駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到全國兩會(huì)的召開在即，房地產(chǎn)政策再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房?jī)r(jià)如何走？政策方向如何？

　　關(guān)注一：樓市調(diào)控

　　熱議關(guān)鍵詞：持續(xù)“錢緊”？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了密集的調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布接近110個(gè)城市與部門，發(fā)布調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)270次以上，其中包括北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、杭州（樓盤）、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過30次。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，分類調(diào)控是2017年調(diào)控的主基調(diào)，最大的特點(diǎn)是一城一策，甚至一城多策。

　　從調(diào)控城市看，15個(gè)熱點(diǎn)城市是調(diào)控?zé)狳c(diǎn)，上半年，從一二線城市開始，逐漸向周圍城市擴(kuò)圍，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內(nèi)部三四線城市聯(lián)動(dòng)中心城市出臺(tái)收緊政策；下半年，三四線城市調(diào)控進(jìn)一步擴(kuò)圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點(diǎn)城市周邊的三四線城市。熱點(diǎn)城市全面嚴(yán)控，進(jìn)入限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代。

　　繼限購、限貸后，部分城市開啟的“限售”模式成為2017樓市調(diào)控的一大特點(diǎn)，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。至12月末，全國已經(jīng)有超過50個(gè)城市實(shí)行限售措施。從限售年限來看，限售分化為2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售，大部分城市限售期為2-3年。

　　今年以來，中央多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)。房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

　　中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)仍是政策主題，從目前來看，房地產(chǎn)還會(huì)延續(xù)2017年的形勢(shì)，調(diào)控的總體趨勢(shì)不會(huì)放松，信貸也會(huì)延續(xù)今年“錢緊”的形勢(shì)，但信貸政策受國內(nèi)、國際等多方面因素的影響，未來不排除信貸政策寬松的可能性。

　　新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷在接受采訪時(shí)也表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制目前還沒有完全出臺(tái)，我們希望房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫越來越小，而不是越來越大，所以未來五年限購、限售等政策是不會(huì)退出的，甚至不排除有的城市限售兩年期到了之后，還會(huì)繼續(xù)加碼。

　　關(guān)注二：房?jī)r(jià)

　　熱議關(guān)鍵詞：漲？跌？

　　在房?jī)r(jià)高企的今天，房?jī)r(jià)的一漲一跌都牽動(dòng)著購房者的神經(jīng)。

　　2017年房?jī)r(jià)有漲有跌，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳、南京（樓盤）、杭州、成都、鄭州（樓盤）等9個(gè)一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降，降幅在0.2至3.0個(gè)百分點(diǎn)之間，即2017年底的房?jī)r(jià)低于2016年同期。北海（樓盤）、太原（樓盤）、呼和浩特（樓盤）、沈陽、大連（樓盤）、長沙（樓盤）等61個(gè)二三線城市房?jī)r(jià)有所上漲，漲幅在0.1%至13.2%之間。

　　2018年房?jī)r(jià)是升是降，還有多少下降的空間？幾位專家總的看法各異。

　　四川（樓盤）信托有限公司總裁劉景峰告訴記者，“房地產(chǎn)未來總的趨勢(shì)是平穩(wěn)上漲。一線城市或者部分發(fā)達(dá)的二線城市，前期上漲快的，房?jī)r(jià)可能會(huì)有所回落，但由于受土地供應(yīng)量的影響，這些城市的庫存已經(jīng)是歷史最低了，房?jī)r(jià)并沒有太大的下降空間。相反有些三線城市，或者部分前期沒有上漲，或者上漲比較少的城市，房?jī)r(jià)可能還會(huì)上漲�！�

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受采訪時(shí)表示，2018年樓市整體趨勢(shì)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)和給房?jī)r(jià)進(jìn)一步降溫，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)微跌，熱點(diǎn)城市的限購限貸政策或會(huì)繼續(xù)得到有力執(zhí)行，信貸方面還會(huì)像今年這樣“錢緊”。但對(duì)于剛需族來說，2018年依然是一個(gè)買房的有利時(shí)機(jī)。

　　泰禾集團(tuán)(000732,股吧)副總裁沈力男則表示，2017年在調(diào)控政策環(huán)境下，樓市還是有一個(gè)比較好的答卷，13萬億商品房銷售額，接近17億平方米的銷售面積，再次創(chuàng)了天量。2018年市場(chǎng)可能有所回調(diào)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕仍然是龐大的。從中長期來看，房?jī)r(jià)會(huì)溫和地保持這樣一個(gè)節(jié)奏的上漲，不會(huì)大起大落，這個(gè)趨勢(shì)是很難逆轉(zhuǎn)的。房地產(chǎn)兼具的居住和投資屬性，在資產(chǎn)配置上，它具有不動(dòng)產(chǎn)的特性，可能也許不會(huì)大漲，但是也不會(huì)讓你失望。在一線城市和核心的二線城市，不管是住宅還是商業(yè)，都有配置的重要價(jià)值。

　　關(guān)注三：土地市場(chǎng)

　　熱議關(guān)鍵詞：熱度繼續(xù)？

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國300城市土地供應(yīng)小幅回升，熱點(diǎn)城市新增供應(yīng)穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期，拉升成交量及出讓金上漲，樓面均價(jià)較去年有所收窄，平均溢價(jià)率同比下降。

　　“2018開年中國多城土地市場(chǎng)成交活躍，土地供應(yīng)持續(xù)增加，似乎延續(xù)了去年土地供應(yīng)的熱度。”宋清輝分析，總體而言，在一二線城市，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住宅類土地拿地積極性依然較高，房?jī)r(jià)整體仍在走高。在此背景下，預(yù)計(jì)2018年土地市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)增加，地價(jià)還會(huì)持續(xù)走高。

　　歐陽捷也認(rèn)為，土地供應(yīng)方面，2018年可能比2017年多一點(diǎn)或者少一點(diǎn)，但土地供應(yīng)的整體趨勢(shì)是向下的，現(xiàn)在土地越來越珍貴，越來越稀缺，地價(jià)也就很難有下降的空間。

　　為降溫土地市場(chǎng)，北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租賃用地”地塊。目前，全國13個(gè)城市共成交自持、租賃住宅用地181宗，商品住宅自持、租賃面積達(dá)595.3萬平米，杭州、上海、北京為成交宗數(shù)最多的城市，上海成為成交面積最大的城市，達(dá)177萬平方米。

　　關(guān)注四：房地產(chǎn)稅

　　熱議關(guān)鍵詞：執(zhí)行時(shí)間表

　　房地產(chǎn)稅一直是“兩會(huì)”期間民眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。房地產(chǎn)稅是否會(huì)在2018年取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，仍然受到了廣大民眾的關(guān)注。

　　2017年底，財(cái)政部部長肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》的一篇撰文透露了房地產(chǎn)稅的一些重要信號(hào)，也給房地產(chǎn)稅如何開征指明了方向。肖捷提到加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度，明確按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

　　按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關(guān)計(jì)劃，2018年稅制改革或會(huì)有更進(jìn)一步的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)稅是一項(xiàng)重大舉措，是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制之一，其目的是降低房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅，增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅。由此可見，房地產(chǎn)稅是能夠降房?jī)r(jià)的，特別是那些持有多套住宅物業(yè)的投資客來說，將受到一定影響。

　　房產(chǎn)稅在短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抑制作用。大家可能會(huì)出現(xiàn)觀望的心態(tài)，暫時(shí)不買房了，房地產(chǎn)市場(chǎng)或許會(huì)面臨量?jī)r(jià)齊跌的局面，但是這是屬于局部的或者說是短暫的影響。從長期來看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。

　　關(guān)注五：租購并舉

　　熱議關(guān)鍵詞：租購?fù)瑱?quán)

　　中央不斷完善住房租賃制度，加快推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)。2017年7月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。同時(shí)選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、沈陽、合肥（樓盤）、鄭州、佛山（樓盤）等12個(gè)城市開展首批試點(diǎn)。

　　陳云峰告訴記者，實(shí)際上，長租公寓是目前租購并舉的主要實(shí)現(xiàn)形式之一，長租公寓包括兩種形式，一種是開發(fā)商持有的用于租賃的住房，這種模式下開發(fā)商只能用于租賃不能銷售，目前開發(fā)商尚未找到盈利模式。一種是像鏈家、我愛我家這種房地產(chǎn)中介公司租賃散戶的住宅，然后進(jìn)行統(tǒng)一裝修和管理，再進(jìn)行出租的形式，實(shí)際上這也是政府一直鼓勵(lì)的機(jī)構(gòu)住房的形式。這是一個(gè)相對(duì)“靠譜”的定位，因?yàn)樗�有著較為成熟的盈利模式。

　　宋清輝指出，租購并舉是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。十九大之后，加快建立租購并舉、多渠道保障的住房制度，讓全體人民住有所居，是頂層設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)。從這個(gè)方面來講，預(yù)計(jì)2018年樓市將會(huì)繼續(xù)加大住房供給保障力度，并加快推出租售并舉等調(diào)控舉措，以抑制樓市投機(jī)現(xiàn)象，讓房子回歸居住屬性。在此背景下，預(yù)計(jì)未來租房市場(chǎng)發(fā)展的方向是繼續(xù)增加市場(chǎng)規(guī)模，滿足人民群眾的住房需求。

　　關(guān)注六：共有產(chǎn)權(quán)

　　熱議關(guān)鍵詞：能否平抑房?jī)r(jià)

　　隨著多個(gè)城市共有產(chǎn)權(quán)住房的推出，我國住房保障市場(chǎng)得到了進(jìn)一步完善。目前，已有北京、上海、南京、福州（樓盤）、煙臺(tái)（樓盤）五地供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。未來5年，北京將供應(yīng)25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。未來，推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度的城市或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)圍。

　　對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房的影響，宋清輝分析稱，共有產(chǎn)權(quán)房的作用是分流商品房需求，平抑熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定經(jīng)濟(jì)能力，但是由于房?jī)r(jià)漲得過快又買不起房的群體。2018年，預(yù)計(jì)將有批量的共有產(chǎn)權(quán)房和租賃住房入市，有望進(jìn)一步為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

　　值得注意的是，在以往的北京市產(chǎn)權(quán)型保障房和政策房中，比如經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、自住型商品房，在滿足一定條件后是可以轉(zhuǎn)換為完全商品住房。但此次北京市共有產(chǎn)權(quán)房確立了“封閉管理、循環(huán)使用”的原則，明確共有產(chǎn)權(quán)住房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)再上市后也不能變更。

　　陳云峰指出，共有產(chǎn)權(quán)房的封閉運(yùn)行，能夠使得政府把這部分房產(chǎn)像拳頭一樣收回來，然后再打出去，持續(xù)保障城市“夾心層”的購房需求，有利于保證保障房市場(chǎng)的持續(xù)供應(yīng)。

　　關(guān)注七：長效機(jī)制

　　熱議關(guān)鍵詞：實(shí)現(xiàn)的路徑

　　近年來，中央多次強(qiáng)調(diào)完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　2017年12月20日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控；12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，2018年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要重點(diǎn)做好堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

　　宋清輝指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制指的是綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等一系列手段，建立的符合中國國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度。以確保市場(chǎng)穩(wěn)健和住有所居，市場(chǎng)相關(guān)各方相互關(guān)系與作用的機(jī)理。長效機(jī)制的建設(shè)是一個(gè)長期過程，作好頂層設(shè)計(jì)，明確階段性目標(biāo)，完善組織和架構(gòu)，分解總體任務(wù)，落實(shí)相關(guān)主體責(zé)任，是建立長效機(jī)制的基本要求。

　　歐陽捷表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制包含著立法、行政等多樣化的內(nèi)容，機(jī)制的建立并不是一蹴而就的，將會(huì)是一個(gè)長期的過程，也將是一個(gè)不斷的調(diào)整完善的過程。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制還涉及到基礎(chǔ)制度的改革，任務(wù)比較艱巨�，F(xiàn)在長效機(jī)制的出臺(tái)還缺乏長期的政策調(diào)控，僅有短期的政策調(diào)控遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效機(jī)制便很難持續(xù)發(fā)揮出效果來。

　　對(duì)于房地產(chǎn)長效機(jī)制的內(nèi)容，房地產(chǎn)專家、北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，我國未來房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的建設(shè)或?qū)�從以下幾方面入手�?/span>

　　第一，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的計(jì)劃管理，提升國有企業(yè)對(duì)土地開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的參與程度；

　　第二，繼續(xù)實(shí)施限購、限貸、限售政策，可以適時(shí)放松，但不會(huì)取消；

　　第三，在壓縮市場(chǎng)化供應(yīng)的同時(shí)，重啟體制內(nèi)住房供應(yīng)渠道，允許機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)自主建房、內(nèi)部分配、低價(jià)購買、限制產(chǎn)權(quán)、封閉運(yùn)行；

　　第四，通過共有產(chǎn)權(quán)方式，解決部分中低收入家庭的居住問題；

　　第五，通過放松集體建設(shè)用地入市方式，擴(kuò)大建設(shè)用地和租賃房供應(yīng)；

　　第六，通過開放REITs市場(chǎng)、減免稅收等方式，支持國有企業(yè)進(jìn)入持有和租賃市場(chǎng)。

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