駐馬店房產(chǎn)在線訊  2017年12月18日至20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京（樓盤）舉行。會(huì)議指出，要圍繞推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，做好8項(xiàng)重點(diǎn)工作。其中第七項(xiàng)提出：要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。近日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的加快建立新的住房制度等問(wèn)題專訪了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松。

　　三因素決定房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：你如何看待中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度問(wèn)題？

　　鄧郁松：“建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展新階段的必然選擇。從國(guó)際比較看，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體在住房短缺階段，住房自有率很低，但隨著住房的大規(guī)模建設(shè)和住房短缺問(wèn)題的解決，住房自有率快速提高，并在戶均住房達(dá)到1.0套左右時(shí)住房自有率開始達(dá)到相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到我國(guó)城鎮(zhèn)戶均住房已超過(guò)1.0套，總體判斷已基本解決住房短缺問(wèn)題，住房自有率也開始進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定階段，面臨的新矛盾是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾突出和居住品質(zhì)不高的問(wèn)題。同時(shí)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，人口更多地流向就業(yè)機(jī)會(huì)多的大城市，而大城市的房?jī)r(jià)普遍較高，租房是大多數(shù)新進(jìn)入大城市人口的首要選擇。

　　因此，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和住房市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，需要適時(shí)調(diào)整發(fā)展重點(diǎn)，引導(dǎo)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、規(guī)模化的租賃企業(yè)、各類機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人住房擁有者在內(nèi)的各類市場(chǎng)主體能夠提供更多高品質(zhì)、可負(fù)擔(dān)的住房，完善租賃市場(chǎng)體系，提高租賃住房使用效率，真正形成多主體供應(yīng)、多渠道保障和租購(gòu)并舉的新格局。同時(shí)，進(jìn)一步完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)租賃合同的穩(wěn)定性，合理界定房主與租戶之間的權(quán)益關(guān)系，平等保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：你認(rèn)為完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該抓住哪些關(guān)鍵點(diǎn)？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到一是從理論上說(shuō)清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的主要原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)各界廣為關(guān)注，各種設(shè)想和經(jīng)驗(yàn)借鑒也非常多，但卻往往忽視了從理論上去解釋、說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種變化以及政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。研究建立房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，需要把對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的研究放在更加重要的位置，真正理清房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的根源。

　　二是厘清主要政策工具的作用機(jī)理，做好政策預(yù)評(píng)估。房地產(chǎn)市場(chǎng)是受政策影響較大的市場(chǎng)。金融、土地、住房保障、稅收等政策的調(diào)整會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。因此，研究出臺(tái)相關(guān)政策，需要厘清主要政策工具的作用機(jī)理，并做好相關(guān)政策出臺(tái)前的預(yù)評(píng)估。

　　需要關(guān)注的是，政策調(diào)控通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，評(píng)估調(diào)控政策能否取得預(yù)期效果需要考慮兩方面因素：一個(gè)是調(diào)控政策是否準(zhǔn)確把握了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異常波動(dòng)的原因，政策是否對(duì)癥下藥？另一個(gè)是調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響的滯后期有多長(zhǎng)，在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)判斷政策是否有效比較合適？因此，在預(yù)評(píng)估時(shí)，要根據(jù)政策的作用機(jī)理和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的原因，客觀分析政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面的影響，在此基礎(chǔ)上再出臺(tái)具體的調(diào)控政策，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。

　　三是準(zhǔn)確把握發(fā)展階段和市場(chǎng)形勢(shì)，客觀認(rèn)識(shí)平穩(wěn)健康的標(biāo)準(zhǔn)。在不同的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)漲幅、新建住房規(guī)模等市場(chǎng)運(yùn)行指標(biāo)會(huì)呈現(xiàn)不同的特征。因此，分析、判斷和預(yù)測(cè)住房市場(chǎng)形勢(shì)，不能簡(jiǎn)單根據(jù)房?jī)r(jià)、投資、房地產(chǎn)新開工量的增速快慢來(lái)判斷市場(chǎng)運(yùn)行是否正常，而應(yīng)首先把握住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的特征，并將對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的分析同住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的特征結(jié)合起來(lái)。

　　只有準(zhǔn)確把握了住房市場(chǎng)發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，才可能在住房市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，對(duì)市場(chǎng)調(diào)整的性質(zhì)、趨勢(shì)、持續(xù)時(shí)間和影響程度等作出更為準(zhǔn)確的判斷。

　　“金融、土地、調(diào)控”一個(gè)不能少

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：關(guān)于完善促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，你有哪些具體建議？

　　鄧郁松：政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響比較大，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要特別重視實(shí)行中性的住房金融政策、完善土地供應(yīng)機(jī)制，處理好中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控中的關(guān)系。

　　一是實(shí)行中性的住房金融政策。自1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)金融政策的變化，特別是貸款利率和首付的調(diào)整也是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)的最重要因素。

　　進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融制度，建立起房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理體系。一方面可以考慮建立首付和貸款利率的反向調(diào)節(jié)機(jī)制。即在貸款利率下調(diào)時(shí)，適當(dāng)上調(diào)首付比例；在貸款利率上調(diào)時(shí)，則適當(dāng)下調(diào)首付比例。實(shí)行住房首付和貸款利率反向調(diào)整政策的目的是防止因利率調(diào)整造成購(gòu)房人支付能力在短期內(nèi)發(fā)生重大變化，進(jìn)而造成市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，誘發(fā)系統(tǒng)性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在利率調(diào)整時(shí)，首付比例反向調(diào)整幅度宜與利率變化對(duì)購(gòu)房支付能力的影響程度相當(dāng)。另一方面可以研究出臺(tái)固定利率貸款產(chǎn)品，可借鑒德國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄銀行的模式，將公積金貸款調(diào)整為固定利率貸款產(chǎn)品。

　　二是完善土地供應(yīng)機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)短期的供求失衡往往與土地供應(yīng)量明顯不足或明顯過(guò)大直接相關(guān)，因此要重視完善土地供應(yīng)機(jī)制，特別是重視根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)總體供求情況和階段性的供求形勢(shì)變化，合理確定土地供應(yīng)規(guī)模。要防止土地供求失衡，把握供應(yīng)節(jié)奏，既要防止出現(xiàn)短期內(nèi)供地過(guò)多帶來(lái)的供過(guò)于求、庫(kù)存高企問(wèn)題，也要避免熱點(diǎn)城市嚴(yán)格限制土地供應(yīng)量帶來(lái)的土地價(jià)格高企、房?jī)r(jià)暴漲等問(wèn)題，還要重視住宅、商業(yè)和辦公用地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)要合理。建立評(píng)價(jià)預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)供求情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、科學(xué)研判，在此基礎(chǔ)上提高市場(chǎng)調(diào)控的針對(duì)性和前瞻性。

　　三是理順中央和地方在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和調(diào)控中的關(guān)系。從各國(guó)房地產(chǎn)政策的演變歷程看，在住房處于嚴(yán)重短缺時(shí)期，各國(guó)的住房政策總體以中央政府主導(dǎo)為主。此后，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的變化和住房短缺問(wèn)題的解決，各國(guó)的住房政策決策體系開始更加強(qiáng)調(diào)地方政府的作用，地方政府在住房規(guī)劃、土地使用、住房保障等方面發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化和區(qū)域市場(chǎng)差異性的增強(qiáng)，也需要進(jìn)一步理順中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理與調(diào)控中的關(guān)系。中央部門宜負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行全局性、戰(zhàn)略性、引導(dǎo)性的房地產(chǎn)政策，并做好房地產(chǎn)金融政策的宏觀審慎管理，而房地產(chǎn)供給調(diào)控與住房保障的具體措施宜遵循屬地管理原則，由地方政府負(fù)責(zé)，給地方更大的自主權(quán)，制定更適應(yīng)本地特點(diǎn)、更有針對(duì)性的政策，避免全國(guó)政策“一刀切”。

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