地產龍頭業(yè)績閃亮，三巨頭闖進5000億！萬億房企就在明年？

2018-01-06 來源：和訊名家

評論

　　駐馬店房產在線訊駐馬店房產信息網小編了解到2016年，千億房企只有12家。而到2017年底，千億房企已經有17家，碧桂園全、萬科、恒大三巨頭更是集體闖進5000億大關。行業(yè)TOP100企業(yè)市占率歷史性突破50%達到55.5%，同比上升約10.7個百分點。

　　2駐馬店房產在線小編了解到018年第一周，A股走出了漂亮的四連陽，滬指盤中站上3400點，連門前冷落的創(chuàng)業(yè)板也上漲收復了1800點。本周，滬指漲2.56%，創(chuàng)2015年7月以來最大周漲幅。

　　地產股為這次周行情送上了最后一波助攻，申萬地產板塊大漲3.55%領漲大市，個股掀漲停潮，榮安地產(000517,股吧)、沙河股份(000014,股吧)、蘇寧環(huán)球(000718,股吧)、渝開發(fā)(000514,股吧)漲停，綠地控股(600606,股吧)、世茂股份(600823,股吧)、萬科A、保利地產(600048,股吧)均錄得大漲。

　　港股市場，內房股同樣大漲。

　　過去一年房地產板塊的整體表現(xiàn)“不溫不火”，板塊漲幅僅為0.80%，在28個申萬一級行業(yè)中位列11名。129只房地產板塊成分股中，上漲35只，92只下跌。

　　整體看上去很慘淡？這只是表象！地產板塊也遵循了A股過去一年的大邏輯：“強者越強、弱者越弱”。板塊龍頭如萬科A全年漲幅56%，保利地產大漲60%，新城控股更是大漲155%。

　　香港市場的中國恒大、融創(chuàng)中國、碧桂園、新城發(fā)展控股更是走出了458%、414.5%、252.6%、216.5%的驚人漲幅。

　　業(yè)績豐收期：一家比一家賬本靚麗

　　地產股這一波新年小高潮背后，是龍頭房企令人咋舌的年度業(yè)績數據。

　　碧桂園2017年銷售金額同比增長73.37%，以5508億元位居榜首，萬科、恒大緊隨其后，銷售額分別為5298.8億元、5009.6億元，均突破5千億大關。融創(chuàng)、保利地產、綠地控股進軍3000億陣營，而千億房企數量已經接近20家。

　　萬科2017年累計實現(xiàn)合同銷售面積3595.2萬平方米，合同銷售金額5298.2億元，銷售金額的同比增幅為45%。業(yè)績公告先聲奪人后，萬科又宣布了2018年房地產業(yè)的首宗收購案。萬科旗下印力公司宣布收購凱德集團旗下20家購物中心，交易額為83.65億元。

　　此次交易完成后，萬科在全國持有或管理的商業(yè)項目數量達到120家，管理面積1000萬平方米，管理資產規(guī)模逾800億元，遍布中國58個城市。郁亮曾表示，印力未來會成為數一數二的商業(yè)地產企業(yè)。

　　中國恒大2017年實現(xiàn)合約銷售額5009.6億，同比增34.2%；合約銷售面積5029.9萬平方米，同比增長19.2%；均價9960元/平方米，同比增長12.6%。中國恒大同（樓盤）時還表示，2018年銷售目標為5500億。

　　雖然未能保持行業(yè)第一的位置，但恒大的銷售表現(xiàn)依然足夠亮眼。其在與深深房重組協(xié)議承諾，恒大地產在2017-2019年預期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元、5500億元。

　　后來又在引入第三輪戰(zhàn)投時進一步提高承諾，2018年-2020年的預期合約銷售金額分別為5000億元、5800億元、6200億元。

　　融創(chuàng)中國2017年實現(xiàn)合約銷售金額人民幣3652.6億元(其中，合同銷售金額為3620.1億元，預訂銷售金額為32.5億元)，合約銷售面積約2229.8萬平方米。融創(chuàng)中國從2016年TOP7一舉晉升至TOP4。

　　克而瑞提前統(tǒng)計公布的房企2017年銷售金額排行榜與最終數據相差不大：碧桂園全年銷售金額達5500.1億元，萬科銷售5239億元，恒大緊隨其后達到5131.6億元，三巨頭集體闖進5000億。

　　克而瑞榜單顯示，2016年千億房企只有12家，而到2017年底，千億房企已經有17家，新城控股、招商蛇口、旭輝、世茂、泰禾正式成為房企千億俱樂部中的一員。

　　從全榜單來看，房企之間分化加劇。2017年行業(yè)十強市占率24.1%，同比上升5.4個百分點。TOP100市占率歷史性突破50%達到55.5%，同比上升約10.7個百分點。前200強市場份額已達62.3%。

　　龍頭房企普遍超額完成銷售目標。

　　以碧桂園為例，銷售目標額大幅提高，也已超額完成。2017年年初，碧桂園將業(yè)績目標定為3000億元，中期業(yè)績發(fā)布會上，將銷售目標上調至5000億元。

　　地產普漲行情中藏著一只妖股

　　上文剛說道，泰禾是新進的一家千億房企。

　　泰禾集團(000732,股吧)1月5日再度漲停，8個交易日暴漲逾65%，出人意料成為年初房企股價漲幅榜上的一匹黑馬。

　　雖說這家中型房企去年銷售增速亮眼，但是其近來詭異漲幅還是被市場歸因成炒作，謂之曰“吹牛概念股”。

　　2017年12月22日，泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪時表示，“

　　2018年，泰禾集團銷售額的目標是再翻一番至2000億元。同時，2018年將繼續(xù)降低土地成本，爭取在明年上半年將負債率降到79%，下半年降到75%。目前，泰禾集團在手的銀行授信共751億元，還有479億元沒有用。預計明年上半年泰禾集團有30多個項目達到入市條件�！�

　　隨后，號稱“學習萬達，超越萬達”的泰禾12月25日漲停。

　　公司股價詭異漲停驚動了監(jiān)管部門。12月25日，深交所對泰禾集團下發(fā)關注函，要求公司確認上述目標實現(xiàn)的現(xiàn)實依據、是否構成業(yè)績承諾，并要求公司自查是否符合信披規(guī)則、是否存在內幕交易。

　　泰禾2017年12月26日緊急發(fā)布的風險提示公告表明，黃其森關于2018年銷售目標等說法屬于個人愿景，不構成公司的預測和承諾，存在重大不確定性。

　　而后，公司股價走勢是這樣的：

　　8日大漲65.14%，這波操作不得不服。

　　2018年的房企戰(zhàn)略必爭之地：租賃業(yè)務

　　話歸正題，2017年，樓市格局大變。全年樓市調控政策超過220次，集中涉及限購、限貸、限售，還囊括信貸、土地出讓、商住房、公積金貸款等一系列政策。

　　此外，房地產長效機制也在逐步落地，財政部長肖捷指出，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。

　　中央提出建立“租售并舉”住房制度，地方省市陸續(xù)出臺有關住房租賃的系列政策。

　　不完全統(tǒng)計顯示，2017年至今，包括上海（樓盤）、杭州（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、合肥（樓盤）、南京（樓盤）依次推出相關租賃用地29幅。其中上海已掛出24幅土地。多城市累計出讓租賃土地面積超過500萬平米，未來可提供租賃房源超過8萬套。

　　中信證券(600030,股吧)指出，產業(yè)集中度提高和長租公寓建設，是未來一段時間行業(yè)最核心的兩條主線。

　　萬科殺入長租公寓領域比目前主流房企都要早，而且是在國家提出將住房租賃作為建立住房制度的核心戰(zhàn)略（租購并舉）之前。萬科曾計劃，到2017年底，發(fā)展10萬間長租公寓。

　　碧桂園則宣稱3年要做100萬套長租公寓。碧桂園同時還推出產城融合戰(zhàn)略、科技小鎮(zhèn)計劃。

　　據方正證券(601901,股吧)統(tǒng)計，目前TOP50房企中已有約三分之一通過種種形式涉足長租公寓。

　　房屋租賃市場已開始獲多渠道資金支持，其中2017年不動產投資信托類REITs發(fā)行238.94億元，較2016年增82%，同時銀行針對租賃市場的累計授信規(guī)模已超1.3萬億。

　　十強房企拿地貨值超6萬億元！融創(chuàng)碧桂園均破萬億元

　　2017年，調控最為嚴厲的一年，也是市場格局重新洗牌的一年。多家中型房企提出2000億元甚至3000億元的“3年-5年”計劃，試圖邁進第一、二梯隊。

　　大型房企和中等規(guī)模房企，均在加強土地儲備上“用力”。

　　據克而瑞統(tǒng)計數據顯示，2017年全年，十強房企的拿地貨值超過6.2萬億元�？硕鸱Q，銷售十強房企的銷售額在百強中的占比達到44%，而對應企業(yè)的新增貨值占比卻達到了48%。

　　并購迅猛的融創(chuàng)中國2017年新增土地貨值高達14358.5億元，高居榜首。碧桂園全年新增土地貨值則達到11963.3億元。恒大的新增土地貨值為8785.1億元，萬科為6379.7億元。

　　老牌房企中，保利新增土地貨值5319.1億元，中海新增3553億元，均表現(xiàn)出發(fā)力的態(tài)勢。富力、龍湖也躋身新增土地貨值的前十位，分別為3100億元和2814.9億元。

　　萬億房企不是夢？

　　一線城市成交量過去一年縮水四成。根據中原地產的統(tǒng)計，2017年四個一線城市合計成交新房（不含保障房）19.23萬套，成交面積1875萬平方米，兩者同比下滑幅度相當，約為40%。二手房方面，去年一線城市成交4001萬平方米，同比下滑46.6%。

　　中金公司預測，2018年一線地產成交見底回升。考慮到收入預期的改善、通脹預期的逐步回升，當前市場可能低估地產市場的韌性，部分一線城市在經歷持續(xù)調整后可能迎來二手房與新房成交見底回升。

　　萬科郁亮、專家鐘偉等則預測，2018年樓市整體是“小年”。

　　萬科說2018年房地產小年核心包括幾點：

　　1、調控政策放松的可能性很小。

　　2、房地產銷售可能會出現(xiàn)整體性的下降，銷售面積和銷售金額雙降。

　　3、一二線城市房價難以上升，繼續(xù)下調的風險也不存在。

　　4、三四線城市也要分開看，一線城市周邊的三四線城市會比較穩(wěn)定。但基礎設施改善乏力和就業(yè)人口新增乏力的三四線城市，會降價。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，2018年市場的收并購機會將會增多，房企規(guī)�；鲩L將更加突出。張宏偉給出了一個大膽的預測——最晚明年出現(xiàn)萬億房企。

　　張宏偉表示：“規(guī)�；m然是未來趨勢，但行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右(2016年高峰值11.7萬億)，如果未來3~5年出現(xiàn)2~3家萬億的房企，再有20家左右的千億房企，那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經沒有優(yōu)勢，中小房企的生存空間將被擠占。”

　　東方證券表示，房地產行業(yè)集中度的提升正在持續(xù)加速，疊加高毛利項目進入結算階段，2018年地產公司將迎來規(guī)模與業(yè)績的雙升，板塊存在較為確定的投資機會。在目前的時點上，依然看好兩條主線：首先，中期看好市占率持續(xù)提升的龍頭公司：推薦保利地產、萬科A、新城控股、華夏幸福(600340,股吧)、招商蛇口等；其次，提前布局存量租賃市場及房地產金融業(yè)務的公司，推薦世聯(lián)行(002285,股吧)、光大嘉寶、三六五網(300295,股吧)等。

　　華創(chuàng)證券研報稱，本輪供給端調控（預售證監(jiān)管和土地調控）導致資源正快速向龍頭集聚，尤其拿地集中度出現(xiàn)猛烈提升將注定推動未來2年銷售集中度的大幅跳增，預計將推動主流15家房企銷售額集中度由目前32%提升至2020年60%，主流房企銷售額或再翻番，未來3年銷售、業(yè)績分別增長GARG25-30%和20-25%，總量穩(wěn)定之下龍頭成長空間再度打開，并且周期更加穩(wěn)定之下龍頭房企的合理估值或將修復至15倍，再次重申看多地產龍頭，并重申板塊推薦評級，推薦組合： 1）龍頭&藍籌：萬科A、保利地產、新城控股、招商蛇口、金地集團(600383,股吧)、藍光發(fā)展(600466,股吧)，其中新增：華夏幸福、榮盛發(fā)展(002146,股吧)、中南建設(000961,股吧)、陽光城(000671,股吧)；2）一二線資源：北京城建(600266,股吧)、華僑城A、北辰實業(yè)(601588,股吧)；3）REITS標的：光大嘉寶、金融街(000402,股吧)。

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