駐馬店房產(chǎn)在線訊  為推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，北京市正在完善資金支持等配套舉措。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到北京研究集體土地租賃房長期貸款政策，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行作為首批試點(diǎn)已出具貸款方案。北京商報(bào)記者拿到的一家試點(diǎn)銀行方案顯示，貸款利率根據(jù)項(xiàng)目和資金市場情況適當(dāng)浮動(dòng)，貸款期限最長25年，還本付息計(jì)劃也較為靈活，可按月或季歸還貸款本息。

　　長期貸款政策破題

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到來自北京市住建委的消息顯示，今年北京市將進(jìn)一步加大公租房分配保障力度，與此同時(shí)推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，增加租期穩(wěn)定、管理規(guī)范的租賃住房供應(yīng)。在資金支持方面，北京商報(bào)記者獲悉，針對(duì)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資貸款要求特點(diǎn)，北京市將積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。

　　對(duì)于推進(jìn)集體土地建設(shè)租賃住房，北京一直走在全國前列。早在2011年，北京市就已經(jīng)向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請(qǐng)。同年，國土部批準(zhǔn)北京市開展試點(diǎn)工作，北京市因此成為全國第一個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。2017年8月28日，國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，提出將在北上廣等13個(gè)城市建立試點(diǎn)，通過對(duì)集體建設(shè)用地加蓋租賃住房，實(shí)現(xiàn)土地存量進(jìn)一步高效利用。同年11月16日，北京市規(guī)劃和國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》明確，從2017年起五年內(nèi)，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

　　上海（樓盤）易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集體建設(shè)用地是住房租賃市場的重要土地來源，隨著相關(guān)政策支持到位，開發(fā)節(jié)奏勢(shì)必加快。

　　不過，集體土地建設(shè)租賃用房面臨著一些難題，其中之一就是房屋建設(shè)開發(fā)的資金問題。據(jù)悉，住房保障類貸款的收益沒有商業(yè)貸款高，并且住房租賃市場所需資金的期限長達(dá)十年，成本也較高。在分析人士看來，貸款配套舉措將有利于解決此類問題。

　　中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼表示，此類貸款為住房租賃市場提供更多支持，利用集體土地建長租房，從根本上說有助于構(gòu)建租購并舉的住房制度。從北京市的角度來說，土地相對(duì)會(huì)少一點(diǎn)，集體土地進(jìn)入到住房租賃市場，持續(xù)的土地供給進(jìn)而增強(qiáng)住房租賃市場供給是有重大意義的。

　　四家銀行試點(diǎn)

　　據(jù)悉，國家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、建設(shè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行已制定了具體的貸款方案，可向符合銀行評(píng)級(jí)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。

　　北京商報(bào)記者從一家試點(diǎn)銀行獲得的貸款方案顯示，符合銀行評(píng)級(jí)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或與國企合作的聯(lián)營公司可申請(qǐng)此類貸款，根據(jù)要求，貸款主體的資本金比例不低于20%，貸款期限最長25年（含寬限期，寬限期最長不超過五年）。在還款方式上，寬限期內(nèi)可只還利息，不需還本。運(yùn)營期可按照項(xiàng)目情況設(shè)置靈活的還本付息計(jì)劃，可按月或季歸還貸款本息。

　　在貸款利率上，集體經(jīng)濟(jì)組織，基準(zhǔn)利率適當(dāng)上浮；聯(lián)營公司，原則上執(zhí)行基準(zhǔn)利率，可根據(jù)項(xiàng)目和資金市場情況適當(dāng)浮動(dòng)。對(duì)于這一利率水平，董希淼表示，基準(zhǔn)利率是非常低的，目前存貸款基準(zhǔn)利率與市場利率相差較大。貸款利率太低，不利于調(diào)動(dòng)銀行的積極性。除了國家開發(fā)銀行，其他都是商業(yè)銀行，需要考慮商業(yè)可持續(xù)性。

　　不過，在蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任黃志龍看來，在北京地區(qū)由于租賃市場發(fā)達(dá)，租賃住房需求強(qiáng)勁，租金回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行具有較高的積極性。銀行的貸款利率方案總體符合市場預(yù)期，由于是長期貸款，因而不能僅僅關(guān)注短期資金市場利率的波動(dòng)，只要符合銀行的資產(chǎn)配置需求，當(dāng)前的利率方案也與市場化利率的水平基本一致。

　　銀行風(fēng)控舉措需跟進(jìn)

　　需要指出的是，由于集體用地的特點(diǎn)、貸款期限較長等原因，此類貸款也給銀行風(fēng)控提出了新的要求。

　　董希淼提醒，這類貸款具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榧�體用地抵押、處置比較難，對(duì)銀行風(fēng)控確實(shí)提出了新的要求。政府要提供更多的政策支持，比如說銀行貸款利率相對(duì)比較低，是不是考慮更多的政策補(bǔ)償。對(duì)抵押物不足或者說難以抵押的項(xiàng)目提供其他擔(dān)保措施等。

　　北京商報(bào)記者注意到，銀行在對(duì)此類貸款擔(dān)保、審批等方面也比較謹(jǐn)慎。一家試點(diǎn)銀行人士告訴北京商報(bào)記者，相關(guān)借款的擔(dān)保要求需同時(shí)滿足符合銀行要求的抵押或第三方（包括聯(lián)營公司股東或其他有實(shí)力的國有企業(yè)等）提供保證擔(dān)保；房屋出租預(yù)期收益質(zhì)押。此外，該行針對(duì)集體土地建設(shè)租賃住房貸款業(yè)務(wù)的單戶授信審批權(quán)限為8億元，大于此額度需要上報(bào)總行審批。

　　“對(duì)于此類風(fēng)控的要求，短期看地方政府也會(huì)給予一定的支持。關(guān)鍵是后續(xù)銀行需要從貸款流向的角度來監(jiān)督產(chǎn)品的開發(fā)，防范各類租賃產(chǎn)品出現(xiàn)空置或閑置等現(xiàn)象，抑或是出現(xiàn)租金低迷等現(xiàn)象�！痹趪�(yán)躍進(jìn)看來，對(duì)于此類租賃住房來說，未來要關(guān)注社會(huì)保障和商業(yè)運(yùn)作兩個(gè)因素。從社會(huì)保障角度看，形成不同價(jià)格的租賃住房是關(guān)鍵，而從商業(yè)運(yùn)作角度看，需要防范各類集體建設(shè)用地的收益權(quán)流失，或者不能和發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)掛鉤。

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