駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2017年持續(xù)一整年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，較有成效地抑制了快速上升的房?jī)r(jià)。2018年，中央再次強(qiáng)調(diào)將堅(jiān)持“房住不炒”，向市場(chǎng)釋放了政策不動(dòng)搖的強(qiáng)烈信號(hào)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到傳導(dǎo)至市場(chǎng)層面，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年前兩個(gè)月，無(wú)論投資端還是銷(xiāo)售端的數(shù)據(jù)都顯示了回暖態(tài)勢(shì)，但對(duì)需要現(xiàn)金流的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，此番回暖似乎并不能單方面解決問(wèn)題，而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金需求而加大開(kāi)工或推量，無(wú)疑將給市場(chǎng)帶來(lái)更多產(chǎn)品，買(mǎi)不到房的“焦慮癥”或?qū)⒌玫接行Ь徑狻?/span>

　　1、2月樓市數(shù)據(jù)透露房企隱憂(yōu)

　　3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1~2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》數(shù)據(jù)顯示，2018年1~2月，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了較明顯的回暖：

　　在2017年年末房地產(chǎn)投資增速下落到7.0%之后，2018年1~2月明顯上升至9.9%。與此相對(duì)應(yīng)的是，同期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額增速也小幅上揚(yáng)至15.1%。下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　在2017年年末房地產(chǎn)投資增速下落到7.0%之后，2018年1~2月明顯上升至9.9%。與此相對(duì)應(yīng)的是，同期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額增速也小幅上揚(yáng)至15.1%。

　　銳理視角|這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)厲害了：樓市開(kāi)局將緩解購(gòu)房者“焦慮癥”

　　統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇對(duì)1、2月的房地產(chǎn)投資增速數(shù)據(jù)增長(zhǎng)做出了解釋?zhuān)�總結(jié)起來(lái)有三點(diǎn)：

　　1.2017年土地市場(chǎng)成交明顯增長(zhǎng)，去年買(mǎi)地的房企在2018年初上馬新項(xiàng)目；

　　2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本上升；

　　3. 預(yù)期因素。

　　這個(gè)解讀看似平淡，可作為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，我們應(yīng)該挖掘到數(shù)據(jù)背后的潛在信息與市場(chǎng)預(yù)期：

　　根據(jù)原因1，可以預(yù)見(jiàn)在2017年成交的大量土地將于2018年陸續(xù)入市，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)增加，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈；

　　根據(jù)原因2，成本上升明顯會(huì)在目前全國(guó)許多限價(jià)的城市進(jìn)一步壓縮開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，一些成本控制不到位的房企壓力會(huì)很大。

　　所以2018年對(duì)于房企很難說(shuō)是一個(gè)“舒適”的年份。

　　返鄉(xiāng)置業(yè)提供美麗數(shù)據(jù)

　　統(tǒng)計(jì)局還同步公布了全國(guó)東部、中部、西部和東北區(qū)域的前2月房地產(chǎn)銷(xiāo)售總金額和總面積，按照此口徑，幾大區(qū)域的成交金額都相比去年同期有明顯上升，其中東北區(qū)域的銷(xiāo)售總金額上升比率達(dá)到35.2%；前2月的銷(xiāo)售總面積除了東部區(qū)域下降5.5%之外，其他所有區(qū)域都出現(xiàn)了兩位數(shù)以上的增幅。

　　銳理視角|這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)厲害了：樓市開(kāi)局將緩解購(gòu)房者“焦慮癥”

　　銳理對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，計(jì)算出了幾大區(qū)域在2018年1、2月的銷(xiāo)售均價(jià)，并與2017年同期進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)幾大區(qū)域的商品房銷(xiāo)售均出現(xiàn)了程度各異的同比上漲現(xiàn)象，同比上漲在13%~17%之間。

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　　雖然全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2018年1、2月都出現(xiàn)了不同程度的回暖，但是我們并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)太多對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的信息，嚴(yán)厲的限購(gòu)政策并沒(méi)有出現(xiàn)松綁的跡象。仔細(xì)分析數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增加幅度最大的區(qū)域是東北地區(qū)和西部地區(qū)，聯(lián)系到1~2月是中國(guó)的農(nóng)歷春節(jié)，而這兩個(gè)大區(qū)都是中國(guó)重要的勞動(dòng)力輸出區(qū)域，1、2月成交數(shù)據(jù)明顯上升的一大原因很可能是由過(guò)年返鄉(xiāng)置業(yè)潮帶來(lái)。

　　現(xiàn)金流！現(xiàn)金流！

　　那么，全國(guó)春節(jié)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)出現(xiàn)回暖是否意味著樓市在2018年會(huì)比前一年的發(fā)展情況更好呢？

　　在《情況》中另一個(gè)數(shù)據(jù)則營(yíng)造出與此前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)不同的氛圍，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1~2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年度到位資金的增速為4.8%，而2017年12月的數(shù)字則是8.2%。同時(shí)，2018年1、2月也是2016年1月以來(lái)這個(gè)數(shù)據(jù)首次滑落到5%以下，增速比去年全年均值下降3.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　銳理視角|這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)厲害了：樓市開(kāi)局將緩解購(gòu)房者“焦慮癥”

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年度到位資金這個(gè)數(shù)據(jù)可能不常引起注意，這個(gè)數(shù)據(jù)的波動(dòng)到底意味著什么？

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金的，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)報(bào)告期（例如2018年1~2月）實(shí)際可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金。這些資金可以是企業(yè)自籌的，可以是企業(yè)融資獲得的，可以是企業(yè)銷(xiāo)售了商品房回款之后投入開(kāi)發(fā)的。

　　開(kāi)發(fā)到位資金增速在2016、2017年均保持在較高的水平，如2016年全年除1、2月外該數(shù)據(jù)均保持在15%以上，而2017年雖然出現(xiàn)下降，最低值也為7%。2018年1、2月到位資金的增速下降意味著房企可實(shí)際用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的資金量下降，如果這個(gè)數(shù)據(jù)在2018年繼續(xù)保持低迷，則可能代表房企的現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張。

　　按照統(tǒng)計(jì)局給出的詳細(xì)數(shù)據(jù)，在組成開(kāi)發(fā)到位資金的各類(lèi)資金中，定金及預(yù)售款上升14.2%，說(shuō)明銷(xiāo)售情況并不悲觀，但是個(gè)人按揭貸款下降4.3%，這可能說(shuō)明銀行的放貸額度下降、放貸難度加大、放貸周期變長(zhǎng)。對(duì)于嚴(yán)重依賴(lài)銀行按揭回款的商品房預(yù)售模式來(lái)說(shuō)，銀行資金收緊帶來(lái)的“蝴蝶效應(yīng)”在2018年將會(huì)更加明顯。

　　銳理判斷，這樣的趨勢(shì)下，房企的現(xiàn)金流安全將會(huì)是2018年不得不討論的問(wèn)題，一些房企可能會(huì)對(duì)此做出相應(yīng)的調(diào)整，以?xún)?yōu)先現(xiàn)金流為主，開(kāi)發(fā)和推盤(pán)的速度很可能加快。

　　易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：

　　從到位資金數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前1-2月份為4.8%。這個(gè)數(shù)據(jù)可能要更加客觀來(lái)看，即不卑不亢。

　　首先“不卑”是說(shuō)要看到房企的資金面沒(méi)有完全惡化，大房企依然可以把控好的資金面，而且融資環(huán)境關(guān)鍵要看產(chǎn)品線(xiàn)，比如說(shuō)積極做租賃等業(yè)務(wù)，其實(shí)是有較好的機(jī)會(huì)的。而“不亢”其實(shí)就是說(shuō)房企需要防范一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前部分資金數(shù)據(jù)是得益于過(guò)去兩年房屋銷(xiāo)售回款的到賬等因素，但是這兩年隨著高杠桿融資等管控，其實(shí)是有很大的風(fēng)險(xiǎn)的。

　　所以把控銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)、穩(wěn)定銷(xiāo)售價(jià)格、拓寬融資渠道，是當(dāng)前房企維護(hù)好的融資機(jī)制的重要前提。

　　房企應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)工，而不是將資金空耗在等待之中。

　　房企應(yīng)對(duì)：走量吧

　　銳理統(tǒng)計(jì)了20家公布了1、2月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的上市房企的銷(xiāo)售情況，可以在一定程度上反映企業(yè)對(duì)于2018年的應(yīng)對(duì)：

　　銳理視角|這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)厲害了：樓市開(kāi)局將緩解購(gòu)房者“焦慮癥”

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，這20家房企在1、2月的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額總體來(lái)說(shuō)同比去年前2月出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)，其中面積同比增長(zhǎng)34.57%、金額同比增長(zhǎng)38.76%，而價(jià)格的上升幅度只有3.11%，相比統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)更低，而非更高。

　　換句話(huà)說(shuō)，大型房企已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)增加推盤(pán)速度、增加一些優(yōu)惠措施來(lái)加快自己的銷(xiāo)售和回款速度，保證自己的現(xiàn)金充裕，為可能繼續(xù)上升的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備。

　　但是不同的房企在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)時(shí)也有不同的策略選擇，例如中國(guó)金茂在今年1、2月同比去年， 其成交均價(jià)出現(xiàn)了非常明顯的上漲，顯然善于溢價(jià)的開(kāi)發(fā)商在2018年依然保持著極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　銳評(píng)

　　銳理認(rèn)為，根據(jù)目前的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，房企應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加快自身的銷(xiāo)售節(jié)奏，保持正向的現(xiàn)金流，并拓寬自身的經(jīng)營(yíng)范圍，為年中做好準(zhǔn)備。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)不到房的焦慮感在今年市場(chǎng)供應(yīng)增加的背景下應(yīng)當(dāng)有所緩解，目前仍是不錯(cuò)的購(gòu)房窗口期。

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