駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2月27日，6年股價(jià)漲幅18倍的家電牛股老板電器（002508.SZ）開盤即告跌停。

　　2月26日晚，老板電器發(fā)布業(yè)績快報(bào)顯示，公司2017年?duì)I業(yè)收入為69.99億元，同比增長20.78%，凈利潤為14.5億元，同比增長20%。此外，公司還同時(shí)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2018年一季度凈利潤為2.77億元-3.27億元，同比增長10%-30%。

　　20%的營業(yè)收入及凈利潤增速對(duì)于許多上市公司而言已是一份相當(dāng)不錯(cuò)的業(yè)績，但對(duì)于老板電器卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠——2017年年初，市場對(duì)于公司的長期增長一致預(yù)期是25%以上。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2012年至2016年間，老板電器年?duì)I業(yè)收入同比增長率均高于25%，分別為27.96%、35.21%、35.24%、26.58%、27.56%。而其股價(jià)也自2011年11月創(chuàng)下2.79元的股價(jià)新低后，到2018年1月54.50元的最高價(jià)，漲幅已經(jīng)超過18倍。

　　老板電器2017年20.78%的營業(yè)收入同比增速雖然為近年來首次未達(dá)到25%，但也僅僅略低于預(yù)期，主要讓市場大跌眼鏡的是凈利潤增長率。不僅全年凈利潤增速大大低于Wind一致預(yù)期的34.32%，而且公司2017年四季度收入同比增長只有11.2%，單季度凈利潤更是首次同比下滑3.3%。

　　根據(jù)老板電器在業(yè)績快報(bào)中的解釋，公司2017年業(yè)績低于預(yù)期主要還是受地產(chǎn)周期和原材料大幅上漲等階段性因素的影響。

　　2017年，地產(chǎn)行業(yè)雖然整體還是正增長，但主要增量來自于三四線城市，一二線城市成交面積大幅下滑，特別是一線城市接近腰斬，而這些區(qū)域正是老板電器的主戰(zhàn)場。過去，老板電器的市場占有率絕對(duì)值不高，可以通過市占率的提升平滑地產(chǎn)周期的影響，但隨著市占率絕對(duì)值的提高，雖然份額仍然在持續(xù)提升，但已經(jīng)難以完全抵消地產(chǎn)下滑的影響。

　　事實(shí)上，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，地產(chǎn)后周期行業(yè)的增速已出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折跡象。老板電器業(yè)績?cè)鲩L低于預(yù)期并非個(gè)案，2月27日，另外兩家地產(chǎn)鏈白馬股索菲亞(002572,股吧)（002572.SZ）與東方雨虹(002271,股吧)（002271.SZ）業(yè)績?cè)鲩L也均低于市場預(yù)期，引發(fā)了市場對(duì)地產(chǎn)鏈相關(guān)行業(yè)上市公司的負(fù)面預(yù)期。

　　在去杠桿、堅(jiān)持“房住不炒”、建立長效機(jī)制的大背景下，中國房地產(chǎn)繁榮周期已漸漸遠(yuǎn)去，地產(chǎn)后周期相關(guān)行業(yè)也將隨之轉(zhuǎn)折。

　　白馬業(yè)績失速

　　老板電器發(fā)布業(yè)績快報(bào)后，2月27日、28日連續(xù)兩個(gè)交易日跌停，市值蒸發(fā)90億元，同時(shí)帶動(dòng)家電板塊整體大幅下跌。

　　在業(yè)績快報(bào)中，老板電器表示，2017年，面臨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的后續(xù)影響，廚電行業(yè)整體保持小幅增長，根據(jù)中怡康的統(tǒng)計(jì)，截至2017年12月底，公司吸油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾�毒柜銷售額的增長率分別為4.84%、3.18%、-1.19%。相對(duì)于整個(gè)行業(yè)，老板電器憑借高端定位與行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速增長。根據(jù)中怡康的統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，老板電器旗下的吸油煙機(jī)、燃?xì)庠�、消毒柜銷售額的市場份額分別為26.53%、23.92%、23.72%，均位居行業(yè)第一，同比分別提升1.88%、1.32%、3.06%。2017年度，公司在保證煙灶消等傳統(tǒng)產(chǎn)品穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了嵌入式產(chǎn)品的快速增長，嵌入式產(chǎn)品配套率明顯提升。

　　公司同時(shí)稱，2017年是公司新三年（2017-2019年）發(fā)展戰(zhàn)略的開局之年，公司一方面面臨著房地產(chǎn)調(diào)控的后續(xù)影響、原材料成本大幅上升等不利因素；另一方面又要努力實(shí)現(xiàn)技術(shù)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型與品牌升級(jí)，較好地完成了年初設(shè)定的各項(xiàng)指標(biāo)。

　　然而，這個(gè)“較好地完成了年初設(shè)定的各項(xiàng)指標(biāo)”卻并未得到市場認(rèn)同，機(jī)構(gòu)云集的老板電器最終演變成了“踩踏”。

　　據(jù)公開交易信息顯示，老板電器作為機(jī)構(gòu)重倉股，2月27日跌停主要系機(jī)構(gòu)等大舉賣出，賣方前五席位合計(jì)減持1.67億元，占當(dāng)天1.99億總成交額的84%；賣出前五席中有三家機(jī)構(gòu)，合計(jì)減持8844萬元。

　　多家賣方機(jī)構(gòu)發(fā)布了相關(guān)研報(bào)，天風(fēng)證券表示，老板電器收入增速不達(dá)預(yù)期，電商渠道增速放緩為主因。民生證券認(rèn)為，老板電器2017年公司營收與業(yè)績?cè)鏊倜黠@放緩，且這一相對(duì)低增速有望成為未來的常態(tài)，其原因一是隨著渠道紅利的減弱，公司驅(qū)動(dòng)因素在發(fā)生轉(zhuǎn)變，由渠道驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向產(chǎn)品與技術(shù)驅(qū)動(dòng)；二是公司體量擴(kuò)大帶來基數(shù)增加。

　　在業(yè)績預(yù)告后的電話會(huì)議中，老板電器對(duì)于2017年四季度收入、利潤增速放緩的原因也給出了解釋：除了稅收返還、京東蘇寧渠道費(fèi)用記錄調(diào)整、線上漲價(jià)導(dǎo)致線上銷量增速顯著放緩以及部分線下經(jīng)銷商年底戰(zhàn)略性放棄業(yè)績等因素外，還有房地產(chǎn)市場的影響。

　　老板電器表示，公司目前80%的收入來自新房裝修，20%來自更新，因此，增速不可避免地會(huì)受到房地產(chǎn)市場的影響。2016年四季度到2017年上半年，受調(diào)控影響最大的還是一二線城市，例如北京（樓盤）、上海（樓盤）成交量同比下滑超過30%。而目前公司65%-70%的收入來自于一二線城市，這直接影響了公司2017年四季度的收入增速。

　　廣發(fā)證券(000776,股吧)表示，展望2018年，雖然一二線城市地產(chǎn)調(diào)控下銷售情況依然壓力較大，但老板電器調(diào)整后線上渠道將恢復(fù)20%-30%的增長，線下新增專賣店400家以上，同時(shí)結(jié)合名氣品牌的拓展，三四線市場有望保持較好增長；公司整體保持20%以上的收入，利潤增長的可能性依然較大。

　　即使如此，增速從近30%降至20%，這對(duì)此前抱有過高預(yù)期的市場也是一個(gè)沉重的打擊。老板電器的跌停是一個(gè)警示信號(hào)——房地產(chǎn)趨冷造成家電行業(yè)的收縮僅僅是個(gè)開頭，建材、裝修、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也都可能會(huì)受到影響。

　　果不其然，建材行業(yè)的白馬股東方雨虹2月27日晚發(fā)布的業(yè)績快報(bào)顯示，公司2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入101.94億元，同比增長45.62%；歸屬于上市公司股東的凈利潤12.44億元，同比增長20.95%。

　　三季報(bào)顯示，東方雨虹2017年1-9月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入69.7億元，同比增長45.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤8.7億元，同比增長20.5%。同時(shí)，公司預(yù)計(jì)2017年全年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長20%-40%，至約12.3億-14.4億元。

　　即，東方雨虹2017年全年的業(yè)績?cè)鲩L落在了業(yè)績預(yù)告的偏下限。而此前，大部分機(jī)構(gòu)對(duì)東方雨虹2017年凈利潤同比增速的預(yù)測(cè)在25%左右。

　　同日發(fā)布業(yè)績快報(bào)的家居定制白馬股索菲亞也出現(xiàn)了2017年四季度增長失速的問題。業(yè)績快報(bào)顯示，索菲亞2017年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入61.62億元，同比增長36.02%，其中第四季度為19.1億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤9.06億元，同比增長36.37%，其中第四季度為3.30億元。此前，公司在2017年第三季度報(bào)告中預(yù)計(jì)，2017年度凈利潤比上年同期增長30%-50%，實(shí)際業(yè)績?cè)鲩L也落在了業(yè)績預(yù)告的偏下限。

　　分季度來看，2017年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度，公司營業(yè)收入同比增速分別為48.3%、49.44%、35.46%、22.6%；凈利潤同比增速分別為46.75%、47.31%、35.18%、28.90%。顯然，對(duì)比前三季度，公司2017年第四季度營業(yè)收入及凈利潤增速均為全年最低，且雙雙呈逐季下滑態(tài)勢(shì)。

　　機(jī)構(gòu)表示，索菲亞2017年四季度營業(yè)收入增速降到22%，為近5年來單季度增速首次降到30%以下。增速放緩主要是因?yàn)槭艿降禺a(chǎn)壓制和公司價(jià)格戰(zhàn)略的失誤，上半年產(chǎn)品的提價(jià)影響了競爭力，造成接單放緩。

　　成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)。據(jù)中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，受近10年來房地產(chǎn)市場銷售額大幅增長的影響，中國家具市場營收水平也一直保持高速增長的趨勢(shì)。2006-2016年期間的年復(fù)合增長率約17%。2017年前九個(gè)月，家具制造業(yè)營收總值達(dá)到6747.7億元，同比增長11.10%，較上年同期增長3.2個(gè)百分點(diǎn)；行業(yè)利潤總值為404.3億元，同比增長11.20%，較上年同期增長0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　作為風(fēng)口的家居定制行業(yè)，近年來基本維持了20%以上的增速，尤其是行業(yè)龍頭之一的索菲亞更是增長迅猛。自2011年上市以來，索菲亞營業(yè)收入從10億元增長到超過60億元，凈利潤從1.35億元增長到9億元，股價(jià)增長也接近10倍。

　　然而，不管是家具行業(yè)整體還是定制家居子行業(yè)，其業(yè)績都是基于房地產(chǎn)市場的利好，但房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)在緊鑼密鼓地進(jìn)行著，勢(shì)必對(duì)家具市場的需求產(chǎn)生直接的影響。

　　作為地產(chǎn)的下游行業(yè)，家具隨房地產(chǎn)銷售的火爆或疲軟而波動(dòng)，由于家具的購置和裝修發(fā)生在交房之后，因此家具行業(yè)與地產(chǎn)銷售具有較顯著的滯后相關(guān)性，滯后期約12個(gè)月，地產(chǎn)后周期屬性明顯。在當(dāng)前“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)市場將逐步回歸居住屬性，黃金時(shí)代漸成往事，地產(chǎn)后周期的行業(yè)能否安好？

　　調(diào)控持續(xù)深入

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中11個(gè)城市價(jià)格低于上年同期水平；70個(gè)大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由漲轉(zhuǎn)降，二三線城市漲幅回落。

　　一線城市的新房價(jià)格，32個(gè)月來首次出現(xiàn)同比下降現(xiàn)象，即2018年1月一線城市的房價(jià)已經(jīng)低于2017年1月的水平。但比房價(jià)降幅更大的是銷售面積，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了“有價(jià)無市”的局面，即開發(fā)商還在挺著價(jià)格不放，銷售行情卻十分冷清。

　　統(tǒng)計(jì)局于1月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國商品房銷售面積16.94億平方米，比上年增長7.7%。其中，住宅銷售面積增長5.3%；商品房銷售額13.37萬億元，同比增長13.7%，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長11.3%。銷售額和銷售面積已連續(xù)兩年刷新歷史最高紀(jì)錄。

　　但這或是繁榮的頂點(diǎn)，按照全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌的預(yù)判，2018年，中國房地產(chǎn)銷售預(yù)計(jì)整體將處于下行通道中，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速預(yù)計(jì)仍將平穩(wěn)放緩。

　　2018年1月，全國各主要城市住宅成交呈現(xiàn)全面下滑的態(tài)勢(shì)。世聯(lián)EVS監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，新增住宅成交面積環(huán)比下跌23.2%(其中一線城市下跌41.1%，二線城市下跌16.9%，三線城市下跌21.8%)，存量住宅成交環(huán)比下跌18.7%。

　　進(jìn)入2月份，自春節(jié)假期的前一周開始，熱點(diǎn)市場就進(jìn)入了休假模式。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月上旬，一線城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%，其中，蘇州（樓盤）環(huán)比降幅達(dá)八成。三線城市方面相對(duì)穩(wěn)定，成交量環(huán)比下降9%。

　　但值得注意的是，三四線城市已在春節(jié)前后啟動(dòng)調(diào)控收緊步伐。

　　2月13日，淄博（樓盤）市政府發(fā)布的《關(guān)于建立淄博市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度的通知》提出，淄博新區(qū)部分區(qū)域?qū)嵤┫薹績r(jià)、限轉(zhuǎn)讓措施，且淄博新區(qū)范圍內(nèi)房地產(chǎn)用地出讓，要對(duì)購地資金實(shí)施審查。經(jīng)國土資源部門和有關(guān)金融部門審查資金來源不符合要求的將取消土地競買資格，并在一定時(shí)間內(nèi)禁止參加土地招拍掛。

　　此前，三亞（樓盤）市發(fā)改委、三亞市住建局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格備案管理的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定向三亞市發(fā)改委申請(qǐng)價(jià)格備案�！吧暾�(qǐng)辦理商品住房銷售價(jià)格備案總體均價(jià)和單套價(jià)格不能超過該區(qū)域2017年2月份同類型商品住房網(wǎng)簽均價(jià)和單套最高價(jià)；已經(jīng)辦理預(yù)(現(xiàn))售的商品住房項(xiàng)目不能超過2017年2月份該項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)和單套最高價(jià)。之前備案價(jià)格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請(qǐng)價(jià)格備案�！�

　　另外，湖北省物價(jià)局也以《緊急電報(bào)》形式發(fā)出《省物價(jià)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格行為監(jiān)管的通知》，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管，密切關(guān)注并重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中的下列價(jià)格違法違規(guī)行為，包括商品房銷售不按《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品房；中介公司收取超出商品房銷售價(jià)格以外的費(fèi)用；未在經(jīng)營場所醒目位置公示房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案證、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、捆綁收費(fèi)等。

　　而在“房住不炒”的定位下，2017年已有百余城市陸續(xù)采取限購、限貸、限商、限售政策。進(jìn)入2018年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布超過40個(gè)城市與部門，發(fā)布政策內(nèi)容超過50次，房地產(chǎn)市場的喧囂已漸漸遠(yuǎn)去。

　　在各地紛紛出臺(tái)調(diào)控措施的同時(shí)，房地產(chǎn)市場還受到政策以及金融雙管齊下的夾擊。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確指出，2018年要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，并且要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長易軍提出，要切實(shí)提高房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的協(xié)同性，加強(qiáng)部門之間的協(xié)調(diào)溝通，綜合運(yùn)用市場、經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　2018年以來，多個(gè)監(jiān)管部門共同推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿、去通道，嚴(yán)控銀行信貸和信托資金違規(guī)進(jìn)入樓市。近期，銀行對(duì)居民和房企違規(guī)加杠桿的產(chǎn)品正被集中清理，一些信托機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)也已暫停。清理非標(biāo)業(yè)務(wù)才剛開始，其范圍或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。

　　居民去杠桿

　　居民去杠桿被置于相當(dāng)?shù)母叨取?/span>

　　2月2日，《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表了一篇題為“抓住去杠桿這個(gè)‘牛鼻子’，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”的文章，文章中指出，要在地方政府、國有企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及居民部門四大部門去杠桿。

　　關(guān)于房地產(chǎn)，文章中提到：近幾年居民部門的杠桿率不斷上升，主要源于房地產(chǎn)市場的火爆導(dǎo)致炒房行為和住房貸款大量增加。盡管采取了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸，提高首付比例，但仍有大量資金流向房地產(chǎn)，在提高居民部門杠桿率的同時(shí)也增大了房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要建立健全包括房地產(chǎn)市場、銀行部門、銀行間市場、資本市場等在內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)對(duì)框架。還應(yīng)對(duì)“影子銀行”為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資的業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整治；對(duì)消費(fèi)貸款資金嚴(yán)格管理，防止個(gè)人消費(fèi)貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

　　個(gè)人消費(fèi)信貸在2016年至2017年前三季度，幾乎處于失控狀態(tài)。2017年，居民短期貸款呈爆發(fā)式增長，全年增加1.83萬億元，同比增長181.8%。興業(yè)銀行(601166,股吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委稱，消費(fèi)貸火爆既有商業(yè)銀行重視消費(fèi)貸市場，推廣力度較大的原因，也有需求方面的原因。此外，消費(fèi)貸爆發(fā)與房地產(chǎn)限貸有關(guān)，按揭貸款被限制之后，有居民將消費(fèi)貸變相投入房市。

　　在加杠桿的背景下，居民杠桿率2004年至2008年不到19%，2009年至2015年上升至35.9%，2016年至2017年前三季度急劇上躥至53.2%，促使金融監(jiān)管部門痛下決心，對(duì)居民杠桿率施以多渠道、多層面限制。2018年1月，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清在接受《人民日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)提出，要把“抑制居民杠桿率”作為2018年深化去杠桿力度的一個(gè)新的工作重點(diǎn)。

　　中金公司認(rèn)為，居民去杠桿主要為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并非打壓市場，居民去杠桿在房地產(chǎn)市場的應(yīng)用將主要體現(xiàn)于兩方面。

　　一方面，住房按揭規(guī)模仍將嚴(yán)控。2017年政策端通過限購、限貸、提高首付比例等方式控制房地產(chǎn)信貸，凈新增住房按揭額收縮兩成至3.86萬億元，占新增貸款比例下降10個(gè)百分點(diǎn)至29%。預(yù)計(jì)2018年該比例將小幅下降至25%，全年總按揭投放額(含還款部分)5.8萬億元左右，同比基本保持平穩(wěn)。

　　另一方面，消費(fèi)貸等違規(guī)炒房資金將被集中治理。在按揭額度趨嚴(yán)的環(huán)境下，部分銀行通過消費(fèi)貸等產(chǎn)品幫助居民加杠桿炒房，而此部分資金始終存在監(jiān)管缺位問題。預(yù)計(jì)2018年監(jiān)管層面將嚴(yán)控此類資金，補(bǔ)足政策漏洞。

　　中金公司判斷，以上兩方面措施將主要立足于打擊非理性的炒房需求，對(duì)剛需和合理改善性需求仍將予以適當(dāng)支持，不會(huì)一味收緊信貸而錯(cuò)殺合理住房需求。

　　在居民去杠桿的同時(shí)，房貸利率也在悄然提升。

　　2018年1月，全國首套房貸款平均利率為5.43%，即基準(zhǔn)利率1.11倍，較上月上升了0.05個(gè)百分點(diǎn)，一年來累計(jì)增長近1個(gè)百分點(diǎn)。

　　關(guān)鍵問題是，房貸利率上浮已成為廣泛的趨勢(shì)。據(jù)報(bào)道，春節(jié)過后，北京地區(qū)多家銀行首套房貸款利率再次上調(diào)，將首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮15%—25%，個(gè)別銀行甚至最低上浮了30%。

　　房貸利率上調(diào)，既不是某個(gè)銀行的孤例，也不是某個(gè)城市的個(gè)案。春節(jié)過后，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個(gè)地區(qū)首套房貸款利率均有不同程度的上漲，多個(gè)重點(diǎn)城市的首套房貸款利率最低上浮10%以上。 如廣州（樓盤）多家銀行宣布首套房的房貸利率上浮10%，深圳（樓盤）有兩家銀行上浮20%；蘇州首套房貸利率普遍上浮15%，二套最高上浮30%；成都則是首套房貸利率上浮10%-15%，二套房貸上浮15%-40%的政策。

　　事實(shí)上，房貸“量縮價(jià)漲”從2017年已經(jīng)開始了。央行的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月末，個(gè)人住房貸款余額同比增速比上年末回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的《2017年12月中國房貸市場報(bào)告》顯示，2017年全國房屋（包括首套房和二手房）貸款平均利率呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢(shì)，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。

　　而房貸“量縮價(jià)漲”也成為2017年部分城市房價(jià)漲幅放緩、市場平穩(wěn)的最主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國新增居民中長期貸款則為5.3萬億元，同比小幅下滑7%，這一數(shù)據(jù)主要為居民按揭貸，其下滑反映出房地產(chǎn)調(diào)控政策取得成效。

　　在“房子是用來住的，不是用來炒的”的房地產(chǎn)調(diào)控政策定位下，房貸“量縮價(jià)漲”預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)，以往那種房地產(chǎn)調(diào)控忽緊忽松，導(dǎo)致房價(jià)不時(shí)出現(xiàn)脈沖式上漲的現(xiàn)象或?qū)⒉粫?huì)再出現(xiàn)，樓市也將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。

　　繁榮轉(zhuǎn)折信號(hào)

　　按照海通證券(600837,股吧)的研究，2018年春節(jié)消費(fèi)整體平淡，無論是商品零售還是旅游收入，都比2017年同期有所下滑。

　　從零售來看，2018年春節(jié)期間的全國零售餐飲銷售額同比增長10.2%，雖說還保持在兩位數(shù)增長，但相比過去3年11%以上的增速降幅超過1%；從旅游來看，2018年春節(jié)期間全國接待游客總數(shù)同比增長12.1%，旅游總收入同比增長12.6%，分別比2017年同期下降1.7%和3.3%，而2018年的旅游增速也創(chuàng)下了2009年以來的新低。

　　海通證券認(rèn)為，春節(jié)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳背后的主要原因包括經(jīng)濟(jì)下行的影響與過度舉債買房的后果。

　　首先體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下行的影響。目前市場對(duì)于2018年中國經(jīng)濟(jì)的增速預(yù)期存在著巨大的分歧，由于2017年的全年GDP增速出現(xiàn)了企穩(wěn)回升，樂觀人士預(yù)期經(jīng)濟(jì)新周期已經(jīng)啟動(dòng)，2018年的經(jīng)濟(jì)增速會(huì)更好。但是從海通證券觀察到的鐵路貨運(yùn)量、重卡銷售等數(shù)據(jù)來看，其實(shí)2017年四季度以來的中國經(jīng)濟(jì)增速就出現(xiàn)了明顯的下降，而春節(jié)消費(fèi)和春運(yùn)增速的下滑只是另一個(gè)印證。

　　其次是過度舉債買房的后果。從各地披露的春節(jié)零售數(shù)據(jù)來看，中西部地區(qū)成為春節(jié)消費(fèi)的主力，而一線城市消費(fèi)普遍下滑。過去三年，中國經(jīng)歷了房地產(chǎn)的超級(jí)繁榮周期，也極大地拉動(dòng)了與地產(chǎn)有關(guān)的消費(fèi)，同時(shí)房價(jià)上漲帶來巨大的財(cái)富效應(yīng)，也對(duì)消費(fèi)有明顯的推動(dòng)。但未來隨著房價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌，這一過程將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，對(duì)消費(fèi)也將形成明顯的拖累。居民收入1%被拿去償還新增債務(wù)利息，如果中國居民過度舉債的行為不發(fā)生變化，那么未來每年的消費(fèi)增速都會(huì)下降1%甚至更多的水平，過度舉債和消費(fèi)的長期穩(wěn)定是互相矛盾的。

　　海通證券表示，過去幾年，居民過度舉債買房對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面作用正在體現(xiàn)，這也就意味著未來中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型是一場攻堅(jiān)戰(zhàn)。

　　事實(shí)上，早在2017年8月份，地產(chǎn)銷售對(duì)下游消費(fèi)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年8月工業(yè)增加值同比增長6.0%（前值6.4%），固定資產(chǎn)投資累計(jì)同比增長7.8%（前值8.3%），社會(huì)消費(fèi)品零售同比增長10.1%（前值10.4%）。

　　彼時(shí)，中金公司的研報(bào)就認(rèn)為，8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較上月再度明顯走弱，工業(yè)增加值、投資和消費(fèi)都較市場預(yù)期偏弱，確定經(jīng)濟(jì)偏弱走勢(shì)。總體上看，8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的回落與廣義財(cái)政支出的回落、環(huán)保限產(chǎn)和房地產(chǎn)后周期效應(yīng)逐漸消退有關(guān)，除了地產(chǎn)投資仍偏強(qiáng)之外，其他主要指標(biāo)幾乎全面回落，四季度地產(chǎn)銷售也或因信貸環(huán)境收緊而低于預(yù)期。

　　就房地產(chǎn)而言，在信貸收緊的環(huán)境下，銷售增速出現(xiàn)明顯下滑。從8月數(shù)據(jù)來看，商品房銷售面積累計(jì)同比增速降至12.7%（前值14.0%），單月同比從7月的2.0%小幅回升至4.3%。8月房屋施工面積同比增速轉(zhuǎn)為負(fù)增長，而銷售增速小幅回升下，庫存銷售比進(jìn)一步下降，也帶動(dòng)現(xiàn)階段的開發(fā)投資的回升。房地產(chǎn)資金來源方面，8月單月同比從1.3%小幅回升至3.8%；不過，其中自籌資金同比負(fù)增長，為-0.2%；國內(nèi)貸款增速小幅回升，預(yù)計(jì)后續(xù)貸款也將走弱，資金來源緊縮的預(yù)期正在逐步兌現(xiàn)。

　　中金公司當(dāng)時(shí)就認(rèn)為，從當(dāng)前的銀行從緊發(fā)放房貸、監(jiān)管明確控制全年房貸在新增貸款占比的因素，四季度按揭額度或出現(xiàn)顯著的下滑，導(dǎo)致10-12月商品房銷售低于預(yù)期。如果“金九銀十”背景下商品房銷售仍難有改觀，或引發(fā)投資者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，不利于后續(xù)商品房的銷售與投資。中期來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈趨勢(shì)向下的態(tài)勢(shì)較為明確。

　　而8月份消費(fèi)增速的回落更是讓中金公司發(fā)出了需警惕房地產(chǎn)后周期全面終結(jié)的警告。

　　2017年8月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比10.1%，預(yù)期10.5%，前值10.4%；扣除價(jià)格因素實(shí)際增長從9.6%降至8.9%；回落較為明顯，明顯低于市場預(yù)期。其中，值得注意的一點(diǎn)是，家電增速由13.1%回落至8.4%，建筑裝潢材料同比增速從13.1%回落至8.8%，但其實(shí)建筑裝潢材料的價(jià)格一年來上漲明顯，這說明實(shí)際需求回落的更快，需要密切關(guān)注這是否意味著房地產(chǎn)銷售后周期的終結(jié)。

　　地產(chǎn)大周期終結(jié)

　　中信建投表示，康德拉季耶夫周期理論（下稱“康波周期”）是世界商品價(jià)格的根本決定力量，而一個(gè)康波周期大致存在著兩個(gè)房地產(chǎn)周期，與商品周期相似。與商品產(chǎn)能周期、中周期（即資本支出周期）等一樣，房地產(chǎn)周期同樣要受到康波周期的約束，即房地產(chǎn)周期會(huì)受康波不同階段的約束。

　　中信建投前首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家周金濤曾表示，從康波周期的研究角度看，房地產(chǎn)周期長度約為25-30年，美國自1995年左右開啟新一輪房地產(chǎn)周期以來，已經(jīng)經(jīng)歷了21年，其中已在2006年實(shí)質(zhì)性見頂。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這輪房地產(chǎn)周期的最終大底有可能在2020-2025年才會(huì)達(dá)到。對(duì)于2012年房價(jià)回升的性質(zhì)，其更有可能是房地產(chǎn)大周期下行期中的一次B浪反彈。

　　周金濤認(rèn)為，在中周期（資本支出周期，級(jí)別小于房地產(chǎn)周期）的低點(diǎn)之前通常對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)周期中的回調(diào)或下行階段，而房地產(chǎn)周期的低點(diǎn)則大致出現(xiàn)在中周期低點(diǎn)附近或之后。美國本輪中周期從2009年開啟，并在2015年見到了高點(diǎn)，2019-2020年可能是本輪中周期的低點(diǎn)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，中周期的低點(diǎn)之前通常對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)周期中的回調(diào)或下行階段，因此，2012年房地產(chǎn)周期回升的B浪反彈大概率會(huì)在2019年之前就要結(jié)束，這意味著在2017-2019年將出現(xiàn)下行期，即進(jìn)入C浪下跌。本輪房價(jià)的大底可能在2020年之后出現(xiàn)，亦即在2020年至2025年之間見底。

　　就中國的房地產(chǎn)周期而言，在全球房地產(chǎn)周期中，核心主導(dǎo)國、外圍主導(dǎo)國、追趕國、附屬經(jīng)濟(jì)體、資源國等不同層次國別之間存在著較明顯的領(lǐng)先滯后關(guān)系，即全球房地產(chǎn)周期的演進(jìn)遵循著“主導(dǎo)國—外圍主導(dǎo)國—追趕國—附屬經(jīng)濟(jì)體、資源國”的傳遞順序。在第四次康波中，主導(dǎo)國美國的房地產(chǎn)周期要領(lǐng)先于中國香港和新加坡7-9年。由于中國內(nèi)地房地產(chǎn)周期領(lǐng)先于中國香港和新加坡，而美國自2006年見頂以來已有10年，據(jù)此推算，中國內(nèi)地房地產(chǎn)上行期可能已接近極限。中國內(nèi)地房地產(chǎn)周期在2014年和2016年可能形成了雙頭頂部，未來三年或步入下行期。

　　周金濤表示，中美兩國很可能在2017年至2019年期間同時(shí)處于房地產(chǎn)周期的下行階段，即出現(xiàn)共振下行。作為全球兩大經(jīng)濟(jì)體，這種共振向下的影響和沖擊將是重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。從康波周期所處的階段看，目前正處于康波衰退向蕭條轉(zhuǎn)換的階段。這似乎意味著，即將到來的中美房地產(chǎn)共振衰退，將是使康波蕭條加速到來的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　廣發(fā)證券首席宏觀分析師郭磊從另一視角闡述了對(duì)房地產(chǎn)周期的認(rèn)識(shí)，他表示，從增長階段看，中國經(jīng)濟(jì)仍在一輪“去地產(chǎn)化”進(jìn)程中。在人口周期、潛在增長率及政策目標(biāo)等因素綜合影響下，中國經(jīng)濟(jì)將經(jīng)歷“三化”。

　　第一個(gè)階段是2012年開始的“去出口化”。2012年，中國出口增速從之前的20%以上回落至7%左右，同時(shí)伴隨著經(jīng)濟(jì)增長率從9.5%放緩至8%以下。

　　第二個(gè)階段是2015年開始的“去地產(chǎn)化”。2015年，房地產(chǎn)投資進(jìn)一步從雙位數(shù)下降至個(gè)位數(shù)，中國經(jīng)濟(jì)也從7%-8%進(jìn)一步放緩至7%以下。雖然2016年房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷過一輪去庫存政策下的短反彈，但投資端預(yù)期顯然已經(jīng)變化，投資近三年并未有超出目前趨勢(shì)增速的表現(xiàn)。

　　第三個(gè)階段是可能于2020年之后開始的“去基建化”。基建投資一直處于15%-20%的顯著高于名義GDP增速的相對(duì)高位，按照目前增速，4.5年時(shí)間基建存量就可以翻一番。如果以高鐵、高速公路、水利三大項(xiàng)大致做一個(gè)存量標(biāo)尺，幾年后經(jīng)濟(jì)將大概率經(jīng)歷一個(gè)基建增速下臺(tái)階或稱為“去基建化”的過程。

　　從已經(jīng)降到歷史低位的庫存、已經(jīng)降到個(gè)位數(shù)的銷售和投資來看，廣發(fā)證券將目前階段視為這輪“去地產(chǎn)化”過程的尾部階段。盡管未來可能會(huì)繼續(xù)回落，尤其是銷售；但實(shí)質(zhì)性的增速下臺(tái)階已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，未來中期趨勢(shì)值的進(jìn)一步確認(rèn)可能會(huì)在幾個(gè)季度內(nèi)完成。

　　郭磊表示，從政策邏輯看，“影子銀行”、融資平臺(tái)、兩高一剩之后，房地產(chǎn)領(lǐng)域的軟著陸將會(huì)是下一個(gè)重點(diǎn)，目前軟著陸已是較大概率。

　　中國經(jīng)濟(jì)一度面臨四大結(jié)構(gòu)性問題，即“影子銀行”、融資平臺(tái)、兩高一剩、房產(chǎn)泡沫。從政策排雷順序看，先是“影子銀行”，再是融資平臺(tái)；2016-2017年集中解決兩高一剩，對(duì)“影子銀行”和融資平臺(tái)進(jìn)行政策補(bǔ)丁；同時(shí)，房地產(chǎn)初步實(shí)現(xiàn)一輪去庫存。目前產(chǎn)能過剩和環(huán)保問題已經(jīng)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，政策重點(diǎn)將大概率推進(jìn)到房地產(chǎn)的更深層次問題，即長效機(jī)制的形成。2017年下半年，關(guān)于租購并舉的政策導(dǎo)向顯著升溫。

　　值得注意的是，棚改加上供給端引入的租購并舉，相當(dāng)于形成一個(gè)“二元經(jīng)濟(jì)”，政策去保障中低端需求，這在一定程度上鎖定了房地產(chǎn)市場量價(jià)波動(dòng)的影響范圍，減弱了房子作為普通投資品的交易空間，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場軟著陸的概率。

　　房地產(chǎn)行業(yè)中期處在一場深刻的變局之中：供給端租購并舉，需求端調(diào)控長效化，行業(yè)將進(jìn)入自然增長階段。中期的房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步走向“長效機(jī)制”的覆蓋。

　　何謂長效機(jī)制？按照廣發(fā)證券的理解：第一，供給端朝向“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”； 第二，需求端實(shí)行相對(duì)常態(tài)化的差別化調(diào)控，將只有微調(diào)，沒有大的政策收放（“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”）；未來不排除有稅收政策落地。

　　供求兩端的政策一則將導(dǎo)致商品房價(jià)格彈性進(jìn)一步弱化，未來一二線城市的房價(jià)彈性將逐步走低；二則會(huì)導(dǎo)致居民預(yù)期的變化和周期性投機(jī)需求的進(jìn)一步減退，房產(chǎn)投資投機(jī)的收益預(yù)期將會(huì)實(shí)質(zhì)性收窄。

　　因此，郭磊認(rèn)為，從中期（未來3-5年）視角來看，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步進(jìn)入銷售、投資增速低位穩(wěn)定的自然增長周期中，將會(huì)變成一個(gè)安靜的行業(yè)。

　　天風(fēng)證券則從人口角度對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行了研究，并認(rèn)為2017年第一個(gè)房地產(chǎn)大周期已經(jīng)結(jié)束了。

　　天風(fēng)證券表示，房地產(chǎn)大周期的背后是24-45歲年齡段人口購房居住的需求。

　　新中國成立后的第一波嬰兒潮出現(xiàn)在1962-1972年，也就是三年饑荒結(jié)束之后。1962-1972年全國出生了2.97億人，當(dāng)時(shí)很多家庭有三到四個(gè)子女。這一波嬰兒潮人群中的大部分在1990-2000年結(jié)婚生育，一部分人趕上了福利房分配。

　　1997年國家停止福利房分配時(shí)，這群“60/70后嬰兒潮”的年齡在25-35歲，恰好都在首次置業(yè)的年齡。1998年，商品房市場開放，釋放了第一波嬰兒潮人群的購房剛需，中國房地產(chǎn)市場開啟了第一個(gè)房地產(chǎn)大周期。1998年至今，房價(jià)指數(shù)除了2008-2009年和2014-2015年發(fā)生過不超過3%的回撤外，幾乎是18年沒有回撤的大牛市。

　　第二波嬰兒潮出現(xiàn)在1985-1991年，是“1962-1972嬰兒潮”的次生潮。1992-1998年，出生人數(shù)逐年下降，1999-2010年是生育低谷期。

　　2017年，第一波“60/70后嬰兒潮”人群已經(jīng)45-55歲，不僅完全過了安家置業(yè)的年齡段，他們中的大部分經(jīng)過了多年的奮斗才有了一套到幾套房子，這些房產(chǎn)也成了第二波“80/90后嬰兒潮”人群的稟賦。2017年，第二波“80/90后嬰兒潮”人群在26-32歲，也全部進(jìn)入了安家置業(yè)的年齡。

　　2017年開始，嬰兒潮1代（35-45歲）的改善性需求下降，嬰兒潮2代（25-35歲）的婚育置業(yè)的剛性需求飽和，房地產(chǎn)大周期結(jié)束。

　　2017年，房子從“不動(dòng)產(chǎn)”變成了“凍產(chǎn)”。居民新增貸款和地產(chǎn)銷售增速雙雙回落，居民從在房子上“主動(dòng)加杠桿”到“被動(dòng)加杠桿”。但這一次不僅僅是三年的房地產(chǎn)后周期，房地產(chǎn)長效機(jī)制正在從“房住不炒”的交易規(guī)則制定，逐步延伸到培育租賃市場和扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政等針對(duì)房地產(chǎn)供給側(cè)的長期改革。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，下一波由人口年齡結(jié)構(gòu)帶來的大規(guī)模購房置業(yè)需求，要等到嬰兒潮3代（2010-2020年出生的10后）結(jié)婚生子，時(shí)間大致在2035年之后。

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