年末重慶、徐州等20城演繹翹尾一季度暖春行情可期

2018-01-21 來源：和訊名家

評(píng)論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2017年末，政策環(huán)境出現(xiàn)微妙變化，蘭州（樓盤）部分區(qū)域取消限購(gòu)，二三線城市紛紛借道人才新政局部放松調(diào)控。土地成交異�；钴S，武漢（樓盤）、鄭州（樓盤）等市成交規(guī)模升至歷史高位，土拍熱度不減，熱門宅地頻頻拍出高溢價(jià)。重慶、杭州（樓盤）、徐州等市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，供應(yīng)、成交顯著雙雙放量，市場(chǎng)演繹典型“翹尾”行情。我們將著重通過分析2017年末翹尾城市供求表現(xiàn)，揭示其背后的真正動(dòng)因，進(jìn)而研判2018年一季度以及全年市場(chǎng)走勢(shì)。

　　蘭州、南京（樓盤）等市局部松綁四限

　　但精準(zhǔn)化調(diào)控凸現(xiàn)熱點(diǎn)城市市場(chǎng)壓力較大

　　2018年1月初，蘭州、合肥（樓盤）、南京等多個(gè)二線城市接連下發(fā)利好新政，集中體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

　　其一，蘭州偏遠(yuǎn)區(qū)域取消限購(gòu)，核心區(qū)域繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)，但不再提供社保和納稅證明。政策層面再現(xiàn)躁動(dòng)情緒，合肥市政府緊急辟謠，取消限價(jià)令系媒體誤讀，但市場(chǎng)對(duì)政策松綁多有期待，四限政策似乎出現(xiàn)松動(dòng)的跡象。我們認(rèn)為因城施策、分類調(diào)控仍是2018年政策主基調(diào)，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，尤其是那些房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市，不排除加碼調(diào)控的可能性。

　　其二，南京、天津（樓盤）、青島（樓盤）等市放寬落戶門檻，著力支持人才落戶。不可否認(rèn)的是，引進(jìn)人才將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)最為堅(jiān)定的購(gòu)房群體，并有著較強(qiáng)的購(gòu)買力，有助于釋放增量購(gòu)房需求，活躍市場(chǎng)交易量。不過，若將人才落戶片面解讀成樓市利好新政恐言過其實(shí)，二線城市愈演愈烈的人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)本意還是提升城市經(jīng)濟(jì)活力和競(jìng)爭(zhēng)力，助推經(jīng)濟(jì)更好、更快發(fā)展，受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)頂多算是人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的衍生效應(yīng)。

　　年末重慶、徐州等20城演繹「翹尾」，一季度暖春行情可期

　　武漢鄭州等17城年末土地成交規(guī)模創(chuàng)近年新高

　　企業(yè)拿地?zé)崆椴粶p

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2017年12月，包括昆山（樓盤）、嘉興（樓盤）、濟(jì)南（樓盤）在內(nèi)的17個(gè)城市土地市場(chǎng)再迎成交高峰期，同、環(huán)比提升顯著，武漢、鄭州等市成交規(guī)模更是升至歷史高位。年底乃是土地出讓高峰期，部分城市2017年供地計(jì)劃完成情況不甚理想，明顯加大了供地力度，成交規(guī)模顯著提升。

　　鑒于這類城市多為熱點(diǎn)城市，土地供應(yīng)層面持續(xù)偏緊，企業(yè)拿地?zé)崆椴粶p，熱門宅地大都高溢價(jià)出讓。

　　以武漢為例，漢陽(yáng)區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)等多個(gè)熱門區(qū)域頻出高溢價(jià)地塊，土拍熱度可見一斑。隨著新晉出讓地塊陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)、銷售階段，預(yù)計(jì)2018年四季度這類城市新房供應(yīng)量將明顯提升，屆時(shí)成交量也將實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。

　　年末重慶、徐州等20城演繹「翹尾」，一季度暖春行情可期

　　徐州、鹽城（樓盤）、鄭州等市新增供應(yīng)加速出貨

　　去化表現(xiàn)優(yōu)異，市場(chǎng)仍可高看一線

　　徐州、鹽城、鄭州等市供應(yīng)量以及成交量均實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)，環(huán)比漲幅都在30%以上。年末乃是企業(yè)沖業(yè)績(jī)的最后節(jié)點(diǎn)，房企推案熱情持續(xù)高漲，明顯調(diào)升了推案力度，以求更好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

　　另外，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控預(yù)售證審批，高價(jià)盤普遍難以拿到新的預(yù)售證，但限價(jià)堰塞湖終須解決，年末部分熱點(diǎn)城市加快預(yù)售證審批，供應(yīng)量自然大幅提升。受惠于此，成交量水漲船高，徐州更是升至歷史高位，環(huán)比大增260%。多數(shù)城市新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn)尚佳，以武漢為例，首開便告售罄的案例比比皆是，一房難求已成市場(chǎng)常態(tài)。

　　我們認(rèn)為這類城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，前期成交低迷走勢(shì)主要還是受極低供應(yīng)量影響，一旦供應(yīng)量有所回升，成交量也將穩(wěn)步上行。一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)可高看一線，部分城市或?qū)⒅匮荨芭骸毙星�，尤其是鹽城、徐州這類內(nèi)生性三四線城市，在返鄉(xiāng)置業(yè)需求的帶動(dòng)下，成交量猶存較大的增長(zhǎng)空間。

　　年末重慶、徐州等20城演繹「翹尾」，一季度暖春行情可期

　　南京、重慶、常州（樓盤）等市供應(yīng)下滑但成交回升

　　開閘網(wǎng)簽是“翹尾”首因

　　南京、重慶、常州等市供應(yīng)量有所回落，成交量不跌反增，重慶更是一舉突破300萬平方米，刷新歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高熱、新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn)出眾固然是重要因素，更為重要的是，部分城市開閘網(wǎng)簽，前期積壓的已售未備案項(xiàng)目集中備案，成交量自然增長(zhǎng)明顯。

　　我們認(rèn)為這類城市值得長(zhǎng)期看好，諸如南京、重慶乃是新一線城市的佼佼者，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望維系高熱行情。鑒于部分熱點(diǎn)城市積壓著大量的已售未備案項(xiàng)目，房管局開閘網(wǎng)簽也是一個(gè)緩釋的過程，一季度成交量將持續(xù)高位運(yùn)行。

　　年末重慶、徐州等20城演繹「翹尾」，一季度暖春行情可期

　　青島、清遠(yuǎn)（樓盤）、廈門（樓盤）等市供應(yīng)增加而成交銳減

　　后市預(yù)期分歧加大，一季度難言樂觀

　　青島、清遠(yuǎn)、廈門等市供應(yīng)量明顯提升，但成交量不增反跌，環(huán)比全線回落，昆明（樓盤）環(huán)比驟降82%。一方面，受制于四限政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)量變到質(zhì)變，市場(chǎng)熱度明顯不及去年同期，年末成交放量行情較難重現(xiàn)；另一方面，為了平抑房?jī)r(jià)漲幅，熱點(diǎn)城市備案環(huán)節(jié)多有限制，尤其是高價(jià)盤備案難以大量放行，以期結(jié)構(gòu)性拉低全市房?jī)r(jià)。

　　因此，部分城市成交數(shù)據(jù)難免“失真”，較難反映當(dāng)下市場(chǎng)熱度。我們認(rèn)為這類城市房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂觀，預(yù)計(jì)一季度成交量將維持在較低水平，即使有回升，幅度也非常有限。尤其是那些投資、投機(jī)性需求主導(dǎo)的三四線城市，一旦房?jī)r(jià)上漲預(yù)期戛然而止，投資、投機(jī)性需求必將加速退場(chǎng)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R更大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

　　年末重慶、徐州等20城演繹「翹尾」，一季度暖春行情可期

　　綜合而言，年末熱點(diǎn)城市再現(xiàn)翹尾行情，徐州、南京、重慶等市成交量顯著提升，顯示市場(chǎng)熱度猶在高位。而在房管局集中開閘網(wǎng)簽的作用下，成交量大幅提升也屬自然現(xiàn)象。

　　我們認(rèn)為2018年各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)分化格局，一方面，一線以及強(qiáng)二線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，限價(jià)堰塞湖終須解決，新增供應(yīng)量將低位回升，并且網(wǎng)簽也將逐步放開，成交量有望實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。另一方面，弱二線以及多數(shù)三四線城市缺乏經(jīng)濟(jì)基本面支撐，市場(chǎng)預(yù)期已在房?jī)r(jià)漲幅予以提前兌現(xiàn)，甚至出現(xiàn)透支的跡象，一榮俱榮的局面注定難以維系，成交量將步入下行通道。

　　因此，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)難以重演2017年“多點(diǎn)開花”的高熱行情，全國(guó)成交量高位回落已是大概率事件，弱二線以及多數(shù)三四線城市面臨較大的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。相較而言，一季度仍是較佳的銷售窗口期，年末翹尾城市有望延續(xù)較高熱度，成交量將維持在較高水平。鑒于春節(jié)期間乃是傳統(tǒng)的返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期，熱點(diǎn)三四線城市或?qū)⒅匮荨芭骸毙星�，成交量有望再上一個(gè)新的臺(tái)階。

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