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房地產(chǎn)稅弱爆了!調(diào)控樓市 還有三件“核武器”!

2018-04-08 來源:樓市參考
 
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  駐馬店房產(chǎn)在線訊  相當(dāng)一批人期待,房地產(chǎn)稅出臺之后可以有效抑制房價上漲,甚至可以讓房價下跌,以獲得“上車”的機會。

  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到本文要告訴大家的是:稅收和利率一樣,都是調(diào)控樓市的有效手段。只要力度夠狠,沒有打不下來的房價。事實上,在房地產(chǎn)稅之外,政府手里目前就握有三件核武器,只要稍微發(fā)力,就可以擊潰樓市。

  哪三件核武器?土地增值稅、房產(chǎn)稅和個人收入所得稅!

  駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在討論之前,先看一個最近發(fā)生的新聞。據(jù)南方都市報報道,一名男子近日參加淘寶上的“司法拍賣房”競價,最終以369.2萬元,買下了一套深圳(樓盤)羅湖區(qū)的學(xué)位房。男子滿心歡喜,因為這個價格比市場價便宜了30%。

  但隨后發(fā)現(xiàn)自己掉入了一個坑里:這套房子的交易稅費需要242萬元,其中僅土地增值稅就高達(dá)218萬元?

  土地增值稅?很多買賣過二手房的人肯定一臉懵逼,這是什么稅?其實很簡單,自1993年以后,中國所有房屋的交易中,理論上都有土地增值稅,這相當(dāng)于“房價上漲的暴利稅”。只不過,1995年以后,個人住宅在賣出的時候免征。

  上面提到的這套房子之所以要征收,是因為這套住宅是一家企業(yè)持有的,而且是原始業(yè)主,房屋的登記價只有4.77萬元。這樣,土地增值稅就要按照最高的60%的稅率征收。(見下圖)

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  也就是說,在扣除了“應(yīng)扣成本”之后,房價增值的部分60%都要交“土地增值稅”!

  土地增值稅是1993年11月誕生的,當(dāng)時國務(wù)院常務(wù)會議通過并出臺了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,從1994年1月1日開始執(zhí)行,隨后又公布了“實施細(xì)則”。根據(jù)“實施細(xì)則”:

  計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算,具體公式如下:

  1、增值額未超過扣除項目金額50%

  土地增值稅稅額=增值額×30%

  2、增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的

  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

  3、增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%

  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

  4、增值額超過扣除項目金額200%

  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

  公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

  所謂“扣除項目金額”,是指你買房時支付的成本以及裝修等成本。比如你持有的一套房子,買時候的價格是100萬,還有裝修等可以扣除的成本50萬。則總的“扣除項目金額”為150萬。15年過去了,你需要賣這套房子,這時候市場價是1000萬元,官方的計稅評估價是800萬(官方計稅價有優(yōu)惠),則這套房子的增值額是650萬元。

 。800-150)÷150=433%>200%。

  如果國家不免除個人買賣住宅的“土地增值稅”,則你需要按照60%的稅率,頂格繳納土地增值稅:

  土地增值稅稅額=增值額(650萬)×60%-扣除項目金額(150萬)×35%

  則需要繳納337.5萬元的土地增值稅。

  好了,我現(xiàn)在問你一個問題:如果你100萬買的房子,持有15年,賣的時候名義上可以賣1000萬元,但僅僅一項土地增值稅就要收你337.5萬元,你覺得投資房產(chǎn)或者炒房子還有意義嗎?

  所以,政府手里持有的第一顆原子彈,就是“土地增值稅”。

  政府為什么在1993年的時候出臺這樣嚴(yán)厲的“土地增值稅”?因為當(dāng)時在海南(樓盤)、廣西(樓盤)北海、廣東惠州(樓盤)等地出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫,并伴有全國性通貨膨脹。而那時房改尚未推出,土地財政尚未形成。所以國家出手很重,房地產(chǎn)好像是別人家的孩子。

  后來,政府多次出臺文件,對個人住房轉(zhuǎn)讓中的“土地增值稅”進(jìn)行豁免,最終個人買賣二手房中的“土地增值稅”完全免除,只保留了“增值稅”。注意,“土地增值稅”和“營改增”之后的二手房交易“增值稅”是兩個概念。個人目前只有在買賣商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓的時候,才會遇到同時繳納“增值稅”和“土地增值稅”同時繳納的情況。

  個人買賣“商辦物業(yè)”(商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓)的時候,“土地增值稅”未被豁免,但事實上也采取了變通的方式,并沒有真正征收60%、50%、40%之類的懲罰性稅率。

  變通的方式是:采用核定征收的方式,給予稅收優(yōu)惠。

  比如居住型商務(wù)公寓,深圳的政策是“計稅評估價”的5%(寫字樓和商鋪是10%);

  紹興(樓盤)的政策是“計稅評估價”的2.5%(包括商鋪、寫字樓、商務(wù)公寓)。

  對于企業(yè)持有的房屋,土地增值稅的減免不多。這也是為什么中國的開發(fā)商基本上都走“快速開發(fā)、快速銷售”的模式。因為假如一個開發(fā)商建成幾百套住宅,自己捂盤幾年,是可以被征收巨額“土地增值稅”的。當(dāng)然,最終收不收,仍然是地方政府說了算。

  好了,再看看政府手里的第二顆原子彈:房產(chǎn)稅。

  “中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例”是國務(wù)院1986年公布的,只不過這個條例在公布的時候,就明確規(guī)定“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”免征房產(chǎn)稅。所以很多人不知道還有這個稅種。這個稅的征收方式是:

  房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

  房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%。

  也就是說,如果國家宣布住宅不繼續(xù)免征“房產(chǎn)稅”,而且不按照租金收入交稅,而是按照房產(chǎn)余值交稅。那么,房產(chǎn)稅就將露出尖牙利齒,成為一枚威脅市場的“核武器”!

  比如:一套1000萬剛剛買下的房子(不動產(chǎn)證上登記價為1000萬),假設(shè)按照減除30%來計稅,那么每年要繳納房產(chǎn)稅是:1000×0.7×1.2%=8.4萬元。

  如果“房產(chǎn)稅”全面開征,給房屋持有人增加的“持有成本”無疑是巨大的。事實上,不僅個人持有的“非營業(yè)用房產(chǎn)”沒有征收房產(chǎn)稅,商鋪、寫字樓和商務(wù)公寓也沒有征收,只有公司、單位持有的房產(chǎn)征收了房產(chǎn)稅,但可以在繳納企業(yè)所得稅之前抵扣。

  中國目前正在醞釀的是“房地產(chǎn)稅”,比1986年開征的“房產(chǎn)稅”多了一個“地”字,征收的基數(shù)也將從原值(減讓10%到30%)變成“評估值”。這樣可以堵塞漏洞。

  再看看政府手里的第三顆原子彈,這就是房地產(chǎn)交易中的“個人收入所得稅”。

  房地產(chǎn)交易中,個人所得稅的稅率應(yīng)該是20%。但實際操作中,往往會有減免。比如居民出售唯一住房,就可以免稅。如果非唯一,也往往可以按照“政府計稅評估價”的1%或者1.5%來繳納。

  也就是說,一套100萬買來的房子,假設(shè)可免稅扣除額是50萬,交易的時候市場價是1000萬,政府計稅評估價是800萬,按照20%計算個稅就是130萬。但按照1.5%的稅率核定征收,則只有12萬元!

  下面我們計算一下,假如政府嚴(yán)格向個人買賣住宅征收“土地增值稅”、“個人所得稅”和“房產(chǎn)稅”,將產(chǎn)生什么效果。

  假設(shè)一個人在15年前,以100萬元購買了一套住宅,其中產(chǎn)生了裝修等“可扣除費用”50萬元,F(xiàn)在,他以1000萬元的價格賣出這套住宅。網(wǎng)簽價格、政府計稅價格都是800萬,那么他過去這些年的持有成本、以及此次轉(zhuǎn)讓稅費應(yīng)該是(不計最初買入的稅費):

  一、持有稅費:

  假設(shè)有房產(chǎn)稅,15年總計為(100×0.7×1.2%×15)=12.6萬元。由于房產(chǎn)稅是按照房屋原值征收,所以早期買房的人負(fù)擔(dān)并不重。但接盤這套房子的人,每年要繳納6.72萬元的房產(chǎn)稅(800萬打7折之后的1.2%)。

  二、賣出時的稅費:

  1、土地增值稅,假設(shè)個人賣住宅不免征,上面計算過,是337.5萬元;

  2、增值稅,假設(shè)沒有任何減免,則為差價乘以5.6%,是36.4萬元;

  3、個人所得稅,假設(shè)沒有任何減免,按照差價乘以20%,是130萬元;

  4、契稅,假設(shè)買家是首套,房子為非普通,一般按照1.5%計算,是12萬元;

  5、印花稅、抵押登記費、轉(zhuǎn)移登記費……

  好了,不細(xì)算了,轉(zhuǎn)讓時的交易成本總計已經(jīng)超過515萬元了!

  如果政府真的這樣做,你還投資房產(chǎn)嗎?我估計投資的人會大幅減少,到那時房子純粹成為一個收租的工具,如果租金回報率只有1%到1.5%,那真是沒有任何意思了。

  可以看出,如果想真正遏制住房的投資、投機屬性,根本不用出臺什么房地產(chǎn)稅,僅僅把現(xiàn)有的“土地增值稅”、“個人收入所得稅”和舊版的“房產(chǎn)稅”統(tǒng)統(tǒng)嚴(yán)格地施加到個人買賣住宅上(不打折扣),就足以解決問題。

  只不過,到那時房屋交易將基本停頓,如果有交易也是民間私下交易,而不會去政府做登記。政府的土地財政將基本瓦解,城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善將陷入停滯。當(dāng)然,老百姓(603883,股吧)的購房負(fù)擔(dān)也會大幅減輕,生活或許會更幸福。

  要試試這種方式嗎?我說了不算,主動權(quán)在政府手里。

  但有一點需要提醒大家,按照稅收法定的原則,土地增值稅這種“重磅武器”需要在2020年之前立法。而在此之前,“土地增值稅”僅僅靠著國務(wù)院一個條例,就存在了那么多年。未來要不要保留這個稅種,恐怕有重新討論的空間。

  結(jié)論:

  如果純粹調(diào)控樓市、控制房價,根本用不著出臺“房地產(chǎn)稅”,現(xiàn)有的一些稅種,完全可以把樓市管得服服帖帖,讓樓市完全失去投資、投機價值。

  所以,“房地產(chǎn)稅”主要是地方政府的“長期飯票”。未來“房地產(chǎn)稅”會跟威力強大的“土地增值稅”一樣,被各種減免、優(yōu)惠化解其殺傷力。

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