駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到拋開沸沸揚揚、真真假假的機構(gòu)榜單，房企新一輪業(yè)績公告已經(jīng)密集發(fā)布，2017年業(yè)績大漲已是不爭事實。據(jù)新京報記者統(tǒng)計，截至1月10日，至少有32家上市房企發(fā)布了業(yè)績公告，合計銷售額約3.88萬億元，平均同比增幅超55%。業(yè)績增長背后是多重因素合力而致，包括三四線城市去庫存下的樓市大熱、房企前兩年密集補倉引發(fā)的馬太效應(yīng)，以及更猛烈的員工激勵機制等，造成了調(diào)控大年和銷售大年同時出現(xiàn)。

　　現(xiàn)象

　　龍頭房企門檻從3000億提到5000億

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在已披露2017年銷售業(yè)績的32家上市房企中，除瑞安房地產(chǎn)下降7%外，其他均呈不同增長，平均同比增幅為55.31%。其中，增幅最高的為融創(chuàng)中國，高達(dá)135%，銷售額為3652.6億元；其次是金地商置和融信中國，增幅為125%、103.88%；“新晉一哥”碧桂園銷售額為5508億元，同比增幅為78.4%。

　　尤其是去年12月份各大房企紛紛沖刺全年業(yè)績，諸如融創(chuàng)12月同比增長152%，華潤置地增長203%，金地166.5%，更有花樣年、國瑞置地，同比增幅高達(dá)537%、1170.78%。

　　業(yè)績大幅上漲直接帶來的是房企排名門檻迅速攀升。記者根據(jù)克爾瑞發(fā)布的歷年榜單對比發(fā)現(xiàn)，龍頭房企門檻從2016年的3000億提升至5000億元，Top10門檻從2015年的725億、2016年的1100億元提升至1500億元。

　　業(yè)界人士指出，當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強、弱者愈弱的馬太效應(yīng)更加明顯，規(guī)模型房企具有較強的資源吸附力，優(yōu)勢資源將不斷傾斜，中小房企只有率先在規(guī)模上突圍，才能取得話語權(quán)，才能不被快速淘汰，這也是一批中小房企提出千億甚至更高銷售目標(biāo)的原因之一。

　　原因

　　土儲發(fā)力，三四線大熱

　　2017年號稱史上樓市調(diào)控最嚴(yán)的一年，全國范圍內(nèi)共有100多個城市出臺250余次調(diào)控政策。在這樣的背景下，中國房企銷售仍走出了一條漲勢線路圖，究其原因包括三四線城市去庫存下的樓市大熱、房企前兩年密集補倉引發(fā)的馬太效應(yīng)凸顯以及更猛烈更極致的員工激勵機制等等。

　　在土地補倉上，龍頭房企始終走在前列，以2016年為例，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)中國排在新增土儲的前四位，在2017年業(yè)績呈現(xiàn)上，四強也被這四家房企包攬。尤其是融創(chuàng)中國，通過大筆收購企業(yè)股權(quán)或項目，獲得大量的土地儲備，2017年融創(chuàng)中國銷售額翻番。

　　土地規(guī)模效應(yīng)開始顯現(xiàn)，在新城控股副總裁歐陽捷看來，越是調(diào)控，中小房企越難生存，金融資源和供應(yīng)商資源會向大房企傾斜，政府也更歡迎大房企，因為大房企拓展能力更強、資金來源更廣、資金成本更低、運營效率和品質(zhì)更高，行業(yè)集中度就越高。

　　各種激勵機制發(fā)揮作用

　　另一個重要的原因是在營銷層面采取各種各樣的激勵機制，例如利潤分紅、股權(quán)激勵、跟投機制，尤以跟投機制發(fā)揮最極致、應(yīng)用最廣泛。以碧桂園為樣本，截至2017年6月30日，共有973個項目參與其中，基本覆蓋全部項目。截至2017年6月30日，萬科的跟投項目達(dá)到229個。

　　市場普遍認(rèn)為，碧桂園的快速增長除踏準(zhǔn)市場節(jié)奏外，最重要的原因就是跟投制度的建設(shè)，對于公司業(yè)績高速發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。公開資料顯示，跟投機制實施以來，碧桂園項目平均開盤時間由過去的9-11個月縮短為6.9個月，現(xiàn)金流回正周期由原來的10-12個月縮短至9.1個月。在碧桂園等帶動下，近日，中海地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、榮安房地產(chǎn)等一批房企也加入到跟投大潮中來。

　　不過，在分析人士看來，跟投機制的密集出臺，另一個層面反映了房企對于規(guī)模的渴求以及危機感。

　　趨勢

　　大房企向好 中小房企生存艱難

　　2017年的高增長還能持續(xù)嗎？面臨著強者恒強的邏輯以及市場集中度越來越高，大、中小房企的態(tài)度又將如何？不少業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，認(rèn)為分類調(diào)控、因城施策作為主基調(diào)不會改變，大房企龍頭優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，強者恒強，而中小房企則會面臨融資、償債等多重困境。

　　歐陽捷認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍處于競爭性階段，行業(yè)前8強的市場份額低于40%，其市場份額超過70%，這不是沒有可能。大房企擁有規(guī)模優(yōu)勢和資源整合優(yōu)勢，增長空間還很大。

　　近日蘭州、南京、鄭州出臺定向調(diào)控政策，這種直接或間接刺激購房需求的行為被市場解讀為有“松綁”跡象，進(jìn)而引起地產(chǎn)股集體飆漲。不過，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，這種差別化的調(diào)控調(diào)整不能理解為政策松綁，相反是為了更有針對性地調(diào)整。

　　即便如此，中小房企的生存困境仍顯艱難。2018年，房企將迎來集中償債高峰，而中小企業(yè)的融資環(huán)境并未有明顯改善。

　　寧夏中房集團(tuán)董事長兼總裁方陸也表示，2018年對中小區(qū)域房企而言將是極具挑戰(zhàn)、極為困難的一年。

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