長(zhǎng)三角熱點(diǎn)三線城市樓市發(fā)展趨勢(shì)研判

2018-04-14 來(lái)源：和訊名家

評(píng)論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊 2016年四季度之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)和成交集中在一線和部分二線城市以及個(gè)別環(huán)一線的三四線城市，絕大多數(shù)三四線城市一直備受“冷落”、不溫不火。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到但隨著2016年9月底一、二線城市開啟密集調(diào)控模式，各項(xiàng)緊縮政策頻頻加碼，相當(dāng)部分資金和需求開始外溢到執(zhí)行去庫(kù)存刺激政策的三四線城市，尤其是環(huán)一線和熱點(diǎn)二線城市的三四線城市。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的各能級(jí)城市月度商品房銷售占比變化就能清楚表達(dá)，2016年以來(lái)，4個(gè)一線城市商品房成交面積比重從5%以上降至2017年底的2.5%，規(guī)模腰斬；32個(gè)二線城市商品房成交面積比重則從36%降至30.1%；其余600余個(gè)三四線城市成交面積比重則從60%上升至67.4%的歷史高位，三四線城市市場(chǎng)整體近兩年逐漸升溫。

　　就推動(dòng)三四線城市市場(chǎng)持續(xù)火熱的因素而言，可以大致概括為以下幾點(diǎn)：

　　在全面升級(jí)調(diào)控的大背景下，這類城市調(diào)控政策相較溫和；

　　棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，持續(xù)釋放可觀的增量購(gòu)房需求，以徐州為例，徐州因棚改貨幣化安置帶動(dòng)銷售面積突破350萬(wàn)平方米，激活了市場(chǎng)，對(duì)徐州的去庫(kù)存起到了積極的推動(dòng)作用；

　　土拍市場(chǎng)顯著升溫，高溢價(jià)地塊頻出，地價(jià)上漲倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；

　　可投資“資產(chǎn)荒”尚未改善，一二線城市樓市政策高壓，三四線城市漸成投資客群關(guān)注焦點(diǎn)；

　　重大基礎(chǔ)設(shè)施投產(chǎn)或建成以及未來(lái)規(guī)劃利好，激發(fā)各類改善與投資需求。

　　然后，經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)高熱，其間也有城市熱點(diǎn)輪動(dòng)，三四線城市市場(chǎng)發(fā)展的可持續(xù)性問(wèn)題成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，我們將圍繞供、求兩大維度，從土地、庫(kù)存、人口、購(gòu)買力和發(fā)展規(guī)劃等五個(gè)方面展開具體分析，判斷未來(lái)市場(chǎng)供求關(guān)系，預(yù)測(cè)其市場(chǎng)發(fā)展前景。在這樣的方法論基礎(chǔ)上，我們通過(guò)對(duì)各城市市場(chǎng)具體表現(xiàn)，篩選出了當(dāng)前依然火熱的、極具代表性的四個(gè)長(zhǎng)三角三線城市——紹興（樓盤）、臺(tái)州（樓盤）、徐州、淮安（樓盤）作為分析樣本。

　　一、五大方面因素推動(dòng)徐州等三四線城市市場(chǎng)高位運(yùn)行下載APP 閱讀本文更深度報(bào)道

　　一、五大方面因素推動(dòng)徐州等三四線城市市場(chǎng)高位運(yùn)行

　　1、政策環(huán)境較一、二線城市相當(dāng)寬松，助推三四線市場(chǎng)快速燃爆

　　2017年，一線城市著重加強(qiáng)商辦市場(chǎng)管理，二線城市限購(gòu)政策擴(kuò)容，更多三四線城市相繼加入調(diào)控行列，但多數(shù)三四線城市限購(gòu)政策力度較為溫和。另外，部分城市出臺(tái)了限售、限價(jià)政策，一般限售周期在2年，意在凍結(jié)房產(chǎn)交易，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2、棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，持續(xù)釋放可觀的增量購(gòu)房需求

　　棚改不僅僅增加了部分需求，也對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生了巨大的影響，甚至逆轉(zhuǎn)了供求關(guān)系，催動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；房?jī)r(jià)上漲引發(fā)市場(chǎng)恐慌，帶動(dòng)第一類的婚姻剛性需求和第三類進(jìn)城農(nóng)民置業(yè)需求提前入市，加劇供不應(yīng)求；房?jī)r(jià)上漲抬升了政府對(duì)土地溢價(jià)的想象空間和出讓底價(jià)，再次催生房?jī)r(jià)上漲；房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)產(chǎn)品改善的空間，帶來(lái)大房企的進(jìn)駐，帶來(lái)產(chǎn)品表現(xiàn)力的提升，釋放第二類的改善型需求；改善型產(chǎn)品房?jī)r(jià)的標(biāo)桿效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)上漲，投資客回潮，泡沫出現(xiàn)。

　　3、土拍市場(chǎng)顯著升溫，高溢價(jià)地塊頻出，地價(jià)上漲倒逼房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

　　基于持續(xù)上漲的樓板均價(jià)，市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期持續(xù)升高。盡管政府對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行了限價(jià)，但是量相對(duì)較少，對(duì)于整個(gè)宏觀市場(chǎng)僅僅是杯水車薪；相反，限價(jià)項(xiàng)目與二手房市場(chǎng)的價(jià)格倒掛有引發(fā)了新一輪的搶房大戰(zhàn)，一定程度上加劇了市場(chǎng)的不穩(wěn)定。

　　4、可投資“資產(chǎn)荒”尚未改善，三四線城市漸成投資客群關(guān)注焦點(diǎn)

　　隨著全國(guó)范圍內(nèi)主要城市及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的大幅上漲，尤其是一線城市和熱點(diǎn)二線城市的“購(gòu)房門檻”飆升，相當(dāng)一部分剛需和投資轉(zhuǎn)而向周邊三四線城市或者有規(guī)劃利好的城市，三四線城市逐漸城市市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其是紹興、臺(tái)州、徐州、淮安四城房?jī)r(jià)洼地的資金流入效應(yīng)顯現(xiàn)。2017年紹興、臺(tái)州、徐州、淮安的成交均價(jià)分別為10513元/平方米、11942元/平方米、8751元/平方米和6531元/平方米，目前四市的房?jī)r(jià)處在相對(duì)的價(jià)格洼地，尤其是紹興、徐州、淮安均屬于房?jī)r(jià)收入比偏低，均低于合理范圍6-7，購(gòu)買力較強(qiáng)。

　　5、各類規(guī)劃政策利好，基礎(chǔ)設(shè)施完善，激發(fā)各類改善與投資需求

　　近年來(lái)，重大基礎(chǔ)設(shè)施和各城城建規(guī)劃頻出，紛紛新建地鐵、快速路，完善各類基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市自身競(jìng)爭(zhēng)力。這一系列舉措勢(shì)必也對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的振奮作用，最為典型的徐州，2017年6月，在國(guó)務(wù)院關(guān)于徐州市城市總體規(guī)劃的批復(fù)中，明確定位“徐州是國(guó)家歷史文化名城，全國(guó)重要的綜合性交通樞紐，淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市”，是“一帶一路”重要節(jié)點(diǎn)城市，確立了徐州在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭地位。

　　二、以徐州為例從六大維度綜合分析城市市場(chǎng)未來(lái)供求關(guān)系

　　1、土地：2017年土地成交規(guī)模創(chuàng)新高，向東向南成為發(fā)展主方向

　　縱觀徐州歷年的土地供應(yīng)，2012年堪稱 “分界點(diǎn)”，2006年-2011年土地供應(yīng)量量基本處于“低位徘徊”，年均維持在600萬(wàn)平米左右，而從2012年開始徐州土地供應(yīng)規(guī)模出現(xiàn)“爆發(fā)式”增長(zhǎng)，一舉突破2000萬(wàn)平米，2017年更是逼近4000萬(wàn)平米。

　　雖然土地供應(yīng)量增長(zhǎng)顯著，但徐州土地市場(chǎng)卻一直處于“不慍不火”的狀態(tài)，地價(jià)增長(zhǎng)緩慢，2006年經(jīng)營(yíng)性用地成交均價(jià)為909元/平米，2017年也僅上升至1174元/平米，隨著住宅項(xiàng)目的熱銷，土地市場(chǎng)熱度也隨之逐步回升。