駐馬店房產在線訊  克而瑞研究指出，2017年中海地產的拿地成本創(chuàng)下新高，均價為6723元/平方米，同比上升64%。均價的升高也為企業(yè)未來的盈利空間帶來挑戰(zhàn)，在新房限價等樓市調控的背景下，近兩年中海地產位于南京（樓盤）及鎮(zhèn)江（樓盤）的高價地塊較少入市。

　　對于向來以“高利潤”著稱的中海會如何將這部分高價地推向市場，市場反應又將如何？《每日經濟新聞》記者實地走訪了中海在鎮(zhèn)江的“地王”項目。

　　銷售均價約為同區(qū)樓盤兩倍

　　處于南京都市圈核心層的鎮(zhèn)江近年來成為不少一線房企布局的戰(zhàn)略要地。2017年5月31日，鎮(zhèn)江迎來一場重量級土拍，四幅土地吸引了多家龍頭房企激烈競逐。其中，中海以25.2億元總價，9450元/平方米的樓面價奪得編號R1703的地塊，刷新當時鎮(zhèn)江地塊樓面價最高紀錄，成為鎮(zhèn)江新“地王”。

　　R1703地塊位于鎮(zhèn)江市潤州區(qū)黃山西路以南九華山路以西。地塊緊鄰鎮(zhèn)江市政府與萬達商圈，屬于鎮(zhèn)江潤州區(qū)核心地段。

　　克而瑞數據顯示，2017年鎮(zhèn)江商品房全年平均成交價約為9230元/平方米。中海拿下的此宗地塊也成為“面粉貴過面包”的現實案例。從土拍到現在，10個多月時間已過去，中海這個項目的打造形式以及銷售進展情況一直備受外界矚目。

　　2018年2月4日，在R1703地塊上打造出的中海潤江府首次開盤。“鎮(zhèn)江中海地產”官方微信顯示其開盤當天銷售金額達4.8億元。

　　據鎮(zhèn)江建設局官網信息，中海潤江府（備案名為“潤澤園”）于1月26日取得425套商品房的預售許可證。鎮(zhèn)江物價局官網發(fā)布的樓盤價格備案公示表顯示，該項目高層均價約為19000元/平方米，洋房均價約為20000元/平方米。

　　《每日經濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了中海潤江府售樓處。據售樓處置業(yè)顧問介紹，一期開盤項目分為小高層住宅和洋房。其中小高層住宅銷售均價為17000元~18000元/平方米，洋房均價19000元~20000元/平方米，略低于鎮(zhèn)江物價局官網所披露的樓盤銷售備案均價，樓房均為精裝修交付。

　　不過，駐馬店房產信息網小編在售樓處并未看到中海潤江府具體價格表的展板。

　　而根據2017年3月鎮(zhèn)江市物價局、市住建局聯合印發(fā)的《關于加強市區(qū)商品房價格管理的通知》要求，商品房銷售實行明碼標價制度。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照市物價局提供的鎮(zhèn)江市區(qū)商品房價目表格式樣進行制作，并在其銷售場所醒目位置通過展板方式公示。公示時間自正式開盤銷售之日起至該批次全部房源售完為止。

　　就此，記者以購房者身份向一名置業(yè)顧問詢問此事，該名置業(yè)顧問表示要自己（指客戶）選中具體樓層后再去問自己的置業(yè)顧問該套房是否已出售以及具體價格。

　　克爾瑞數據顯示，2018年2月份鎮(zhèn)江新建商品房成交均價為9266元/平方米，中海潤江府以高價入市以后對周邊的房地產市場又有何影響？

　　駐馬店房產在線小編隨后又以購房者身份走訪了中海潤江府周邊的幾家樓盤，發(fā)現中海潤江府的平均售價大約是潤州區(qū)樓盤銷售均價的2倍。例如距離中海潤江府約3.7公里的雅居樂漣山，該售樓處置業(yè)顧問告訴記者，雅居樂漣山即將開盤的精裝住宅均價約9500元/平方米�！拔覀冞@塊地拿地時間較早，拿地樓面價較低所以價格比中海潤江府低不少”。

　　樓盤價高 去化恐難樂觀

　　在“地王”基礎上走高端路線的中海潤江府的市場接受程度如何？4月2日，記者從鎮(zhèn)江房地產信息網查詢到了中海潤江府共計8幢樓房的銷售狀況概覽圖。

　　鎮(zhèn)江房地產信息網數據顯示，中海潤江府001幢樓總套數60套，可售套數為47套；002幢樓共計90套房源，可售套數為80套；003幢樓共計59套房源，可售套數為45套；006幢樓共計96套房源，可售套數為67套；009幢樓共計40套房源，可售套數為36套；012幢樓共計28套房源，可售套數為24套；016幢樓共計28套房源，可售套數為19套；019幢樓共計28套房源，可售套數為26套。

　　以此計算，從2月4日開盤至今，中海潤江府的網簽、備案、預定、保留以及不可售房源相加約占整體房源的19.72%，可售房源占到80.18%。4月4日，記者以購房者身份致電中海潤江府售樓處，問及目前的去化情況，接電話的工作人員表示“這不太好說”。

　　記者發(fā)現，類似鎮(zhèn)江這種長三角區(qū)域不限購的三線城市，性價比比較高的剛需樓盤更受追捧。如鎮(zhèn)江丹徒區(qū)的寶龍國際花園于近日開盤，面積95平方米的住宅備案均價在8100~8500元/平方米。據其售樓處營銷人員介紹，開盤當天98套房源全部售罄。鎮(zhèn)江房地產信息網的銷售狀況概覽圖顯示，目前寶龍國際花園14幢樓已無可售房源，16幢樓可售房源僅剩1套。

　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進認為，房企銷售業(yè)績提升以及可售房源不多，都會加入到購地過程中。當然三四線城市土地成本可控，而且鎮(zhèn)江這類城市經濟相對發(fā)達，這都會促進此類企業(yè)積極去購地。

　　另外很關鍵的一點是，類似城市后續(xù)市場發(fā)展機會大，高鐵等基礎設施建設力度大，這都可以促進此類市場崛起。類似豪宅項目的入市，也會改變市場預期，或者說大家對于此類“地王”項目背后的信號意義會有更深的理解。大體上說，地價和房價是有繼續(xù)攀升的可能，這也是很多地級市或者說三線城市的一個市場規(guī)律。

　　2017年11月10日，鎮(zhèn)江統(tǒng)計局官網發(fā)布的《1~3季度丹陽市房地產市場運行情況簡析》顯示：“今年（2017年）以來，全市商品房及商品住宅價格都出現了不同程度的上揚，主要原因是近期出讓地塊價格的提高進一步推高了房價上漲預期。不斷上揚的房價大大抑制了商品房需求的進一步釋放，對房地產市場持續(xù)健康發(fā)展構成不利因素。住宅類商品房去庫存難度大。前三季度，全市商品房空置面積96.46萬平方米，同比增長4.1%。房地產開發(fā)企業(yè)的到位資金主要依靠以商品房交易行為產生的個人按揭貸款和定金及預收款為支撐，一旦今后市場銷售不如預期，那么房地產企業(yè)的資金鏈將會面臨較大的壓力”。

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