土地供應大幅向保障房租賃房傾斜：京滬發(fā)力廣深未完成目標

2018-01-21 來源：中國房地產(chǎn)報微信號

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到一個愈發(fā)明顯的現(xiàn)象是，隨著租售并舉大策略的落地，各大城市在土地供應上對于租賃性住房用地的供應規(guī)模在加大，這勢必對純商品住宅土地供應形成了擠壓效應。

　　土地供應量是判斷一個城市房地產(chǎn)市場未來供應量的重要指標。2017年初，住建部、國土資源部明確要求樓市過熱城市加大住房用地供應量，以期緩解熱點城市房地產(chǎn)市場供需緊張的局面，并逐步扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)看漲的市場預期，助力樓市降溫。

　　隨后，各大城市紛紛立下軍令狀。在2017年度住宅用地供應計劃及中期(五年)和近三年的住房建設(shè)所需用地中，均調(diào)高住宅供地量。

　　2017年已經(jīng)收尾，這些熱點城市究竟有沒有完成其定下的商品住宅供應目標呢？

　　從中房智庫研究員獨家統(tǒng)計的24個重點城市2017年商品住宅推地目標完成率來看，僅有8個城市（占比約三分之一）完成了商品住宅供地任務，這些城市分別是上海（樓盤）（完成率161.3%）、天津（樓盤）（完成率139.1%）、蘇州（樓盤）（完成率120.5%）、杭州（樓盤）（完成率116.2%）、鄭州（樓盤）（完成率115.6%）、北京（樓盤）（完成率110.9%）、南京（樓盤）（完成率110.8%）、濟南（樓盤）（完成率105.2%）。

　　土地供應大幅向保障房租賃房傾斜：京滬發(fā)力廣深未完成目標

　　另外16個城市則均未完成住宅用地供地目標。而情況最差的城市是深圳（樓盤），2017年實際推出商品住宅用地面積僅達其供地目標的3.6%。

　　中房智庫研究員研究發(fā)現(xiàn)，在熱點城市公布的未來5年住宅用地供應結(jié)構(gòu)中，增加租賃性等保障性住房用地被提到一個更為重要的位置。尤其是一線城市土地供應中，保障房土地供給大幅擠占了用于出售的商品住宅土地供應。

　　以深圳為例。2017年，保障性住房和人才住房的總規(guī)模超過了商品房，這在深圳歷史上還是第一次。

　　根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》，“十三五”期間，深圳全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。租賃住房需求大幅超過購房需求。未來深圳住房供應的主體將是人才住房和保障性住房，商品房將不再是住房供應的主體。

　　北京、上海、天津、蘇州等8城超額完成商品房供地

　　北京的商品住宅供地節(jié)奏之慢之謹慎，多年來已成常態(tài)。而2017年，這一常態(tài)被打破，北京首次超額完成了供地目標。

　　據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會最新公布的消息，2017年北京市商品住宅用地供應量達到721萬平方米，供應計劃完成率達到111%，其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應量達到207萬平方米，完成率104%，順利實現(xiàn)住宅用地供應總量及結(jié)構(gòu)的“雙完成”，這是北京首次將共有產(chǎn)權(quán)住房用地列入年度計劃并超額完成。

　　值得注意的是，2017年度北京市供應的商品住宅用地（除共有產(chǎn)權(quán)住房用地外）全部采取“限房價、競地價”方式確定競得人，當達到預設(shè)的地價上限時，改為競報企業(yè)自持商品住房面積比例，全年共競出自持住宅規(guī)模約87萬平方米，為未來住宅用地租賃市場提供有效供給。

　　這意味著，2017年度北京市供應的商品住宅用地，將來提供的部分住房已經(jīng)不再是真正意義上的以出售為目的的商品住宅了，而變成了開發(fā)商為房東的租賃型住房。

　　上海未明確公布2017年商品住宅供應計劃，但根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，住房用地預計供應5500萬平方米，比“十二五”期間增加近20%。其中，商品住房用地2000萬平方米，租賃住房用地1700萬平方米，保障性住房用地1800萬平方米。

　　平均下來，“十三五”期間上海每年將供應商品住房用地400萬平方米，2017年上海實際推出商品住房用地645萬平方米，完成全年推地目標的161.3%。上海成為中房智庫研究員統(tǒng)計的24個熱點城市供地目標完成率最高的城市。

　　2017年商品住宅供地超額完成任務的還有天津、蘇州、杭州、鄭州、南京、濟南等城市。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到根據(jù)天津市2017～2019年三年商品住宅用地供應計劃，2017年提供商品住宅用地560萬平方米，2018年550萬平方米，2019年540萬平方米，三年合計1650萬平方米，為今后三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地。2017年，天津市實際推出商品住宅用地779萬平方米，完成全年推地目標的139%。

　　深圳、廣州（樓盤）、三亞（樓盤）等16城商品住宅供地未達標

　　對于大部分熱點城市而言，2017年商品住宅地塊的實際推出規(guī)模并未達標。

　　尤其是深圳。深圳市2017年度計劃供應居住用地218公頃，其中新供應32公頃，通過城市更新供應100公頃，通過返還用地供應86公頃。其中，保障性安居工程用地計劃供應50公頃。商品住房用地2017年度計劃供應168公頃，其中新供應7公頃。

　　如果以“建成后房屋可供出售”的商品住宅來嚴格界定商品住宅土地供應的話，整個2017年，深圳其實未供應這樣的普通住宅用地。深圳2017年僅出讓2宗住宅用地：

　　一宗是2017年10月出讓的大鵬新區(qū)地塊，用地面積37237.87平方米，但為僅含50年使用年限的三類居住用地，居住部分并不可售，出讓條件規(guī)定“交通設(shè)施、宿舍以及配套服務設(shè)施的產(chǎn)權(quán)均歸政府，競得人建成后無償移交政府”；另一宗是2017年11月位于龍華民治街道住宅用地，亦屬于“只租不售”性質(zhì)，由深圳市人才安居集團拍得，土地面積為20041.92平方米，需70年自持，未來將用于發(fā)展租賃市場。

　　這種情況還在延續(xù)。在深圳即將于2018年2月1日出讓的四宗住宅用地中，有3宗用地用于建設(shè)全年期自持租賃住房，而第4宗土地雖然項目建成之后可以銷售，但附加了限售5年的條款。

　　深圳中原地產(chǎn)研究院指出，隨著深圳陸續(xù)推出只租不售的住宅用地，2018年幾乎無可售住宅用地供應。

　　廣州亦未完成2017年的住宅用地供地計劃。根據(jù)《廣州市2017年建設(shè)用地供應計劃》，廣州當年擬供應住宅用地65宗，面積約為574萬平方米。而實際推出的商品住宅土地面積為270萬平方米。未完成供地計劃的一半。

　　而三亞2017年計劃供應普通商品房項目用地35.12萬平方米，實際推出20萬平方米，僅完成供地目標的57%。

　　廈門（樓盤）2017年供地計劃中，住宅用地186萬平方米，住宅用地中包括商品住房用地約99萬平方米、保障性安居工程用地約88萬平方米。而2017年廈門實際推出商品住宅用地66萬平方米，僅完成全年供地計劃的66.7%。

　　此外，福州（樓盤）、石家莊（樓盤）2017年實際推出的商品住宅供地面積亦不足全年供地計劃的70%。2017年商品住宅供地目標完成率在80%以下的城市還有無錫（樓盤）、寧波（樓盤）、合肥（樓盤）、南昌（樓盤）、南寧、重慶（樓盤）、長沙（樓盤）等地。

　　2018年供地更傾向租賃性土地

　　一個愈發(fā)明顯的現(xiàn)象是，隨著租售并舉大策略的落地，各大城市在土地供應上對于租賃性住房用地的供應規(guī)模在加大，這勢必對純商品住宅土地供應形成了擠壓效應。

　　這種情況在一線城市及二線人口流入型城市尤為突出。

　　有分析師指出，一線城市主要著力通過增加土地供應平衡市場供需結(jié)構(gòu)，從土地供應角度看，各地增加租賃住房土地有效供應，同時鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，這些政策有利于加大租賃性土地供應，推動租賃市場發(fā)展。

　　2017年深圳市保障性住房和人才住房的總規(guī)模已經(jīng)超過了商品房，而在“十三五”期間，深圳市還有109.2萬套的租賃住房需求，遠遠超過約70.8萬套的購房需求。這意味著，在深圳本就稀缺的土地資源將優(yōu)先供應給需求更為旺盛的租賃住房需求。

　　如2017年深圳僅推出兩宗居住用地，且均不可售。住宅用地供應的減少導致住宅成交量同樣縮減。從成交看，深圳自2010年以來的新房成交量都在3萬套以上，成交高峰年份2015年更是達到66450套，而2017年全市僅成交25820套。住宅成交在2017年深圳新房成交中僅占56%，這一比例創(chuàng)下近7年最低：在此前最高的2011年，住宅占新房成交的比例曾達91%。

　　而且，商品房供地的大幅減少必然加強市場對商品房上漲的預期，加大未來調(diào)控政策的退出難度。

　　而在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，“十三五”期間上海市“租賃住房用地1700萬平方米”的目標，僅比商品住房用地目標少300萬平方米，租售并舉的思路得以體現(xiàn)。

　　“十三五”期間，上海市將提供商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。此外，以市場為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。商品住房市場明顯讓位于租賃市場。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，上海未來土地供應會因房地產(chǎn)市場租售結(jié)合的方式而發(fā)生改變。租賃市場的培育主要滿足低收入家庭居住問題，其次是通過租賃市場滿足人才導入的需求。租賃市場與原有銷售市場將形成未來上海住房供應的新體系。

　　未來開發(fā)商拿地不僅需要有“造房子”的能力，同時也要兼具資金運作的投融資能力以及項目長期運營能力。

更多相關(guān)房產(chǎn)信息請點擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)