駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到“大家要克服兩個(gè)沖動(dòng)，第一個(gè)是沖動(dòng)是別在三四線城市買房，第二個(gè)是大家別恐懼一線城市不行了�！边@是去年1月份某房產(chǎn)中介高管在一次地產(chǎn)會(huì)議上的規(guī)勸。

　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到很多人在三四線城市去庫(kù)存的指揮棒刺激下，面臨著三四線城市樓市政策持續(xù)友好的刺激，還是轉(zhuǎn)身投入了三四線樓市的懷抱，成為去庫(kù)存大軍中的一員。

　　時(shí)至今日，還有部分購(gòu)房者后悔自己沒(méi)有在三四線城市果斷出手，以致于“成功把房?jī)r(jià)等翻番”。但與此同時(shí)，市場(chǎng)的憂慮聲也不絕于耳。眾多機(jī)構(gòu)研判，2018年三四線城市樓市將走向降溫。

　　但很多人或許有疑問(wèn)，為什么住建部依然會(huì)喊出2018年“庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作”？為什么大房企2017年會(huì)在三四線城市重倉(cāng)拿地？現(xiàn)在三四線城市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，買房人到底踩沒(méi)踩坑？

　　繁榮的三四線城市樓市

　　“你知道嗎？我們這里的房?jī)r(jià)又漲了，新開盤的還一房難求，前兩年才4000出頭呢……”

　　昨日，和許久未聯(lián)系的老家朋友微信聊天，聽著朋友的話，頗感到不可思議，怎么也想象不到老家這么一個(gè)連四線城市都還算不上的地級(jí)市，房?jī)r(jià)竟然也可以漲至7000元/平方米。

　　2017年的中國(guó)樓市，一言以蔽之，就是一二線城市在強(qiáng)調(diào)控政策下被迅速冷卻，三四線城市則借勢(shì)乘風(fēng)而起。

　　一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯(cuò)，但先前房?jī)r(jià)水平不高的三四線城市，2017年房?jī)r(jià)上漲幅度一度達(dá)到了50%以上，令人驚嘆。

　　梳理市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2016年四季度開始，三四線城市的房?jī)r(jià)已然漲穿天際。兩年前的5000元只是如今的起步價(jià)，前赴后繼突破萬(wàn)元大關(guān)，甚至出現(xiàn)部分三線城市房?jī)r(jià)竟然超過(guò)省會(huì)城市，就連有的貧困縣也加入了房?jī)r(jià)突然上漲的狂歡之中。

　　與之呼應(yīng)的是，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)前往三四線城市拿地。據(jù)某機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)283個(gè)三四線城市的統(tǒng)計(jì)得出，去年前8月，上述城市的住宅用地成交金額達(dá)到9830.3億，接近去年全年的水平。住宅用地溢價(jià)率達(dá)到50.25%，創(chuàng)歷史新高。

　　而此前拿地重倉(cāng)三四線城市的大房企們也賺的盆滿缽滿。比如銷售額增長(zhǎng)最快一舉達(dá)到5500億元的碧桂園，去年上半年的銷售額就已經(jīng)超過(guò)了2016年全年業(yè)績(jī)，據(jù)碧桂園的中期報(bào)告披露，公司超過(guò)六成的合同銷售款來(lái)自三四線城市。

　　以上三四線城市樓市種種火爆行情讓人稱奇，在三四線城市普遍人均收入不高的情況下，究竟是什么因素支撐起樓市的大幅量?jī)r(jià)齊升？這種局面在2018年會(huì)否還會(huì)持續(xù)？

　　樓市奇觀背后的支撐

　　2017年樓市呈現(xiàn)了“冰與火”兩極分化：一二線市場(chǎng)在史上最嚴(yán)調(diào)控影響下，出現(xiàn)全面降溫，而三四線城市卻火熱異常。

　　不少三四線城市平均月薪3000-4000元，卻平均背負(fù)著近10000元/平米的房?jī)r(jià)，而且價(jià)格還有愈演愈烈之勢(shì)。這在幾年前是無(wú)法想像的。

　　是什么原因造成了2017年三四線城市樓市的量?jī)r(jià)齊漲？

　　其一，一二線城市的限購(gòu)。限購(gòu)政策使以往不斷飆升的一二線城市房?jī)r(jià)有所平穩(wěn)甚至走低，這也讓許多在一二線城市沒(méi)有購(gòu)房資格的人們更多的把目光投向三四線城市。

　　不論是剛需者、投資者都爭(zhēng)先在臨近一二線城市的三四線城市購(gòu)房，增大了三四線城市的購(gòu)房需求，在供不應(yīng)求的情況下，三四線城市房?jī)r(jià)也開始了上漲。

　　其二，2017年三四線城市房?jī)r(jià)的猛漲，棚改的貨幣化安置起了一定的推動(dòng)作用。三四線城市的市場(chǎng)容量不大，大量拆遷家庭拿著遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償金進(jìn)入市場(chǎng)集中購(gòu)房，推動(dòng)短期內(nèi)房?jī)r(jià)大漲。

　　據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，棚改貨幣化安置的比例，在一二線城市中大約只有20%，但在三四線城市已高達(dá)80%。貨幣化安置既減少了原來(lái)的存量，又多了新的需求，集中入市搶房，勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

　　其三，隨著人口控制和疏解的政策出臺(tái)，不少大城市漂族最終選擇回到家鄉(xiāng)的城市買房。一些目前仍堅(jiān)守在北上廣的“漂族”們也選擇在家鄉(xiāng)省會(huì)或者其他三四線城市購(gòu)置房產(chǎn)。

　　其四，也是最重要的一點(diǎn)，在一二線城市嚴(yán)控購(gòu)房和貸款需求后，大量的資金轉(zhuǎn)移到了市場(chǎng)寬松的三四線城市，投給了在三縣城城市有項(xiàng)目的大房企或者當(dāng)?shù)佚堫^。投資客甚至不乏炒房客跟著熱錢涌向三四線。

　　銷售回籠資金大好+金融機(jī)構(gòu)資金支持，品牌房企2017年在三四線城市繼續(xù)重倉(cāng)拿地，也就不難理解了。

　　三四線城市樓市“坑”之辨析

　　目前，各研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為三四線城市成交火爆態(tài)勢(shì)難以持續(xù)，市場(chǎng)迎來(lái)降溫是大概率。

　　其一，三四線城市的加杠桿和信貸擴(kuò)張已被決策層關(guān)注。住建部雖然喊出要繼續(xù)推動(dòng)部分庫(kù)存較大的三四線城市和縣城去庫(kù)存，但是前提是以“不加杠桿為原則”。

　　沒(méi)有了金融資本的推動(dòng)，三四線樓市會(huì)走向理性，去年的異常繁榮只是階段性事件。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前的大部分三四線城市，跟人口比、跟未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比，已經(jīng)建設(shè)過(guò)度。

　　其二，棚改退出貨幣化安置，轉(zhuǎn)為實(shí)物安置，對(duì)三四線城市樓市將是釜底抽薪。

　　最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的頭條是“蘭州（樓盤）限購(gòu)松綁”。從蘭州的政策說(shuō)明來(lái)看，供求矛盾較大區(qū)域2018年退出貨幣化棚改或?qū)⒊蔀榈胤秸�府的政策共識(shí)。棚改貨幣化安置政策的悄然退出，將對(duì)快速上漲的三四線城市房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的作用，2018年將面臨較大的滯漲或跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

　　其三，實(shí)際上，自去年6月后重點(diǎn)三四線城市新房成交步入下行階段。

　　從價(jià)格來(lái)看，三四線城市近幾個(gè)月開始也趨于平穩(wěn)，熱度下降。外地去三四線投資的投資客并不多，主要靠本地人口消化為主，但當(dāng)?shù)厝速?gòu)房只有三個(gè)去處——婚房、學(xué)區(qū)房、改善型住房。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年隨著調(diào)控政策不斷加碼，限售城市現(xiàn)已擴(kuò)容至約50城，預(yù)計(jì)陸續(xù)會(huì)有更多的三四線城市加入限售調(diào)控的陣營(yíng)。

　　在如此大范圍大力度的調(diào)控下，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。想要在三四線，尤其是不靠近中心城市、沒(méi)有顯著人口增量的三四線城市買房投資的一定要小心，避免踩到“坑”。

　　其四，雖然有很多聲音說(shuō)三四線房?jī)r(jià)上漲是紙老虎，經(jīng)不住長(zhǎng)期考驗(yàn)，但不可否認(rèn)的是有些城市還是存在機(jī)會(huì)的，并非三四線城市樓市全是“坑”。

　　資料表明，三四線城市之間的差異會(huì)越來(lái)越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在的階段，判斷一個(gè)城市的前景已經(jīng)不僅僅局限于城市規(guī)模，未來(lái)更多的將圍繞區(qū)域概念、人口流入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、交通發(fā)展等方面。

　　到三四線城市買房投資要看城市三要素：一是人口增量顯著的中心城市；二是核心城市周邊的衛(wèi)星城；三是獨(dú)挑大梁，具有內(nèi)生性經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市。

 更多相關(guān)房產(chǎn)信息請(qǐng)點(diǎn)擊：

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)

駐馬店房產(chǎn)網(wǎng)

駐馬店樓市網(wǎng)

駐馬店房?jī)r(jià)

駐馬店樓盤

駐馬店房產(chǎn)