駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到京奧港未來墅地處南京城東的麒麟板塊，項目分為A、B、C、D四個區(qū)開發(fā)，目前開盤銷售的是A區(qū)的1號和5號樓，共有154套房源。

　　12月12日，該項目第一次被曝出停工，《中國經(jīng)濟周刊》記者前去采訪時發(fā)現(xiàn)，在項目一期工地的施工現(xiàn)場，傳達室玻璃窗上被貼上了“工程暫停、大門封閉”字樣的白色封條。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到據(jù)現(xiàn)場工作人員向記者介紹，開發(fā)商已經(jīng)拖欠他們好幾個月的工程款，還有部分工人的工資也未予支付，“大概有2000多萬元”，他們只得停止施工，逼開發(fā)商支付款項，已經(jīng)停工近20天，開發(fā)商必須付錢，他們才會開工。

　　在項目首次被曝出停工三四天后，有消息稱，京奧港未來墅“這個停工的地王項目又復(fù)工了”�！吨袊�經(jīng)濟周刊》記者再次趕往項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，一期工地現(xiàn)場仍舊空無一人，只在傳達室有一位保安。

　　記者沿著傳達室所在的天河路往南步行大概二三十米，在另一處圍墻豁口處發(fā)現(xiàn)，里面有一輛挖掘機和一些打樁設(shè)備，并在旁邊搭了幾頂帳篷。工地上的人員說，他們屬于二期項目的施工人員，正在加緊進行施工前的準備工作。京奧港未來墅售樓處的工作人員也向記者說，這些人確實是二期項目的施工人員，為了加快項目進度，啟動了二期項目施工整理準備工作。

　　為什么一期項目的問題還沒解決，就啟動了二期項目？

　　記者多次聯(lián)系京奧港集團及其設(shè)立的開發(fā)公司——南京華麟置業(yè)有限公司就京奧港未來墅停工情況進行求證核實，但一直未有回復(fù)。

　　12月16日，記者在南京365淘房網(wǎng)上看到一份落款為南京華麟置業(yè)有限公司的聲明，其中稱，近期，我司注意到社會輿論對于我司開發(fā)的南京京奧港·未來墅項目(注冊名睿創(chuàng)新筑，以下簡稱“該項目”)工地停工信息的大量傳播及網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載，該報道內(nèi)容失實，嚴重損害了我司及該項目的形象與聲譽。在此，我司鄭重聲明如下：該項目停工是為了全面配合近期南京相關(guān)部門的有關(guān)要求；在政府規(guī)定的停工期限到期后，該項目已于今日起恢復(fù)正常施工；在今后施工建設(shè)過程中將一如既往地保質(zhì)保量，按期完成該項目的建設(shè)，并將嚴格按照商品房買賣合同約定的時間如期交付，確保購房者的利益；此次不實報道事件對我司及該項目造成了嚴重的負面影響。對此我司表示強烈譴責(zé)，并保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。

　　12月18日，《中國經(jīng)濟周刊》記者第三次來到京奧港未來墅項目工地，發(fā)現(xiàn)一期項目工地仍處于停工狀態(tài)，現(xiàn)場沒有一個人影。據(jù)一位長期在項目工地附近經(jīng)商的人士透露，該項目今年“五一”的時候也停過一次工，因為拖欠工程款，施工方停工，拿到錢才干活，但經(jīng)過協(xié)調(diào)，后來又復(fù)工了，“聽說也沒有拿到錢”。該人士說，“這一次停工，施工方非要到錢不可，否則就一直停下去，目前一期工程的工人已經(jīng)走得差不多了，都到別的工地找活干了，不能閑著�！�

　　地王項目是否如外界所言在虧本銷售？

　　2016年4月，正值南京樓市火爆之時，經(jīng)過61輪競拍，京奧港集團通過旗下嘉誠鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以47.6億元摘得G09地塊，力壓中南置地、棲霞建設(shè)、新城地產(chǎn)等房企，成為南京麒麟板塊的地王，樓面價為22353元/平方米，溢價率達到163%。

　　今年9月15日，京奧港未來墅首次開盤推出154套房源，每平方米單價不到2.7萬元，僅比樓面價高出4000元/平方米左右。樓盤置業(yè)顧問告訴記者，當時領(lǐng)銷售許可證時，房管部門明確要求該樓盤不得超過2.7萬元/平方米，即政府對此區(qū)域的限價是2.7萬元左右，不準定高價，怕因此拉高區(qū)域房價。在售樓處現(xiàn)場的一房一價公示表上，記者看到所有房源標價均沒有超過2.7萬元/平方米，大都在2.5到2.6萬元左右。

　　一位熟悉該板塊樓市的人士介紹說，2016年4月京奧港集團拍下這塊土地時，周邊新房價格才1.6萬?1.7萬元/平方米，相隔不遠的中海國際社區(qū)在2013年拿地時的樓面價僅為每平方米五六千元。

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者查詢南京國土局的地塊出讓記錄發(fā)現(xiàn)，2013年2月19日，南京國土局舉行該年度的土地市場第一拍，中海地產(chǎn)以零舉牌的24.92億元底價一舉拿下麒麟科創(chuàng)園G03住宅地塊，當時的樓面價算下來為5554元/平方米，僅為京奧港地塊樓面價的四分之一。

　　記者了解到，2016年10月，有消息稱，京奧港未來墅要賣到4萬元/平方米，到2017年年初，該項目對外放出的價格是3.5萬元/平方米，如今又降到2.7萬元/平方米以下。不過與此同時，京奧港未來墅也由原來的精裝房改為毛坯房銷售。

　　徐州上一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)人許是煥對記者分析說，開發(fā)商所定最終房價是由土地費用、建安工程費、稅收財務(wù)費用、管理開發(fā)費、公共配套設(shè)施費、所得稅、銷售費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費和凈利潤等加在一起得出的，樓面地價是指該項目在銷售時單位售價中所包含的土地成本。一般來說，土地成本占到開發(fā)成本的二分之一，因此，京奧港未來墅只有賣到44000元/平方米以上才能夠有利潤，現(xiàn)在不到2.7萬元/平方米的售價虧本銷售的可能性非常大。

　　對此分析和說法，京奧港未來墅官方對于記者的采訪要求一直未予回復(fù)。

　　“地王”土地所有權(quán)作了抵押

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者在京奧港未來墅項目售樓現(xiàn)場還看到了一份“權(quán)利瑕疵公示”，稱：“京奧港未來墅的項目土地使用權(quán)已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中融國際信托有限公司，抵押登記部門為南京市國土資源局，抵押登記日期為2016年5月12日。我司處理上述權(quán)利瑕疵的承諾：辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記前注銷抵押登記。”

　　由此可知，京奧港集團在2016年4月份拍下該地塊的次月就已將該地塊抵押給了中融國際信托有限公司進行融資。

　　據(jù)悉，2016年5月，為支付該地王地塊的土地款，京奧港集團向中融國際信托有限公司提出融資34億元的申請，發(fā)行“中融-宏金46號集合資金信托計劃”，付息方式是按年付息，年化利息7.6%，期限為12+6個月，即滿12個月可提前還款，項目還款來源為銀行開發(fā)貸款、項目銷售收入和集團資金支持。中融國際信托有限公司稱將對京奧港未來墅項目進行現(xiàn)場全面監(jiān)管，根據(jù)約定，該項信托計劃將在2017年12月底到期償還。

　　隨著2017年12月底最終償還信托資金的最后截止時間來臨，京奧港集團能如期還款嗎？《中國經(jīng)濟周刊》記者多次致電試圖聯(lián)系采訪中融國際信托有限公司，客服人員稱是隱私，拒絕對此問題給予答復(fù)。

　　南京資深地產(chǎn)評論人潘陽認為，在此輪調(diào)控中，為確�！胺績r環(huán)比不增長”的限價硬指標，地方政府使出殺手锏，也就是新房銷售價格不能高于本樓盤上一批房源售價，或不高于本板塊其他新房的平均售價，在這種嚴格的限價政策下，地王入市難度越來越大。隨著持有時間增加，越來越高的資金成本使得地王越來越難獲盈利。

　　潘陽分析說，除了加強供給側(cè)調(diào)控，需求側(cè)調(diào)控也在加強，這些表現(xiàn)是收緊信貸政策、提高首付比例、調(diào)高貸款利率、嚴打消費貸等，使得地王房企不僅融資成本增加，甚至貸不到款、融不到錢，缺乏源源不斷的資金來源，令京奧港集團這類熱衷冒險拿地王的房企資金壓力越來越大，以至于有資金鏈斷裂的危險。

　　案例二：上�！暗赝酢北毁|(zhì)疑變停車場

　　近期，有上海市民向記者反映稱，閩系房企融信中國控股有限公司(下稱“融信中國”，3301.HK)位于靜安區(qū)的一塊地王項目已經(jīng)變成廢棄的共享單車停車場，情況是否屬實？《中國經(jīng)濟周刊》記者赴實地進行采訪。

　　地王變停車場？開發(fā)商：項目開工進度正常

　　融信中國位于靜安區(qū)的地王項目位于中興社區(qū)地塊，其由兩個相鄰地塊組成，是2016年上海市中心區(qū)域唯一地塊。作為靜安與閘北兩區(qū)合并后新靜安首次出讓的住宅地塊，2016年8月曾吸引近20家房企參與舉牌。

　　最終，融信中國耗資超過110億元，樓板價超過10萬元/平方米，溢價率139%，“打敗”了包括保利、融創(chuàng)在內(nèi)的17家房企，一舉刷新上海宅地單價紀錄。

　　2017年4月，曾有媒體報道稱，該地塊沒有開始動工的跡象，和地塊開拍前的情況幾乎一模一樣。相比于2016年8月時的情況，偏東側(cè)的332-01-A地塊依舊是空地，偏西側(cè)的333-01-A地塊依舊作為停車場使用。

　　偏東側(cè)的332-01-A 地塊正在開展樁基階段的施工，偏西側(cè)的333-01-A 地塊上則停放著一些汽車與廢棄的共享單車。(《中國經(jīng)濟周刊》記者 宋杰 攝)

　　偏東側(cè)的332-01-A 地塊正在開展樁基階段的施工，偏西側(cè)的333-01-A 地塊上則停放著一些汽車與廢棄的共享單車。(《中國經(jīng)濟周刊》記者 宋杰 攝)

　　2017年12月15日，《中國經(jīng)濟周刊》記者在現(xiàn)場看到，偏西側(cè)的地塊內(nèi)停滿了廢棄的共享單車與大大小小的車輛，并有大巴駛?cè)胪＼嚒，F(xiàn)場有工作人員告訴記者，此處變成停車場不過10天時間，示意記者如果要停車的話，過夜收費20元。

　　此后，記者就該地塊開發(fā)情況采訪了融信中國上�？偛�。融信中國回復(fù)稱，上海中興路項目分為東、西兩個地塊，將分批次開發(fā)。目前東地塊正在開展樁基階段的施工，西地塊主要為東地塊施工做籌備。“項目開工進度正常，符合主管單位開發(fā)要求。靜安項目作為融信和萬科重點合作的項目，雙方公司非常重視，前期花費了大量精力做客戶研究和產(chǎn)品定位，期待給上海呈現(xiàn)比較好的高品質(zhì)居住社區(qū)�！�

　　據(jù)了解，目前該地塊區(qū)域內(nèi)有蘇河灣華僑城、萬科綠洲雅賓利、新湖青藍國際等高端樓盤，與融信中國地王項目“一墻之隔”的蒙特利名都城二手房均價約為8萬元/平方米起。

　　2016年10月，萬科曾入股中興社區(qū)地塊，獲得49%的權(quán)益。融信中國方面表示，融信、萬科對該項目有信心，也是雙方高度持續(xù)看好上海的表現(xiàn)。其次，融信、萬科作為全國化布局的開發(fā)商，也經(jīng)歷了不同的市場周期、每個項目所處階段、開發(fā)策略也都會根據(jù)市場情況有所調(diào)整�！叭谛鸥�萬科的合作不是第一次，我們在過往的合作里整個經(jīng)營情況是非常不錯的，雙方的互信度很強，不管是雙方經(jīng)營、定位還是銷售方面都磨合得很好，所以我們對這個項目有足夠信心。”

　　融信中國土地儲備“激進”擴張？

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，融信中國是非常激進的房企代表，高杠桿遇到調(diào)控，自然就成了壓力最大的企業(yè)代表�！斑@個地塊是受調(diào)控影響最大的地塊，首先高總價，自然融資壓力和融資成本就高。另外單價又非常高，在限價下，不僅僅是政策因素影響大，對于市場來看，目前樓市也不支持高端項目熱銷�！�

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者注意到，過去兩年間，融信中國完成了登陸資本市場、總部搬遷到上海、實現(xiàn)全國化布局的快速發(fā)展。外界認為，豐富的土地儲備成為其發(fā)展的“殺手锏”。

　　融信中國年報顯示，融信中國在2015年沒有收購任何新的土地，截至當年年底，其土地儲備的總建筑面積約517萬平方米。

　　公開信息顯示，2016年，融信中國在福州、上海、杭州、廈門等地共收購了21宗地塊，總建筑面積為527.12萬平方米，一年內(nèi)收購地塊的總建筑面積超過了之前公司的土地儲備的總建筑面積。融信中國2016年年報顯示，截至2016年12月31日，其儲備總建筑面積約為1058萬平方米。

　　2017年，融信中國則開啟并購模式，其中最大動作是以總計28.97億元通過旗下全資控股公司受讓安徽海亮房地產(chǎn)有限公司、寧波海亮房地產(chǎn)投資有限公司35個項目55%的股權(quán)，與浙江第二大民營企業(yè)海亮集團旗下子公司海亮地產(chǎn)進行戰(zhàn)略合作。財報顯示，截至2017年上半年，融信中國的土地儲備已達到1301萬平方米，新增的21幅土地主要位于福州、杭州、南京、上海等熱點城市。

　　對于過去3年收購?fù)恋氐那闆r，融信中國給《中國經(jīng)濟周刊》記者的回復(fù)稱，2015年，融信因上市需要，未收購新土地。2016年，融信在杭州市場獲得較多土地，市場認為融信比較激進，但實際融信在杭州市場重點布局在G20之前�！肮�司2016年在杭州及上海地區(qū)拿下的項目大部分的溢價率并不高，以我司2016年拿地較多的杭州為例，我司競得的土地平均溢價率僅為27%�！�

　　那么，融信中國大規(guī)模拿地的資金從何而來？融信中國告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，公司把握市場機會，基于公司良好的銷售情況下合理補充土地儲備，“我們拿地資金來源于銷售資金回籠�！�

　　據(jù)融信中國12月6日的公告披露，今年1—11月，融信中國(不含合營及聯(lián)營公司)總合約銷售額約411.61億元。據(jù)了解，融信中國2017年的銷售目標定為325億元，截至11月已經(jīng)完成約127%。

　　此前，曾有地產(chǎn)媒體對融信中國資本運作的邏輯總結(jié)為：先對旗下的土地進行高估值—增加凈資產(chǎn)—降低負債率—獲得高評級—債權(quán)融資—再買地—再進行高估值。

　　對此，融信中國向《中國經(jīng)濟周刊》表示，公司獲取的土地按會計準則都是以歷史成本計價，沒有也不需要進行評估，在報表上不可以按評估值計價。近年公司凈資產(chǎn)增加主要包括： 一是通過IPO募集資金，充實公司資本金；二是通過快速開發(fā)，加快項目交付、結(jié)轉(zhuǎn)，獲得留存收益增加；三是公司繼續(xù)推進輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，部分控股非全資子公司在合并報表后增加了少數(shù)股東權(quán)益。“公司在發(fā)債時需在招債說明書中明確募集資金用途，對于已發(fā)行的公司債，已嚴格按照招債書承諾用途使用資金，公司債募集資金全部用于歸還到期債務(wù)，并沒有用于買地�！�

　　上海的地王們還好嗎？

　　第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，從上海近5年拍地的情況來看，名義上溢價率高企的地王項目可謂非常多。從2013—2017年土地拍賣的情況分析，溢價率超過100%的土地就有70余幅，通過其中20幅溢價率最高的項目可以發(fā)現(xiàn)，大部分位于城市的外圍區(qū)域，特別是臨港片區(qū)，由于起拍價格較低，甚至造成了溢價率達到了夸張的近400%，不過即便如此，成交樓板價大約為15000元/平方米，屬于溢價率雖高，但成交樓板價絕對值尚可以接受的范圍。

　　但以上溢價率最高的20個項目，未必是受關(guān)注程度最高的項目。第一太平戴維斯上海住宅銷售部發(fā)現(xiàn)，除了臨港片區(qū)以外，新靜安的大寧板塊和浦東前灘區(qū)域，可謂是市場關(guān)注度較高的熱點板塊，在這些熱點區(qū)域中，有幾個頗具代表性的項目，例如大寧金茂府是大寧的首個高溢價率地王項目，曾經(jīng)備受市場關(guān)注的寶山顧村項目是2016年溢價率最高項目，靜安中興社區(qū)地塊則是當年放出的唯一市中心地塊。通過對這些地塊的分析，可以觀察市場上高溢價率地王項目的動態(tài)和走勢。

　　從以上項目的現(xiàn)狀看，既有已開盤銷售項目，也有動工未開賣和未動工項目，但從土地獲得時間來看，大致可以視為按著時間節(jié)點在走，當然有些項目從時間節(jié)點考量，節(jié)奏上確實稍有一些延后的跡象。

　　唐華表示，作為地王項目，對開發(fā)商資金鏈的考驗尤其嚴峻，不排除有部分開發(fā)商頭腦過熱，在未做資金詳細安排的情況下貿(mào)然拿了高價地塊，從而為今后埋下隱患的例子。至于上海是否也會有類似南京地王停工情況發(fā)生，這個雖無法斷言，但當前政府對于地塊的出讓，均采用復(fù)合招拍掛形式，對于開發(fā)商的資質(zhì)要求越來越嚴格，也是希望從源頭上去控制這種情況的發(fā)生。

　　截至目前，今年上海住宅市場的成交面積和成交金額均大幅縮水，面積縮水56%，成交金額縮水46%，但成交均價上漲了22%，可以說在今年嚴格的預(yù)售證管控下，上海住宅市場的成交出現(xiàn)了較為明顯的萎縮。

　　記者觀察：地王賣股求生

　　50宗高總價地塊過半產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)變動

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，高價拿地王地塊是建立在對房地產(chǎn)后市樂觀預(yù)期基礎(chǔ)上的，高收益的同時，也存在極大的開發(fā)風(fēng)險。某種意義上說，“地王”也反映了開發(fā)商的一種“賭徒心態(tài)”。

　　放眼全國，隨著持有時間的增加，越來越高的資金成本使得地王愈難盈利。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2015年以來，全國住宅類高總價地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的地塊合計有50宗，這50宗地塊中有20宗是2017年成交的，2016年成交20宗，另外還有10宗成交在2015年。

　　50個項目中，有29個項目基本確定了案名，但從銷售情況看，預(yù)期接近萬億的50個項目，目前的簽約額合計僅277.5億元。雖然2017年的高總價地塊不太可能有簽約，但按照正常的節(jié)奏，僅從2016年及2015年的30宗高總價地塊看，2576.8億元的土地款，獲得的網(wǎng)簽銷售額最多也僅僅277.5億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，從土地市場看，2016—2017年購入高價地的企業(yè)，基本按照正常周期都會在2017年入市，但全國嚴格的限價政策，導(dǎo)致大部分項目都出現(xiàn)了入市難。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市，最近大部分項目都處于停滯狀態(tài)。

　　高價地項目入市難度高，而這些地塊因為拿地時對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價地，恰好分布在調(diào)控最嚴格的15個核心熱點城市。所以整體看，高價地面臨市場與政策雙風(fēng)險。

　　從產(chǎn)權(quán)角度看，50宗高總價地塊因為涉及的資金體量大，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動，占比高達64%，引入更多的資金分擔(dān)市場風(fēng)險成為市場主流。其中部分項目都由拿地時的單個企業(yè)變成了聯(lián)合體操盤，包括上海、北京、武漢等城市的高總價地塊大部分都出現(xiàn)了股權(quán)變動。

　　從資金情況看，2017年房企融資難度越來越大，各種疊加的調(diào)控政策導(dǎo)致房企特別是過去兩年拿地的過于激進的企業(yè)只能選擇賣股求生，預(yù)計后續(xù)還有更多的項目會出現(xiàn)股權(quán)變動。

　　2017年，住宅土地成交逐漸出現(xiàn)持續(xù)降溫的現(xiàn)象，多城市住宅土地溢價率明顯下滑。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年來一線城市合計成交住宅土地198宗，成交金額達到了3715.15億元，創(chuàng)造了住宅土地年度成交紀錄，從溢價率看，則只有18.76%，是最近多年來的最低點。

　　部分城市甚至開始出現(xiàn)了之前很少見的流標。截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標已經(jīng)達到44宗，其中一線城市北京出現(xiàn)一宗，廣州出現(xiàn)兩宗。合計數(shù)據(jù)相比2016年同期上漲四成。

       更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點擊：

　　駐馬店房產(chǎn)在線新樓盤

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

　　駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

　　駐馬店房價

　　駐馬店房產(chǎn)