駐馬店房產(chǎn)在線訊  2017年，受一二線調(diào)控政策影響，一些房企業(yè)績止步不前，但另一些房企卻實(shí)現(xiàn)大幅增長，而后者主要受惠于企業(yè)均衡的投資布局：在一二線城市與三四線城市均有布局，因此在市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，“東邊不亮西邊亮”，保證了企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L的持續(xù)性。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在今年土地市場(chǎng)上，百強(qiáng)房企向三四線城市下沉的積極性也越來越高，尤其是在各大都市圈區(qū)域。那么房企勢(shì)必面臨到一個(gè)問題，具備怎樣條件的三四線項(xiàng)目才能熱銷？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到根據(jù)2018年初發(fā)布的《2017年中國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目銷售排行榜》，2017年入圍全國百強(qiáng)的三四線項(xiàng)目達(dá)到39個(gè)，其中19個(gè)項(xiàng)目成功殺入銷售金額百強(qiáng)，并且有12個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷售金額前50，比肩一些一二線城市項(xiàng)目。但是整體來看，三四線城市入榜項(xiàng)目占比并不高，因此要想在這樣的城市打開市場(chǎng)也需要相當(dāng)?shù)墓α�，�?duì)于企業(yè)在三四線的投資布局、營銷到產(chǎn)品開發(fā)都有較高的要求。

　　本文從項(xiàng)目所在城市的基本面、操盤房企以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)等三方面，分析進(jìn)入榜單的三四線熱銷項(xiàng)目，理順其強(qiáng)勢(shì)銷售的邏輯，為房企未來在三四線戰(zhàn)場(chǎng)發(fā)展提供一些指導(dǎo)。

　　01

　　哪些三四線城市入榜項(xiàng)目多？

　　從項(xiàng)目榜單來看，三四線城市中有19個(gè)項(xiàng)目銷售金額入榜，某些三四線城市中甚至有2個(gè)項(xiàng)目同時(shí)入榜，因此可以看到一些三四線城市也有著培養(yǎng)熱銷項(xiàng)目的土壤。從這些三四線城市熱銷項(xiàng)目的分布來看，珠三角區(qū)域的三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀，入榜的19個(gè)項(xiàng)目中，有11個(gè)項(xiàng)目即位于珠三角，長三角中有5個(gè)項(xiàng)目入榜，環(huán)渤海3個(gè)，中西部則無項(xiàng)目入圍。

　　具體來看，我們發(fā)現(xiàn)這些熱銷項(xiàng)目所在的三四線城市均有相似的特點(diǎn)：

　　普遍位于京、滬都市圈和大灣區(qū)，抑或是該城市自身的旅游資源豐富。如有項(xiàng)目進(jìn)入銷售金額榜單的三四線城市有15個(gè)，其中有7個(gè)城市即位于各都市圈內(nèi)，2個(gè)城市三亞（樓盤）、陵水旅游資源豐富，也有項(xiàng)目成功入榜。而像其他城市中福清、鎮(zhèn)江（樓盤）因靠近福州（樓盤）、南京（樓盤）緣故，承接了部分核心城市的投資需求。

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　　1、環(huán)京城市：投資客大量入場(chǎng)，本地剛需托底

　　環(huán)京優(yōu)勢(shì)吸引投資客入場(chǎng)

　　在環(huán)京都市圈中，固安和涿州的項(xiàng)目成功入榜，其中固安更是有兩個(gè)項(xiàng)目入榜。從位置來看，兩地與首都相近，交通也較為便利。固安來說，有大廣（大慶（樓盤）-廣州（樓盤））高速北京（樓盤）段直通縣城，距離天安門50公里，此外距離北京第二機(jī)場(chǎng)也僅為15公里。還有像涿州，距離天安門62公里，北京南大門，在現(xiàn)有軌道交通的基礎(chǔ)上，增建了京石城際鐵路，京涿市郊鐵路，廊涿城際鐵路。目前，北京西乘高鐵到涿州東站25分鐘，因?yàn)榕c北京交通的便利性，“雙城生活”則成為兩地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，外來投資客占到了置業(yè)人群相當(dāng)大的比例，房價(jià)也在15-17年飛升至萬元，達(dá)到部分二線城市水平。

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　　交通現(xiàn)狀難支撐“雙城生活”

　　那么對(duì)于這兩個(gè)城市，“雙城生活”的模式是否客觀存在，雖然依賴于這樣的特點(diǎn)已為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來了相當(dāng)大的置業(yè)需求。

　　我們通過“雙城生活”模式的交通情況來做分析：

　　首先從固安到北京目前只有一條大廣線，該高速路為雙向四-六車道加救援車道，暫且將該高速路全部視為是六車道，高速公路能適應(yīng)將各種汽車折合成小客車的年平均日交通量45000～80000輛。

　　進(jìn)行“雙城生活”一般均為上班族，因此在固安早上6:00-8:00應(yīng)為主要通勤時(shí)間，那么這條路上在這段時(shí)間段內(nèi)最多能負(fù)擔(dān)多少上班族的通勤？

　　做最大化的估算：

　　80000輛（六車道年平均日交通最高量）×2（假設(shè)一輛車搭載2人）/24小時(shí)×2小時(shí)=1.33萬人。

　　那么相應(yīng)能帶來1.33萬套的置業(yè)需求，以一套住宅100平米計(jì)算，固安以“雙城生活”為目標(biāo)的投資需求可達(dá)到133萬方，但只要未新增公路或鐵路，該需求將維持原狀。

　　固安15-17年新房的年平均成交建面為239萬方，基本半年時(shí)間即可將這樣的需求消化完畢，并且該需求短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)增長，但固安房價(jià)從15年到17年上半年一路飆升，在政府限購政策出臺(tái)后才有所收斂，而限購也僅是針對(duì)非戶籍人士限購一套這樣的政策，并沒有傷害到本地剛需和北京外來的“雙城生活”白領(lǐng)需求，但市場(chǎng)迅速冷凍，證明該地區(qū)市場(chǎng)的投機(jī)需求或?yàn)橹髁鳎�即這樣的交通方便了北京本土人員來固安炒房，并沒有方便白領(lǐng)的“雙城生活”。

　　城市基本面良好，本地需求未來有望成為市場(chǎng)壓艙石

　　固安的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來能否保持穩(wěn)定，可以從它的經(jīng)濟(jì)和人口基本面來分析。固安近兩年快速發(fā)展主要由于其PPP模式，早在2002年，華夏幸福(600340,股吧)就與固安縣政府以PPP模式合作開發(fā)建設(shè)運(yùn)營固安工業(yè)園區(qū)，雙方合作走過了15年，固安縣財(cái)政收入從2002年的1.1億元增加到2016年的80.9億元，2016年固安城鎮(zhèn)居民的人均可支配達(dá)到31079元，高于河北經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市唐山（樓盤）同年25534元的人均可支配收入水平，因此可以對(duì)當(dāng)前的萬元房價(jià)做支撐。

　　從人口來講，固安當(dāng)前人口為51萬人，但根據(jù)《固安縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2013-2030）》，未來固安縣的人口將達(dá)到80萬人。假設(shè)該規(guī)劃是按照固安當(dāng)前正常的人口增速做出的科學(xué)規(guī)劃，那么在未來12年中固安將凈增加近30萬人，僅本地需求每年即能帶動(dòng)200萬方的建面成交。

　　整體來看，固安縣的剛需能夠?qū)ζ洚?dāng)?shù)厥袌?chǎng)托底，雖然當(dāng)前該地市場(chǎng)投資需求旺盛，但并不影響固安房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的持續(xù)發(fā)展，房價(jià)在投資需求涌入后存在提前透支該地區(qū)發(fā)展的情況，在2017年調(diào)整后未來有保持穩(wěn)定的趨勢(shì)，即使投資客離場(chǎng)本地需求也能對(duì)該地區(qū)市場(chǎng)形成強(qiáng)支撐。涿州與固安相似，也是河北經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)，2016年城鎮(zhèn)居民人均可支配30397元，人口66萬人。

　　目前的問題是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求較多，“雙城生活”的概念站不住腳，當(dāng)前的交通并不能支撐這樣的需求。因此未來該地區(qū)市場(chǎng)仍需當(dāng)?shù)貏傂鑱碇�撐，從兩地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、人口情況來看都是可行的，但當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求未來爆發(fā)式增長的概率極低，因?yàn)楫?dāng)前兩地的房價(jià)雖然經(jīng)過調(diào)整，但仍然處于高位。

　　2、環(huán)滬：產(chǎn)業(yè)、自然資源豐富，值得房企深耕

　　環(huán)滬優(yōu)勢(shì)吸引大量投資

　　在環(huán)滬都市圈中，嘉善和啟東（樓盤）的項(xiàng)目成功入榜，其中啟東有兩項(xiàng)目入榜。上海（樓盤）的都市圈內(nèi)，昆山（樓盤）、花橋、太倉（樓盤）、嘉善、啟東這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從15年開始起步，也吸引了大批的房企投資，最受看重的還是這些地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

　　從嘉善的交通區(qū)位來看，嘉善是四個(gè)環(huán)滬城市中除昆山外，與上海交通最好的一個(gè)。嘉善縣東鄰上海市青浦、金山兩區(qū)，作為浙江省接軌上海的第一站，最快 23 分鐘滬杭高鐵可以直達(dá)虹橋火車站，自駕 1 小時(shí)滬杭高速 G60 可直達(dá)徐家匯(002561,股吧)。另有嘉善至楓涇的省際公交班線，對(duì)接上楓涇到上海市區(qū)的公交線路，交通條件成為嘉善發(fā)展的重要引擎。

　　相較于嘉善，啟東與上海的聯(lián)系則稍顯疏松，因?yàn)椴�沒有與上海陸上接壤，啟東與上海崇明僅依靠一條崇啟長江公路大橋連結(jié)，從啟東至上海大約有100公里，但值得一提的是這里的教育資源非常豐富，自然風(fēng)光較崇明也不遜色，因此也成為吸引外來投資客的優(yōu)勢(shì)。

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　　交通路網(wǎng)有待完善，“雙城生活”需求不足

　　近兩年環(huán)上海都市圈市場(chǎng)起飛，嘉善與啟東雖然具有臨近上海的地理共性，但上漲邏輯卻有不同。

　　嘉善房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作熱點(diǎn)與環(huán)京的固安、涿州相似：“雙城生活”成為主要賣點(diǎn)，目前嘉善到上海主要由一條滬杭高速路和一條滬杭城際高速鐵路。滬杭高速路為4車道，城際高速鐵路在6:00-8:00期間有4個(gè)車次，通過計(jì)算，當(dāng)前嘉善到上海的最高運(yùn)量為1.3萬人，對(duì)于在該地的這類需求有130萬方，這樣的需求體量對(duì)于該地市場(chǎng)影響并不會(huì)太大，相當(dāng)于今年華夏幸福一個(gè)嘉善新西塘孔雀城項(xiàng)目成交建面的兩倍。而據(jù)媒體調(diào)查，周內(nèi)早上從嘉善到上�？鐓^(qū)的人也寥寥無幾，可見嘉善近兩年市場(chǎng)的快速覺醒還是主要受到上海的投資客驅(qū)動(dòng)，真正的置業(yè)需求并沒有成為該地市場(chǎng)主流。

　　啟東市場(chǎng)也是吸引了大批的投資客，但主要還是在于啟東的教育資源和自然資源吸引了大批的置業(yè)人群。如綠地長島項(xiàng)目和恒大的海上威尼斯項(xiàng)目，均設(shè)立了時(shí)尚度假、休閑運(yùn)動(dòng)、生態(tài)養(yǎng)生等配套項(xiàng)目，以旅游地產(chǎn)的邏輯進(jìn)行操盤。從上海到啟東的交通情況來看，“雙城生活”模式顯然并不現(xiàn)實(shí)，與上海交通的接軌程度也不及嘉善，這類需求少之又少。

　　嘉善等待上海產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，啟東主打旅游地產(chǎn)

　　從兩地的基本面來看，嘉善和啟東均值得房企去持續(xù)深耕。

　　首先拿嘉善來說，2016年嘉善共完成地區(qū)生產(chǎn)總值457億元，增長8.3%，城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入達(dá)到50021元，已經(jīng)看高一些二線城市。而縣政府在對(duì)接上海方面的工作也非常積極，提出了嘉善縣全面接軌上海省際交通互通互聯(lián)工程項(xiàng)目“1+1+3”推進(jìn)模式設(shè)想�！八�謂‘1+1+3’推進(jìn)模式，主要以1個(gè)高速出口、1條國道、3條規(guī)劃省道為骨干，配建基礎(chǔ)設(shè)施框架網(wǎng)絡(luò)，推進(jìn)連接線建設(shè)，形成縣域干線公路網(wǎng)絡(luò)，承擔(dān)連接與上海、江蘇等毗鄰地區(qū)的公路過境通道和對(duì)外交通功能。”在完善的交通路網(wǎng)布局完成后，嘉善將更有潛力承接上海的迭代產(chǎn)業(yè)，甚至有可能成為下一個(gè)昆山，同時(shí)也有助嘉善——上海的“雙城生活”模式將得到落實(shí)。

　　對(duì)于啟東來說，其教育資源豐富，啟東是全國聞名的教育之鄉(xiāng)，曾獲“全國基礎(chǔ)教育先進(jìn)市”等榮譽(yù)稱號(hào)，10年來共錄取本一院�？忌�15000多人，其中錄取清華、北大考生累計(jì)近200人。自然資源方面，啟東攬江擁海，屬于亞熱帶氣候，春夏秋冬四季分明，江海風(fēng)景旅游特色明顯。空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)率常年保持80%以上，環(huán)境指數(shù)名列江蘇前茅，因此承接了部分上海居民至崇明的置業(yè)需求。客觀來看，教育資源和自然資源均屬于稀缺資源，并且隨著居民的消費(fèi)水平增長，其價(jià)值也將愈加凸顯，啟東對(duì)于外來人群有著持續(xù)的吸引力。

　　3、大灣區(qū)：城市發(fā)展成熟，百強(qiáng)房企爭(zhēng)相進(jìn)入

　　大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟

　　佛山（樓盤）、中山（樓盤）、珠海（樓盤）與環(huán)京滬的城市不同，這些城市與廣州、深圳（樓盤）的地域關(guān)系更廣，突破了一般的都市圈概念，而是城市群概念，即都屬于粵港澳大灣區(qū)。

　　粵港澳大灣區(qū)是指為由廣州、佛山、肇慶（樓盤）、深圳、東莞（樓盤）、惠州（樓盤）、珠海、中山、江門（樓盤）9市和香港、澳門（樓盤）兩個(gè)特別行政區(qū)形成的城市群。

　　2017年3月，在全國兩會(huì)上，“粵港澳大灣區(qū)”被正式寫入政府工作報(bào)告。

　　2017年7月1日，《深化粵港澳合作推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議》在香港簽署，粵港澳三地將在中央有關(guān)部門支持下，打造國際一流灣區(qū)和世界級(jí)城市群。

　　灣區(qū)的一大特點(diǎn)就是區(qū)域小但經(jīng)濟(jì)體量大，粵港澳大灣區(qū)范圍占全國土地面積不足1%，人口數(shù)量不足全國總?cè)丝诘?%，2016年其11城GDP總和便達(dá)到了9.35萬億元，占全國（含港澳）的12%。佛山、中山、珠海都在灣區(qū)內(nèi)找到了自己的定位，隨著灣區(qū)的發(fā)展，各城市基礎(chǔ)建設(shè)投資力度加大，其經(jīng)濟(jì)和人口紅利發(fā)展?jié)摿σ矊⒅鸩降玫结尫拧?/span>

　　百強(qiáng)房企扎堆進(jìn)入

　　分城市來看，佛山與廣州西南接壤，城市基礎(chǔ)建設(shè)完善，與廣州的融合度較高，受廣州房地產(chǎn)需求外溢影響極大。

　　近年來佛山是房企爭(zhēng)相進(jìn)入的城市之一，自2014年以來就有18家規(guī)模房企新進(jìn)入，如融創(chuàng)、綠城、陽光城(000671,股吧)、泰禾等等。以綠城為例，2016年底高調(diào)進(jìn)軍華南，先是以17.36億元總價(jià)摘得佛山禪城奇槎TD2016(CC)WG0007地塊，剔除配建6.93萬方人才住房，樓面價(jià)高達(dá)16632元/平方米，一舉創(chuàng)下了佛山土地出讓樓面價(jià)的新紀(jì)錄。事實(shí)上，在激烈的招拍掛競(jìng)爭(zhēng)中，房企的拿地成本也日趨增高，2017年佛山樓板價(jià)前十的地塊樓板價(jià)均破萬。

　　珠海在人口規(guī)模、商品房施工面積等方面與其他三個(gè)城市相距甚遠(yuǎn)，但是在港珠澳大橋開通之后，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展受澳門經(jīng)濟(jì)輻射影響較大，是灣區(qū)內(nèi)三四線城市中房價(jià)最高的城市，2017年上半年商品房銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.4萬元/平米左右。珠海也是前兩年企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的城市之一，地王頻出，如2016年8月珠海拍賣出讓四塊地，地王三度易主，最終格力地產(chǎn)(600185,股吧)以29120元/平方米拿下唐家科技創(chuàng)新海岸片區(qū)地塊，衛(wèi)冕新地王。2016年2月，華潤置地首進(jìn)珠海，計(jì)劃斥資177億元在橫琴自貿(mào)區(qū)建設(shè)其首個(gè)國際化商貿(mào)綜合體萬象世界；2016年8月，泰禾也落子珠海保稅區(qū)。

　　中山的基礎(chǔ)建設(shè)相對(duì)完善，房地產(chǎn)開發(fā)投資和施工面積也跟東莞等城市相差不多。規(guī)模房企雅居樂最早就是成立于中山，目前中山的房企除了本地小企業(yè)之外，主要還是來源于華南起家的規(guī)模房企，比如碧桂園、保利、萬科、中海、越秀等等，華南以外的房企，進(jìn)入中山較早的當(dāng)屬遠(yuǎn)洋，2006年前后已經(jīng)進(jìn)入，融創(chuàng)也于2016年進(jìn)駐中山。

　　粵港澳灣區(qū)的成立，賦予了中山“打造珠江西岸區(qū)域性綜合交通樞紐”的戰(zhàn)略定位，中山的地理優(yōu)勢(shì)被激活，作為未來珠江西岸的區(qū)域科技創(chuàng)新研發(fā)中心，中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)一步得到發(fā)展。

　　4、海南（樓盤）島：資源稀缺，長期看好

　　資源稀缺屬性不改

　　在今年的丁祖昱評(píng)樓市發(fā)布會(huì)上，易居中國CEO丁祖昱即認(rèn)為海南、杭州（樓盤）、天津（樓盤）、上海、武漢（樓盤）、重慶（樓盤）6個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來有著巨大的發(fā)展空間，并強(qiáng)調(diào)指出海南的樓市已經(jīng)蟄伏5年，未來3-5年將會(huì)處于高速發(fā)展期。

　　2017年全年海南省商品房創(chuàng)下全年2600億，均價(jià)上漲幅度19%的歷史之最，供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)極為顯著，庫存跌至10個(gè)月最低水平，海澄文、大三亞兩大片區(qū)成交量能超過全省75%。

　　此外生態(tài)環(huán)境一直都是海南的優(yōu)勢(shì)，海南政府也一直借助天然的地理位置和優(yōu)質(zhì)氣候打造世界一流的旅游度假圣地。根據(jù)海南省林業(yè)部門介紹，海南目前森林的覆蓋率達(dá)到62.1%，并計(jì)劃從2017年到2021年每年完成10萬畝的造林任務(wù)，確保全省森林覆蓋率常年保持在60%以上，以及沿海200米范圍內(nèi)不允許建設(shè)與生態(tài)保護(hù)無關(guān)的建筑。

　　近幾年政府在土地供給方面施行“兩個(gè)暫�！保荷唐纷≌瑤齑嫦�化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店的用地審批，暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批。加上最近“最嚴(yán)圍填海管控”政策的出臺(tái)，未來海南用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的土地將變得寸土寸金。

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