無人駕駛顛覆「地段論」，房價將下跌！

2018-01-28 來源：和訊名家

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到無人駕駛汽車的熱潮如今顯而易見，各大科技巨頭都在爭相加入戰(zhàn)局，那么除了炫酷車型的推出，還有什么在悄然改變呢？

　　一個出乎大眾意料的答案——房價。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到關(guān)于無人駕駛汽車會帶來的主要影響，其實已經(jīng)說過不少了：減少交通事故、讓乘車體驗更加舒適或是能取代卡車司機的職業(yè)生涯。但有一個細微的影響也正發(fā)生——面對移動出行的優(yōu)化，我們該如何重新審視關(guān)于未來生活方式的基本假設(shè)。

　　那就得回到房地產(chǎn)的話題了，福特一類的汽車徹底改變了美國的建成環(huán)境——帶來了郊區(qū)、購物商場，還讓人們得以離開城市。那么無人駕駛汽車又會對我們的城市和郊區(qū)造成什么改變呢？毋庸置疑，其影響也是相當(dāng)巨大的。

　　無人駕駛顛覆「地段論」，房價將下跌！

　　Levittown就是一個很好的證明，萊維特父子建造的郊區(qū)城鎮(zhèn)之所以改變了美國城市化的格局。就是因為美國大眾對于汽車的高度依賴而推動了郊區(qū)發(fā)展。那么無人駕駛汽車會給城鎮(zhèn)帶來什么變化呢？

　　為了調(diào)查無人駕駛汽車對于房地產(chǎn)的影響，美國的研究機構(gòu)99mph設(shè)計了一個專有模型。該模型包含了100多萬個錄入數(shù)據(jù)，可以精細得預(yù)測移動出行的變化將如何影響房地產(chǎn)。在本篇文章中，我們將分享一些重要發(fā)現(xiàn)。

　　對于業(yè)主而言將產(chǎn)生劇烈動蕩

　　根據(jù)數(shù)據(jù)進行的保守估計，無人駕駛汽車的存在將使得一萬億美元的住宅價值在美國十三個大城市轉(zhuǎn)移。

　　這一價值將會從那些因生活便利而溢價的房產(chǎn)（靠近公共交通、通勤時間短）轉(zhuǎn)移至那些因不便利而房價低的房產(chǎn)（通勤時間長、遠離市中心）。

　　一萬億美元也許聽起來過高，但請記住，房地產(chǎn)市場空間是無法想象的——分析師Zillow估計美國住宅地產(chǎn)價值達到了驚人的29.6萬億美元。對于美國這十三個城市來說，無人駕駛汽車促進的價值轉(zhuǎn)移相當(dāng)于是總體住宅地產(chǎn)價值的2%-13%。下方的圖表表明了哪一個城市是受到影響最大的。

　　一萬億美元是什么概念：這已經(jīng)超過了ExxonMobil、沃爾瑪以JPMorgan加起來的總市值。而且價值轉(zhuǎn)移的過程中也許會創(chuàng)造出很多財富（也有可能會損失一些。）

　　那么為什么無人駕駛汽車將會影響我們選擇居住的地點？就要從這三個簡單方面開始談起：

　�。�1）無人駕駛汽車能讓通勤變得更加舒適，因而人們就會愿意住在更遠的地方

　　如果只是看電視、打盹、玩微信而非專注駕駛汽車，那么40分鐘的通勤時間就不會那么難熬。位于大城市的白領(lǐng)們，不少都要來回轉(zhuǎn)車，甚至還會搶不到單車步行至公司，每天大約需要通勤一到一個半小時或更多。

　　沒人喜歡通勤——誰愿意每天花費一個半小時在交通上呢？——但是“乘客”和“司機”這兩者之間的區(qū)別和“搬到一個離工作近、但是居住環(huán)境不太理想的郊區(qū)”與“待在我喜愛的市區(qū)”之間的區(qū)別是一樣的。通勤質(zhì)量的細微變化都將影響數(shù)百萬人選擇在哪里居住。

　　無人駕駛顛覆「地段論」，房價將下跌！

　�。�2）無人駕駛汽車能夠縮短通勤時間。

　　這一觀點是廣受爭議的，但是有人認為無人駕駛汽車可以通過增加每車道的車輛數(shù)量或讓車輛之間進行車聯(lián)網(wǎng)溝通提高速度，從而減少通勤時間。

　　還有人則認為更便宜且更舒適的出行會導(dǎo)致車輛行駛里程的增加，這會抵消無人駕駛汽車帶來的益處。這一情況如何發(fā)展尚且未知，但是實際出行次數(shù)的減少會帶來更多的擴張。

　�。�3）無人駕駛汽車將會侵蝕公共交通。

　　在大多數(shù)大城市里，公共交通已然處于盈利困境，其市場份額開始讓步于Uber或者滴滴，因而也就無法與高效、按需的無人駕駛車隊帶來的便利、舒適以及便宜相競爭�！翱拷步煌ā钡牡胤狡浞績r會更高，這一點將來或許會改變。

　　總而言之，無人駕駛汽車會縮短距離（不管是出行時間還是出行舒適度）。它們會碾壓我們的既定概念、改變決定房產(chǎn)價值的空間關(guān)系。數(shù)億名美國人將會重新考慮他們要住的地方，企業(yè)和員工也是如此。

　　當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)變會嚴(yán)重影響房產(chǎn)價值。下一部分將會探討房產(chǎn)價值將會在哪些地方以及如何被影響。

　　模型的探討：無人駕駛汽車會如何撼動房產(chǎn)價值

　　因素1：到市中心的行駛距離

　　關(guān)于這個問題，很多人都曾討論過，但最近（大多數(shù)研究都發(fā)生在1960-2000年）卻鮮少有人進行全面研究（大多數(shù)只關(guān)注一個城市）。

　　憑借當(dāng)代的“大”數(shù)據(jù)源以及分析技術(shù)，本文進行了更全面的分析。

　　此次，99mph采用的專有數(shù)據(jù)庫內(nèi)存在美國13個大城市80英里內(nèi)19萬多件房地產(chǎn)出售（近六個月來）資料。我們將其與公共普查數(shù)據(jù)以及最先進的交通數(shù)據(jù)庫Google Maps結(jié)合在一起分析。

　　首先，我們得了解去市中心所需的行駛時間與房地產(chǎn)價值之間的關(guān)系。能幫助了解未來其變化趨勢。

　　讓我們從一個相對簡單的例子談起：

　　華盛頓特區(qū)。

　　在華盛頓特區(qū)，房地產(chǎn)價值的巨大差異源于房屋距離市中心的距離。雖然這一情況并非適用于所有城市，但在華盛頓特區(qū)，這是屬實的。

　　單是從這幅圖表中（未控制其他因素），可以這么得出結(jié)論：原先到華盛頓特區(qū)市中心長達40分鐘的痛苦上班之路卻神奇般的讓人覺得只有35分鐘，那么按照數(shù)據(jù)庫中當(dāng)?shù)氐钠骄鶚?biāo)準(zhǔn)，價值37.6萬美元的房屋應(yīng)當(dāng)價格再提升1.9萬美元。（e^(5 mins * 0.0098) * $37.6萬 = $39.5萬）。

　　這對于華盛頓特區(qū)地鐵區(qū)域來說意味著什么呢？讓我們來進行一下封底計算。就拿上述的1.9萬美元來說，假設(shè)這適用于所有房屋——即目前高峰時期距離華盛頓市中心需要通勤至少40分鐘的7800套住房。結(jié)果是房產(chǎn)價值會轉(zhuǎn)移1480億美元。

　　我們采用的實際模型與此有一些細微差別，考慮了更多的因素。但對于華盛頓特區(qū)來說，憑借更先進模型得到的預(yù)計轉(zhuǎn)變——880億美元——和封底計算的結(jié)果趨向一致。

　　等等...或許你會說——我們又不是非得去市中心。

　　的確，“單中心”城市指的是大部分人都通勤去往一個市中心。華盛頓特區(qū)就像是一個單中心城市。

　　再拿另一個城市為例：鳳凰城。鳳凰城就是一個“多中心”城市。人們會采取各種交通方式上班。

　　結(jié)果是：去市中心所需行駛時間和房產(chǎn)價值之前的關(guān)系就不同于華盛頓特區(qū)。對于鳳凰城的房產(chǎn)價值而言，去市中心所需行駛時間并非是一個合理的變量。

　　這樣的假設(shè)就不適合。不存在單中心城市的話，就不能進行如此假設(shè)。

　　無人駕駛汽車會影響像鳳凰城這樣的多中心城市里的房產(chǎn)價值嗎？答案是肯定的。人們工作通勤也會受到影響，即便他們的目的地不是相同的市中心。

　　多中心城市很難去建構(gòu)模型，但是無人駕駛汽車的影響是確實存在的。通過考量市中心外多個工作地點，99mph的模型可以詮釋鳳凰城的多中心情況。因此，我們的模型也能解釋鳳凰城房價變化的70%變量。

　　針對鳳凰城的多中心現(xiàn)象建立模型，我們預(yù)測無人駕駛汽車會導(dǎo)致鳳凰城房產(chǎn)價值轉(zhuǎn)移達到80億美元。下面是一些會深受其影響的地區(qū)：

　　因素3：公共交通不再成為價值動因

　　從歷史角度來說，靠近公共交通的位置優(yōu)勢會使得房價提高。如下的表格表明了一些交通項目的影響。另一個APTA進行的研究則認為距離公共交通0.5英里以內(nèi)帶來的價值溢價為42%。

　　靠近公共交通的房產(chǎn)很有可能在無人駕駛時代變成不受寵方。隨著無人駕駛汽車使用率越來越高，靠近交通帶來的“溢價”也會隨之減少（有些人認為公共汽車在無人駕駛世界會表現(xiàn)出色，因為它們可以結(jié)合新科技）。這種溢價將會由很多不靠近交通設(shè)施的社區(qū)承擔(dān)。

　　你漲我跌，房價差異間的奇妙穩(wěn)定

　　關(guān)鍵的一點是，我們將會看到，有大量的價值從“位置便利”（比如說通勤時間短、距離市中心近）因而房價較高的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到那些“位置不便利”（比如說通勤時間長）因而房價較低的房產(chǎn)。兩者房價之前的差異將趨于穩(wěn)定，一段時間之后兩者會相等。這種“偉大的穩(wěn)定”就象征著價值的重大轉(zhuǎn)移。

　　無人駕駛顛覆「地段論」，房價將下跌！

　　不過等等，你還覺得這將發(fā)生在遙遠的未來嗎？

　　關(guān)于“多快這一切會發(fā)生”，雖然大家眾說紛紜、莫衷一是，不過在幾十年內(nèi)，我們也許不會看到L5級別全自動汽車的大范圍普及。

　　我們認為有以下兩個原因：

　　1）未來的預(yù)測會提高固定資產(chǎn)價格，而非是基于當(dāng)下的現(xiàn)實：資產(chǎn)價格是基于對未來事件的“預(yù)期”。在這些事件真實發(fā)生之前，我們就會看到資產(chǎn)價格的轉(zhuǎn)移。舉個例子，一個街區(qū)的房價會因為交通項目的公開而非是完成就發(fā)生變化。這就意味著在無人駕駛汽車真正上路之前的5-10年——即現(xiàn)在——房產(chǎn)價值就會發(fā)生改變。

　　2）部分自動化已經(jīng)實現(xiàn)：你認為我們不會很快看到全自動汽車上路？這樣想的不止你一個人。但是我們現(xiàn)在已經(jīng)看到部分自動化的實現(xiàn)。特斯拉Autopilot系統(tǒng)——有時候也被稱作是L2級別的自動化——已經(jīng)讓通勤變得更加舒服。而這種技術(shù)將很快普及進入大眾市場。

　　無需實現(xiàn)全自動化，房產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)變就已經(jīng)可以進行了。任何能讓長時間駕駛變得更加舒適的事物都將會影響人們對于距離的看法——自然而然也會影響房產(chǎn)價值。

　　然而對于我們來說，將有一個動蕩的未來

　　對私房屋主來說，人們的養(yǎng)老金如果是放在房屋凈值上，那么這也許沒有他們想象得那么安全。

　　對于房地產(chǎn)投資者來說，一筆相當(dāng)于是ExxonMobil、沃爾瑪以及JPMorgan市值總和的財富值得他們?nèi)帄Z。

　　對于城市規(guī)劃者來說，城市擴張能得到津貼，這就迫使規(guī)劃者考慮發(fā)展限制以及密度價值。支持城市化的人應(yīng)當(dāng)要小心。

　　想要在房地產(chǎn)獲利的投資者們，現(xiàn)在連無人駕駛都得懂了。

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