駐馬店房產(chǎn)在線訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到河南地產(chǎn)公司建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）披露了2017年業(yè)績，公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入138.79億元，同比增長46.2%，歸屬于上市公司股東的凈利潤8.11億元，同比增長101.3%，在全國房企目前排在第52位。

　　另外，建業(yè)地產(chǎn)去年總資產(chǎn)為625.27億元，負(fù)債合計540.54億元，負(fù)債比2016年增長了44.8%，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了86.45%。而融資成本由2016年約4.01億元上升了1.8%，去年達(dá)到了4.08億元。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到作為河南本土房企，建業(yè)地產(chǎn)面臨內(nèi)外夾擊。2017年度鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷量TOP20排行榜中，建業(yè)地產(chǎn)以65.77億元的權(quán)益金額僅排在第6位，正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、永威地產(chǎn)三家本土房企位列前三名。而萬科地產(chǎn)以103.9億元的權(quán)益銷售金額排名第4位，融創(chuàng)地產(chǎn)排名第8位，碧桂園排名第10位。

　　而除了生存空間不斷被擠占，建業(yè)地產(chǎn)資金鏈也面臨不小的壓力。自2010年起，建業(yè)地產(chǎn)每年至少發(fā)行一筆境外債券，主要是用于償還現(xiàn)有債務(wù)，即“借新還舊”，境外發(fā)行的債券也成為該公司最主要的負(fù)債資金來源。

　　2017年年報中披露，建業(yè)地產(chǎn)借貸總計155.84億元，其中銀行借款38.88億元，其他借款3億元，公司債券29.87億元，優(yōu)先票據(jù)84.09億元，公司的負(fù)債率從2015年的81.59%上升到86.45%。

　　2月27日建業(yè)地產(chǎn)公告，將發(fā)行本金總額為3億美元的3年期離岸債券，所得擬用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

　　另外，3月公司還向董事會主席胡葆森獨資擁有的恩輝投資有限公司和第三方機(jī)構(gòu)發(fā)行新股，擬融資10.15億港元，用于業(yè)務(wù)發(fā)展和償還債務(wù)、補充營運資金。

　　業(yè)績企穩(wěn)負(fù)債上升

　　年報顯示，建業(yè)地產(chǎn)2017年營業(yè)收入138.79億元，同比增長約46.2%；毛利32.8億元，同比增長43.1%，歸屬于上市公司股東的凈利潤8.11億元，同比增長約101.3%。

　　收益增長主要由于物業(yè)竣工項目增加所致。建業(yè)地產(chǎn)物業(yè)銷售收益由2016年的91.2億元增加44.9%至2017年同期約132.11億元。公司解釋稱，主要由于已售面積從2016年的173.86萬平方米增加至2017年的232.92萬平方米，而平均售價也從2016年每平方米5245元上升至2017年每平米5672元。

　　截至2017年12月31日，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額為57.60億元，負(fù)債合計540.54億元，比2016年增長了44.8%。

　　根據(jù)公告，建業(yè)地產(chǎn)截至去年底已參與75個輕資產(chǎn)項目，計劃建筑面積合共約1246萬平方米。公司在建項目65個項目，在建項目總建筑面積為841.7萬平方米，擁有土地儲備建筑面積3188萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約2425萬平方米。

　　2014-2017年四年間，建業(yè)地產(chǎn)的營收為92.29億元、125.63億元、94.95億元、138.79億元，歸屬于股東的凈利潤分別為8.83億元、8.01億元、4.03億元、8.11億元。

　　盡管8.11億元利潤比2016年的4.03億元增長了一倍多，但這一指標(biāo)在2015年度已經(jīng)為8.01億元，2014年度則是8.83億元。這意味著，建業(yè)地產(chǎn)去年的盈利水平實際與2014年相當(dāng)。

　　另外建業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債率也在持續(xù)上升，資產(chǎn)負(fù)債率從2014年的81.08%上升到86.45%。

　　值得注意的是，2017年建業(yè)地產(chǎn)在“大本營”鄭州（樓盤）實現(xiàn)合同金額80.33億元，比2016年同期減少25%；合同建筑面積為72萬平方米，比2016年同期下滑14%。

　　本土優(yōu)勢不再河南“大本營”不敵正商地產(chǎn)

　　建業(yè)地產(chǎn)在年報中表示，河南省宏觀經(jīng)濟(jì)增速高于全國平均水平，而城鎮(zhèn)化發(fā)展相對滯后，因此河南房地產(chǎn)市場發(fā)展空間仍較大，并預(yù)測2018年整體上全省的表現(xiàn)仍會好于全國平均水平。

　　事實上從2009年開始，建業(yè)地產(chǎn)就失去了多年鄭州市場的老大地位，正商地產(chǎn)和升龍集團(tuán)輪流排名首位。

　　根據(jù)克而瑞發(fā)布的2017年度鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷量TOP20排行榜顯示，建業(yè)地產(chǎn)以65.77億元的權(quán)益金額排在第6位。排在前3位的正商地產(chǎn)、康橋地產(chǎn)、永威地產(chǎn)均為本土房企。

　　而除了本土房企的領(lǐng)先優(yōu)勢，建業(yè)地產(chǎn)年報所列出的集團(tuán)重大風(fēng)險中，出現(xiàn)了“大型房企入駐河南省內(nèi)，市場競爭激烈”，在此前的年報的風(fēng)險管理中，并未出現(xiàn)這一項。

　　據(jù)《國際金融報》報道，近年來眾多全國品牌房企紛紛開疆拓土進(jìn)入河南市場。克而瑞發(fā)布的2017年度鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷量TOP20排行榜顯示，萬科地產(chǎn)以103.9億元的權(quán)益銷售金額排名第4位。此外，融創(chuàng)地產(chǎn)排名第8位，碧桂園排名第10位。

　　年報顯示，建業(yè)地產(chǎn)2017在河南省市場占有率僅為4.3%，生存空間開始遭到外來房企的擠占。而為了開拓市場，建業(yè)地產(chǎn)開始下沉到河南眾多三四線城市。

　　截至2017年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入河南省的18個地級城市和64個縣級城市，開發(fā)項目累計竣工建筑面積約2227萬平方米，擁有在建項目共65個，在建總建筑面積約842萬平方米，土地儲備建筑面積約3188萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約2425萬平方米。報告期內(nèi)，新開工建筑面積約587萬平方米。

　　根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)董事會主席胡葆森提出的目標(biāo)，希望自2018年開始，用三年時間，達(dá)到在河南市場10%的份額，具體到2018年則是7%-8%。

　　境外融資借新還舊 6億美元債券到期再發(fā)3億美元

　　2月27日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告表示，將發(fā)行本金總額為3億美元的3年期離岸債券，票面利率為6.5%，發(fā)行所得擬用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

　　根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)公告的信息顯示，本次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)買家包括瑞信、德意志銀行、國泰君安國際、海通國際、摩根士丹利及VTB Capital等投資機(jī)構(gòu)，票據(jù)將在新加坡交易所上市，從今年3月5日開始計息，付息方式為每半年支付一次。

　　據(jù)《中國經(jīng)營報(博客,微博)》報道，建業(yè)地產(chǎn)是離岸債券市場發(fā)行的“常客”，自2010年至今，該公司幾乎保持著每年至少發(fā)行一筆境外債券的頻率，部分新發(fā)行債券的用途主要是用于償還現(xiàn)有債務(wù)，即“借新還舊”。境外發(fā)行的債券也成為該公司最主要的負(fù)債資金來源。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，不包括近期即將發(fā)行的債券，建業(yè)地產(chǎn)目前發(fā)行在外的離岸債券共5筆，本金余額為13億美元。

　　其中，今年到期的兩筆債券本金共計6億美元。6月初到期的債券為2013年發(fā)行，規(guī)模為4億美元，票面利率6.5%。7月中旬到期的債券發(fā)行規(guī)模為2億美元，票面利率6%。

　　而建業(yè)地產(chǎn)在2017年年報中披露，公司借貸總計155.84億元，其中銀行借款38.88億元，其他借款3億元，公司債券29.87億元，優(yōu)先票據(jù)84.09億元。

　　公告中也稱公司未來存在一定的財務(wù)風(fēng)險，“公司信貸評級可能被下調(diào)。若下調(diào)，本公司可能需要就未來企業(yè)融資支付較高成本。”

　　大股東伸援手 但“找錢難”仍延續(xù)

　　在多個監(jiān)管部門共同推進(jìn)去通道、去杠桿的背景下，建業(yè)地產(chǎn)的融資壓力依舊不小。

　　3月26日，建業(yè)地產(chǎn)擬向控股股東Joy Bright Investments Limited（恩輝投資有限公司，由建業(yè)地產(chǎn)董事會主席兼執(zhí)行董事胡葆森獨資擁有）發(fā)行2.4億股新股份，占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約9.80%，認(rèn)購價每股3.65港元。

　　另外，建業(yè)地產(chǎn)還擬向第三方認(rèn)購人發(fā)行4200萬股新股份，占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本約1.71%，認(rèn)購價同樣為每股3.65港元。

　　公告披露，發(fā)行認(rèn)購股份及第三方認(rèn)購股份所得款項凈額分別約8.64億港元及1.51億港元，合共約10.15億港元。

　　上述融資中，約40%擬用于集團(tuán)的未來業(yè)務(wù)發(fā)展(包括任何潛在土地收購)、約40%擬用于償還現(xiàn)有債務(wù)(包括任何應(yīng)計及未付利息)，約20%擬用作公司的一般營運資金。

　　據(jù)《澎湃新聞》報道，在目前合規(guī)和準(zhǔn)入門檻向上的市場環(huán)境下，中小房企從資本市場融資的能力越來越弱，資金會更多地流向大房企和優(yōu)質(zhì)的項目，融資能力強的大房企反而有進(jìn)一步擴(kuò)張的可能，中小房企的壓力則與日俱增。

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