駐馬店房產(chǎn)在線訊  從“公民同招”到“新中考”教育政策的調(diào)整在3月席卷上海（樓盤）。2月10日，上海市教委公布了《2018年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見》，第一條就明確2018年上海公、民辦小學(xué)將實(shí)施同步招生。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在位于浦東新區(qū)知名度很高的公辦小學(xué)明珠小學(xué)旁的一家中介機(jī)構(gòu)，記者遇到了張女士。整整半個(gè)小時(shí)里她一直在仔細(xì)咨詢著周邊“學(xué)區(qū)房”的信息，與置業(yè)顧問的交流也吸引了幾個(gè)路人駐足。攀談中張女士很是認(rèn)真地告訴記者：“孩子入學(xué)，是一場必打還不能輸?shù)恼�。沒有父母愿意看到自己的孩子被統(tǒng)籌到‘菜小’讀書�！�

　　張女士家住浦東新區(qū)，雖然位置距離知名公辦明珠小學(xué)的C校區(qū)并不遠(yuǎn)，但并不被劃分在其下屬學(xué)區(qū)范圍。盡管她的孩子還小，距離上小學(xué)還有幾年的時(shí)間，但張女士早早就開始密切關(guān)注著上海升學(xué)政策的動(dòng)態(tài)，想買個(gè)“學(xué)區(qū)房”的計(jì)劃也一直在心中盤算。

　　之前上海的家長們一般會選擇準(zhǔn)備好熱門公辦小學(xué)的對口“學(xué)區(qū)房”同時(shí)讓孩子參加民辦的“自主招生”，但在實(shí)行“公民同招”后就只能在民辦、公辦中“二選一”。張女士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，相比之下買一套“學(xué)區(qū)房”直接選擇公辦小學(xué)會更加穩(wěn)妥。但現(xiàn)在各個(gè)好學(xué)校對于“學(xué)區(qū)房”的各種篩選也很嚴(yán)格。所以政策調(diào)整后到底要不要買“學(xué)區(qū)房”成了他們一家人一直在研究和思考的重要問題。

　　成交高峰推遲

　　在房地產(chǎn)市場，“學(xué)區(qū)房”一直都是一個(gè)“民間”概念。從九年義務(wù)教育的角度講很多房子都能被稱為“學(xué)區(qū)房”，但真正意義上在上海它們需要具備“熱門、公辦、小學(xué)”三個(gè)因素。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到上海即將實(shí)施的公辦民辦小學(xué)同步招生主要包括統(tǒng)一入學(xué)信息登記、同步網(wǎng)上報(bào)名公辦小學(xué)或民辦小學(xué)、同步進(jìn)行公辦小學(xué)第一批驗(yàn)證和民辦小學(xué)面談等環(huán)節(jié)。換言之，調(diào)整后公辦學(xué)校和民辦學(xué)校入學(xué)節(jié)奏同步。如家長不選擇報(bào)名公辦小學(xué)，又未被民辦小學(xué)面談后錄取，將根據(jù)第一批公辦小學(xué)驗(yàn)證和已分配入學(xué)的實(shí)際情況，以上海市戶籍人戶一致優(yōu)先、同類排序靠后為原則，按照當(dāng)年度區(qū)、校招生政策和細(xì)則安排入學(xué)。

　　一直以來上海的民辦校都更強(qiáng)勢，名�！捌�尖兒”選走了絕大多數(shù)優(yōu)質(zhì)生源，從而加劇了“擇�！睙岢�。無數(shù)像張女士一樣的父母為了讓孩子進(jìn)入好學(xué)校而焦頭爛額。而升學(xué)政策調(diào)整后局勢開始變得明朗，對于家長而言是選擇公辦還是民辦小學(xué)將不再存有僥幸心態(tài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析表示：“‘公民同招’對于擁有第一梯隊(duì)‘學(xué)區(qū)房’的家庭幾乎沒有影響，但預(yù)計(jì)2018年各學(xué)校對于入學(xué)條件的篩選會更加嚴(yán)苛。對于擁有二、三梯隊(duì)‘學(xué)區(qū)房’的家庭來說，如何取舍公辦民辦是最大的問題，一旦決策失誤就有被統(tǒng)籌的可能。而對于沒有‘學(xué)區(qū)房’的家庭而言政策的調(diào)整或許是件好事，如果已經(jīng)擁有‘學(xué)區(qū)房’的家庭為保底選擇公辦學(xué)校，那民辦學(xué)校的競爭壓力就會有所減輕，孩子考入民辦的幾率也會有所提升�！�

　　不過對于想要進(jìn)入公辦學(xué)校的家長來說，“學(xué)區(qū)房”就成為了左右孩子學(xué)校優(yōu)劣的唯一條件。上海市浦東新區(qū)明珠小學(xué)附近一家中介的置業(yè)顧問告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“目前明珠小學(xué)周圍在售的面積為60平方米的‘學(xué)區(qū)房’總價(jià)在500萬元到600萬元之間，單價(jià)在8萬~9萬元/平方米上下浮動(dòng)。由于門店位于知名公辦小學(xué)附近，前來咨詢的客戶一直很多。但從升學(xué)方式調(diào)整后，‘學(xué)區(qū)房’的咨詢到訪量雖有明顯增加，但大多數(shù)客戶都在觀望�！�

　　“以往3月上海的‘學(xué)區(qū)房’市場開始啟動(dòng)，并在4月達(dá)到高峰，而今年‘學(xué)區(qū)房’市場復(fù)蘇卻有些遲緩�！鄙虾Ｖ性�地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，基于2018年入學(xué)政策出現(xiàn)較大變革，短期內(nèi)“學(xué)區(qū)房”市場觀望氣氛比較濃厚，究竟執(zhí)行情況如何還要等到4、5月份才會明晰。但新年過后部分學(xué)區(qū)二手房的價(jià)格仍有小幅攀升的跡象�！�

　　以位于上海市徐匯區(qū)公辦四大名校之一的匯師小學(xué)為例，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至3月上旬，該小學(xué)周邊的“學(xué)區(qū)房”掛牌并不積極，看房人數(shù)也比較有限。而掛牌價(jià)格則維持小幅攀升格局，比如裕德路30平方米左右學(xué)區(qū)房源，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了15萬元~16萬元/平方米，2017年同類房源成交價(jià)格大約在14萬元/平方米。

　　中長期漲勢不變

　　“學(xué)區(qū)房”之所以吃香更多的是因?yàn)槿雽W(xué)資格、戶籍和房產(chǎn)捆綁在一起。盧文曦告訴記者：“以上海市徐匯區(qū)為例，該區(qū)域的‘學(xué)區(qū)房’價(jià)格近幾年一直保持上浮趨勢，尤其是最高成交價(jià)漲幅特別明顯，即便在樓市調(diào)整的年份‘學(xué)區(qū)房’也只是價(jià)格漲幅放緩，未有下跌跡象。當(dāng)前上海的入學(xué)模式預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)原則性調(diào)整，因此‘學(xué)區(qū)房’價(jià)格至少還將看漲10年�！�

　　上述業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，“學(xué)區(qū)房”的熱度其實(shí)與每年的入學(xué)人數(shù)有著緊密的聯(lián)系。由于2012年出生的孩子較多，預(yù)計(jì)到2019年入學(xué)需求會迎來一次爆發(fā)。而度過2019年到2020年這個(gè)高峰期，上海的入學(xué)需求也會有所回落。隨著每年入學(xué)需求的變化，市場對“學(xué)區(qū)房”的需求也會有所改變。再加上政策調(diào)整引導(dǎo)規(guī)范教育公平，促使家長轉(zhuǎn)變觀念，相信家長對于“學(xué)區(qū)房”的理解和態(tài)度也會更加理性。

　　事實(shí)上，隨著上海各個(gè)區(qū)域相關(guān)規(guī)范政策的落地，買“學(xué)區(qū)房”也不再是一勞永逸的選擇。例如包括徐匯、楊浦、長寧等在內(nèi)的8個(gè)區(qū)域教育部門規(guī)定，每戶地址5年內(nèi)只享有1次同校對口入學(xué)機(jī)會。而且很多學(xué)校對于入戶時(shí)長也有著1年到3年不等的要求，甚至有學(xué)校會在招生前親自走訪核實(shí)是否實(shí)際居住。

　　另外，上海的學(xué)區(qū)范圍劃分每年都會因?qū)W校擴(kuò)建、新建、超負(fù)荷、招不滿等原因出現(xiàn)細(xì)微的變動(dòng)。例如，2017年靜安區(qū)的上海市第一師范附屬小學(xué)學(xué)區(qū)范圍就出現(xiàn)了變動(dòng)，學(xué)區(qū)涵蓋范圍新將武南居委和葉慶居委的一部分劃入。這兩個(gè)居委之前對口的分別為萬航渡路小學(xué)和靜安第二中心小學(xué)，而上海市第一師范附屬小學(xué)質(zhì)量要更優(yōu)于后兩者。但是變動(dòng)帶來的究竟是被劃入更好學(xué)區(qū)還是普通學(xué)區(qū)都無法預(yù)測。從2018年的情況來看，包括靜安、黃浦、徐匯、楊浦在內(nèi)的15個(gè)區(qū)域有多家小學(xué)都有學(xué)區(qū)范圍上的調(diào)整。

　　“入學(xué)方式的調(diào)整對‘學(xué)區(qū)房’市場會有一定的降溫影響，公民辦學(xué)校同時(shí)招生下選擇有限，家長的決定也會更加理性。就‘學(xué)區(qū)房’來講在上海像靜安、徐匯等區(qū)域比較熱門，地段優(yōu)勢也比較明顯。但上海購房者對于學(xué)區(qū)的關(guān)注更多集中于熱門的小學(xué)，相對還比較理性，所以政策的調(diào)整也不會讓市場產(chǎn)生過激的反應(yīng)�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

　　其實(shí)從整體局面來看，上海優(yōu)質(zhì)教育資源的分布并沒有像北京（樓盤）只集中于四個(gè)主城區(qū)那樣極端。網(wǎng)上有公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海優(yōu)質(zhì)教育資源內(nèi)環(huán)內(nèi)占比最多達(dá)到45%，中環(huán)到內(nèi)環(huán)間占23.3%，外環(huán)到中環(huán)間有10.9%，甚至外環(huán)外也有近五分之一的占比。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從購房者的角度來講，未來學(xué)區(qū)的概念仍會考慮�！�公民同招’后會有部分家長為了穩(wěn)妥選擇公辦學(xué)校，這樣一來過去一些被低估的公辦學(xué)區(qū)房源價(jià)值會有被重估的可能。例如上海郊區(qū)的一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源也會被關(guān)注。另一方面，預(yù)計(jì)租賃市場未來也會導(dǎo)入學(xué)區(qū)概念，尤其是由國有企業(yè)建設(shè)的租賃住房會有增加學(xué)區(qū)規(guī)劃的可能。”

　　張女士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“由于升學(xué)方式有所改變，身邊很多家長都表示對‘學(xué)區(qū)房’會持觀望態(tài)度。同時(shí)也會結(jié)合自身家庭和孩子條件做出判斷。”

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