駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到長(zhǎng)江中游城市群是以武漢城市圈、環(huán)長(zhǎng)株潭城市群、環(huán)鄱陽(yáng)湖城市群為主體形成的特大型城市群，承東啟西、連南接北，是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，也是實(shí)施促進(jìn)中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略、全方位深化改革開(kāi)放和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)區(qū)域，在我國(guó)區(qū)域發(fā)展格局中占有重要地位。

　　一、住宅用地供應(yīng)：核心城市 宅地供給進(jìn)一步縮緊，投資“高熱不退”

　　近5年長(zhǎng)江中游城市群總宅地供應(yīng)量整體上呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，2013年由于武漢宅地供應(yīng)大幅增加導(dǎo)致城市群總供應(yīng)量大幅上漲。分城市來(lái)看，核心城市宅地供應(yīng)量呈不斷下降的趨勢(shì)，占整個(gè)城市群的比重逐年減低，由2011年的37.22%降至2015年的20.54%。非核心城市中，九江表現(xiàn)較為突出，2017年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地200萬(wàn)平方米(其中經(jīng)營(yíng)性用地160萬(wàn)平方米畝，保障性用地40萬(wàn)平方米)，2018-2021年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地每年約173萬(wàn)平方米，供地面積也進(jìn)一步縮緊。預(yù)計(jì)未來(lái)長(zhǎng)江中游城市群宅地供應(yīng)量將持續(xù)減少，有助于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾，加速去庫(kù)存進(jìn)程。

　　從土地去化周期上來(lái)看，長(zhǎng)沙、武漢消化周期在在1.5-3年之間，住宅土地儲(chǔ)存規(guī)劃偏小，南昌土地消化周期為3.38，土地市場(chǎng)相對(duì)平衡。非核心城市中僅湘潭、益陽(yáng)、岳陽(yáng)、株洲住宅土地消化周期在3年以下，其他城市去化周期均在3年以上，像鄂州、萍鄉(xiāng)的去化周期高達(dá)15.25、14.72年，庫(kù)存壓力巨大。

　　從土地去化周期上來(lái)看，長(zhǎng)沙、武漢消化周期在在1.5-3年之間，住宅土地儲(chǔ)存規(guī)劃偏小，南昌土地消化周期為3.38，土地市場(chǎng)相對(duì)平衡。非核心城市中僅湘潭、益陽(yáng)、岳陽(yáng)、株洲住宅土地消化周期在3年以下，其他城市去化周期均在3年以上，像鄂州、萍鄉(xiāng)的去化周期高達(dá)15.25、14.72年，庫(kù)存壓力巨大。

　　二、需求：購(gòu)房需求單向匯聚于武漢、長(zhǎng)沙等核心城市, 整體市場(chǎng)需求疲軟

　　二、需求：購(gòu)房需求單向匯聚于武漢、長(zhǎng)沙等核心城市, 整體市場(chǎng)需求疲軟

　　2015年,長(zhǎng)江中游城市群人口凈流入238萬(wàn)，全部城市均為凈流入城市。武漢以58萬(wàn)的人口凈流入居于首位，并且流入的都是一些“高素質(zhì)”人群。其次為長(zhǎng)沙，人口凈流入34萬(wàn)，核心城市中人口凈流入最少的城市為南昌，約21萬(wàn)。非核心城市中，衡陽(yáng)（樓盤(pán)）、岳陽(yáng)、常德（樓盤(pán)）、株洲的人口凈流入都在10萬(wàn)人以上，說(shuō)明這些城市的吸引力較為強(qiáng)勁。像荊州（樓盤(pán)）這樣的城市人口凈流入只有0.19萬(wàn)人，增量購(gòu)房需求較少，同時(shí)，土地消化周期已達(dá)6年以上，去庫(kù)存壓力巨大，房企要慎重考慮。鄂州常住戶籍人口比為0.96，人口流出趨勢(shì)顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間不足。

　　2015年,長(zhǎng)江中游城市群人均住房面積42.1平方米，高于全國(guó)平均住房面積。分城市來(lái)看，三大核心城市中，長(zhǎng)沙以45.3平方米的面積居于第一位，其次為武漢37.25平方米，南昌人均住房面積35.08平方米，居于第三位，以微弱優(yōu)勢(shì)略高于全國(guó)平均住房面積。非核心城市中，低于全國(guó)平均住房面積的城市僅有黃石（樓盤(pán)）（33.0平方米）、荊門(mén)（樓盤(pán)）（32.3平方米）兩個(gè)。萍鄉(xiāng)人均住房面積35.8平方米，基本與全國(guó)平均水平持平。另外，鄂州以人均54.50平方米的平均住房面積居于最高位；其次為襄陽(yáng)（樓盤(pán)），人均住房面積53.5平方米，第三位的為宜昌，人均住房面積50.9平方米，這些城市住房市場(chǎng)相對(duì)已經(jīng)飽和；尤其值得注意的是鄂州土地消化周期理論值已達(dá)15年以上，庫(kù)存壓力巨大。

　　城市間收入差距分化，益陽(yáng)等城市非核心城市支付力不足。近5年長(zhǎng)江中游城市群人均可支配收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。核心城市中，長(zhǎng)沙以39961元的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居于首位，其次為武漢，第三位則是南昌；非核心城市中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高的是株洲，高達(dá)33977元；最低的城市為益陽(yáng)22571元，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)疲軟。從長(zhǎng)江中游城市群內(nèi)部各城市的的增長(zhǎng)率來(lái)看，核心城市中，南昌以11.4%的年均增長(zhǎng)均居于首位，武漢以11.3%的年均增長(zhǎng)率居于第二位，長(zhǎng)沙為10.9%的年均增長(zhǎng)率居于第三位；所有非核心城市人均可支配收入均為正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率最高的為荊門(mén)，高達(dá)14.5%，其次為襄陽(yáng)，約14.4%；第三位的為宜昌，約為13.5%，其他城市近5年平均增長(zhǎng)率也在10%左右。

　　城市間收入差距分化，益陽(yáng)等城市非核心城市支付力不足。近5年長(zhǎng)江中游城市群人均可支配收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。核心城市中，長(zhǎng)沙以39961元的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入居于首位，其次為武漢，第三位則是南昌；非核心城市中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高的是株洲，高達(dá)33977元；最低的城市為益陽(yáng)22571元，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)疲軟。從長(zhǎng)江中游城市群內(nèi)部各城市的的增長(zhǎng)率來(lái)看，核心城市中，南昌以11.4%的年均增長(zhǎng)均居于首位，武漢以11.3%的年均增長(zhǎng)率居于第二位，長(zhǎng)沙為10.9%的年均增長(zhǎng)率居于第三位；所有非核心城市人均可支配收入均為正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率最高的為荊門(mén)，高達(dá)14.5%，其次為襄陽(yáng)，約14.4%；第三位的為宜昌，約為13.5%，其他城市近5年平均增長(zhǎng)率也在10%左右。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)中有降，核心城市和非核心城市房?jī)r(jià)收入比相對(duì)分化。近5年長(zhǎng)江中游城市群房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，處于較為合理的區(qū)間（6-7）以下，尤其是核心城市（長(zhǎng)沙、南昌、武漢）的房?jī)r(jià)收入比從2011年5.16減至2015年4.29。從2015年長(zhǎng)江中游城市群內(nèi)部各城市的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，核心城市中，武漢以6.92的房?jī)r(jià)收入比居于首位，南昌以6.53的房?jī)r(jià)收入比居于第二位，長(zhǎng)沙以4.17的房?jī)r(jià)收入比居于第三位，這在二線城市中也處于較低的水平，這一比值幾乎與許多非核心城市相持平�？傮w上看，長(zhǎng)江中游城市群的房?jī)r(jià)處于“洼地”，后市存在補(bǔ)漲的可能性很大。

　　房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)中有降，核心城市和非核心城市房?jī)r(jià)收入比相對(duì)分化。近5年長(zhǎng)江中游城市群房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)，處于較為合理的區(qū)間（6-7）以下，尤其是核心城市（長(zhǎng)沙、南昌、武漢）的房?jī)r(jià)收入比從2011年5.16減至2015年4.29。從2015年長(zhǎng)江中游城市群內(nèi)部各城市的房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，核心城市中，武漢以6.92的房?jī)r(jià)收入比居于首位，南昌以6.53的房?jī)r(jià)收入比居于第二位，長(zhǎng)沙以4.17的房?jī)r(jià)收入比居于第三位，這在二線城市中也處于較低的水平，這一比值幾乎與許多非核心城市相持平�？傮w上看，長(zhǎng)江中游城市群的房?jī)r(jià)處于“洼地”，后市存在補(bǔ)漲的可能性很大。

　　三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：非核心城市基礎(chǔ)設(shè)施投資不足，高鐵通行能力兩極分化

　　三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：非核心城市基礎(chǔ)設(shè)施投資不足，高鐵通行能力兩極分化

　　高鐵通行能力兩極分化，常德、荊門(mén)、景德鎮(zhèn)、益陽(yáng)高鐵還未覆蓋，影響城市競(jìng)爭(zhēng)力。南昌較武漢、長(zhǎng)沙高鐵發(fā)展較為滯后，常德、荊門(mén)、景德鎮(zhèn)、益陽(yáng)還未高鐵覆蓋。核心城市高鐵車(chē)次明顯多于非核心城市，高鐵漸成主要出行方式。三大核心城市車(chē)次占長(zhǎng)江中游城市群所有城市車(chē)次的44%，由此可見(jiàn)，核心城市的交通出行便利程度較非核心城市高出許多，尤其是長(zhǎng)沙、武漢高鐵車(chē)次占比重較大，相較而言，南昌的高鐵車(chē)次較其他兩個(gè)核心城市相對(duì)較少，輻射能力較武漢弱很多。非核心城市中，衡陽(yáng)的高鐵車(chē)次較多，高達(dá)221次。從高鐵現(xiàn)已覆蓋的城市來(lái)看，大部分城市已經(jīng)覆蓋，只有常德、荊門(mén)、景德鎮(zhèn)、益陽(yáng)還未高鐵覆蓋。

　　四、可持續(xù)發(fā)展力：收入水平低、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重

　　四、可持續(xù)發(fā)展力：收入水平低、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重

　　高校學(xué)校在校學(xué)生數(shù)持續(xù)穩(wěn)中有升，但人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重。高校學(xué)校在校學(xué)生數(shù)持續(xù)穩(wěn)中有升，潛在購(gòu)房需求可期。近5年長(zhǎng)江中游城市群高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)逐年增長(zhǎng)，2015年高達(dá)313萬(wàn)，增長(zhǎng)率達(dá)7.3%。武漢以95.7萬(wàn)居于首位，南昌和長(zhǎng)沙基本持平，約58.0萬(wàn)，三城市高等學(xué)校在校人數(shù)占城市群總?cè)藬?shù)的67%左右。究其原因，主要是因?yàn)槲錆h、長(zhǎng)沙、南昌高等教育資源豐富，其中武漢具有7所211高等院校，在全國(guó)城市中排第4位；長(zhǎng)沙211院校4所，985院校3所，但是由于三地收入水平難以與北上廣相比，部分高素質(zhì)人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重。非核心城市中，湘潭、衡陽(yáng)、株洲高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)均在10萬(wàn)左右，在非核心城市中高等學(xué)校在校人數(shù)是較高的；其他非核心城市高等教育資源較少，并且教育水平相對(duì)較弱，人才外流現(xiàn)象更為嚴(yán)重。

　　五、小結(jié)：核心城市與岳陽(yáng)、宜昌、九江等三四線城市前景可高看一眼

　　五、小結(jié)：核心城市與岳陽(yáng)、宜昌、九江等三四線城市前景可高看一眼

　　整體上看，長(zhǎng)江中游城市群整體上發(fā)展不均衡，處于核心城市武漢、長(zhǎng)沙、南昌獨(dú)大的階段，周邊輻射能力有限，城鎮(zhèn)化水平偏低，人口導(dǎo)入不足；加之三產(chǎn)比重較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不甚合理；人均可支配收入較低，購(gòu)買(mǎi)力不足；盡管高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)目較大，但人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重，影響力未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期。短期內(nèi)還是看好購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)、基礎(chǔ)設(shè)施完善的核心城市武漢、長(zhǎng)沙。至于南昌，其人均可支配收入較武漢、長(zhǎng)沙偏低，但人均住房面積較長(zhǎng)沙、武漢偏低，改善型需求較其他兩個(gè)城市稍旺盛，因此市場(chǎng)前景可期。

　　岳陽(yáng)、宜昌等三四線城市多數(shù)位于長(zhǎng)沙、武漢等核心城市的周邊，接受核心城市的外溢效應(yīng)明顯，住宅土地去化周期較為均衡，均處于2.5-3.5年，市場(chǎng)相對(duì)較為健康，加之這些區(qū)域房?jī)r(jià)收入比較低，處于價(jià)格洼地，也可重點(diǎn)考慮。九江城市軟實(shí)力逐步提升，未來(lái)城市發(fā)展的潛力也會(huì)進(jìn)一步提升。

更多相關(guān)房產(chǎn)信息請(qǐng)點(diǎn)擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房?jī)r(jià)

駐馬店樓盤(pán)

駐馬店房產(chǎn)