駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，這一年，54 個城市出臺調(diào)控，共有129 條限購政策，169 條限貸政策，15 個城市實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，48 個城市限售。

　　這一年，多數(shù)一二線城市房地產(chǎn)市場進入“冬眠”狀態(tài)，三四線樓市也由盛轉(zhuǎn)衰。持續(xù)20年之久的樓市“超級繁榮周期”可能真正走入尾聲。

　　超級繁榮周期見頂

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到自1998年住房制度改革之后，住房走向商品化的中國樓市開啟了長達20年之久的“超級繁榮周期”。期間，中國商品房銷售額從1998年的2100億元增長至超過10萬億元，增長了約48倍。中國城鎮(zhèn)人均住房面積也由18平方米增長到36平方米，徹底告別了住房短缺。

　　近年來，隨著商品房市場的波動，關(guān)于“樓市超級繁榮周期”終結(jié)的論斷時有傳來。如萬科董事會主席郁亮2014年時做出判斷：中國樓市已由“黃金時代”進入“白銀時代”。

　　不過，2016年，中國樓市大幅反彈，2017年商品房銷售再創(chuàng)歷史新高，房價也在2016年高位上繼續(xù)上升。樓市似乎并未遠(yuǎn)離“超級繁榮”。

　　撥開眼前的“迷霧”表象，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，2017年就是這一超級繁榮周期的頂峰，也是2016年以來本輪上行短周期的終結(jié)，此后房地產(chǎn)市場會逐漸走向平穩(wěn)運行階段。

　　銷售乏力是其中的一個重要論據(jù)。2017年前11個月，中國新建商品住宅銷售面積達到12.6億平方米，同比增長5.4%；銷售金額為9.58萬億元人民幣，同比增長9.9%。不難預(yù)見，今年商品住宅的銷售面積和銷售額將再創(chuàng)新高。不過，高速增長已現(xiàn)疲態(tài)。與2016年相比，今年無論是商品房銷售均價、銷售面積還是銷售額增速都出現(xiàn)了明顯放緩。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，前11個月，商品房價格和銷售面積增速只有5% 左右的水平，遠(yuǎn)低于去年的兩位數(shù)以上增長。

　　除了銷售外，楊現(xiàn)領(lǐng)解釋說，從宏觀背景來看，近年來，中國城市化速度有所放緩，經(jīng)濟增長從高速轉(zhuǎn)向中高速，勞動力人口占比與適齡購房人口占比趨勢性下降，全國層面的住房消費增速會相對下降。房地產(chǎn)基本面不再支撐高增長意味著大規(guī)模開發(fā)浪潮告終。事實上，中國房地產(chǎn)投資增速在2010 年左右已經(jīng)達到頂峰，之后房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路下行，近兩年一直在個位數(shù)徘徊。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷也做出類似的判斷。他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將從過去的擴張性增長進入一種限制性發(fā)展周期。他認(rèn)為，在五年中，中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，住宅市場重點解決的主要是以超大、特大城市為核心的都市圈住房供不應(yīng)求的矛盾，以及提高城市住宅質(zhì)量的改善性需求。如果房地產(chǎn)發(fā)展過快，也就意味著未來的發(fā)展周期會大大縮短，既無法達成發(fā)展的健康性、也不具有發(fā)展的可持續(xù)性。

　　歐陽捷表示，未來樓市的限制性增長將包括大城市限制人口增長、限制土地供應(yīng)、限制金融過度以及限制投資投機，這樣的新發(fā)展模式將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　歐陽捷所提及四種限制性發(fā)展，事實上在2017年各地的密集調(diào)控措施中已現(xiàn)端倪，如北京（樓盤）、上海（樓盤）力推的共有產(chǎn)權(quán)房，減弱了房地產(chǎn)的金融屬性，有助于抑制投資、投機性購房需求，解決“夾心層”市民的購房難題。

　　2018年樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭

　　告別超級繁榮周期后，2018年中國樓市可能迎來一輪新的調(diào)整和降溫。

　　從政策層面看，官方已經(jīng)釋放出2018年房地產(chǎn)調(diào)控不放松的明確信號。從近期的幾場中央高層會議到全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的信號已經(jīng)清晰可見。

　　在此背景下，2018年，調(diào)控重點關(guān)注的一二線城市房地產(chǎn)市場難現(xiàn)反彈。

　　2017年，不斷收緊的樓市調(diào)控及嚴(yán)格的限制性措施讓熱點城市房地產(chǎn)市場明顯降溫。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，在北京、天津（樓盤）、上海等全國調(diào)控最嚴(yán)格的15個核心熱點城市，今年以來商品住宅合計簽約同比大跌49%。部分城市房價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在重點監(jiān)測城市中，11月份廊坊二手房成交均價比3月累計下跌36.1%，北京二手房價累計下跌12.2%，天津、上海、合肥（樓盤）等城市二手房價也出現(xiàn)下跌。

　　此外，2017年新房市場的主要推動力——三四線樓市也顯現(xiàn)出“后繼無力”的趨勢。自今年6月以來，重點三四線城市新房成交步入下行階段。據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2017 年50 個三四線城市的新房銷售均價呈現(xiàn)上漲趨勢，但近幾個月開始趨于平穩(wěn)，熱度下降。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，今年三四線城市房價上漲的部分原因是一二線城市的調(diào)控溢出，主要是補漲，其漲幅在2017年5 月到達頂峰后開始明顯回落。新城控股副總裁歐陽捷也認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化開始走入尾聲，三四線城市商品住宅的成交量雖然還在增長，但土地供應(yīng)面積幾乎逐年下降，也就意味著未來三四線城市的住房供應(yīng)也將下降。

　　各線城市反彈乏力，市場缺乏大起大落的基礎(chǔ)。中國社會科學(xué)院城市與競爭力中心研究員鄒琳華指出，本輪房價回升小周期接近尾聲。十九大對住房市場的定位更加科學(xué)，關(guān)于長效機制的表述更為明確，政策制度環(huán)境已不支持針對房價的投機炒作。

　　鄒琳華指出，過去一年半里，多數(shù)一二線城市的樓市在嚴(yán)厲調(diào)控下趨于凍結(jié)，大量房地產(chǎn)企業(yè)和投資投機需求被擠向三四線城市，此前未受關(guān)注的市場經(jīng)歷了一波房價快速上漲。房價的“相對洼地”基本消失，短期內(nèi)住房市場不存在大起大落的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

　　中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》預(yù)測稱，2018年樓市將迎來新一輪調(diào)整和降溫期。其中，住房價格增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅較2017年增幅將明顯回落。

　　易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，近17年來，全國商品房銷售面積只有在2008年和2014年出現(xiàn)過兩次同比下跌，其它各年度均保持正增長。鑒于因城施策的調(diào)控政策的持續(xù)作用，2017年房地產(chǎn)市場降溫明顯，預(yù)計2018年中國商品房銷售面積將呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，全年同比下降7%左右，在持續(xù)三年增長后再次出現(xiàn)下滑。

　　長效機制或?qū)�實質(zhì)性邁步

　　住房制度和樓市長效機制的加速建設(shè)可能是樓市超級繁榮周期在今年走向尾聲的主要原因。

　　安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場正處在降溫后的穩(wěn)定期，房地產(chǎn)市場也將持續(xù)較長時間健康正常運轉(zhuǎn)，這正由于2017年調(diào)控政策對長效機制的高度重視，調(diào)控手段從抑制需求變成解決需求。明年，隨著租購并舉等制度的逐步落地，部分非理性的購房需求，將被更好地性引導(dǎo)到租房上。此外，長效機制的建立能夠摒棄部分帶有“副作用”的短期異化手段，對構(gòu)建階梯型消費，解決高房價和庫存區(qū)域不平衡問題將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。

　　中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛指出，當(dāng)前中國的住房基礎(chǔ)制度沒有根本性改變，政府依賴房地產(chǎn)的發(fā)展局面也沒有改變。目前一二線部分城市房價增幅下降是調(diào)控重拳下行政限制性措施的結(jié)果，并不是真正由市場供求機制、價格機制、競爭機制自我調(diào)節(jié)作用下的變化。因此，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，必須將抑制住房投資投機的政策手段制度化、長期化。倪鵬飛指出，2017年住房制度的長效機制開啟了建設(shè)之門，2018年需要邁出實質(zhì)性步伐。

　　今年以來，多項機制的建設(shè)都已經(jīng)出現(xiàn)破冰和加速推進的跡象。例如，部分地方今年已經(jīng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)。此前官方確定在上海、廣州（樓盤）、杭州（樓盤）等13個城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，農(nóng)村土地制度改革破冰前行。財政部部長肖捷日前《人民日報》上發(fā)表署名文章稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著房地產(chǎn)稅出臺已經(jīng)真正進入倒計時，明年有很大幾率列入立法計劃。

　　中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的年度報告指出，明年將是長效機制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點，中國將進一步加快相關(guān)長效機制政策的落實和細(xì)化。房地產(chǎn)市場將會呈現(xiàn)成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長等特點。

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