駐馬店房產(chǎn)在線訊  隨著“房住不炒”定位落實(shí)，決定我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的政策、貨幣變量發(fā)生較大改變，在政策層面嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作行為，在貨幣資金面從嚴(yán)管控房地產(chǎn)融資。駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在這兩大因素的綜合作用下，2016年以來住宅市場熱度顯著降溫，但考慮到市場對政策和貨幣變量反應(yīng)的及時性，以及住宅開發(fā)周期和調(diào)整滯后、三線四線城市住宅“去庫存”等因素，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了區(qū)域分化和市場背離現(xiàn)象。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到一是熱點(diǎn)城市房價有所回落，而非熱點(diǎn)城市房價繼續(xù)上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2017年12月份，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比持平，二手住宅價格環(huán)比下降0.1%，但二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)；二手住宅價格環(huán)比均上漲0.3%。二是商品房銷售面積增長連續(xù)放緩，而土地購置面積波動上升。2017年1-12月，全國商品房銷售面積同比增長7.7%，相比2016年大幅放緩；而同期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速同比增長15.8%，遠(yuǎn)高于2016年。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)回落，而房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長7.0%，增速較年內(nèi)高點(diǎn)回落2.3個百分點(diǎn)。2017年12月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.72點(diǎn)，為年內(nèi)最高點(diǎn)。四是房地產(chǎn)融資增速回落，而土地成交價款高速增長。2017年末，全國人民幣房地產(chǎn)貸款同比增長20.9%，增速比上年末低6.1個百分點(diǎn)；全年增加5.6萬億元，同比少增1087億元。而同期全國土地成交價款13643億元，增長49.4%，增速同比提高2.4個百分點(diǎn)。

　　樓市區(qū)域分化和市場背離現(xiàn)象反映出市場預(yù)期正在改變。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)分化和背離現(xiàn)象，是因?yàn)檎�處于樓市秩序重建和預(yù)期重新錨定的關(guān)鍵時期。

　　一是房地產(chǎn)業(yè)作為地方經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定器作用的預(yù)期正在改變。過去一段時間以來，房地產(chǎn)業(yè)拉動地方經(jīng)濟(jì)增長的作用被過度倚重，一定程度固化了樓市發(fā)展路徑依賴，因而強(qiáng)化了房價上漲預(yù)期，積聚了市場風(fēng)險。去年以來，“房住不炒”的明確定位，奠定了房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本方向。在深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和加快建設(shè)創(chuàng)新型國家的要求下，特別是過去幾年住宅供求關(guān)系明顯改善的情況下，地方創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展與發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)存在一定沖突，房地產(chǎn)市場運(yùn)行的邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性變化。可見，房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)增長作用的預(yù)期已經(jīng)在改變。

　　二是房地產(chǎn)市場加杠桿投資的預(yù)期正在改變。隨著居民家庭杠桿水平的快速上升，家庭債務(wù)風(fēng)險壓力顯著增加。特別是2016年以來熱點(diǎn)城市居民加杠桿購房的風(fēng)險正在顯現(xiàn)，按揭貸款利率上升和房價出現(xiàn)松動，導(dǎo)致家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)和財務(wù)狀況出現(xiàn)較為明顯的惡化。2017年雖然出現(xiàn)了利用個人消費(fèi)貸款、個人經(jīng)營貸款違規(guī)進(jìn)行樓市炒作現(xiàn)象，但隨著熱點(diǎn)城市房價回落，市場投機(jī)炒作動力將會不足。這說明，房地產(chǎn)市場加杠桿投資的預(yù)期正在改變。

　　三是熱點(diǎn)城市房價剛性泡沫的預(yù)期正在改變。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年1月份一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉(zhuǎn)為下降，二手住宅銷售價格漲幅連續(xù)16個月回落，本月比上月回落0.5個百分點(diǎn)；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2和0.4個百分點(diǎn)。這表明，在過去樓市急劇升溫過程中市場堅(jiān)信熱點(diǎn)城市房價“剛性泡沫”的預(yù)期正在改變。

　　四是住宅是良好投資品種的預(yù)期正在改變。住宅投資價值在于供給缺乏彈性，因而價格上漲動力充足，適合大資金進(jìn)行炒作。但隨著熱點(diǎn)城市增加了多主體供給、多渠道保障，并探索建立租購并舉的住房制度，熱點(diǎn)城市住宅供給的稀缺性將會發(fā)生較大變化，進(jìn)而影響到房價向上運(yùn)行空間。目前，熱點(diǎn)城市房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出社會承受能力，動輒千萬元一套公寓，遠(yuǎn)非普通家庭所能承受�？紤]到政策面已經(jīng)趨向嚴(yán)厲，融資政策也在收緊，住宅資金占用龐大而實(shí)際現(xiàn)金流收益低，不太適合作為可靠的投資品種。三線、四線城市房價上漲缺乏基礎(chǔ)，隨著熱點(diǎn)城市房價出現(xiàn)松動和回落，三線、四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力將與日俱增，值得高度警惕。

　　當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變，符合“房住不炒”的政策定位，將會推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)健理性運(yùn)行。但也要看到，我國樓市投資投機(jī)慣性依然根深蒂固，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了區(qū)域分化和背離現(xiàn)象，深刻反映出市場秩序重建的曲折性，以及市場預(yù)期重新錨定的復(fù)雜性，仍有必要堅(jiān)持投機(jī)炒作行為“露頭就打”的原則，并保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健運(yùn)行。

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