì)問你的規(guī)模；客戶也會(huì)通過規(guī)模，來判斷公司的可信度和保障度。

　　綠城這幾年的規(guī)模還是可以的，去年達(dá)到了1139億元，不出意外，今年有望達(dá)到1400億元，明年甚至有機(jī)會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。規(guī)模方面，中交集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)是滿意的，我們的行業(yè)排名也在前十。

　　在盈利能力方面，綠城投資了147個(gè)項(xiàng)目，代建有181個(gè)，一共382個(gè)項(xiàng)目。通過分析對比，今年我們的毛利率會(huì)達(dá)到28%，目前行業(yè)平均水平在23%左右。盈利能力顯著提高，利潤會(huì)比去年有較大的增長，今年也計(jì)劃分紅。

　　綠城中國的代建業(yè)務(wù)發(fā)展也較為理想，在不投資一分錢的情況下，通過品牌輸出、管理輸出，能達(dá)到5%利潤率，這兩年來，沒有幾個(gè)項(xiàng)目能達(dá)到這樣的水平，這一定是我們的品牌與管理能力得到市場認(rèn)可的結(jié)果。

　　在品質(zhì)方面，我還是堅(jiān)持這樣認(rèn)為，做企業(yè)一定要傳承老綠城20多年的品質(zhì)追求�，F(xiàn)在宋總對于綠城中國在產(chǎn)品傳承、創(chuàng)新、改良等方面都很滿意。

　　原來以為多個(gè)大股東共存會(huì)給企業(yè)帶來一些困惑，但3年下來感覺非常好，綠城已全面進(jìn)入良性狀態(tài)。

　　這三年不用命拼哪有今天

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：對于綠城過去幾年面臨的危機(jī)你怎么看？

　　曹舟南：綠城是宋總一手打造的，如果這個(gè)孩子還能活下去，他一定不會(huì)賣。當(dāng)然，這其中也表現(xiàn)出綠城在以往的財(cái)務(wù)運(yùn)營方面有很大的問題，我也在其中也花了很多精力。感謝上蒼，給了我們過去三年這樣一個(gè)市場，如果是現(xiàn)在這個(gè)市場狀況，不管是什么曹舟南王舟南，神仙都沒有用。過去三年，綠城將在三四線城市的最難賣的庫存量去化了790億元。這也是綠城如今現(xiàn)金流充裕的原因。人努力，天幫忙。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：這幾年執(zhí)掌綠城中國下來，你最大的感觸是什么？

　　曹舟南：市場很給力，股東也很支持。股東對于經(jīng)營層基本完全放心，如果股東填亂的話，按照我的個(gè)性的話，肯定是很難做下去，很多事情也實(shí)現(xiàn)不了。

　　這幾年最大的感想對于我個(gè)人而言，一是財(cái)富累積也差不多了，職業(yè)生涯中也證明了自己是踏踏實(shí)實(shí)做事的人。現(xiàn)在，我想得更多是希望給大家一個(gè)安身立命的平臺(tái)，做得健康點(diǎn)，不要老是風(fēng)聲鶴唳的，說公司危險(xiǎn)了，資金鏈斷了，撐不住了，讓大家很安心�，F(xiàn)在很多房企都被傳這個(gè)那個(gè)，但沒有聽說綠城有安全問題。希望作為掌舵人，把這條船開得穩(wěn)健點(diǎn)，把不確定因素、風(fēng)險(xiǎn)考慮得多一點(diǎn)兒，讓大家有個(gè)安心、穩(wěn)定的安身立命之所。

　　二是，綠城這個(gè)品牌是宋總打造出來的，起碼在宋總有生之年我不希望讓他看到這個(gè)品牌砸掉；而且我這個(gè)人心氣很高，不但不能有這樣的結(jié)果，還希望讓他看到另一面，他的品牌得到進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，它的品牌值在不斷的提升。宋總現(xiàn)在對綠城的看法我也很在意的。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：什么時(shí)候運(yùn)營企業(yè)感到艱難？綠城現(xiàn)在什么樣業(yè)務(wù)或事情是你最為擔(dān)心的。

　　曹舟南：于我而言最大挑戰(zhàn)倒不擔(dān)心宏觀形勢和市場的變化，這倒不是我的能力有多強(qiáng)、水平有多高、預(yù)判能力有多強(qiáng)、看得有多準(zhǔn)，我老是和我的團(tuán)隊(duì)講，我每時(shí)每刻都在想市場、企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)轉(zhuǎn)、人，甚至做夢的時(shí)候都在想這些事情，包括我父母都在講，你是在用命在拼，我說你講得對，這三年間不用命拼，哪有綠城的今天。

　　用心用情極致后，我對外部的變化倒不擔(dān)心，主要是擔(dān)心團(tuán)隊(duì)。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：團(tuán)隊(duì)方面你主要擔(dān)心什么？希望他們怎么做？

　　曹舟南：盡管從目前來看，我們的團(tuán)隊(duì)相對于其他企業(yè)來說職業(yè)化水平較高，特別是在工程領(lǐng)域的專業(yè)性很強(qiáng)，但他們的意識(shí)還需要加強(qiáng)，需要對進(jìn)入的每個(gè)城市，拿到的每塊土地，購買我們物業(yè)的每個(gè)客戶，是否有充分尊重的意識(shí)；各個(gè)城市的總經(jīng)理對于團(tuán)隊(duì)是否用心用情在全部投入，我覺得我們的團(tuán)隊(duì)在這些方面還是有很大差距的。

　　比如，綠城剛剛進(jìn)入西安（樓盤），我們要對這個(gè)城市進(jìn)行充分的尊重，這是一個(gè)有很深文化積淀的城市，我們要對這里及這里的客戶進(jìn)行充分的尊重，這才是綠城的生存所在與價(jià)值所在。只有尊重，才能用情用心，甚至用生命去運(yùn)作。

　　必須要對原有的開發(fā)模式進(jìn)行破壞

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：很多企業(yè)都已經(jīng)提出了2000億元、3000億元的增長計(jì)劃。綠城中國有沒有類似的計(jì)劃？

　　曹舟南：我是學(xué)財(cái)務(wù)的，學(xué)財(cái)務(wù)的人有一個(gè)毛病，會(huì)偏穩(wěn)健，不喜歡激進(jìn)。我早就講過，綠城的規(guī)模保持在1200億~1500億元，在曹舟南團(tuán)隊(duì)手上不會(huì)超過2000億元。我認(rèn)為，假以時(shí)日綠城集中暴發(fā)會(huì)在2019年，隨著利潤積累、資源積累，可能會(huì)碰2000億元規(guī)模。但綠城將永遠(yuǎn)是最穩(wěn)健的公司，如果有一天頭腦發(fā)熱向3000億元、5000億元去沖，也意味著生死存亡，就這么簡單。

　　宋總有時(shí)也會(huì)提醒我，他說，“我們曾經(jīng)經(jīng)歷過行業(yè)的巨變，做事要做得更穩(wěn)健”。現(xiàn)在我們拿的地測算過了，就算房價(jià)下降30%，我們也有抗跌能力。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：對房地產(chǎn)的未來局勢，你怎么想，如何干？

　　曹舟南：面對未來的宏觀市場變化，我們也在思考如何走。實(shí)際上，在2015年下半年，綠城中國已經(jīng)提出我們的產(chǎn)品要回歸居住屬性。綠城中國的核心競爭力是產(chǎn)品，是營造能力。這也是未來房企要重點(diǎn)關(guān)注的，拋開這一點(diǎn)，靠投資、規(guī)模，做得越大死得越快。

　　另外，今年綠城中國的1400億元中，其中投資產(chǎn)生的有1000億元，代建300多億元。如果明年下半年市場繼續(xù)往下走，同等規(guī)模房企，我的公司會(huì)比其他公司安全1/3，甚至50%，因?yàn)槲覀兊陌l(fā)展不是靠硬投資，這里面有輕資產(chǎn)的支持。同時(shí)，做好綠城房產(chǎn)、代建、資產(chǎn)經(jīng)理、小鎮(zhèn)、理想生活集團(tuán)。另外，計(jì)劃延伸到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈前端，甚至參與到這些企業(yè)的IPO，不斷的地滲透發(fā)展。

　　綠城要把房地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)都做一遍，我認(rèn)為在未來的市場變化中，綠城具備加快輕資產(chǎn)布局的實(shí)力。

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