駐馬店房產(chǎn)在線訊  黨的十九大報告指出：中國特色社會主義進入新時代，駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到我國社會主要矛盾已經(jīng)轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在住房領域，住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房質量得到大幅提升，總體住房短缺的矛盾已經(jīng)得到大大緩解。根據(jù)國務院發(fā)展研究中心房地產(chǎn)基礎領域研究組的測算，中國城鎮(zhèn)住房戶均套數(shù)達到1.0套以上，住房矛盾更多體現(xiàn)為不平衡不充分的問題。與之相應的是，房地產(chǎn)開發(fā)也告別了過去單純的擴張型投資模式，全國住宅竣工面積已經(jīng)從2011年19.7億平方米的峰值下降到2017年的17.1億平方米。中國指數(shù)研究院發(fā)布的百強房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著持續(xù)分化壓力，如：前十強房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率為13.6%，與30強至50強房地產(chǎn)企業(yè)相比，高出3.6個百分點；還有部分企業(yè)雖然營收規(guī)模持續(xù)提升，但凈利潤率卻出現(xiàn)了下滑態(tài)勢。

　　面對這些新形勢、新問題，房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求突破口，千方百計提高運營效益。從調研情況看，當前企業(yè)尤為強調“開發(fā)規(guī)�！焙汀爸苻D速度”兩個指標。例如，一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成聯(lián)合體一起參與土地競價。這主要有兩個原因：一是近期受“去杠桿”和強監(jiān)管的政策影響，銀行信貸和一些表外融資方式受到限制，企業(yè)自有資金比例逐步提高，項目開發(fā)的融資規(guī)模和融資成本逐步走高，企業(yè)不得不抱團取暖、聯(lián)合拿地。二是隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟，土地價值日益凸顯、單個項目的投資體量增大，降低單個區(qū)域、單個城市、單個項目的投資風險成為企業(yè)聯(lián)合投資的內在動機。

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)走過了擴張型投資階段，以往動輒20%~30%的投資增速和利潤率的階段已經(jīng)不可能再重復。新時代房地產(chǎn)行業(yè)更需要高質量增長。要想實現(xiàn)高質量增長，要從三個方面著眼： 第一，找準房地產(chǎn)行業(yè)“痛點”。新時代房地產(chǎn)發(fā)展必須堅持問題導向，真正找到制約行業(yè)發(fā)展的“痛點”，才能找到房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“良方”。

　　“痛點”一是新市民住房問題。2017年，我國城鎮(zhèn)化率為58.52％；由于城鄉(xiāng)分割的歷史原因，戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅為42.35%，全國農(nóng)民工總量達到2.87億人。這些新市民在常住地沒有住房且住房支付能力相對薄弱，對中小戶型、中低價位的首套自住住房有著較大需求。

　　“痛點”二是住房質量問題。受過去重積累、輕消費的住房發(fā)展模式以及住房規(guī)劃理念的影響，存量住房領域有相當一批不成套住房。按照全國第六次人口普查數(shù)據(jù)加上近年新建住房數(shù)據(jù)測算，全國城鎮(zhèn)住房不成套率仍然有20%多。也就是說，住房供求基本平衡仍是一個相對低水平的平衡，棚戶區(qū)改造和老舊小區(qū)改造空間仍然較大。如果考慮到農(nóng)業(yè)轉移人口就地城鎮(zhèn)化的帶房進城因素，我國城鎮(zhèn)住房的不成套率會更低一些。這也在客觀上形成了很大的改造需求。從整個行業(yè)的國際數(shù)據(jù)規(guī)律分析，一些先行城鎮(zhèn)化國家一旦進入戶均1.0套住房后，房地產(chǎn)投資和住房需求就會出現(xiàn)急劇下降。這種情況在我國將呈現(xiàn)出另外一個形態(tài)，即中國的住房供求進入基本平衡后，房地產(chǎn)投資和需求規(guī)模將在一個平臺期持續(xù)更長一個時間。這為房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展、實現(xiàn)更高質量發(fā)展提供了有利條件和時間窗口。

　　“痛點”三是租賃住房問題。黨的十九大明確“租購并舉”的住房供應體系框架。租賃一直是供應體系的短板，租賃住房的矛盾主要集中在租賃質量、租賃穩(wěn)定性以及職住平衡三個方面。一些企業(yè)和資本已經(jīng)開始介入這個領域，在長租公寓項目上形成了一系列有益探索。預計隨著后續(xù)政策不斷完善，特別是長租項目投資退出機制的完善，長租公寓將對整個租賃市場形成有效的引導示范效應。

　　第二，堅持房地產(chǎn)“底線思維”。2015年底，中央提出“三去一降一補”，其政策邏輯的核心就是底線思維，確保不發(fā)生系統(tǒng)性風險。與國際水平比較，我國整體居民部門杠桿率并不太高，但值得注意的是，近兩年我國居民杠桿率上升確實比較快，其邊際效應對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定性存在一定潛在風險。黨的十九大報告明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。這也是底線思維在房地產(chǎn)領域的深刻體現(xiàn)。無論是家庭、還是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都應該有底線思維。從國際經(jīng)驗看，真正房地產(chǎn)泡沫及其引發(fā)的金融危機都是出現(xiàn)在住房進入總量平衡階段、戶均住房達到1.1套后。究其原因，在住房供不應求階段，過度的住房投資往往會被下一個上行經(jīng)濟周期所吸收，短暫的市場疲軟并不會帶來真正意義上的滯銷。但是在住房供求基本平衡或是供過于求階段，住房價格的攀升已經(jīng)缺少供求基本面的支撐，更多是來自于市場預期的自我增強機制，一旦出現(xiàn)不當政策刺激，形成房地產(chǎn)泡沫將對經(jīng)濟增長產(chǎn)生巨大負面影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有堅持底線思維，合理控制投資節(jié)奏并科學構建項目遴選機制，才能形成平穩(wěn)有序的經(jīng)營體系，讓企業(yè)在健康的軌道上發(fā)展。

　　第三，創(chuàng)新房地產(chǎn)發(fā)展方式。黨的十九大提出：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。新一輪住房金融、稅收、土地等制度改革穩(wěn)步推進，為房地產(chǎn)發(fā)展提供新機遇、新動能、新挑戰(zhàn)，也為房地產(chǎn)行業(yè)提供歷史性機遇。同時，城市群的區(qū)域空間布局進一步優(yōu)化也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更大平臺。隨著高鐵、新一代信息技術、先進城市管理技術的發(fā)展，人口將在城市群圈層的更大空間尺度上優(yōu)化調整。房地產(chǎn)企業(yè)應跳出一城一市的格局，形成城市群圈住房發(fā)展的新理念，用城市群發(fā)展的思維看待房地產(chǎn)投資的空間布局。此外，還要用產(chǎn)城融合發(fā)展的思維看待住房需求。從1998年到現(xiàn)在已有20年，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈早已不是蓋房子那么單一的內容，而是具有更加豐富的內涵。從以人為本的城鎮(zhèn)化角度看，住房歸根到底是服務于人的需求，產(chǎn)業(yè)活力和城市活力意味著居民住房支付能力的穩(wěn)定增長和住房需求的基本面。產(chǎn)業(yè)和城市、產(chǎn)業(yè)和住房這是兩個相輔相成的驅動力量，只有把握好職住平衡才能建出“用來住的”高質量房子。

　　總而言之，住房進入了供求基本平衡的新階段，但住房供求的結構性問題仍然突出，住房領域發(fā)展不平衡不充分矛盾既對房地產(chǎn)企業(yè)提出了嚴峻挑戰(zhàn)，也提供了歷史性的政策機遇。只有抓住機遇、問題導向、底線思維、創(chuàng)新發(fā)展，才能在“白銀時代”真正實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉型和升級發(fā)展。

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