駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2018年的房地產(chǎn)調(diào)控將會持續(xù)，這是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議傳遞出的信息。

　　但市場可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)會，這就是被壓抑了一年的一二線城市。11月以來，一二線樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。中金公司預(yù)計(jì)，一二線城市銷售面積增速或于年末至明年初反超三四線，并將持續(xù)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到隨著房地產(chǎn)去庫存進(jìn)入尾聲，銷售有效市場和房企的重心重新回到了一二線及環(huán)一線，這里將成為房企的決勝之地。

　　今年以來，一二線區(qū)域市場集中度進(jìn)一步提升，這也意味著，明年房企在這些區(qū)域?qū)⒚媾R更加激烈的競爭。

　　而那些勝出者，將會獲得超額收益。多家券商預(yù)測，隨著近期一二線城市顯著復(fù)蘇，部分房企基本面向好，預(yù)計(jì)A股及H股布局一二線的龍頭地產(chǎn)股將受益，其他緊跟政策熱點(diǎn)的租賃概念股、園區(qū)概念股也將迎來表現(xiàn)機(jī)會。

　　調(diào)控不放松

　　2017年是樓市調(diào)控最嚴(yán)厲、最密集的年份，這種態(tài)勢在明年大概率不會改觀。

　　一個(gè)重要的信號是，12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，將完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　目前，眾多城市已形成了限購、限貸、限價(jià)、限售組成的“四限”調(diào)控矩陣，這將對明年的市場產(chǎn)生持續(xù)性影響。

　　其中，限貸直接影響需求端。鏈家研究院發(fā)現(xiàn)，今年以來，在全國54個(gè)城市，商業(yè)銀行均不同程度地上調(diào)了首套房、二套房首付比例。

　　貸款利率也明顯上升。據(jù)融360數(shù)據(jù)，11月全國首套房平均貸款利率為5.4%，同比去年升高20.7%。

　　時(shí)近年底，銀行批貸額度越發(fā)緊張，部分城市出現(xiàn)“停貸”現(xiàn)象——融360統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月末，全國已有56家銀行分(支)行因額度暫停受理房貸業(yè)務(wù)。

　　這種趨勢還在延續(xù)，并可能到明年。

　　“現(xiàn)在有很多住戶無法貸款”，中國建設(shè)銀行廣東省分行行長劉軍(博客)在近日的一次公開發(fā)言中透露，建行廣東分行今年四季度的住房按揭貸款額度只有27個(gè)億，還有上百億在排隊(duì)。他預(yù)計(jì)，這種情況明年也不會有明顯的改變。

　　與此同時(shí)，部分城市推行的“限價(jià)”調(diào)控則直接干預(yù)新房銷售價(jià)格，對開發(fā)商影響最大。

　　在深圳，近期有消息稱，12月深圳針對備案價(jià)格超過全市均價(jià)5.4萬/平方米的住宅不予批售。雖然并無明確條文出臺，但記者從深圳規(guī)土委網(wǎng)站看到，本月取得預(yù)售證的亞迪三村、佳兆業(yè)未來花園、卓越彌敦道名苑三個(gè)住宅項(xiàng)目的備案價(jià)格均未超過這一紅線。

　　房企銷售價(jià)格因此被限制。據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，18家龍頭房企11月的銷售均價(jià)環(huán)比下降1.9%，這已是連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降�！敖酉聛硪欢螘r(shí)間看不到企業(yè)銷售價(jià)格的上漲”，中信分析師表示。

　　而對于限購，房地產(chǎn)業(yè)界的普遍觀點(diǎn)是明年也不會放松。

　　四限調(diào)控的持續(xù)令行業(yè)對明年樓市的預(yù)期偏謹(jǐn)慎�！白铍y的是過去兩年高價(jià)拿地的部分房企，明年恐怕無法以期望價(jià)格入市，只能繼續(xù)拖，回籠資金遇阻。”深圳一家大型房企財(cái)務(wù)部人士說。

　　“收緊的政策會對需求有影響，相信明年的銷售會進(jìn)一步放緩”，萬科在11月的投資者電話會議中指出，在調(diào)控政策力度不放松的情況下，2018年“將是小年”，明年樓市或出現(xiàn)銷售面積和金額雙降。

　　這代表了業(yè)界的主流看法。多家券商認(rèn)為，在庫存以及房價(jià)等硬約束條件下，明年住宅市場整體難有進(jìn)一步的表現(xiàn)。

　　一二線的機(jī)會

　　2017年的去庫存、嚴(yán)控一二線造就了三四線樓市的火爆；明年，調(diào)控整體不放松之下，樓市仍然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

　　11月以來，一二線樓市的成交量正在復(fù)蘇。中金公司數(shù)據(jù)顯示，11月一二線城市銷售面積同比增速錄得7%，為年內(nèi)首次正增長。

　　中金公司預(yù)計(jì)，到2018年一季度，一二線城市銷售增速將超過10%。

　　臨近年底，撐了一年的開發(fā)商領(lǐng)證積極了些，供給增加了。11月第四周(11月27日-12月3日)，一二線城市的新增供應(yīng)量創(chuàng)下了自2017年7月以來新高。這周，中金監(jiān)測的10個(gè)重點(diǎn)城市共有48個(gè)項(xiàng)目開盤，新推房源共計(jì)14176套。

　　值得注意的是，上述新開盤項(xiàng)目的整體銷售去化率達(dá)89%，二線城市新項(xiàng)目的去化率更高達(dá)95%。

　　中金公司等樂觀認(rèn)為，一二線的復(fù)蘇表現(xiàn)有可能延續(xù)到明年。

　　理由之一是今年一二線被大幅壓抑的需求和供應(yīng)，將在明年部分釋放。

　　“今年北京、深圳新房銷售中純住宅的占比大概只有三四成。”前述深圳開發(fā)商人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，由于限價(jià)，開發(fā)商都沒法拿到預(yù)售證，供貨被大大推遲了，但施工和建設(shè)一直在進(jìn)行。這些貨量終究要推出。

　　據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳今年1-11月住宅批售套數(shù)僅2.5萬套，相比2015年的6.5萬套、2016年的4.8萬套劇減；而在北京，相比去年全年5000億元的商品住宅交易額，今年預(yù)計(jì)僅能達(dá)成2760億元。

　　11月以來，預(yù)售證發(fā)放已在加快。以深圳為例，11月共放行了8個(gè)住宅項(xiàng)目，是10月的8倍�！坝行┩�行期望明年限價(jià)會松動，我們認(rèn)為不會”，一家大型房企深圳公司營銷人士說，無論限價(jià)政策如何，明年都會按照自己的節(jié)奏推盤。

　　此外，興業(yè)證券預(yù)計(jì)，出于不良率和資產(chǎn)收益考慮，明年商業(yè)銀行表內(nèi)資產(chǎn)配置仍將向一二線城市配置按揭�！皞�(gè)人住房抵押貸款對銀行而言相對比較安全，仍有發(fā)展的機(jī)會。”

　　“從歷年來看，一二線房貸在年初都會寬松一些”，某銀行房地產(chǎn)信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，由于年初信貸額度較為寬裕，銀行對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)往往會相對下浮利率，或放松審批標(biāo)準(zhǔn)。

　　“一二線城市的成交量會自發(fā)修復(fù)�！辨溂已芯吭赫J(rèn)為，隨著調(diào)控效果的消化和換房等前期累積需求增多，一二線樓市成交量將在低位小幅反彈。

　　“但這種恢復(fù)是自然、自發(fā)向合理交易量的正常回歸，”鏈家強(qiáng)調(diào)，“房價(jià)總體將保持平穩(wěn)。”

　　“我覺得2018年會比2017年好一點(diǎn)，政策不會變，但會稍微放松一點(diǎn)”，融創(chuàng)中國主席孫宏斌(博客)表示。

　　謹(jǐn)慎如萬科，也認(rèn)同結(jié)構(gòu)性變化存在：萬科預(yù)計(jì)，就業(yè)人口新增乏力的三四線城市將會面臨較大壓力，核心的一二線城市在2016年四季度已經(jīng)開始調(diào)整，目前存貨相對穩(wěn)定，去化率變化不大，成交量進(jìn)一步下跌的空間并不大。

　　勝利者的獎賞

　　一二線樓市面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)會，同時(shí)也意味著競爭擴(kuò)大，程度更激烈。

　　目前，排名前50的房企絕大部分都是重倉一二線城市，他們之中，誰將在明年的一二線決戰(zhàn)中勝出？

　　最新業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，主要項(xiàng)目位于一二線城市的融創(chuàng)中國、新城控股、中國金茂11月合約銷售額分別同比增長132%、75.1%及79%，均創(chuàng)下年內(nèi)銷售新高。

　　截至目前，保利地產(chǎn)在廣州單城銷售已超300億，萬科在深圳單城銷售也超過了300億。

　　“2018年行業(yè)前十的銷售額門檻預(yù)計(jì)要超過2000億，不達(dá)到一個(gè)可觀的規(guī)模意味著要出局”，西南證券指出。

　　實(shí)體市場的戰(zhàn)火在燃燒，資本市場中的房地產(chǎn)股也是暗潮洶涌。

　　2017年，以中國恒 大、融創(chuàng)中國為代表的部分香港內(nèi)房股漲幅空前；隨著近期基本面向好，11月底以來萬科、保利、招商蛇口等A股房企股價(jià)也出現(xiàn)上揚(yáng)。

　　興業(yè)證券等指出，2018年，受益于基本面轉(zhuǎn)好，重倉于一二線城市的開發(fā)商也將受益。

　　中金公司判斷，H股方面，此前被低估的中國海外發(fā)展、龍湖地產(chǎn)和富力地產(chǎn)等大盤和中盤股將受益；A股中，受益標(biāo)的則有萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口等龍頭白馬股。這些房企均主要布局于一二線城市。

　　此外，部分依靠拿地快速擴(kuò)張的二線房企如金科、泰禾、陽光城、旭輝等，同樣受到市場關(guān)注。

　　記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，上述房企均采取快速拿地?cái)U(kuò)張的策略。數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，銷售額分別位列第21、25、31位的陽光城、泰禾、金科三家房企，拿地金額卻分別位列第7、16、17位，拿地節(jié)奏顯著快于其他房企。

　　其中，泰禾是通過收購兼并拿地的典型。據(jù)統(tǒng)計(jì)，泰禾今年1-10月共發(fā)起45起收并購事項(xiàng)，耗資總計(jì)約492億元。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其去年16個(gè)收并購項(xiàng)目的紀(jì)錄。

　　“目前，一線超大型房企地位基本鞏固，而行業(yè)第二梯隊(duì)排位尚未確定”，國泰君安認(rèn)為，隨著二線城市基本面改善，部分城市布局合理、融資空間較高的二線龍頭有望憑借優(yōu)質(zhì)土儲驅(qū)動增長，實(shí)現(xiàn)彎道加速。

　　記者綜合多家券商觀點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，在H股市場中，受益于在一二線拿地的內(nèi)房股將主要有龍光地產(chǎn)、中國金茂、旭輝控股等；而A股市場則有新城控股、金科股份、榮盛發(fā)展等。

　　在此之外，部分契合國家戰(zhàn)略和區(qū)域主題的園區(qū)概念股，如華夏幸福；部分租賃概念股及公募REITs制度突破的標(biāo)的，如世聯(lián)行等亦被提及。

　　對于租賃概念，方正證券認(rèn)為，只有資金實(shí)力強(qiáng)、具備租賃運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和先發(fā)優(yōu)勢、擁有低成本優(yōu)質(zhì)房源的房企才會有好的表現(xiàn)。

　　不過也有觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)，并非所有房企都能在此輪行情中受益。興業(yè)研究指出，隨著高杠桿擴(kuò)張走向盡頭，部分開發(fā)規(guī)模過小的房企，尤其是此前曾高杠桿擴(kuò)張的區(qū)域房企明年現(xiàn)金流壓力將上行，存在償債風(fēng)險(xiǎn)。

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