駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到12月14日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，以1.47億元競得上海（樓盤）市浦東新區(qū)大團鎮(zhèn)面積為4.08萬平方米的一幅地塊，資料顯示該土地用途為動遷安置房。

　　此舉一出，市場大為不解。

　　自今年9月起便不斷拋售項目子公司的光明地產(chǎn)，近期為何開始裝備糧草彈藥?

　　左手賣子，右手擴土，光明地產(chǎn)的算盤在如何撥動?

　　頻繁“賣子”

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到光明地產(chǎn)的前身為光明食品集團旗下的全資控股子公司海博股份(600708,股吧)。2015年下半年，海博股份進行重大資產(chǎn)重組，把原本物流之外的業(yè)務(wù)不銹鋼器皿制造等置出，同時注入農(nóng)工商地產(chǎn)(集團)有限公司(以下簡稱“農(nóng)房集團”)100%股權(quán)和上海農(nóng)房25%股權(quán)，并更名光明地產(chǎn)。

　　這意味著，籌劃多年的光明食品集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)終于借殼成功。由此，光明集團轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代物流與房企產(chǎn)業(yè)務(wù)并行的雙主業(yè)上市公司。農(nóng)房集團也結(jié)束了多年的“上市長跑”，實現(xiàn)曲線上市，并全權(quán)操盤光明集團旗下30多塊上萬畝各類土地。

　　春江水暖鴨先知，作為一家成立近30年的老牌房企，農(nóng)房必然知道在行業(yè)愈發(fā)聚攏的當下，規(guī)模對于房企生存的重要性。然而其卻在年底將近之際，密集拋售項目子公司。

　　此次光明地產(chǎn)系列性的“賣子行動”始于今年9月。

　　9月9日，光明地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其全資控股子公司南寧國糧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將通過公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式，轉(zhuǎn)讓所持有的位于廣西（樓盤）(樓盤)南寧市良慶區(qū)五象大道北側(cè)的A2及A3地塊在建項目資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價格不低于7.42億元，擬為光明地產(chǎn)2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤約1.98億元。

　　一個月后，買賣繼續(xù)。

　　10月8日，光明地產(chǎn)公布將子公司東恒海鑫100%的股權(quán)及債權(quán)以21.83億元的總價出售給泰禾。東恒海鑫主要資產(chǎn)是位于江蘇蘇州（樓盤）昆山的淀山湖鎮(zhèn)。光明地產(chǎn)稱，預(yù)計此次交易將為該公司帶來9.4億元的年度凈利潤。

　　3天后，新的交易上演，不過接盤俠們變成了和光明地產(chǎn)一樣同為光明食品(集團)下屬的兄弟公司們。

　　10月11日，光明地產(chǎn)全資子公司上海(樓盤)農(nóng)工商華都實業(yè)(集團)有限公司通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式出售所持有的商業(yè)項目予上海良友(集團)有限公司。

　　公告顯示，受讓方上海良友(集團)有限公司與光明地產(chǎn)為同一控制人光明食品(集團)有限公司下屬兄弟企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是糧油儲備業(yè)務(wù)、糧油加工業(yè)務(wù)、糧油貿(mào)易、糧油物流業(yè)務(wù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

　　光明地產(chǎn)表示，經(jīng)初步測算，如果交易標的轉(zhuǎn)讓的成交價格為9.88億元，預(yù)計此次關(guān)聯(lián)交易將為該公司2017年度增創(chuàng)歸母凈利潤約3.45億元。

　　同日，光明地產(chǎn)全資子公司上海農(nóng)工商房地產(chǎn)置業(yè)有限公司也將所持有的新府中路一處房地產(chǎn)項目出售給上海蔬菜(集團)有限公司，成交金額為4.15億元，可以為光明地產(chǎn)增加歸母凈利潤6698萬元。

　　這兩筆光明食品(集團)內(nèi)部的資產(chǎn)騰挪，一下子便為光明地產(chǎn)增加歸母凈利潤超過4億元。

　　業(yè)績承諾承壓

　　短短一個半月，四度“賣子”，拋售之密集，頗似此前萬達，如果說萬達賣資產(chǎn)是為了輕負債回A，那么光明此舉意圖何在?

　　對此，光明地產(chǎn)解釋，“該舉是公司綜合利弊分析圍繞戰(zhàn)略發(fā)展目標而實施的正常經(jīng)營舉措，一方面可以確保公司未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的需要;另一方面又有利于公司快速回籠資金，提高凈利潤，進一步降低資產(chǎn)負債率，維護中小投資者利益�！�

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉也認同“調(diào)整布局策略”一說。

　　然而，縱觀光明地產(chǎn)并購及其后續(xù)發(fā)展，該解釋作為主要原因似乎有些牽強。畢竟戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是長遠考量，頃刻間“賣子”并非上佳之選。且此次出售，大有時間緊迫之感。

　　值得注意的是，當年重組時，農(nóng)房集團曾許下承諾：“本次重組實施完畢當年及之后兩個完整會計年度，農(nóng)房集團合計實現(xiàn)的實際凈利潤不低于利潤補償期間內(nèi)預(yù)測凈利潤的合計數(shù)，即農(nóng)房集團全體股東承諾2015年-2017年合計實現(xiàn)扣非后歸母凈利潤不低于35.13億元�！�

　　為了給予市場強力信心，農(nóng)房集團近乎斷了自己后路。甚至承諾如出現(xiàn)農(nóng)房集團在利潤補償期間的實際凈利潤合計數(shù)低于承諾凈利潤合計數(shù)需履行補償義務(wù)的情形，光明地產(chǎn)便可以1元錢直接定向回購應(yīng)補償?shù)墓煞莶⒂枰宰�銷。

　　業(yè)績承諾期正在一步步逼近，光明地產(chǎn)的這份成績單進展如何?

　　財報顯示，2015年光明地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入123.87億元，其中歸屬母公司的凈利潤為5.1億元。2016年光明地產(chǎn)營業(yè)收入上升至207.82億元，歸母凈利潤10.11億元。至此，光明地產(chǎn)2015-2016兩個年度共實現(xiàn)歸母利潤15.21億元。若要完成業(yè)績承諾，其2017年度歸母凈利潤至少需要達到19.92億元，這一數(shù)值已經(jīng)超過了此前兩年之和，也意味著光明地產(chǎn)2017年全年凈利潤需要同比翻番也能達標。

　　然而，2017年過半，光明地產(chǎn)的歸母凈利潤僅僅為2.6億元，其下半年無疑將面臨更為嚴峻的環(huán)境。

　　光明地產(chǎn)暴露出的財務(wù)問題遠不止疲軟的盈利能力，其負債率始終處于80%以上的高位，且流動負債占比過半。以2017年上半年為例，393.32億元的負債中，流動負債高達281.64億元，占比超過70%，光明地產(chǎn)短期償債承壓。

　　此外，報告期內(nèi)取得借款收到的現(xiàn)金107.24億元，償還債務(wù)支付的現(xiàn)金112.76億元，換言之，光明地產(chǎn)借款幾乎都用于償還債務(wù)了，“借新還舊”正是其當前正在運用的模式。

　　這四筆交易后，光明地產(chǎn)將獲得超過15億元的凈利潤。這一交易產(chǎn)生獲利，甚至超過此前兩年的業(yè)績總和。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示，業(yè)績承諾也會為其帶來一定的壓力，所以項目拋售資產(chǎn)也有助于回籠資金，進而改善現(xiàn)金流和財務(wù)狀況。

　　嚴躍進強調(diào)，就光明地產(chǎn)出售的項目而言，不排除“逢高套現(xiàn)”的可能，畢竟有些項目的當前價格相對偏高，拋售是有利的。

　　以上述東恒海鑫項目為例，公告顯示，東恒海鑫的主要資產(chǎn)為恒海國際花園項目。截至2016年12月31日，恒海國際花園別墅1期、2期、3-2期已開發(fā)且基本銷售完畢;待開發(fā)土地面積約37.4萬平方米，均為住宅，物業(yè)類型有別墅及小高層，預(yù)計可售面積約22.5萬平方米。因此該項目對于光明地產(chǎn)來說是后續(xù)盈利空間十分有限。

　　此外，淀山湖屬于上海、江蘇和浙江的交界處，具有較好的區(qū)域優(yōu)勢。然而實際情況是，后續(xù)類似上海17號線地鐵開通以后，其沿途所經(jīng)區(qū)域?qū)Φ砩胶�部分非地鐵沿線項目勢必會造成沖擊。

　　并購擴土

　　就在光明地產(chǎn)以迅雷不及掩耳之勢拋售掉四個變現(xiàn)能力不佳的資產(chǎn)，確保業(yè)績承諾達標后，其又開展了一系列并購拿地計劃。

　　11月、12月接連拍得蘇州、上海地塊，其中上海地塊用途為動遷安置房。

　　一名行業(yè)人士向《國際金融報》記者表示，此類地塊的投資是帶有執(zhí)行政府動拆遷政策的，通常拿地成本也不高，但銷售的盈利空間也相對有限。光明地產(chǎn)之所以拍下此類地塊，不排除后續(xù)會有機會在此類區(qū)域獲取其他商品住宅用地，這樣有助于其在上海一些郊區(qū)市場的土地拓展。

　　早在今年10月，光明食品(集團)便強調(diào)將從資金、金融創(chuàng)新、市值管理等方面予以光明地產(chǎn)支持。要求光明地產(chǎn)在做好資金創(chuàng)新的同時，要用好外部資源，用活地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)。這一表態(tài)一度被看作光明食品(集團)對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重視。

　　當利潤承諾進入倒計時之際，光明地產(chǎn)頻頻“賣子”，意圖不可謂不明顯。而業(yè)績承諾無憂后的并購擴土，又飽含其對于未來繼續(xù)加碼地產(chǎn)業(yè)務(wù)的期望。

　　畢竟，作為上海較為知名的國企，手握較多工業(yè)用地的光明地產(chǎn)，在進軍長三角時，始終沒能做到深耕。這些城市作為光明地產(chǎn)心心念念的票倉和主場，卻始終在扮演到不了的遠方角色。

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