駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)席董事長兼總裁張力在接受中國證券報(bào)記者專訪時(shí)表示，未來兩三年樓市趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在此背景下，房企融資能力、開發(fā)能力等都受到考驗(yàn)，預(yù)計(jì)今年會出現(xiàn)更多房企并購整合的情況；預(yù)計(jì)今年房企的融資環(huán)境還會難于去年，且未來幾年這個(gè)趨勢都可能持續(xù)。因此，除了傳統(tǒng)的境內(nèi)融資渠道，境外融資仍是2018年房企的重點(diǎn)。他認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的核心在于土地市場開放，若多渠道增加土地供應(yīng)量，房價(jià)很快就會得到有效控制。

　　未來房價(jià)走勢總體平穩(wěn)

　　中國證券報(bào)：當(dāng)前樓市存在泡沫嗎？未來樓市的成交量、成交價(jià)格將呈現(xiàn)怎樣的走勢？

　　張力：我認(rèn)為目前房地產(chǎn)行業(yè)并不存在泡沫問題。如果未來幾年控制好房價(jià)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也會平穩(wěn)發(fā)展。未來房價(jià)走勢總體會比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落的情況，而且房地產(chǎn)商暴利和房價(jià)過猛增長的時(shí)代一去不復(fù)返。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到尤其是我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程很快，城鎮(zhèn)化和人們居住改善需求等對房地產(chǎn)市場起到支撐作用。當(dāng)前我國樓市已逐步進(jìn)入改善住房階段，市場需求依然比較旺盛。另外，中國老百姓(603883,股吧)還將房產(chǎn)投資作為資產(chǎn)配置中的重要部分，投資房地產(chǎn)收益的穩(wěn)步走高，也帶來一部分樓市需求。

　　中國證券報(bào)：如何看待今年房價(jià)熱點(diǎn)城市、非熱點(diǎn)城市的樓市成交狀況？

　　張力：我覺得目前的房價(jià)熱點(diǎn)區(qū)域應(yīng)不僅僅是北上廣深等一線城市，部分二三線城市樓市也很火熱�？偟膩砜�，今年樓市調(diào)控政策不會輕易放松。不過，在城鎮(zhèn)化、去庫存等多因素支撐下，我認(rèn)為今年三四線城市的成交量可能仍會增長，價(jià)格也會微升。目前不少三四線城市的庫存壓力仍有待消化。

　　中國證券報(bào)：應(yīng)從哪些方面建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制？

　　張力：房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制應(yīng)從三方面入手：一是征收房地產(chǎn)稅，但是這需要有關(guān)部門謹(jǐn)慎推進(jìn)，且起征點(diǎn)要惠及廣大群眾基本的居住需求。比如，居民自住的住房不應(yīng)征稅，可以定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：單套面積小于160平方米的不征收稅，超過160平方米的按超出部分征收稅；居民第二套住房或豪宅則應(yīng)征收稅。

　　二是在房地產(chǎn)借貸方面進(jìn)行有序安排，應(yīng)合規(guī)、更加自由地進(jìn)行房地產(chǎn)交易。

　　三是盡快開放土地市場，我認(rèn)為這也是控制房價(jià)的“殺手锏”。建議從兩方面增加土地供給：一方面是鼓勵農(nóng)民將手中自留地與房企合作，投入市場；另一方面是目前不少土地仍閑置、囤積在一些企業(yè)手中，應(yīng)盡快想辦法使這部分土地釋放和運(yùn)轉(zhuǎn)起來。多渠道增加土地供應(yīng)量，房價(jià)很快就會得到有效控制。

　　房企并購整合料強(qiáng)化

　　中國證券報(bào)：如何看待今年的樓市調(diào)控政策？這將對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來哪些影響？

　　張力：近年來，一是由于金融政策收緊，二是房企自身也在趨于冷靜，這兩方面因素使得土地市場漸漸冷卻，未來應(yīng)該不可能再現(xiàn)以往“地王”頻出的情況。進(jìn)而可以判斷未來兩三年樓市將趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也將逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。對于房企來說，也需要轉(zhuǎn)變思路：一方面積極“去杠桿、降成本”；另一方面提高房屋質(zhì)量，滿足老百姓的自住、改善需求。

　　在這種大背景下，房企融資能力、開發(fā)能力等都受到考驗(yàn)，預(yù)計(jì)未來會出現(xiàn)不少房企并購整合：中小房企與大型房企的合作；也有可能是土地、項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓；大型房企直接并購小房企等。

　　中國證券報(bào)：房地產(chǎn)也開始轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段�；浉郯拇鬄硡^(qū)建設(shè)等重大國家戰(zhàn)略會對樓市走向、房企發(fā)展帶來哪些影響？

　　張力：我認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)肯定是以高科技等新經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向?yàn)橹�，預(yù)計(jì)資源整合上會迎來一波高峰期，但人口流動方面應(yīng)該不會增加太多。隨著三地發(fā)展區(qū)域融合，居民往來交通愈發(fā)方便，對香港樓市可能會帶來一定影響，對廣東樓市影響應(yīng)該不會太大。不過，預(yù)計(jì)東莞（樓盤）、珠海（樓盤）、中山（樓盤）這三個(gè)城市的房價(jià)會有所上漲。

　　中國證券報(bào)：最近幾年，房企在國內(nèi)的融資渠道愈發(fā)收緊。如何看待房企今年的資金環(huán)境？對于探索多元化融資有何建議？

　　張力：預(yù)計(jì)今年房企的融資環(huán)境還會難于去年，且未來幾年這個(gè)趨勢可能都會持續(xù)。因此，我想除了傳統(tǒng)的境內(nèi)融資渠道，境外融資仍是2018年房企融資的重點(diǎn)。房企境外發(fā)債的融資成本也比國內(nèi)低，不過今年境外發(fā)債利率預(yù)計(jì)也會上漲，但還仍會低于國內(nèi)的融資成本。

　　回報(bào)率低制約住房租賃市場發(fā)展

　　中國證券報(bào)：我們觀察到，富力地產(chǎn)去年開始布局住房租賃市場。如何看待未來中國住房租賃市場的發(fā)展空間，當(dāng)前發(fā)展面臨哪些問題？

　　張力：住房租賃市場空間廣闊，尤其是在一線、二線城市。以廣州（樓盤）市為例，我估計(jì)至少有70%的流動人口還租住在城中村里，這其中大部分人租住了當(dāng)?shù)卮迕袼酱畹倪`章建筑。

　　在住房租賃領(lǐng)域，目前發(fā)展較為迅速的以大中型房企為主，他們擁有成熟的產(chǎn)品研發(fā)體系和較強(qiáng)的資源整合能力。我們也在積極參與住房租賃市場，但不可否認(rèn)的是：目前多數(shù)房企仍舊是抱著“試水”的態(tài)度。重要的原因，仍是這一市場的回報(bào)率很低。另外，住房租賃項(xiàng)目都屬于重資產(chǎn)，房企參與的成本比較高。因此，我認(rèn)為未來要快速發(fā)展住房租賃市場，關(guān)鍵還是要下調(diào)相應(yīng)土地的價(jià)格，同時(shí)適當(dāng)降低企業(yè)的參與成本、提升各方參與的積極性。

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