駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)訊  駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到《關(guān)于支持海南（樓盤(pán)）全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）：到2020年，海南貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)建設(shè)取得重要進(jìn)展，國(guó)際開(kāi)放度顯著提高；到2025年，自由貿(mào)易港制度初步建立，海南的營(yíng)商環(huán)境達(dá)到國(guó)內(nèi)一流水平；到2035年，海南將在社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)上走在全國(guó)前列，自由貿(mào)易港的制度體系和運(yùn)作模式更加成熟，營(yíng)商環(huán)境躋身全球前列。

　　駐馬店房產(chǎn)在線(xiàn)小編了解到《意見(jiàn)》提出，海南省應(yīng)以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線(xiàn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變革，加快建立開(kāi)放型生態(tài)型服務(wù)型產(chǎn)業(yè)體系。房地產(chǎn)業(yè)作為海南省的重要產(chǎn)業(yè)，《意見(jiàn)》提出要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為。

　　篳路藍(lán)縷，以啟山林，海南省一路發(fā)展幾許燦爛幾許波折。旅游勝地的發(fā)展難以避免房地產(chǎn)資金的洗禮，如今海南省決意減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，堅(jiān)持房住不炒定位，讓房產(chǎn)回歸居住屬性。海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港的歷史正待寫(xiě)下，房地產(chǎn)業(yè)的角色也被重新定位。

　　防范炒房炒地行為

　　3月31日，海南省發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》，宣布非戶(hù)籍家庭只能買(mǎi)1套住房，且首付不得低于七成、在限購(gòu)區(qū)域買(mǎi)房須提供五年以上的社�；騻�(gè)稅證明、五年限售。

　　如今看來(lái)，這個(gè)“最嚴(yán)調(diào)控”更像是在“大禮包”到來(lái)之前，提出作出的政策補(bǔ)丁，以防止外來(lái)資金和人口的大量流入導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　“大禮包”是指，國(guó)家支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。一名接近海南省�？谑泄俜降南�息人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示：“事關(guān)海南全省的發(fā)展，沒(méi)有比這更好的紅利了�！�

　　政府對(duì)不同產(chǎn)業(yè)有不同的規(guī)劃和定位，產(chǎn)業(yè)分化，不能無(wú)序發(fā)展。

　　今年3月，海南省省長(zhǎng)沈曉明談及房地產(chǎn)時(shí)稱(chēng)，海南要以壯士斷腕的決心，減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)�！皩�(duì)海南來(lái)講，會(huì)很痛，會(huì)出血，會(huì)很難。不下大的決心，不容易做到�！�

　　沈曉明表示，房地產(chǎn)要用土地，而海南土地資源十分有限，不能變成“房地產(chǎn)加工廠(chǎng)”。造了房子就要有基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)公共服務(wù)的配套。但海南財(cái)力有限，配套不起，因此房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)。

　　海南提出，堅(jiān)持房住不炒定位，確定了三個(gè)思路：島內(nèi)居民的基本住房需求由政府來(lái)保障、改善性需求由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)、投資性需求靠制度來(lái)限制。

　　《意見(jiàn)》也指出，要制定預(yù)案，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為。

　　據(jù)海南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年12月，海南全省的商品房庫(kù)存為45個(gè)月，2016年12月，庫(kù)存只有23個(gè)月，截止至2017年6月，海南全省的去化周期降低至11個(gè)月。在“兩個(gè)暫�！保�即對(duì)商品住宅庫(kù)存消化期超過(guò)全省平均水平的市縣，暫停商品住宅用地出讓和規(guī)劃報(bào)建）背景下，供應(yīng)端收緊，庫(kù)存持續(xù)下行勢(shì)頭不變。

　　上述消息人士表示：“目前，政府控制供給側(cè)和需求側(cè)，尤其是島外人士的購(gòu)買(mǎi)，不過(guò)生活和工作居民的需求還是可以得到滿(mǎn)足，房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)定�！�

　　最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度

　　海南不再具備房地產(chǎn)炒賣(mài)投資的土壤，一波平臺(tái)公司、從業(yè)人士選擇離開(kāi)。

　　海南資深地產(chǎn)人士李仁杰在今年年初離開(kāi)耕耘了8年的海南市場(chǎng)，向西去，轉(zhuǎn)戰(zhàn)云南。

　　李仁杰告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“從2016年2月起，海南樓市政策越來(lái)越嚴(yán)，經(jīng)過(guò)2016年、2017年兩年后的發(fā)展后，三亞（樓盤(pán)）房?jī)r(jià)已超過(guò)3萬(wàn)，�？诜�?jī)r(jià)也近2萬(wàn)。房?jī)r(jià)高、政策嚴(yán)、不少平臺(tái)公司無(wú)房可賣(mài)�，F(xiàn)在很多平臺(tái)公司都走了，轉(zhuǎn)移到云南、廣西（樓盤(pán)）�！�

　　2016年2月，《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》出臺(tái)，“兩個(gè)暫�！北闶窃诖藭r(shí)提出。2010年，海南也實(shí)施過(guò)“兩個(gè)暫停”，不過(guò)由于種種原因，很快便放開(kāi)了。2016年2月后，“兩個(gè)暫�！钡南盗姓�策又先后被提出、深化。

　　2018年1月，《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀(guān)調(diào)控提升土地效益的意見(jiàn)》被官方宣布，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控制度，禁止對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩、高耗能、高污染項(xiàng)目供地，禁止將商品住宅用地與其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地捆綁或搭配供應(yīng)，將土地投資強(qiáng)度、產(chǎn)值、稅收等相關(guān)指標(biāo)作為建設(shè)用地供應(yīng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“彈性年期”+“對(duì)賭協(xié)議”供應(yīng)方式。這被稱(chēng)為海南歷史上最嚴(yán)苛的土地管理政策。

　　《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》也指出，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)，推進(jìn)城市更新改造，對(duì)低效、零散用地進(jìn)行統(tǒng)籌整合、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加，人均城鎮(zhèn)工礦用地和單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積穩(wěn)步下降。

　　顯然，《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》中，節(jié)約用地制度與海南1月發(fā)布的土地管理政策所對(duì)應(yīng)，防范炒房炒地投機(jī)行為與3月31日的限購(gòu)政策加碼所對(duì)應(yīng)。

　　值得關(guān)注的是，《關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》還提出，推進(jìn)房地一體的農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，在海南全省統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)。

　　今年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明曾表示，我國(guó)將研究制定非房企依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度。

　　房企囤貨海南

　　商品住宅類(lèi)用地被嚴(yán)格管控，已在海南派兵列陣的房企所持有的土地價(jià)值和稀缺性不言而喻。

　　第一財(cái)經(jīng)記者整理2017年銷(xiāo)售金額行業(yè)前十的房企公開(kāi)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、中海等房企均已進(jìn)入海南布局。

　　據(jù)恒大2017年報(bào)，2017年在海南全省的銷(xiāo)售金額為294.86億元，占集團(tuán)總比例為5.89%。

　　目前，恒大在海南，昌江恒大棋子灣、儋州恒大金碧天下（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、海南�；◢u項(xiàng)目、恒大�？谖幕�旅游城、恒大海口灣、海口恒大外灘、�？诤愦竺利惿场⒊芜~恒大御景灣（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）等十余個(gè)項(xiàng)目，總土地原值超過(guò)150億元。其中，�；◢u項(xiàng)目的土地原值73.03億元，土地儲(chǔ)備面積高達(dá)1181.46萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅為617元／平方米。

　　碧桂園2017年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)有3%的銷(xiāo)售金額來(lái)自海南省，即約為165億元。截至2017年底，碧桂園在全國(guó)共擁有1456個(gè)項(xiàng)目，其中18個(gè)分布在海南省，總可售建筑面積為512萬(wàn)平方米。此外，碧桂園在海南還有碧桂園金沙灘酒店、海南小城之海南省臨高春假日酒店、碧桂園美浪灣鳳凰酒店。

　　截至2017年末，融創(chuàng)在海南的正在開(kāi)發(fā)的土地面積共有401.66萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為221.17萬(wàn)平方米，分布在三亞、�？凇⑷f(wàn)寧、瓊海、定安等區(qū)域。

　　而據(jù)中海披露的數(shù)據(jù)，截止至2017年末，在海南省�？�、三亞、萬(wàn)寧等地，擁有的土地儲(chǔ)備為156.2萬(wàn)平方米。

　　上述接近海南省海口市官方的消息人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“盡管政策控制住宅及相關(guān)用地的供應(yīng)、開(kāi)發(fā)，但發(fā)展度假型酒店、健康養(yǎng)生社區(qū)等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)得到鼓勵(lì)，開(kāi)發(fā)商在海南可朝此方向發(fā)展�！�

　　此人士表示：“目前海南的開(kāi)發(fā)商已普遍形成維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定、支持政府工作的共識(shí)。長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)仍有上升的空間，但政府和開(kāi)發(fā)商都不愿看到房?jī)r(jià)過(guò)快過(guò)熱上漲，那不是一個(gè)健康市場(chǎng)該有的�！�

　　李仁杰認(rèn)為：“這一輪的調(diào)控和海南建設(shè)自貿(mào)區(qū)自貿(mào)港之后，對(duì)房企開(kāi)發(fā)投資的要求會(huì)更高。短期內(nèi)，市場(chǎng)會(huì)有小幅震蕩。國(guó)家給了很多支持政策，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的門(mén)檻變高，房產(chǎn)會(huì)變貴。但也不必悲觀(guān)，政府支持養(yǎng)生社區(qū)、特色農(nóng)莊等旅游地產(chǎn)的發(fā)展，差異化產(chǎn)品可作為銷(xiāo)售型房產(chǎn)的補(bǔ)充，后市依然可期。接下來(lái)將是云南和廣西旅游地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)�！�

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