振興鄉(xiāng)村蘊含地產(chǎn)新機遇炒地開發(fā)模式或難繼續(xù)

2018-02-17 來源：華夏時報

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊城市一向被認為是房地產(chǎn)的第一選擇，然而隨著中國城市化進程到了一個新的階段，新的機遇可能會出現(xiàn)在農(nóng)村。

　　2月4日國務院發(fā)布了2018年的中央一號文件，這份實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見中，對實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略進行了全面部署，建設康養(yǎng)基地、鄉(xiāng)村民宿和特色小鎮(zhèn)。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到政府戰(zhàn)略政策的推動，往往會給市場帶來巨大的機遇�！昂芏鄼C會在開始之初因條件不成熟，被認為可能風險較大。但回頭看一些現(xiàn)在的大型企業(yè)，有不少是抓住改革機遇從小企業(yè)逐漸成長起來的�！倍嗬r(nóng)莊一位副總裁表示。

　　旭輝集團一位高層則表示，地產(chǎn)界除了有規(guī)模超大的房企，未來房地產(chǎn)還會有新的機遇，涌現(xiàn)一批小而美的地產(chǎn)運營或投資企業(yè)。這些公司，可能會在特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設中成長起來。

　　鄉(xiāng)村潛含的地產(chǎn)機遇

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到值得注意的是，今年中央一號文件中，點出了在鄉(xiāng)村建設中與房地產(chǎn)相關的一些重點議題。

　　上海市政府決策咨詢專家魏雪飛認為，預計之后政府部門將出臺與此相關的落地政策，一些地方也將加大推進力度。在這一戰(zhàn)略下，特色小鎮(zhèn)以及田園綜合體被認為是未來頗有發(fā)展前景的領域。

　　對于田園綜合體，業(yè)界認為這是一種將商業(yè)融入進來的發(fā)展模式。其主要思路是，通過企業(yè)參與，帶有商業(yè)模式的頂層設計；通過城市與鄉(xiāng)村的結合，以及多方共建，展開開發(fā)、投資和運營。

　　“從實際操作層面上，田園綜合體不只是單一的房地產(chǎn)開發(fā)，還包括長租公寓、產(chǎn)業(yè)運營、文化旅游等在內(nèi)的多層次運營和投資�！蔽貉╋w認為，房企參與田園綜合體建設將不只是單一的建筑，還包括對建設產(chǎn)業(yè)鏈、與此相關的配套支持產(chǎn)業(yè)以及衍生產(chǎn)業(yè)等多個層次。

　　有專家指出，隨著2017年年底國土部提出將深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，可用于建設租賃住房試點，特色小鎮(zhèn)以及田園綜合體的建設條件將逐漸成熟。

　　研究人員告訴記者，政策層面推進集體建設用地可租用，解決了一項重要問題。

　　“按相關規(guī)定通過收儲集體建設用地，具有獨特資源的鄉(xiāng)村，不只可以做旅游、自然風光類產(chǎn)業(yè)，還可以開發(fā)農(nóng)家樂、養(yǎng)老、度假等設施。此外，利用集體建設用地，在特大城市周邊選擇交通、配套相對成熟的地區(qū)，也可以建設長租公寓。”中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦說。盧文曦在接受記者采訪時表示，對開發(fā)商來說也可能是新的機遇。

　　盧文曦指出，目前一線城市土地供應少，房企拿地成本高、開發(fā)運營也相當辛苦。如果振興鄉(xiāng)村配套政府得以推進，將給開發(fā)商帶來新的機會。雖然在田園綜合體建設中，房企不能完全走此前傳統(tǒng)的開發(fā)銷售住宅套路，但對房企卻不失為轉型的一個時機，可以利用這次政策利好，嘗試轉型。

　　炒地開發(fā)模式或難繼續(xù)

　　關于土地資源優(yōu)化配置，政府在文件中指出，應讓土地作為要素流動起來，培育新型經(jīng)營主體發(fā)展適度的規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)的供給側結構性改革，同時釋放更多資金活力。

　　盧文曦認為，土地是農(nóng)民生存根本，盤活農(nóng)民手中的土地對改善農(nóng)民生活有積極作用。另一方面，土地是有價值的，如果沒有流轉價值很難發(fā)揮出來，價值也不能體現(xiàn)。土地得以流轉了，農(nóng)民收入也多起來了，而這也將對于一部分想成為市民的農(nóng)民提供經(jīng)濟基礎，兩者間產(chǎn)生良性互動。

　　不過業(yè)界指出，如果開發(fā)商或鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)過于依賴土地的增值，一些地區(qū)鄉(xiāng)村振興在前期可能會遭遇到一些不適應。

　　對于農(nóng)村集體建設土地的利用，一號文件也畫了紅線�！叭绯鞘芯用癫荒苜徺I小產(chǎn)權房等，這也是理順農(nóng)村建設用地使用的機制，以保證土地規(guī)范有序使用�！北R文曦說。

　　“獲得土地后，開發(fā)完房子賣掉快速回籠資金，賺一票就走的這種模式，將無法長久。重要的是經(jīng)營、通過運營產(chǎn)生增值和收益，而不是過度炒高土地價格�！倍嗬r(nóng)莊一位副總裁表示。

　　同濟大學國家歷史文化名城中心研究員姚子剛指出，振興鄉(xiāng)村戰(zhàn)略中，地產(chǎn)開發(fā)會成為重要一環(huán)，但其角色將不只是龍頭之一，更是一種載體。

　　“為什么很多城市建立的新區(qū)無論是規(guī)劃、基礎建設、房子都建得不錯，但卻缺乏活力？缺少足夠的產(chǎn)業(yè)支持、軟性配套，對人口沒有吸引力。過于單一的房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷賣地、買房之后，很可能成為空城�！币晃徊辉妇呙难芯咳藛T說。

　　姚子剛認為，如果鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略得以實現(xiàn)，可能會對中國經(jīng)濟結構以及城市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生深遠的影響。

　　“城市房地產(chǎn)火熱一個重要的背景，是大量農(nóng)村人口涌入城市，尤其是大城市和特大城市。如果振興鄉(xiāng)村戰(zhàn)略一二三產(chǎn)業(yè)體系的建設獲得成功，鄉(xiāng)村人口進入城市的數(shù)量會有所減少�！苯谠谏虾５囊粓鲅姓摃弦ψ觿傉J為，振興鄉(xiāng)村對于緩解大城市人口與土地資源緊張，將起到不小的作用。

　　研究人員指出，振興鄉(xiāng)村并不意味著大城市樓市的衰落，而是城市與鄉(xiāng)村將進入均衡和良性互動發(fā)展的新階段。

　　上海長三角旅游發(fā)展研究中心副主任吳文智指出，由于在尖端科技、裝備制造研發(fā)、金融、教育等諸多方面有絕對優(yōu)勢，大城市依然會吸引大量優(yōu)秀的人才。但隨著振興鄉(xiāng)村戰(zhàn)略的實施，城鄉(xiāng)之間的差距在減少的同時，鄉(xiāng)村、特色小鎮(zhèn)在新農(nóng)業(yè)、文化、健康養(yǎng)生、旅游等領域如果獲得快速發(fā)展，也將吸引大量資金。

　　“近幾年各地涌起的科創(chuàng)熱潮，如果有一批相對成熟的企業(yè)能夠在鄉(xiāng)村落腳，有望成為新一輪鄉(xiāng)村建設的新引擎。在特大城市周邊，甚至不排除產(chǎn)生獨角獸式的科技、研發(fā)、互聯(lián)網(wǎng)類的大型企業(yè)。如果有這樣的龍頭企業(yè)，鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)對年輕人產(chǎn)生足夠的吸引力，將成為除大城市以外的另一種選擇�！眳俏闹潜硎�。

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