駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到進(jìn)入3月份，隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)暖，很多城市二手房市場交易量也開始上升。伴隨著成交量的上升，二手房交易過程中產(chǎn)生的一些糾紛頗為引人關(guān)注。

　　“我原本準(zhǔn)備購買一處二手房，雙方已經(jīng)簽訂了買賣合同，但是賣方是由房主的妹妹代簽的。如果我現(xiàn)在提出終止交易，是否構(gòu)成違約，是否要支付違約金？”近日，東北某城市居民張鑫（化名）向證券時(shí)報(bào)記者提出了這樣的問題。

　　二手房買方欲單方面

　　終止購房協(xié)議

　　張鑫出生在東北的一處山區(qū)。大學(xué)畢業(yè)后，他選擇留在目前所居住的城市，至今已經(jīng)超過10個(gè)年頭。2013年的時(shí)候，張鑫和妻子貸款購買了一套76平方米的兩居室住房。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到最近幾年，張鑫和妻子在事業(yè)方面均有不錯(cuò)的發(fā)展，收入水平也是不斷增加�！霸谌�面二孩政策實(shí)施之后，我和妻子有了要二孩的想法。與此同時(shí)，還想將我的父母接來同住，希望他們能夠在城市中安享晚年�！睆場握f。

　　不論是要二孩，還是要將父母接來同住，張鑫目前的住房都顯得有些緊湊，為此夫妻二人打算購買一套大面積的住房。前段時(shí)間，通過房產(chǎn)中介的介紹，張鑫在某小區(qū)看中了一套建筑面積為131平方米的小高層住宅，張鑫很快就與賣家簽訂了購房合同，并將2萬元的購房押金交到了房產(chǎn)中介處。

　　就在張鑫準(zhǔn)備與賣家辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)候，又有房產(chǎn)中介向張鑫介紹房源。“新房源與之前看中的房子是在同一個(gè)小區(qū)，而且房屋的格局、建筑面積、樓層、采光等更加令人滿意。”據(jù)張鑫介紹，最為重要的是，新房源的建筑面積是138平方米，但是售價(jià)卻與之前那處建筑面積131平方米的房源售價(jià)相同。

　　然而按照之前張鑫與賣方的約定，一旦張鑫單方面提出終止交易，那么2萬元的購房押金將補(bǔ)償給賣家。為了不損失這2萬元的押金，又能終止之前簽訂的購房協(xié)議，張鑫可謂是絞盡腦汁�！胺课莸膶�(shí)際所有人是在外地工作，是他的妹妹與我們簽訂的房屋買賣協(xié)議，所以我想以此為理由提出終止交易�！睆場握f，只是現(xiàn)在有點(diǎn)拿不準(zhǔn)，如果真的這樣做，是否構(gòu)成違約，是否仍要支付違約金？

　　律師：

　　關(guān)鍵看合同是否有效

　　“是否需要支付違約金，關(guān)鍵看合同是否有效。”廣東奔犇律師事務(wù)所主任劉國華律師指出，根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，不滿八周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無民事行為能力人。無民事行為能力人實(shí)施的民事法律行為無效，賣家的妹妹如果是無民事行為能力人，則合同無效，張鑫也不用承擔(dān)違約責(zé)任。

　　另外，要看賣家的妹妹是限制民事行為能力人。根據(jù)《合同法》第四十七條的規(guī)定：限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

　　如果賣家妹妹的法定代理人對(duì)賣家妹妹的代理行為事后予以追認(rèn)，并告知張鑫，合同即為有效，張鑫需要承擔(dān)違約責(zé)任。假如張鑫在簽訂合同的時(shí)候，主觀上并不知賣家妹妹是限制民事行為能力人，那么他可以行使撤銷權(quán)，如此合同無效，張鑫也不用承擔(dān)違約責(zé)任。

　　最后，如果賣家的妹妹有賣家的授權(quán)委托書，授權(quán)委托書的委托權(quán)限包括代為簽訂賣房合同等權(quán)限。此種情況下，購房協(xié)議應(yīng)為有效，按照之前張鑫與賣方的約定，一旦張鑫單方面提出終止交易，那么2萬元的購房押金將補(bǔ)償給賣家。如果賣家的妹妹超越代理權(quán)或者沒有代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，以賣家的名義和張鑫簽訂合同，張鑫可以催告賣家在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，如果賣家不追認(rèn)，合同無效，張鑫可以追究賣家妹妹的責(zé)任。

　　“如果賣家的妹妹不但是限制民事行為能力人，又超越代理權(quán)或者沒有代理權(quán)，那可能需要其法定代理人和賣家的雙重追認(rèn)，合同方能有效�！眲�國華律師說，現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比書面復(fù)雜，如果涉及訴訟，如何取證、如何舉證、如何形成證據(jù)鏈等等都是相當(dāng)專業(yè)的問題。

　　劉國華律師提醒，最好事先做好預(yù)防工作，合同當(dāng)事人有代簽的，需要注意其主體資格，并有相應(yīng)的授權(quán)委托書。必要的時(shí)候，可以尋求專業(yè)律師的幫助。否則，對(duì)多方都是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，當(dāng)謹(jǐn)慎而為。

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