駐馬店房產(chǎn)在線訊  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本周發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)樓市延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在15個(gè)熱點(diǎn)城市中，12個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，一線城市環(huán)比連續(xù)7個(gè)月停漲或下跌，2月環(huán)比跌幅擴(kuò)大；二線城市漲幅回落；由于棚改、去庫(kù)存等因素，三四線城市繼續(xù)上漲，但漲幅趨緩。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到同比去年2月，15個(gè)熱點(diǎn)城市中9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格下降，一線城市連續(xù)兩個(gè)月下跌，且跌幅擴(kuò)大。但是，不受“控價(jià)”因素影響的二手房市場(chǎng)，價(jià)格未明顯回調(diào)，2月份70個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)（0.2%）環(huán)比1月持平，70個(gè)城市中有49個(gè)二手住房?jī)r(jià)格上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)還顯示，今年1~2月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)4.1%，增速較去年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額同比增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得注意的是，銷售面積和金額增速明顯出現(xiàn)背離，意味著商品房銷售均價(jià)仍在上漲。

　　事實(shí)上，根據(jù)筆者調(diào)研，新房由于受到嚴(yán)格的預(yù)售證管控、網(wǎng)簽管控、價(jià)格管控，新房入市采取“高低搭配”的方法，從而造成新房?jī)r(jià)格在數(shù)據(jù)上下降的現(xiàn)象，特別是在熱點(diǎn)城市。

　　但是，二手房市場(chǎng)是由千千萬(wàn)萬(wàn)的小業(yè)主和買家主導(dǎo)的充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)客觀。比如，二手住房交易占比最高（60%~80%）的一線城市，新房?jī)r(jià)格同比連續(xù)兩個(gè)月下跌，但二手住房?jī)r(jià)格同比卻仍在上漲。

　　因此，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并非已顯現(xiàn)出向下的“拐點(diǎn)”，整體上仍處在橫盤(pán)態(tài)勢(shì)，當(dāng)然在現(xiàn)有情況下，也不會(huì)迎來(lái)新一輪上漲。

　　在今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示，房地產(chǎn)泡沫既不要主動(dòng)擠破，也不能繼續(xù)吹大，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)釋放需要在長(zhǎng)期的過(guò)程中逐步推進(jìn)，比如建立租購(gòu)并舉住房制度就需要比較長(zhǎng)的過(guò)程。

　　3月19日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在回答記者提問(wèn)時(shí)，提到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步舉措，第一點(diǎn)就是“要加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”�？梢�(jiàn)，平穩(wěn)健康、風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期有序釋放是拿捏房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。

　　從2017年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)看，少數(shù)人的高端消費(fèi)、體量小的新興產(chǎn)業(yè)，難以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從數(shù)量到質(zhì)量驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)換。考慮到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)防范的“雙底線思維”，以房地產(chǎn)為主的投資驅(qū)動(dòng)及對(duì)傳統(tǒng)上下游拉動(dòng)的考量，房地產(chǎn)保持一定的量，對(duì)增長(zhǎng)動(dòng)力平穩(wěn)轉(zhuǎn)換、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革騰挪空間作用至關(guān)重要。

　　今年1~2月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)7.9%，高于2017年全年增速。其中，制造業(yè)投資增速4.3%低于2017年的水平，基建投資較2017年有所下滑。三大類投資中，唯獨(dú)房地產(chǎn)投資“一枝獨(dú)秀”。今年1~2月，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)9.9%，這是全國(guó)固定資產(chǎn)投資和工業(yè)投資反彈的主要?jiǎng)恿Α?/span>

　　2016年底以來(lái)，在“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)新架構(gòu)下，加上已經(jīng)明晰的“去杠桿”和“守住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”的宏觀調(diào)控設(shè)計(jì)，商品房市場(chǎng)回落在情理之中，管理層對(duì)此也有充分預(yù)期。

　　作為長(zhǎng)效機(jī)制的核心內(nèi)容，以房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對(duì)沖整個(gè)行業(yè)中商品房體量的下滑，并改善供給質(zhì)量和效率，這就是應(yīng)對(duì)預(yù)案。于是，不管是租賃崛起還是棚改，是三四線城市“去庫(kù)存”抑或是農(nóng)村危房改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)等，一定程度上也是為了對(duì)沖商品房下滑和平滑行業(yè)波動(dòng)。因此，2017年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售出現(xiàn)一定背離，后者增速每月下滑2個(gè)百分點(diǎn)左右，1~2月的增速（4.1%）創(chuàng)近年新低，但開(kāi)發(fā)投資卻一直保持7%~10%的增長(zhǎng)水平。

　　對(duì)于商品房市場(chǎng)，強(qiáng)力的限制性措施（限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等）“加碼”和擴(kuò)圍，短期內(nèi)限制住了購(gòu)買力準(zhǔn)入市場(chǎng)，但觸發(fā)居民購(gòu)房的大環(huán)境并未改變，比如房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、“資產(chǎn)配置荒”等等。于是，地方政府調(diào)控樓市的主體責(zé)任，在一些地方就異化為行政干預(yù)性質(zhì)很強(qiáng)的限價(jià)，這就出現(xiàn)了新房和二手住房?jī)r(jià)格“倒掛”。

　　筆者認(rèn)為，數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)穩(wěn)定或下跌，最大的作用就是引導(dǎo)預(yù)期的“標(biāo)價(jià)效應(yīng)”。也就是說(shuō)，假如所有新盤(pán)都接受政府定價(jià)，周邊及全市二手樓盤(pán)漲價(jià)的難度將加大。以時(shí)間換空間，政府限價(jià)、“限售”造成的交易成本不斷抬高、交易程序日漸冗長(zhǎng)，換手率大幅下降，溢價(jià)部分、上漲預(yù)期會(huì)慢慢損耗掉，這就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期有序釋放的邏輯。

　　當(dāng)然，配合房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控的是，必須管住貨幣供給的“總閘門(mén)”。黨的十九大作出健全貨幣政策和宏觀審慎政策“雙支柱”調(diào)控框架的重要部署。在“雙支柱”框架下，貨幣政策控制資金和信貸投放的量和價(jià)，宏觀審慎防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　在新的金融監(jiān)管構(gòu)架下，房地產(chǎn)管理要抑制居民杠桿率，比如去年以來(lái)各地房貸額度控制，另一方面還要發(fā)揮資金價(jià)格的調(diào)節(jié)作用，比如按揭利率連續(xù)13個(gè)月上升。再有，流入房地產(chǎn)的資金受到嚴(yán)格控制，比如房企融資渠道全面收緊。因此，基于交易成本、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、配建和自持常態(tài)化拉長(zhǎng)現(xiàn)金流回籠周期，開(kāi)發(fā)商降低溢價(jià)率加速資金回籠的進(jìn)程或?qū)㈤_(kāi)啟。

　　對(duì)此，央行已確立了房地產(chǎn)金融宏觀審慎的新監(jiān)管架構(gòu)，已進(jìn)入2018年監(jiān)管的十大重點(diǎn)工作中。因此，即便新房因限價(jià)而“被降價(jià)”，整體上看，目前熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，但商品住房?jī)r(jià)格溢價(jià)損耗、樓市溫和回落，這是調(diào)控政策、信貸緊縮政策疊加并長(zhǎng)期堅(jiān)持后的必然結(jié)果。

　　調(diào)控高壓繼續(xù)堅(jiān)持并一以貫之，租賃、共有產(chǎn)權(quán)、集體土地入市等長(zhǎng)效機(jī)制也在漸進(jìn)跟進(jìn)，這既是貫徹“房住不炒”，也是削弱住房投資屬性，讓溢價(jià)慢慢損耗和樓市溫和回調(diào)。作為調(diào)控“領(lǐng)頭羊”，北京（樓盤(pán)）2月份的房?jī)r(jià)有所下跌，2018年，北京還將有大量共有產(chǎn)權(quán)住房上市，再加上集體土地入市，北京房?jī)r(jià)還有望溫和下跌。不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì)衰退，反而因新市民、無(wú)房戶等有效需求得到解決而保持高位，其他城市情況也類似。

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