駐馬店房產(chǎn)在線訊  中國樓市以整體穩(wěn)中微升告別了2017年，嚴格受控的一線和二線熱點城市房價持穩(wěn)，非熱點二三線城市漲幅則有所擴大，得益于年末沖銷售和相對寬松的政策環(huán)境。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到新年伊始，部分二線城市以吸引人才為由微調(diào)樓市政策，一度引發(fā)市場對政策松綁的揣測，但隨即遭到相關(guān)部委否認，顯示調(diào)控基調(diào)并未有變。另一方面，在房地產(chǎn)長效機制建設上又有新進展。國土部表示政府將不再是居住用地唯一提供者，分析人士認為這正是十九大要求的“多主體供應”的重要體現(xiàn)，將助力租賃市場發(fā)展，但由于體量有限，短期對房地產(chǎn)市場供需影響不大�！皹鞘斜憩F(xiàn)與城市調(diào)控政策力度同向，調(diào)控力度大的城市房價漲幅緩，調(diào)控力度最大的城市出現(xiàn)了同比下調(diào)�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。他預計2018年的調(diào)控政策力度依然持續(xù)，70城市房價數(shù)據(jù)依然會明顯分化，最近發(fā)布吸引人才的系列城市，預計房價年初有望平穩(wěn)，北京（樓盤）等一線城市房價今年將繼續(xù)同比下調(diào)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到路透根據(jù)中國國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)測算，2017年12月70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)同比升5.3%，連漲27個月，漲幅在連續(xù)一年收窄后首度擴大，高于上月的5.1%。從環(huán)比看，12月新建住宅銷售價格較上月上漲0.4%，連漲32個月，高于上月的0.3%，為五個月高點。統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉稱，初步測算，12月一線城市新建商品住宅價格環(huán)比持平，二手住宅價格環(huán)比下降0.1%。二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴大0.1個百分點；二手住宅價格環(huán)比均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。同比來看亦呈現(xiàn)類似趨勢。一線城市新建和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)15個月回落，12月比11月分別回落0.1和0.4個百分點。二線城市新建同比漲幅比上月擴大0.4個百分點，二手同比漲幅與上月相同；三線城市新建同比漲幅與上月相同，二手住宅價格同比漲幅連續(xù)五個月回落，比上月回落0.1個百分點。

　　樓市年末微漲，主要受二三線房價漲幅擴大帶動。與之相對的是15個熱點城市多數(shù)持平或微跌。

　　從環(huán)比看，有四個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2至0.3個百分點之間；北京、杭州（樓盤）和合肥（樓盤）三個城市持平。從同比看，有九個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2至3.0個百分點之間，這些城市新建商品住宅價格低于上年同期水平。70個大中城市中環(huán)比上漲的城市自上月的50個增至57個，持平和下降的城市分別為六個和七個，均較前月減少。環(huán)比漲幅居前的城市有昆明（樓盤）（2.6%）、�？冢�2.2%）、瀘州（樓盤）（2%），均為非熱點二三線城市。張大偉認為，二三線房價依然上漲，主要原因在于，二三線的信貸相比2016年明顯收緊，但資金價格依然處于歷史低位；一線城市嚴格調(diào)控下的溢出需求，包括自住與投資，都回流到了二三線城市；調(diào)控政策分化，非調(diào)控熱點城市雖然也密集發(fā)布調(diào)控政策，但整體內(nèi)容相對較寬松，對市場抑制作用弱。此外，11月-12月，部分項目沖刺年末銷售任務，入市供應量有所上漲，市場活躍度提高。

　　新年伊始，南京（樓盤）、合肥、蘭州（樓盤）等城市對本地房地產(chǎn)政策進行微調(diào)，吸引人才流入，引發(fā)對房地產(chǎn)政策松綁的猜測。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2017年10月來，短短三個月時間，全國就有近20個城市與地區(qū)發(fā)布了引進人才的新政策。針對松綁傳言，各地住建部門紛紛否認，住建部亦重申，對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確的、堅決的，是一以貫之的。今年將嚴厲打擊各類違法違規(guī)行為，堅決遏制投機炒房，進一步落實地方主體責任，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　在調(diào)控基調(diào)延續(xù)的同時，長效機制則在繼續(xù)推進。國土資源部部長姜大明稍早表示，政府將不再是居住用地唯一提供者，將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點，此番表態(tài)被視為租賃市場的又一利好。

　　鏈家研究院院長楊現(xiàn)領在報告中表示，“國土部的上述表述是貫徹落實十九大‘多主體供應、多渠道保障、租購并舉’的重要舉措，也是對13城市集體土地建租賃試點的延續(xù)�！彼�指出，當前北上深分別有220萬套、300萬套、100萬套的租賃供給缺口，房源供應短缺是制約租賃市場發(fā)展的最大障礙，這些供需矛盾緊張的城市需要注重增量和存量相結(jié)合，而集體經(jīng)營性建設用地及企業(yè)用地是一種潛在補充。集體土地建租賃的城市范圍可能會在之前13個城市的基礎上有所擴大。如果將這一政策推廣到全國，要防止一些租賃需求并不強烈的城市跟風。楊現(xiàn)領指出，集體經(jīng)營性建設用地納入租賃供地長期會改善城市租房短缺的矛盾，但短期難以影響供需格局。短期來看政策對租賃市場供需格局邊際增量影響不會太大。簡單測算，以北京為例，即便2018年完成全部的租賃和集體建設用地的供給計劃，增量供應也只有10萬多套，在整個存量租賃房源中的占比只有6%左右，在北京所有存量房源中的占比只有1.5%，難以對市場形成沖擊。另一位接近監(jiān)管層的資深專家認為“方向很正確，實際效果可能有限”。他指出，一方面新增集體建設用地非常少，加上遺留的存量建設用地，供應量也是有限的；另一方面也存在中央和地方的博弈。他認為，在一個開放的市場，租房供應增加，有助于商品房價格下調(diào)，通過租賃房增加滿足住房需求。但對地方而言，租賃住房供應太多，房價下調(diào)，土地收益就會減少，難以完成土地收益指標，會有壓力，積極性會打折扣�！八�以，政策初衷很好，但實際能執(zhí)行到什么程度，還得再觀察�！�

　　房產(chǎn)稅會是那只灰犀牛嗎？

　　FT中文網(wǎng)首席財經(jīng)評論員徐瑾認為，房產(chǎn)稅在未來可能是中國經(jīng)濟最大的灰犀牛。上海（樓盤）從2011年開始執(zhí)行房產(chǎn)稅試點，七年過去了，房產(chǎn)稅對于多數(shù)人來說，還是一個遙遠的事情。雖然學者們當時測算說上海執(zhí)行房產(chǎn)稅之后房價大概會下降15%，實際上，即使限購政策在側(cè)，這7年的上海房價仍舊一路飛漲。

　　2010年，國務院財政部發(fā)布三次文，作為房地產(chǎn)試點城市的上海和重慶（樓盤）啟動了房產(chǎn)稅。二者都是以新增購買住房為考慮，重慶針對別墅等高檔住房，上海針對普通住房，且對于本地人有不少優(yōu)惠。從抑制房價的效果來看，兩地房價持續(xù)上漲證偽了房地產(chǎn)稅可以降低房價的說法。更何況，一方面，法規(guī)本身較松，另一方面，民間智慧令人嘆為觀止。

　　肖捷心目中的房地產(chǎn)稅自然與此有所不同。那么，此刻推出房地產(chǎn)稅的背景，其中一個明顯的原因，無疑是地方財政的捉襟見肘。伴隨著拆遷成本高升以及城區(qū)土地日漸稀少，一線城市房地產(chǎn)正在由一手房市場變?yōu)槎�手房市場，收入土地出讓金年年減少：土地出讓金在2014年達到4.3萬億的歷史高位，隨后一度回落，直到2017年才回升到4萬億左右。而過去十來年，土地出讓金占到某些地方政府收入的四成到五成。這個時候，以房產(chǎn)稅補充土地出讓金，自然成為可能選項。

　　在70年產(chǎn)權(quán)的情況下，土地產(chǎn)權(quán)沒有完全落實，中國“房產(chǎn)稅”還是“房地產(chǎn)稅”仍舊無法厘清的情況下，屢屢吹風征稅，的確映射了當下中國財政的問題。政府的官方債務水平雖然比較低，表面上沒有赤字，但是各種隱性負擔核算之下，地方一級政府的赤字率驚人。

　　過去的土地財政模式，雖然看起來是點石成金的金融煉金術(shù)，但是容易的錢來得快，去得也快，這些年土地招投標制度使得中國深陷土地財政旋渦，中國地方政府發(fā)展模式在大干快上的投資狂潮中無法自拔，一步步依靠新增投資如同飲鴆止渴。

　　這種模式起源于香港，其弊端以及短視其實更應該引發(fā)反思。香港房價不斷高漲，中產(chǎn)階級收入止步，表面上賦稅不高，但實際上每個人都為高房價而付出代價。

　　香港和內(nèi)地的過去已經(jīng)不可更改，未來更應該思考是如何改變不合理的土地制度。即使土地招投標制度在過去有其歷史意義，但在當下幾乎已成為鼓勵地王、獎勵投資的負面因素。這是比起房地產(chǎn)稅更值得關(guān)注的土地政策。

　　退一步說，房地產(chǎn)稅真的能夠大幅擴張地方政府財力嗎？有人測算全國房產(chǎn)地價格在130萬億左右，這看起來是一塊大肥肉，但是實際情況收到手的房地產(chǎn)稅到底有多少？按照國泰君安的測算，在0.5%的房產(chǎn)稅稅率假設下，針對房屋市值征收的房產(chǎn)稅能占到地方本級收入的約10%；若房產(chǎn)稅為1.5%，則對地方本級收入的貢獻為30%。但如果考慮每人20平米減免，那么在0.5%和1.5%的稅率下，房產(chǎn)稅僅能分別占到地方本級收入的4%和12%。

　　進一步說，在年年房價上漲壓力之下，有購買能力的中國家庭多數(shù)已經(jīng)完成自住房配置。據(jù)美盛環(huán)球資產(chǎn)管理與渣打銀行中國2017年報告，中國投資者自有住房擁有率領先全球，高達74%的中國投資者擁有房產(chǎn)，屬于受訪市場中最高比例，而亞洲（日本除外）平均僅為57%。這其實說明房屋已經(jīng)成為中國人最重要的金融資產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)稅的推出，無疑將會導致中國居民家庭財富的縮水。增加地方政府財力與家庭財富縮水之間的對沖，將會導致怎樣的經(jīng)濟凈效益？其實值得深思。

　　最后，從房產(chǎn)稅的用途來看，美國等國往往作為地方一級政府使用，用于公立學校建設以及社區(qū)維護等，這種情況下房產(chǎn)稅并不是作為貧富調(diào)節(jié)或者房價調(diào)整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的做法。

　　在日本案例中，房產(chǎn)稅的目標并非房價調(diào)整。以日本房地產(chǎn)為例，其房產(chǎn)分為固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅等類別，目前并不算高。80年代時候一度出臺比較高的稅率，但并沒有起到遏制房價上漲作用，到了90年代為了鼓勵持有房地產(chǎn)做了調(diào)整，但也沒有遏制土地價格下跌的勢頭。

　　回到中國場景。在房地產(chǎn)界，或許有房叔房姐，卻并沒有真正的神，一直鼓吹炒房的網(wǎng)紅，可能最終是是通過夢想暴富的粉絲來變現(xiàn)。房價劇變帶來的階層變化，讓焦慮和自滿都成為集體游戲，大家都不過是時代經(jīng)濟中翻騰的螞蚱，運氣好的時候面朝上，給個燦爛笑臉，運氣不好的面朝下，不小心就跌四仰八叉。

　　在一二線城市擁有兩套房產(chǎn)，是中國中產(chǎn)階級夢想標配，也幾乎是他們對于自身奮斗最高肯定。也正因此，對于即將而來的房產(chǎn)稅消息多以視而不見的態(tài)度加以忽視。

　　經(jīng)驗告訴我們，政策并不僅僅以經(jīng)濟邏輯為要點，房產(chǎn)稅推出的可能性在加大，但是推出之后，經(jīng)濟邏輯仍舊會發(fā)揮作用。房產(chǎn)稅的問題不僅僅在公平問題，更在于可能的一連串反應，從居民層面，除了可能的房地產(chǎn)價格跌落，更多持幣待購者出現(xiàn)猶豫，這帶來申請房貸的放慢；從企業(yè)層面，銀行抵押物縮水，在銀行的調(diào)整之下，可能會帶來流動性進一步收縮，甚至引發(fā)通縮循環(huán)。

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