駐馬店房產(chǎn)在線訊   駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2月1日晚間，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告稱，全資子公司中糧深圳與上海傳斯擬各出資2500萬元，對合資公司（即佛山鵬悅）進(jìn)行股權(quán)投資，持股比例均為50%，主要對世茂獲得的合共34萬平方米地塊進(jìn)行開發(fā)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從去年6月世茂房地產(chǎn)斬獲佛山地塊到11月引入中糧合作開發(fā)，再到如今3個月時間里，該地塊的合作方由原來的中糧、世茂，變成了三家。

　　公開資料顯示，最新的參與者上海傳斯的有限合伙人（LP）為上海景榮投資管理有限公司，該公司即為景榮基金，主要的業(yè)務(wù)是面向房地產(chǎn)企業(yè)提供基于具體項(xiàng)目的人民幣投資。

　　房地產(chǎn)下半場來臨，在增量市場擴(kuò)張放緩存量市場受到青睞的背景下，私募基金參與地產(chǎn)案例如過江之鯽，去年下半年以來，多個地產(chǎn)私募基金集中參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)收購案例，包括去年11月寧波銀億房地產(chǎn)舟山項(xiàng)目出售以及萬達(dá)廣場的并購等。此外，一些開發(fā)商也在通過成立私募基金卡位金融通道。

　　私募股權(quán)基金潛入

　　公告顯示，為了推進(jìn)地塊的順利開發(fā)，中糧深圳與上海傳斯將共同向佛山鵬悅按持股比例分批提供股東借款，用于目標(biāo)地塊的開發(fā)建設(shè)及項(xiàng)目運(yùn)營等。

　　此次入局協(xié)議的簽訂，將至少為佛山鵬悅帶來合計(jì)20億元的股東借款。公告透露，截至2017年12月31日，佛山鵬悅未經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為35.35億元，負(fù)債總額則為35.17億元，凈資產(chǎn)為0.18億元，凈利潤為-0.32億元。

　　一般來說，在接手類似項(xiàng)目后，私募基金通過改造運(yùn)營或者出售獲得收益，“尤其是有一些項(xiàng)目位置不錯的，此前深陷的困境更多是資金流的問題，這樣的標(biāo)的是私募基金偏好的，這類項(xiàng)目收益往往不錯”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

　　在2017年成功并購嘉寶集團(tuán)后，國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)私募基金“光大嘉寶”交出了亮眼的業(yè)績預(yù)告：預(yù)計(jì)2017年度實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤5.3億,同比增長78.25%,超額完成年初計(jì)劃。入主嘉寶集團(tuán)，“光大系”旗下最重要的房地產(chǎn)基金平臺借此介入上海地產(chǎn)存量市場，這一舉動使集團(tuán)在去年獲益頗豐。

　　對于資本市場來說，國內(nèi)存量市場的蓬勃生長給予房地產(chǎn)基金運(yùn)作空間。而與此同時，隨著政策進(jìn)一步收緊地產(chǎn)行業(yè)的融資通道，開發(fā)商也主動接觸地產(chǎn)基金，試圖在傳統(tǒng)融資活動外進(jìn)一步保證企業(yè)資金流的安全性。

　　去年11月，招商蛇口公告稱，與太盟投資集團(tuán)（下稱：PAG）按1：4的出資比例在開曼群島聯(lián)合設(shè)立了地產(chǎn)基金，招商蛇口的孫公司利邦控股有限公司持有地產(chǎn)基金20%的權(quán)益，PAG通過子公司PREP持有地產(chǎn)基金80%的權(quán)益。

　　同時，地產(chǎn)基金在境外以協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式收購招商蛇口持有的上海招商局大廈、上海招商局廣場及北京招商局大廈三項(xiàng)資產(chǎn)相關(guān)的股權(quán)，交易總對價約50億元。

　　按照招商蛇口的說法，地產(chǎn)基金模式是招商蛇口在地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的首創(chuàng)和試點(diǎn)，未來，招商蛇口將復(fù)制該模式，并綜合運(yùn)用地產(chǎn)私募基金、REITs等全生命周期的資本通道，促進(jìn)商業(yè)辦公樓的去化。

　　此外，陽光城曾于去年公告，擬與福建省福能興業(yè)股權(quán)投資管理有限公司合作，就公司房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資、開發(fā)及并購等需求，雙方設(shè)立規(guī)模為100億元的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。

　　嚴(yán)格監(jiān)管之下的機(jī)會

　　在對未來一段時間地產(chǎn)私募基金看好的背景下，世邦魏理仕在其1月31日發(fā)布的《房地產(chǎn)私募基金：掀起新一輪亞太資本配置浪潮》研究報(bào)告指出，隨著亞太區(qū)房地產(chǎn)投資吸引力回升，區(qū)域市場募資環(huán)境持續(xù)改善，預(yù)計(jì)到2020年，房地產(chǎn)私募基金將在亞太區(qū)房地產(chǎn)市場完成約530億美元規(guī)模的資本配置。中國有望吸收其中的140億美元從而成為最大的投資目的地。

　　去年下半年以來，地產(chǎn)私募加碼國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)露出苗頭。從投資項(xiàng)目賬面價值看，截至2017年6月末，私募基金所投項(xiàng)目企業(yè)賬面價值排名前五位的行業(yè)分別為房地產(chǎn)、資本品、其他金融、計(jì)算機(jī)運(yùn)用和交通運(yùn)輸。其中，投資于房地產(chǎn)的賬面價值為8465.56億元，占比高達(dá)17.3%。

　　從原因來看，前述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)進(jìn)入到存量管理，人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)或面臨兩大調(diào)整的疊加沖擊：經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整和更為嚴(yán)格的資本監(jiān)管制度。而在統(tǒng)一監(jiān)管和打破剛兌的大政策格局之下，中國的地產(chǎn)金融模式正迎來一個重要的分水嶺：影子銀行的落幕和地產(chǎn)大資管的崛起，這對于地產(chǎn)私募無疑是一個契機(jī)。

　　而世邦魏理仕分析認(rèn)為，資產(chǎn)管理及提升，對驅(qū)動項(xiàng)目租金增長、釋放潛在價值起到關(guān)鍵作用，因此全面深入地了解租戶行為模式及需求，是各房地產(chǎn)基金制定有效投資策略的重要考量。

　　世邦魏理仕大中華區(qū)投資及資本市場部董事總經(jīng)理李凌表示：“2018年中國大宗物業(yè)交易市場仍將保持活躍。從城市看，租賃市場基本面向好的一線城市次中心和新興區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為交易熱點(diǎn)�！�

　　不過機(jī)會之下同樣暗藏風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)1月份發(fā)布的《私募投資基金備案須知》，2月12日之后對于底層資產(chǎn)帶借貸性質(zhì)的資產(chǎn)及其收（受）益權(quán)產(chǎn)品均不予備案，首當(dāng)其沖的便是底層資產(chǎn)涉及保理、小貸、收益權(quán)等的債權(quán)類地產(chǎn)融資產(chǎn)品。

　　對于正虎視眈眈的境外資金，據(jù)報(bào)道稱，中國正計(jì)劃加強(qiáng)對國內(nèi)公司在海外創(chuàng)立的私募股權(quán)基金的監(jiān)管，包括披露投資人身份，以降低金融風(fēng)險(xiǎn)，并密切關(guān)注新一波海外融資潮。發(fā)改委將擔(dān)任中國海外私募股權(quán)融資活動的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。

　　消息人士表示，中國的私募股權(quán)投資公司和其它機(jī)構(gòu)將被要求披露真實(shí)投資者，或?yàn)橘Y本最終來源的“有限合伙人”的身份，越過許多投資者表面采用的殼公司，此外還要求披露有關(guān)基金經(jīng)理的詳細(xì)信息。他們還指出，未來銀行和其他金融企業(yè)也將需要先獲得發(fā)改委的批準(zhǔn)，才能成立海外基金。

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