房子為什么這么貴？看看香港就知道了�。ㄉ疃群梦模�

2018-02-14 來(lái)源：和訊名家

評(píng)論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到前不久，中原集團(tuán)主席兼總裁施永青接受訪談，大談其樓市見(jiàn)解：從香港樓市剖析為什么房子這么貴？并表達(dá)對(duì)內(nèi)地樓市、調(diào)控及征收房地產(chǎn)稅等看法！干貨多多，速度mark！

　　[香港的房子為什么那么貴？！]

　　問(wèn)題老套而又敏感，施先生并無(wú)回避，亦無(wú)玄談，而是扎扎實(shí)實(shí)列出了幾條理由，這些理由你似乎早有感覺(jué)但又不愿或不敢承認(rèn)。

　　收入跟房?jī)r(jià)沒(méi)同步上漲。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到人們覺(jué)得香港房?jī)r(jià)高，是因?yàn)橄愀廴似骄杖氲脑黾硬](méi)有與房?jī)r(jià)的上漲同步。在香港這種城市，房?jī)r(jià)不必反映大部分居民的購(gòu)買(mǎi)力，它對(duì)應(yīng)的是“用家”。

　　供應(yīng)量超少，供需比例不到1%。

　　從市場(chǎng)供需來(lái)看，香港房子的買(mǎi)家也不可能是所有居民。香港每年的新房供應(yīng)量只有約20000套。這個(gè)數(shù)字在曾蔭權(quán)年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。

　　但香港有250萬(wàn)個(gè)家庭，供需比率還不到1%，或者說(shuō)，只要不到1%、甚至0.8%的家庭買(mǎi)得起，也就可以了。

　　即便按照這個(gè)比率，也會(huì)有20萬(wàn)到30萬(wàn)個(gè)家庭買(mǎi)房，但只有2萬(wàn)套的供應(yīng)量。怎么辦？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)用價(jià)格來(lái)分配資源，房?jī)r(jià)就只有漲到其中90%以上的家庭買(mǎi)不起，或是不愿買(mǎi)的程度。

　　香港的房子是賣(mài)給投資者的。

　　或許應(yīng)該這樣說(shuō)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)的確很多人買(mǎi)不起，但這個(gè)“很多人”之外的人數(shù)，也絕對(duì)可以把新增供應(yīng)量給消化掉。更何況，現(xiàn)在香港的房子，很多甚至也不是賣(mài)給“用家”，而是賣(mài)給投資者的。

　　所以，現(xiàn)在香港的房?jī)r(jià)反映的其實(shí)是投資者的偏好和實(shí)力。

　　投資者考慮最多的，不是房子的實(shí)際用途，甚至不是運(yùn)營(yíng)用途，而是值不值得進(jìn)行資金配置。如果投資者現(xiàn)時(shí)的偏好是房產(chǎn)，那就會(huì)有大量資金涌入。

　　各投資產(chǎn)品中，香港房產(chǎn)回報(bào)率最高。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，在黃金、債券、股票和房產(chǎn)之中，投向香港房產(chǎn)的資金回報(bào)率是最亮麗的。得手后的投資者們覺(jué)得自己是高手，會(huì)有成功的路徑依賴(lài)，于是會(huì)再加碼。

　　高收入人群足以吞掉新房供應(yīng)

　　另外一個(gè)誤區(qū)，是人們總將房?jī)r(jià)與收入增長(zhǎng)掛鉤。

　　房產(chǎn)是投資性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品當(dāng)然要看新增收入的情況，收入增加，大家會(huì)吃好用好一點(diǎn)，否則就節(jié)儉一點(diǎn)。房子有投資功能，房?jī)r(jià)反映的是人們積累財(cái)富之后，再進(jìn)行配置和轉(zhuǎn)換的結(jié)果。

　　說(shuō)到國(guó)家整體財(cái)富增長(zhǎng)，每年發(fā)達(dá)國(guó)家能有3%，發(fā)展中國(guó)家能有5%，都是相當(dāng)驚艷的了，更不用說(shuō)中國(guó)內(nèi)地的6.5%以上了。但投在房產(chǎn)上面的遠(yuǎn)不止是新增財(cái)富，存量財(cái)富“移動(dòng)”的能量往往比新增財(cái)富大許多。

　　如果呆板地按照國(guó)民財(cái)富的增長(zhǎng)來(lái)觀測(cè)房?jī)r(jià)，那你對(duì)房?jī)r(jià)的上漲，怎么也不會(huì)想得通。

　　2017年香港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到3.7%，并不算低。而且要特別注意一種不均衡：收入的中位數(shù)增長(zhǎng)并不快，但高收入人群的收入增長(zhǎng)更快。如前所述，這部分高收入人群的絕對(duì)人數(shù)，就足以將香港每年的新房供應(yīng)吞掉。

　　筆者認(rèn)為，至少內(nèi)地的一線城市，正在復(fù)制香港房?jī)r(jià)故事。

　　[為什么不增加供應(yīng)？]

　　首先是有房?jī)r(jià)下跌社會(huì)不穩(wěn)的前車(chē)之鑒。

　　在1997年香港回歸及東南亞金融風(fēng)暴過(guò)后，香港政府推出每年供應(yīng)八萬(wàn)五套居屋，導(dǎo)致供應(yīng)大增，香港房?jī)r(jià)從1997年底到2003年第三季度，一直在跌，最多跌去70%。供房的香港人變成負(fù)資產(chǎn)，就是欠銀行的錢(qián)，比手里房子的價(jià)值還高。

　　當(dāng)時(shí)的供應(yīng)量高到多少呢？2000年供應(yīng)的新房套數(shù)達(dá)到10萬(wàn)套（包括福利性住房），現(xiàn)在才是4萬(wàn)多。

　　彼時(shí)，不只出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，因?yàn)檎耐恋刭u(mài)地少，土地收入就會(huì)減少，公務(wù)員還曾出現(xiàn)過(guò)減薪潮。

　　據(jù)筆者所知，這次房?jī)r(jià)下跌引起香港社會(huì)的激烈反彈，后來(lái)香港特首董建華，未完成第二任期即辭職，與此亦有關(guān)系。所以，香港政府一直忌憚增加供應(yīng)，拖低房?jī)r(jià)。

　　除此之外，人們對(duì)香港的印象是地少人多，土地不夠用。但令人吃驚的是，其實(shí)香港有大量土地，其中40%是郊野公園。

　　香港用做城市發(fā)展的土地，占比不過(guò)25%，其中用做住宅的土地僅占7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉(xiāng)村丁屋和居屋上面，城區(qū)用地占比才是4%。也就是說(shuō)，只要再拿2%出來(lái)，就可以改善居住面積50%。

　　土地供應(yīng)難以增加，有很多原因。

　　首先是政府的外在制約很強(qiáng)，社會(huì)上各方的代表團(tuán)體很多，還有環(huán)保人士，復(fù)耕人士等。反對(duì)聲音較大，意見(jiàn)并不容易統(tǒng)一。比如，從70年代開(kāi)始，香港已無(wú)農(nóng)業(yè)，但還有農(nóng)地；從90年代開(kāi)始，香港已無(wú)工業(yè)，但還有很多工業(yè)用地。

　　[關(guān)于內(nèi)地豪客、租售比和福利房]

　　香港的八卦新聞熱點(diǎn)之一就是內(nèi)地富豪赴港買(mǎi)豪宅。但施永青不認(rèn)為這些豪客對(duì)香港房?jī)r(jià)有實(shí)質(zhì)性影響。

　　“因?yàn)閮?nèi)地客人購(gòu)買(mǎi)金額占香港新房銷(xiāo)售總額的比例不超過(guò)10%�！逼渲�，新房多過(guò)二手房，豪宅多過(guò)普通住宅。如果從繳納印花稅的數(shù)量看，這個(gè)比例會(huì)更低，因?yàn)楹芏鄡?nèi)地豪客都有香港身份，去掉這部分，內(nèi)地客比例會(huì)降到3%—5%左右。

　　雖然總量不多，但因?yàn)槭遣淮_定因素，所以對(duì)市場(chǎng)供需平衡的短期影響還是有的。

　　在筆者問(wèn)到香港租售比（租金售價(jià)比）是否正常合理時(shí)，施永青有些小激動(dòng)：只要有人愿意去做（這個(gè)生意），就是合理的了。如果不合理，不會(huì)有人去做。本來(lái)沒(méi)有人去做，硬下指令讓人家做，才是不合理、不正常的。

　　施永青指出，大部分香港人在有條件的情況下，當(dāng)然是愿意買(mǎi)房子而不是租房子�！斑@還是在租售同權(quán)的情況下。”

　　曾任過(guò)香港房委會(huì)委員的施永青認(rèn)為，從國(guó)際比較而言，香港的福利房是做得不錯(cuò)的。因?yàn)槎?zhàn)后，香港的人口是100萬(wàn)左右，到現(xiàn)在已增到700萬(wàn)。

　　“看看南非約翰內(nèi)斯堡、巴西里約熱內(nèi)盧、菲律賓馬尼拉的貧民區(qū)，沒(méi)有衛(wèi)生設(shè)施、健康食水、黑幫橫行。你敢進(jìn)去嗎？”

　　施永青告訴筆者，香港有50%居民住在私有房屋，也就是內(nèi)地所說(shuō)的商品房?jī)?nèi)。有30%以上居民住在公屋（廉租房）內(nèi)，另有10%以上住在居屋，類(lèi)似內(nèi)地共有產(chǎn)權(quán)房，政府和居者持有比例是4：6或3：7。居屋不是無(wú)限供應(yīng)，購(gòu)買(mǎi)居屋需要抽簽，面積很小。

　　香港屬于全球人均收入很高的地區(qū)，怎么會(huì)解決不了居住的問(wèn)題？

　　施永青認(rèn)為，

　　原因是地價(jià)太高。

　　解決辦法是：政府應(yīng)該讓香港每個(gè)家庭都有一次買(mǎi)到在廉價(jià)土地上建造的房屋的機(jī)會(huì)。政府提供這類(lèi)土地，用香港人的支付能力來(lái)制約開(kāi)發(fā)商的定價(jià)。只要能賺到合理利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)興建這類(lèi)房產(chǎn)。

　　這種辦法需要做好嚴(yán)格的資格認(rèn)定，比如，香港本地人；沒(méi)有房產(chǎn)；只能自住，不能用于出租等投資用途；只能轉(zhuǎn)賣(mài)與合資格人士。最好再有一條，就是單套不能超過(guò)50平米，因?yàn)槠胀ㄏ愀奂彝サ乃接凶》恳簿陀羞@么大。

　　“這樣規(guī)定了后，李嘉誠(chéng)的兒子絕對(duì)不會(huì)來(lái)湊熱鬧。因?yàn)橘I(mǎi)了之后，除了交費(fèi)交稅，沒(méi)有其它用處。”施永青開(kāi)玩笑地說(shuō)。

　　[對(duì)內(nèi)地樓市的看法]

　　施永青信奉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但他認(rèn)同內(nèi)地降低房地產(chǎn)業(yè)在整體經(jīng)濟(jì)中的比例和重要性的做法。

　　“因?yàn)闆](méi)有見(jiàn)過(guò)一個(gè)靠房地產(chǎn)業(yè)而強(qiáng)大起來(lái)的國(guó)家。資源聚集在房地產(chǎn)業(yè)有兩大問(wèn)題：一是資源錯(cuò)配，大量集中于房地產(chǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)平衡合理發(fā)展。五礦、中糧、海運(yùn)、碼頭……，幾乎所有行業(yè)都去做房地產(chǎn)。二是城鎮(zhèn)化會(huì)有階段性瓶頸。開(kāi)發(fā)商不要再蓋那么多房子了，因?yàn)闆](méi)辦法把它們使用好，很多房子都空置。

　　至于去庫(kù)存，施永青不以為然。他認(rèn)為，近兩年來(lái)，內(nèi)地的三四線城市去庫(kù)存，只是替開(kāi)發(fā)商去了一部分庫(kù)存，沒(méi)有替社會(huì)去替庫(kù)存。用了社會(huì)、社保、銀行和市民的錢(qián)，解決了部分開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，但并沒(méi)有解決資源錯(cuò)配的問(wèn)題。關(guān)鍵要使三四線城市具備足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，才能吸引人口流入或不流出，給予樓市以持久的支撐。

　　現(xiàn)在讓開(kāi)發(fā)商自持，就是讓他們嘗嘗這個(gè)空置的味道。讓他們從關(guān)注交換價(jià)值轉(zhuǎn)而關(guān)注使用價(jià)值。開(kāi)發(fā)商們會(huì)發(fā)現(xiàn)，出租的回報(bào)還不到資金成本的一半，這算好的投資嗎？開(kāi)發(fā)商終會(huì)明白：再建更多的房子沒(méi)有用了。

　　當(dāng)然，政府也不想房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下降，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)會(huì)出問(wèn)題。政府既不想讓房?jī)r(jià)升得太高，也不想跌得過(guò)重，但這是很高難度的動(dòng)作。

　　[對(duì)于內(nèi)地征收房產(chǎn)稅的看法]

　　內(nèi)地房地產(chǎn)學(xué)的是香港模式，所以，先從香港的地產(chǎn)稅談起。

　　香港的房產(chǎn)稅并不是以房屋的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征的，而是按房屋的租金水平做為稅基。而且稅負(fù)不重，用途清晰。香港房產(chǎn)稅分為三個(gè)部分：

　　一是地租或補(bǔ)地價(jià)，這是持有稅，因?yàn)槭前促u(mài)地時(shí)的地價(jià)征收，所以早期房產(chǎn)稅額很小。

　　比如太古城的地是100年前拿的，其地租每個(gè)季度才數(shù)百港元，每個(gè)業(yè)主分?jǐn)倿?.03港元！太古城的租期是999年，還沒(méi)有到加租的時(shí)間�，F(xiàn)在大部分地租，是按差餉估值的3%。

　　二是差餉。差是“差人”，就是中國(guó)舊稱(chēng)的警察。這項(xiàng)稅收原來(lái)用途很單純，是維持治安的開(kāi)支，現(xiàn)在則是各項(xiàng)市政服務(wù)開(kāi)支。它的征收是按房產(chǎn)租金估值（因?yàn)榉孔幽阕约哼€在�。┑�5.5%征收，每年或許有微調(diào)。差餉實(shí)質(zhì)是持有稅。

　　三是物業(yè)稅。這是房子確在出租狀態(tài)時(shí)征收的稅。私家業(yè)主交租金收入的15%，企業(yè)交租金收入16.5%。每年還可以有20%的折扣。

　　談到內(nèi)地的房地產(chǎn)稅，施永青有些擔(dān)心，他認(rèn)為，內(nèi)地其實(shí)是想以房產(chǎn)的市場(chǎng)估值為稅基來(lái)收持有稅，“這樣的話，有一部分人會(huì)付不起這個(gè)稅”。“普通小老百姓(603883,股吧)你先不要去搞他，有些人是單位給他的房子。收多了，造反了。”

　　施永青的主張是一步一步來(lái)。

　　開(kāi)始只對(duì)空置房屋征稅。因?yàn)榭罩梅渴抢速M(fèi)資源，要逼他賣(mài)出來(lái)或逼他使用。便宜也要租出去，使得租金合理化。先將存量房資源盤(pán)活。

　　其實(shí)是針對(duì)第二套房征稅。最后才對(duì)大家普遍收一個(gè)比較低的稅率。

　　至于內(nèi)地有些專(zhuān)家期望房產(chǎn)稅平抑房?jī)r(jià)，施永青認(rèn)為，稅要收得很高才管用，低了沒(méi)有用。而房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，政府也不能把房產(chǎn)稅率每年變來(lái)變?nèi)ァ?/span>

　　[對(duì)內(nèi)地調(diào)控的看法]

　　施永青認(rèn)為，對(duì)“只住不炒”不能片面理解，不能說(shuō)完全不要投資。房子在物理本質(zhì)和市場(chǎng)特色上，備有投資價(jià)值，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。

　　首先，相對(duì)來(lái)說(shuō)，土地和房子具有不滅性。其它商品會(huì)消失，至少是功能喪失；

　　其次，在投資品中，房子既可使用又可投資。股票沒(méi)有實(shí)際用途，貴重物品拿到當(dāng)鋪去，就不能再用了。而房子卻可以一邊用，一邊抵押，同時(shí)還升值。

　　第三，所有產(chǎn)品都要折舊，房屋也折舊，但土地不會(huì)折舊，其價(jià)值會(huì)隨著土地上的投入增加或社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而上升。

　　本來(lái)一個(gè)社會(huì)應(yīng)該是適當(dāng)鼓勵(lì)投資房地產(chǎn)，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，這比投資股票更穩(wěn)健，特別是買(mǎi)本地的房地產(chǎn)。

　　這種情況下，你讓大家不要去投資房地產(chǎn)？這是擋不住的。你讓他們跟著喊口號(hào)可以，但讓他們有錢(qián)不賺，你試試看吧。

　　對(duì)于調(diào)控以及內(nèi)地房?jī)r(jià)，施永青認(rèn)為，政府多次用房地產(chǎn)來(lái)救經(jīng)濟(jì)，很有效，但是也留下很多后遺癥，尾大不掉。今后，政府不想再用，想降低房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的角色和地位，希望存量房能夠在使用價(jià)值上體現(xiàn)更多，而不是在交換價(jià)值上體現(xiàn)過(guò)多。所以，才有了“房住不炒”的說(shuō)法。

　　這種愿望是真誠(chéng)的，問(wèn)題在于做不做得到。

　　這次調(diào)控，政府態(tài)度的核心是不許漲價(jià)。政府很強(qiáng)力，這個(gè)調(diào)控目標(biāo)短期還是能達(dá)到的，比如一兩年時(shí)間。如果是三年，就不太好說(shuō)了。

　　內(nèi)地應(yīng)該從香港房地產(chǎn)市場(chǎng)吸取的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，主要是是土地供應(yīng)。香港賣(mài)地沒(méi)有竭澤而漁，沒(méi)有一下子把土地賣(mài)光。地方政府為什么要這么快把這么多土地賣(mài)掉？將來(lái)靠什么？后面的人怎么辦？

　　對(duì)房企拿地需自持怎么看？REITs能夠解決長(zhǎng)期資金的問(wèn)題嗎？

　　施永青認(rèn)為，租金回報(bào)率低，主要因?yàn)榉績(jī)r(jià)高。而房?jī)r(jià)只反映了交換價(jià)值，沒(méi)有反映使用價(jià)值�？夏眠@種地的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該是寄希望于將來(lái)政策會(huì)松動(dòng)吧。REITs沒(méi)有用。它怎么解決回報(bào)率的問(wèn)題呢？難道你要去騙人嗎？

　　[怎樣看中介的擴(kuò)張、創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型？]

　　房子為什么這么貴？看看香港就知道了！（深度好文）

　　施永青認(rèn)為，在目前的快速變化中，有的大型公司扮演了一個(gè)很重要的角色。它們擴(kuò)張、創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的愿景遠(yuǎn)大，特別是對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的引入，使得很多人對(duì)這個(gè)行業(yè)有新的期望，吸引的資金和人才都比行業(yè)原來(lái)的要多很多。

　　很多做金融、保險(xiǎn)、裝修、租賃行業(yè)都爭(zhēng)相進(jìn)入，從業(yè)人員和門(mén)店都大量增加�，F(xiàn)在在內(nèi)地，中介公司每位員工一年才開(kāi)3宗生意，我擔(dān)心，在大量資源進(jìn)入的情況下，未來(lái)一個(gè)人只能做2宗，可以說(shuō)產(chǎn)能已經(jīng)過(guò)剩。

　　很奇怪，

　　很多公司基本上不賺錢(qián)，也可以做下去。

　　一個(gè)社會(huì)，最好大部分企業(yè)都要有機(jī)增長(zhǎng)，就是靠自己賺來(lái)的錢(qián)去再投入，而不是主要靠資本市場(chǎng)去發(fā)展，社會(huì)也要讓企業(yè)有有機(jī)增長(zhǎng)的環(huán)境。

　　這樣做的好處是經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)過(guò)消費(fèi)者驗(yàn)證，并愿意付錢(qián)。這樣的企業(yè)才是好企業(yè)。當(dāng)然這樣做，發(fā)展會(huì)比較慢。

　　如果是不賺錢(qián)，只靠講故事講得好聽(tīng)，雖然往往在資本市場(chǎng)能夠通行，但最終會(huì)造成很多浪費(fèi)。

　　特別需要注意的是，這種投資的錢(qián)，有時(shí)還不是有錢(qián)人的錢(qián)，而是通過(guò)賣(mài)信托，聚集普通老百姓的錢(qián)。承諾8%的回報(bào)！哪里來(lái)的這個(gè)回報(bào)？自己做生意都沒(méi)有哇。將來(lái)就有可能血本無(wú)歸。

　　這樣投下去是要通縮的，活錢(qián)會(huì)變成死錢(qián)。沒(méi)辦法就要發(fā)債，債發(fā)多了，錢(qián)就一定會(huì)貶值。

　　[對(duì)租賃業(yè)務(wù)的大干快上怎么看？]

　　施永青一笑：你問(wèn)他賺不賺錢(qián)就明白了。

　　表面上看，提高租賃供應(yīng)，對(duì)政府有利，對(duì)租戶有利，未必會(huì)對(duì)企業(yè)有利。這么多房子拿出去出租，供應(yīng)量會(huì)增加，你說(shuō)房租是漲還是跌？

　　大家現(xiàn)在都在搶市占率，所以租金訂得低，但這樣再加上裝修等成本增加，再加上點(diǎn)空置，企業(yè)就沒(méi)法盈利。有些企業(yè)一上手就50萬(wàn)套！說(shuō)都能租出去，我覺(jué)得是賬沒(méi)有算清楚，沒(méi)有算空置，只有毛利，沒(méi)有凈利。有的企業(yè)強(qiáng)項(xiàng)是執(zhí)行力，做大事做難事。但真正盈利是另一回事。弄不好，將來(lái)租賃板塊會(huì)是包袱。

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