駐馬店房產(chǎn)在線訊  近日，中央一號(hào)文件的出臺(tái)，再次引起了市場(chǎng)的關(guān)注。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受記者獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)表示，本次政策將利好都市圈核心城市及周邊的中小城鎮(zhèn)，有利于解決大城市住宅用地供應(yīng)不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)在農(nóng)村試水租賃住房的建設(shè)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到近日，中央一號(hào)文件的出臺(tái)，再次引起了市場(chǎng)的關(guān)注。新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受記者獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)表示，本次政策將利好都市圈核心城市及周邊的中小城鎮(zhèn)，有利于解決大城市住宅用地供應(yīng)不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)在農(nóng)村試水租賃住房的建設(shè)。

　　房企或試水農(nóng)村租賃住房建設(shè)

　　2月4日，2018年中央一號(hào)文件即《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)》公布，其中提到，要深化農(nóng)村土地制度改革。系統(tǒng)總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，逐步擴(kuò)大試點(diǎn)。完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

　　歐陽(yáng)捷告訴記者，從區(qū)域來(lái)看，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，都市圈核心城市及周邊的中小城鎮(zhèn)有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有利于解決大城市住宅用地供應(yīng)不足的問(wèn)題，形成以城市群為主體的、構(gòu)建大中小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。但對(duì)于遠(yuǎn)離都市圈的一些城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)，他們的土地供應(yīng)雖然較為豐富，但是沒(méi)有更多的人口流入，所以受政策影響較小。

　　農(nóng)村土地制度改革也將有利于城鎮(zhèn)化的步伐，歐陽(yáng)捷表示，關(guān)鍵還要看宅基地流轉(zhuǎn)之后能否給農(nóng)民帶來(lái)真正的收益，比如說(shuō)宅基地未來(lái)是否可以抵押、可以貸款、可以交易，然后農(nóng)民是否可以從中獲得資產(chǎn)收益，這個(gè)收益拿到手，才能幫助農(nóng)村人口真正轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

　　文件提到，在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，允許縣級(jí)政府通過(guò)村土地利用規(guī)劃，調(diào)整優(yōu)化村莊用地布局，有效利用農(nóng)村零星分散的存量建設(shè)用地。

　　同時(shí)文件也指出，不得違規(guī)違法買(mǎi)賣(mài)宅基地，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館。

　　對(duì)于未來(lái)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后的主要用途，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市作為可售型商品住宅是不可行的，只有作為租賃住宅才是目前政策上允許的。想下鄉(xiāng)去建設(shè)農(nóng)村大宅或者別墅的行為，顯然是不可能得到政策的鼓勵(lì)和支持的。

　　中央一號(hào)文件的公布將會(huì)給房企帶來(lái)哪些新的機(jī)會(huì)呢?歐陽(yáng)捷提到，未來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入農(nóng)村市場(chǎng)最主要的形式應(yīng)該是租賃住房的建設(shè)，但可售型住宅依然是房企的業(yè)務(wù)主體，租賃住宅目前來(lái)看還沒(méi)有好的盈利模式，這一業(yè)務(wù)可能會(huì)是一個(gè)試水性的、嘗試性的探索。

　　九成中小房企兩年后或退出

　　2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控增加，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”成為樓市主基調(diào)，抑制了大部分購(gòu)房需求，多個(gè)城市的房?jī)r(jià)也趨于平穩(wěn)。那么2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是怎樣一個(gè)發(fā)展形勢(shì)呢?“從目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)慢慢開(kāi)始見(jiàn)頂了”，歐陽(yáng)捷分析，在國(guó)家去杠桿、銀根收緊的資金環(huán)境下，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像過(guò)去那樣好了，三線城市受到的影響會(huì)更大。今年市場(chǎng)銷(xiāo)售可能會(huì)比去年低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市場(chǎng)整個(gè)會(huì)相對(duì)比較平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

　　值得注意的是，2017年，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕有所減小，但行業(yè)分化加劇，市場(chǎng)集中度有所提升，龍頭房企的業(yè)績(jī)并沒(méi)有受到影響，反而創(chuàng)出了新高。2017年碧桂園、恒 大、萬(wàn)科的業(yè)績(jī)都超過(guò)了5000億元，綠城中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、新城控股等16家企業(yè)的業(yè)績(jī)超過(guò)了千億。“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”成為當(dāng)前房企的基本格局。

　　“所有的資源都在向大企業(yè)集中，銀行、基金、供應(yīng)商等全面偏好大型房企”，歐陽(yáng)捷透露，銀行現(xiàn)在只給百 強(qiáng)房企貸款，其他房企只收不貸。基金也慢慢轉(zhuǎn)向百?gòu)?qiáng) 房企的業(yè)務(wù)，其他房企基本上也很少做了。另外，供應(yīng)商也更加著眼于百?gòu)?qiáng) 房企的業(yè)務(wù)，尤其是出現(xiàn)小房企卷款跑路的情況后，中小房企的業(yè)務(wù)就更不敢做了。

　　“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語(yǔ)權(quán)”，在這樣的市場(chǎng)情況下，目前多個(gè)百億房企都在沖擊千億目標(biāo)，比如融信、融僑、正榮、富力、合景泰富等等，規(guī)模之爭(zhēng)成為房企未來(lái)發(fā)展的一大要義。

　　歐陽(yáng)捷分析，“所有的資源都在向大企業(yè)集中，龍頭房企的車(chē)輪還在滾滾向前，大企業(yè)會(huì)跑得更快，中小企業(yè)越來(lái)越?jīng)]有優(yōu)勢(shì)，甚至?xí)�面臨著生存難題，之前講的是不進(jìn)則退，現(xiàn)在則是不進(jìn)則沒(méi)，未來(lái)房企之間的收并購(gòu)應(yīng)該會(huì)更加的頻繁。2015年我們?cè)�提出�?0%的中小房企會(huì)退出地產(chǎn)江湖，從現(xiàn)在來(lái)看，到2020年這個(gè)判斷基本上會(huì)實(shí)現(xiàn)�！�

　　歐陽(yáng)捷表示，預(yù)計(jì)到2020年，20強(qiáng)房企的市場(chǎng)份額會(huì)達(dá)到60%-70%，百?gòu)?qiáng) 房企會(huì)占據(jù)80%左右，這時(shí)候中小房企就沒(méi)機(jī)會(huì)了。這些中小房企到哪去?一二線城市的拿地成本太高，中小房企會(huì)向三四線城市下沉，但等大房企進(jìn)入三四線城市，中小房企就只能退到五六線城市。

　　在去杠桿的政策環(huán)境下，明年房企的融資會(huì)變得越來(lái)越難。歐陽(yáng)捷透露，前端融資等通道受阻，未來(lái)房企融資成本肯定是越來(lái)越高，因?yàn)槭袌?chǎng)上的貨幣總量減少了，流向房地產(chǎn)資金也會(huì)減少。小房企的融資渠道變窄，融資成本可能在15%-18%，大房企融資成本目前大概5%-7%。

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