駐馬店房產(chǎn)在線訊   商務(wù)中心對居住中心具有天然引力。

　　這個引力輻射范圍有多大？駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編認(rèn)為，在成都破除“大城市病”的當(dāng)下，以天府新區(qū)興隆湖為核心，距此15-20公里內(nèi)的區(qū)域最容易孕育新興住區(qū)。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到2017年上半年開始至今的“樓市狂飆”，將距離興隆湖17公里的視高帶入了購房者視野。如今接近一年過去，從一窩蜂追高到回歸平靜，“開發(fā)速度與購買激情”交鋒的背后，我們不禁要問：應(yīng)該如何重新定義難得的買房機(jī)會？關(guān)于未來居住，我們真正需要什么？

　　火熱的天府新區(qū)難掩尷尬

　　一季度住宅供應(yīng)同比降4成

　　赫伯爾的人口遷移“推拉”指出，人口遷移是遷出地的推力和遷入地的拉力共同作用的結(jié)果。在成都“中優(yōu)”“南拓”的推力和拉力作用下，以興隆湖為核心的天府新區(qū)，居住磁力越來越強(qiáng)。

　　不過由于限購調(diào)整，天府新區(qū)的供應(yīng)已是逐漸告急。從土地端來看，2017年天府新區(qū)通過招拍掛市場成交土地30宗，總成交面積2459.56畝，環(huán)比2016年下降27%，其中非商業(yè)用地只占25%。

　　而從住宅端來看，截至3月22日，大成都共有125個項目開放搖號，其中天府新區(qū)范圍內(nèi)僅有中海錦江城、海昌天瀾、濱江和城、蜀南春郡四盤。2018年1-3月，天府新區(qū)新增供應(yīng)共計3101套，同比去年的5084套下降39%。

　�。ㄌ旄�新區(qū)住宅供銷套數(shù)表 來源：銳理數(shù)據(jù)）

　�。ㄌ旄�新區(qū)住宅供銷套數(shù)表 來源：銳理數(shù)據(jù)）

　　供應(yīng)降低，限購又提高了入局門檻，天府新區(qū)的火熱背后難掩現(xiàn)實的尷尬，市場也不得不直面一道難題：想要置業(yè)天府新區(qū)，應(yīng)該到哪兒落位？

　　從5公里到10公里到20公里

　　品質(zhì)居住背后暗含“乘數(shù)效應(yīng)”

　　老城VS新城，不僅僅是商業(yè)商務(wù)的更新，更是居住版圖的成倍擴(kuò)張。城南樓市的進(jìn)階尤其明顯。

　　提及下階段成都樓市，我們第一反應(yīng)就是將興隆湖與天府廣場對標(biāo)。銳理君發(fā)現(xiàn)，作為城市單核時期的絕對商業(yè)商務(wù)中心，天府廣場孕育而來的品質(zhì)住區(qū)（如浣花溪、桐梓林）與其保持著3-5公里的舒適距離。分析常住人口數(shù)量與距市中心距離關(guān)系圖也可以看出，人口數(shù)量越多，距離市中心（商務(wù)中心）越遠(yuǎn)：

　�。�某中等城市常住人口數(shù)量與距市中心距離關(guān)系圖 R1為中心商務(wù)區(qū)R3為居住區(qū) 來源：網(wǎng)絡(luò)）

　　（某中等城市常住人口數(shù)量與距市中心距離關(guān)系圖 R1為中心商務(wù)區(qū)R3為居住區(qū) 來源：網(wǎng)絡(luò)）

　　3-5公里會不會就是商務(wù)中心與住區(qū)的蜜月長度呢？事實上，短期內(nèi)這一規(guī)律確實存在，但隨著成都向南發(fā)展速度加快，大源、金融城、華府等高端板塊崛起，歷經(jīng)十幾年的發(fā)展，10—15公里范圍內(nèi)升級成了品質(zhì)居住區(qū)，眾多高品質(zhì)項目相繼呈現(xiàn)。

　　如今，天府新區(qū)“再造一個新成都”，以興隆湖為圓心，預(yù)判未來10年甚至20年的品質(zhì)住區(qū)，應(yīng)該在哪里落位？遵循上文提及的發(fā)展規(guī)律，以20公里為半徑畫圓，一個樓市熱捧的板塊進(jìn)入了銳理君的視線：天府新區(qū)視高板塊。

　　從5公里到10公里再到20公里，品質(zhì)住區(qū)發(fā)展背后的“乘數(shù)效應(yīng)”，既有城市外擴(kuò)的必然，更有開發(fā)者和購房者提前預(yù)判和介入市場的推動。

　�。ㄅd隆湖商務(wù)中心期住居分布圖 來源：銳理數(shù)據(jù)）

　�。ㄅd隆湖商務(wù)中心期住居分布圖 來源：銳理數(shù)據(jù)）

　　在銳理君看來，視高板塊的火熱并非一時興起，地理數(shù)字上的重合也絕非巧合，而是它提前一步跨越了老城以往需要十幾年才積累起來的居住能量，搶先形成了居住集聚效應(yīng)。

　　遠(yuǎn)？偏？貴？

　　視高面臨的問題都“不是難題”

　　提到視高，業(yè)內(nèi)外都不陌生。2017年5月5日，視高第一次走上拍賣臺，保利地產(chǎn)(600048,股吧)與峨眉山（樓盤）子然置業(yè)就以驚人的305%和358.33%高溢價將兩宗土地收入囊中。此后不到一個月，新城控股、遠(yuǎn)大、萬科相繼入局，視高以市場想象不到的速度迅速組成了一個完整的拼圖。

　　最終它交出的答卷也十分耀眼： 2017年平均成交樓面地價3170元/㎡，環(huán)比2016年的448.4元/㎡上漲606%。新房房價由4000元/㎡上漲到13000元/㎡。

　　與房價同時保持高度的還有視高的推貨速度。2017年大成都整體推貨放緩，但房企在視高從拿地到推盤卻仍保持在4、5個月的快節(jié)奏。擅長開拓城際的保利，擅長標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的萬科和2017年新晉千億俱樂部成員新城控股，都在這里展現(xiàn)出了高周轉(zhuǎn)能量。其中，新城控股2月10售樓部開放，距離拿地只有4個月，這個成績放在區(qū)域里都是十分拔尖的。

　　但爆發(fā)的同時，視高引發(fā)的質(zhì)疑也不少：地理稍遠(yuǎn)、區(qū)域較偏、價格還貴，甚至部分此前已經(jīng)在此置業(yè)的強(qiáng)投資屬性仍然充滿疑問：

　　視高到底值不值？

　　視高此前面臨的諸多問題，任何一個“價值洼地”在初始階段都會經(jīng)歷。銳理君日前實地探訪發(fā)現(xiàn)，所謂的遠(yuǎn)、偏、貴，從根本上來說已經(jīng)不是當(dāng)前視高必須面對的最大難題。

　　遠(yuǎn)：遠(yuǎn)的不是距離，是看風(fēng)景的你

　　你站在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在樓上看你。

　　視高距離天府廣場約45公里，從數(shù)字來看，距離老城確實較遠(yuǎn)。但視高作為天府新區(qū)的組成部分，其服務(wù)對象主要是以興隆湖為核心的的新興商務(wù)區(qū)。17公里的距離，銳理君從興隆湖驅(qū)車前往視高大約15分鐘，天府大道作為雙向八車道，目前交通較為通暢。未來，K3輕軌線直通視高經(jīng)開區(qū)，又無縫對接地鐵1號線，交通的暢達(dá)從根本上剔除了距離遠(yuǎn)這一問題。資料顯示，天府新區(qū)視高區(qū)域規(guī)劃面積50.4平方公里，首期規(guī)劃建設(shè)用地21平方公里，后期還有29.4平方公里作為開發(fā)用地，對于開發(fā)企業(yè)來說這里供應(yīng)量多，是環(huán)興隆湖最佳產(chǎn)品打造地

　　據(jù)銳理君了解到獨家信息：為保證視高的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，后續(xù)推出的土地極大可能會考慮加入產(chǎn)業(yè)需求，進(jìn)一步提高入局門檻。這表明，視高本身極其重視可持續(xù)發(fā)展能量，這也將大幅度夯實板塊的發(fā)展實力。

　　偏：產(chǎn)業(yè)人口強(qiáng)刺激，時間換來的是空間

　　說視高偏，主要是因為該區(qū)域配套還處于孕育階段，前期市場宣傳又預(yù)支了太多后期可能。但視高真正的機(jī)會在于天府新區(qū)高端人口導(dǎo)入：對選擇視高的人而言，更多應(yīng)該是在以時間換取空間。銳理君現(xiàn)場采訪到的視高客戶主要有以下幾類：

　　地緣類客戶受限于區(qū)域刻板印象，以及自身總價承受能力，占比較低。主城尤其城南外溢購房者為視高主力客群。在視高看房的人當(dāng)中，相當(dāng)一部分屬于在城南上班的自住客戶，因為目前沒有主城購房資格，且視高車程在接受范圍內(nèi)，最終選擇了這里。

　　視高已經(jīng)表現(xiàn)出了對城南外溢人口的“區(qū)域引力”，隨著城市南拓，城南、興隆湖、視高孕育的60-100萬高科技研發(fā)制造、高收入商務(wù)人群和視高區(qū)域內(nèi)四所大學(xué)聚集的10萬高等教育人口將逐步在此落位。由此產(chǎn)生的大量高端居住需求，成為視高產(chǎn)品換檔的原始動力。

　　從實地了解來看，目前視高面臨的兩大突出難題是：1、在前期入市項目及產(chǎn)品的快速周轉(zhuǎn)后，下階段樓市新的購買點在何處？2、除了買得到，購房者已經(jīng)在追求買得好，而這樣的產(chǎn)品在哪里？

　　貴：高端需求與現(xiàn)金流產(chǎn)品錯位

　　調(diào)研顯示，視高區(qū)域內(nèi)老盤以中等容積率的高層項目為主，產(chǎn)品面積集中為80-125㎡的套二單衛(wèi)及套三雙衛(wèi)。區(qū)域新推的產(chǎn)品以快速去化的高層、洋房為主，面積段主要集中在90-120㎡。天府新區(qū)吸附的高端需求與區(qū)域主推的現(xiàn)金流產(chǎn)品形成錯位。板塊內(nèi)提供疊墅產(chǎn)品的唯有保利·天府南院與新城·悅雋天府。其中，保利·天府南院采用的是半合圍布局，8棟高層將17棟疊墅圍合，通過高低配組合，實現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)最大差異化。新城·悅雋天府則是將高層與疊墅產(chǎn)品進(jìn)行合理區(qū)隔，在整體提升居住品質(zhì)的同時，更保證了墅居區(qū)域的私密性。

　　對于看慣了成都中心城區(qū)高端產(chǎn)品的品質(zhì)定位者而言，想在視高找到與之匹配的品質(zhì)住區(qū)和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，新城·悅雋天府都不應(yīng)該錯過。

　　打造視高區(qū)域高端1.0版

　　“完美主義者”新城的品質(zhì)邏輯

　　“項目設(shè)計規(guī)劃不斷優(yōu)化，就是要呈現(xiàn)最佳的居住品質(zhì)！”在與新城·悅雋天府相關(guān)負(fù)責(zé)人的交流中，“高品質(zhì)”一詞被反復(fù)提及。據(jù)悉，悅雋天府作為2018年新城在成都亮相的首個住宅項目，如何從產(chǎn)品上突出差異化，標(biāo)新立異，是項目思考最多的問題。

　　：高低配+獨立墅區(qū)

　　空間合理分割，品質(zhì)絲毫不減

　　2017年，視高出讓用地的容積率在2.0-3.2之間。目前區(qū)域在售或即將供應(yīng)項目中，新城、遠(yuǎn)大、萬科、萬景項目容積率最低，僅有2.0，具有打造高品質(zhì)產(chǎn)品的基因。從最終實際的呈現(xiàn)來看，所有項目中僅有新城·悅雋天府供應(yīng)疊墅類產(chǎn)品，而且高層與疊墅產(chǎn)品實現(xiàn)了獨立、分區(qū)，但完全不失品質(zhì)，從整體設(shè)計上已經(jīng)先入為主。

　　從規(guī)模來看，新城·悅雋天府占地104畝，這與區(qū)域內(nèi)其它樓盤的面積幾乎對等，具備打造中大盤的基礎(chǔ)。

　　容積率相仿，面積幾乎對等，要想制勝必須在差異化上做足文章。經(jīng)過對區(qū)域內(nèi)競品項目的仔細(xì)研判，數(shù)十輪的比較、磋商、取舍，數(shù)易設(shè)計稿，新城·悅雋天府最終確定了全新的規(guī)劃思路：在區(qū)域內(nèi)首次引入‘獨立墅區(qū)’形式，將整個項目一分為二，整體進(jìn)行分割，其中8棟高層、4棟洋房采用高低配形式聯(lián)合成體系，12棟疊墅自成體系，可滿足三類人群的不同居住需求。

　　“獨立墅區(qū)最顯著的優(yōu)點是實現(xiàn)不同需求的個性化�！睈傠h天府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與其它項目采用大圍合或半圍合不同，采用獨立分區(qū)的悅雋天府既要實現(xiàn)儀式上的尊崇，又能確保所有人享受到高品質(zhì)的居住空間。

　　因此，悅雋天府的獨立分區(qū)更多是通過設(shè)計和整體景觀的差異化實現(xiàn)，而非簡單的通過欄桿或圍墻進(jìn)行強(qiáng)行分割。項目地塊整體首先進(jìn)行了抬高設(shè)計，其中高層和洋房離水平地的高度為4.8米，在此基礎(chǔ)上，洋房部分又整體高出了2米，最終形成了6.8米、4.8米、水平地的三級落差分區(qū)，呈現(xiàn)出天、地、花園“三位一體”和“高低錯落有致”的居住空間感。

　�。簴|方紅頂+西方美學(xué)

　　增加項目辨識度，拔高身份認(rèn)同感

　　作為以高品質(zhì)為核心訴求的區(qū)域標(biāo)桿項目，新城·悅雋天府另一個突出特點是將“面子”與“里子”充分結(jié)合，外在塑造有強(qiáng)烈區(qū)域辨識度的產(chǎn)品形態(tài)，內(nèi)在通過建筑的細(xì)節(jié)設(shè)計，拔高整體的身份認(rèn)同感。

　　“為在天府新區(qū)創(chuàng)造獨一無二的視覺感官體驗，項目采用了獨特的中式紅頂設(shè)計，業(yè)主無論從哪個方位，都能通過紅頂造就的城市天際線，率先找到自己的家�！毙鲁恰�悅雋天府相關(guān)人士表示，在細(xì)節(jié)設(shè)計上，項目對標(biāo)了美國鍍金時代的象征——比特摩爾莊園，以建筑外立面作為城市背景，采用西式大都會風(fēng)格，利用符合西方美學(xué)的三段式標(biāo)準(zhǔn)建筑語言，打造出挺拔、向上的建筑韻律感，傳遞出簡潔、厚重、雅致的建筑品質(zhì)。從整個視高板塊來看，新城·悅雋天府對東方文明和西方美學(xué)的融合最為用心，呈現(xiàn)的整體效果也極為突出。

　�。撼鞘兄休S+300米十字景觀軸

　　景色層層疊加，園區(qū)就是公園

　　銳理君實地探訪發(fā)現(xiàn)，目前視高在售的項目大多采取點陣式布局，雖然滿足了內(nèi)部的通風(fēng)和采光，但是缺少大型綠化景觀和規(guī)�；顒涌臻g，公共區(qū)域的均好性不足。

　　新城認(rèn)為，高品質(zhì)感的住區(qū)，一定是對景觀空間的極致打磨。

　　為此，新城·悅雋天府實現(xiàn)了“雙軸+多園”的景觀借位與實景打造，呈現(xiàn)出“遠(yuǎn)與近”“高與低”“可交互”的獨特體驗。

　　雙軸：以天府大道景觀軸為外部依托，從小區(qū)主入口往內(nèi)，300米長的“十字景觀軸”，實現(xiàn)了皇家園林的居住尊崇感；以小區(qū)主入口的噴泉為起點，沿著300米騎士大道往內(nèi)，花、樹架構(gòu)出的層層景觀，讓人目不暇接；

　　多園：以近710畝的寨子山公園、約4.13平方公里的天府公園、約2.11平方公里的柴桑河濕地以及帽頂山公園為外部觀景園區(qū)，社區(qū)構(gòu)建出4大景觀帶、6大鄰里中心，通過噴泉、藍(lán)花楹樹陣、小品等景觀細(xì)節(jié)，實現(xiàn)層次分明、意境獨特的景觀體驗。

　　交互：通過向外借景和內(nèi)部景觀塑造，整個小區(qū)呈現(xiàn)出公園般的生活空間，對業(yè)主而言，不僅能實現(xiàn)生活休閑逛小區(qū)的基礎(chǔ)需求，通過外部與內(nèi)在的景觀，還能實現(xiàn)觀景致的視野延展。

　�。ㄐ鲁恰�悅雋天府騎士廣場效果圖）

　　銳理視角|經(jīng)歷過“速度與激情”的視高，首次向“品質(zhì)主義者”致敬

　　：專屬獨立空間

　　分場景設(shè)計，核心是對人的關(guān)愛

　　為了防止年幼兒童被年長兒童推倒或嘗試過于復(fù)雜的活動，新城·悅雋天府專門為兒童設(shè)置了獨立的活動空間與家長看護(hù)區(qū)。區(qū)域內(nèi)均采用EPDM安全鋪裝，扶手、倒角均有圓弧防撞設(shè)計。除此之外，項目也細(xì)分出老年人專門的室外健身交流空間，和為愛運動的人專門準(zhǔn)備的環(huán)形跑道。

　�。�90㎡橫廳套房 6+1疊墅

　　有天、有地、有花園、有生活

　　從產(chǎn)品來看，新城·悅雋天府即將推出高層部分80㎡套三單衛(wèi)、90㎡套三雙衛(wèi)和疊墅132㎡套四三衛(wèi)的產(chǎn)品。

　　90㎡做三房、做橫廳、做套房，新城·悅雋天府在有限的面積里將產(chǎn)品品質(zhì)提升到了極致。產(chǎn)品在起居室、主臥區(qū)域形成連續(xù)采光，整個戶型南北通透，空氣對流。同時配置超大景觀陽臺，面寬達(dá)6米，可完美借景外部景觀。橫廳設(shè)計相比豎廳增加了室內(nèi)的采光面，有效減少黑空間。LDK部分連成一線，實現(xiàn)動線最高利用，主臥套房設(shè)計保證居住私密性，兩個小臥室面積也在9.8㎡實用線上。

　　而其疊墅部分為上中下三疊：負(fù)一層到二層，三四層，五六層加頂層。坐北朝南，南北通透。底樓部分贈送花園，頂樓部分贈送樓頂花園，中間部分性價比突出。大贈送不僅提高了居住品質(zhì)，也提升了投資收益。三種產(chǎn)品各有所長，通過歸家動線進(jìn)行有效區(qū)分后，生活的獨立性和居住的個性化一覽無余。

　　以品質(zhì)為導(dǎo)向的產(chǎn)品理念，不惜犧牲貨值也要滿足的產(chǎn)品尺度，新城·悅雋天府始終走在市場前列。不論是區(qū)域唯一的獨立墅居，還是300米獨創(chuàng)交互景觀中軸，它都重塑了視高作為天府新區(qū)興隆湖品質(zhì)住區(qū)的居住標(biāo)準(zhǔn)。

　　從銳理君實地探訪來看，作為視高板塊最核心的高端品質(zhì)之作，新城·悅雋天府的人氣居高不下。據(jù)該項目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人透露，目前項目已經(jīng)積壓了大量參與驗資的購房者，更多的人還在源源不斷涌來，該項目也即將在3月底開盤，以盡快滿足購房者品質(zhì)居住的心愿。

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