駐馬店房產(chǎn)在線訊  盡管房地產(chǎn)市場銷售額不斷創(chuàng)造歷史新高，但房企也被前所未有的焦慮感困擾著。駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到2018年以來，持續(xù)了一年多的房地產(chǎn)市場調(diào)控從全國范圍的限購潮逐漸演變?yōu)榈胤降牟町惢�調(diào)控，因城施策、分類調(diào)控更有針對性，住房越來越回歸居住屬性，投資需求逐步褪去。隨著“炒房”帶來高利潤時代的結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)正回歸平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到在經(jīng)濟(jì)去杠桿的背景下，政府在進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的同時，還把防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)作為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一。從2016年下半年開始，房企的融資渠道受到全面限制，如銀行開發(fā)貸、公司債、私募、信托等均已收緊。在市場調(diào)控效應(yīng)下，房企原先依靠杠桿融資實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展的模式難以為繼。

　　慢進(jìn)即是退

　　近期筆者在走訪中發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商為了加快資金回籠，正加緊去化。以環(huán)京樓市為例，今年以來，“北三縣”、霸州、永清、固安等地盛行全款分期購房，最高可以享受85折優(yōu)惠，這讓一年前押注環(huán)京樓市的投資者們措手不及。

　　受訪專家表示，為在當(dāng)前的市場環(huán)境和激烈競爭中生存下來，一些房企通過加強(qiáng)合作取長補(bǔ)短、加快周轉(zhuǎn)，比如通過收并購來增加土地儲備、通過合作開發(fā)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，抱團(tuán)取暖成為當(dāng)前許多房企特別是中小房企的生存之道。大型房企則努力縮減去化周期，以高周轉(zhuǎn)增加規(guī)模優(yōu)勢。可量化說明的是，房地產(chǎn)市場集中度當(dāng)前正快速提升，房企分化發(fā)展加速。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《房地產(chǎn)500強(qiáng)測評報(bào)告》，2017年，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2012年的6.61%上升至2017年的14.56%，以銷售金額計(jì)算的前10強(qiáng)、前20強(qiáng)房企市場份額分別為24.05%和32.21%，分別較上年增長5.34和7.38個百分點(diǎn)。

　　具體來看，2017年，以碧桂園、萬科、恒大為首的房企前三強(qiáng)已經(jīng)步入5000億元梯度。近年來頻繁通過收并購實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的融創(chuàng)也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，2017年以3620.1億元的歷史最好銷售業(yè)績，與“碧萬恒”三家房企一并成為行業(yè)“新四強(qiáng)”。同時，2017年千億元房企數(shù)量達(dá)到17家，龍湖集團(tuán)、招商蛇口、新城控股、世茂房地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)5家企業(yè)在2017年成功實(shí)現(xiàn)突破，成為千億元俱樂部新成員。

　　通過房企江湖的分化發(fā)展和激烈競爭，可從晉級企業(yè)身上找到競爭取勝的密碼。黨的十九大報(bào)告指出，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在租購并舉的住房制度設(shè)計(jì)下，房子回歸居住屬性，高質(zhì)量發(fā)展成為房企生存和發(fā)展的重要抓手。

　　“當(dāng)前，購房者對于生活品質(zhì)的追求越來越強(qiáng)烈。這種追求不再局限于戶型、景觀、墻體立面等做得好，而在于真正提高房子品質(zhì)和生活內(nèi)涵。比如，在生活舒適度方面，人們更向往綠色人居環(huán)境，改變了‘設(shè)施疊加得越多越舒適’的觀念，而是做減法，追求簡約舒適和高質(zhì)量。”龍湖集團(tuán)副總裁宋海林表示。

　　除了高質(zhì)量發(fā)展的新要求，房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)規(guī)則“高周轉(zhuǎn)”近期也備受熱議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，按照一般的推進(jìn)節(jié)奏，房企在獲取項(xiàng)目后，會先進(jìn)行產(chǎn)品定位和策劃，再委托設(shè)計(jì)單位做方案和施工圖，其間還會展開多次討論與評審。如此一來，從拿地到開工，短則8個月、長則1年。從近些年的趨勢看，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、加快投資開發(fā)速度、把握熱點(diǎn)城市機(jī)遇、促進(jìn)盈利規(guī)模和質(zhì)量的提升，正成為百強(qiáng)房企越來越重視的策略。“慢進(jìn)即是退”成為主流房企間的默契。

　　例如，對于龍頭房企碧桂園而言，“快”不只是口號。據(jù)相關(guān)人士介紹，碧桂園在技術(shù)支持和投資報(bào)建方面的優(yōu)勢是成就其高周轉(zhuǎn)的武器。碧桂園SSGF工業(yè)化建造體系（以下簡稱“SSGF體系”）與傳統(tǒng)建造方式不同，以裝配、現(xiàn)澆、機(jī)電、內(nèi)裝等工業(yè)化為基礎(chǔ)，以機(jī)械化生產(chǎn)代替手工勞動，從工法、管理、技術(shù)和材料等全面提升開發(fā)速度。在報(bào)建方面，碧桂園通過提前設(shè)計(jì)規(guī)劃、與當(dāng)?shù)卣�府提前溝通等一系列工作前置，最大程度地加快�?bào)建審批速度，為縮短項(xiàng)目開發(fā)周期帶來可能。

　　此外，在百強(qiáng)房企中，恒大以其標(biāo)準(zhǔn)化模式做到?jīng)Q策快、開發(fā)快、復(fù)制快，以速度換利潤、以規(guī)模降成本，保持超高周轉(zhuǎn)速率，項(xiàng)目拿地4~6個月即可開盤。泰禾則要求，二線城市的項(xiàng)目原則上6個月左右開盤、不能超過8個月，否則基本不考慮此項(xiàng)目。

　　房企排名快速提升也在一定程度上依靠高周轉(zhuǎn)。2017年百強(qiáng)房企排名上升最快的祥生地產(chǎn)，在其深耕的成熟市場可做到拿地后1個月內(nèi)開工、4個月開盤，首次開盤賣掉70%，8個月現(xiàn)金流回正；排名上升速度第二的新力地產(chǎn)也是典型，為了沖擊千億元房企陣營，采用“120天啟動開發(fā)、180天達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。

　　“在開發(fā)成本越來越高的時代，‘快’成為制勝法寶。未來的房地產(chǎn)市場，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚�！敝袊�民生銀行(600016,股吧)副行長石杰表示。事實(shí)上，多數(shù)房企奉行“唯快不破”，其背后是以高周轉(zhuǎn)贏得規(guī)模優(yōu)勢，這在房企競爭和晉級過程中普遍存在。在當(dāng)前持續(xù)調(diào)控的市場環(huán)境下，樓市已明顯降溫，融資渠道逐步收緊，評估一家房企未來好壞的重要指標(biāo)就是銷售額、土地儲備和現(xiàn)金儲備。

　　“規(guī)模已經(jīng)成為眾多房企追求的目標(biāo)。有規(guī)模就有更大的聚集資源的能力，現(xiàn)在包括客戶資源、金融資源、供應(yīng)商資源、人才資源、政府支持等都在向規(guī)模房企傾斜。”安居客首席房地產(chǎn)分析師張波表示。

　　“雖然不排除一些企業(yè)，例如區(qū)域性國資委下屬企業(yè)的規(guī)模雖然中等，但資金成本足夠低，也可以穿越周期�！辟Y深地產(chǎn)人薛建雄認(rèn)為，對于市場的大多數(shù)而言，通過實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、驅(qū)動全國化布局做大規(guī)模，是當(dāng)前房企“渡劫”的重要途徑。

　　規(guī)模關(guān)乎“生死”

　　克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年末，銷售規(guī)模達(dá)千億元的房企有17家。2018年，市場集中度有望加速提升，龍頭房企優(yōu)勢將更加明顯。預(yù)計(jì)今年房企前四強(qiáng)的銷售總額有望達(dá)到3萬億元；前10強(qiáng)房企市場份額預(yù)計(jì)將達(dá)35%；前30強(qiáng)房企則有望占到市場的半壁江山。

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)市場的規(guī)模和房企競爭看，似乎一切“生死”都有關(guān)規(guī)模�！叭绻�不能在‘高寡占型’市場來臨之前搶占更多的市場份額，即便是大房企也會落伍、不進(jìn)則退�！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷坦言。

　　以高周轉(zhuǎn)贏得規(guī)模效益，當(dāng)房企規(guī)模足夠大，利潤才能做到更大。歐陽捷表示，同樣是10%的行業(yè)平均利潤率，100億元規(guī)模與1000億元規(guī)模的企業(yè)，利潤絕對值相差很多。而且，這類企業(yè)在資本市場上更能獲得支持，2017年股價快速上升，其策略和能力得到了充分認(rèn)可。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)集中度不斷提升、房企競爭更加激烈，規(guī)模已成重要競爭力，千億元規(guī)模被認(rèn)為是未來核心房企的門檻。2018年，包括一些銷售業(yè)績在100億~200億元的中小房企在內(nèi)，許多房企提出了千億元目標(biāo)。但在住房制度改革和房地產(chǎn)長效機(jī)制的作用下，中小房企如何實(shí)現(xiàn)彎道超車仍有待觀察。

　　在中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰看來，房地產(chǎn)業(yè)整合度較高，200億元規(guī)模房企往千億元規(guī)模發(fā)展有相當(dāng)難度，原因在于以住宅銷售作為高周轉(zhuǎn)的模式難以為繼。“黨的十九大特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會議后，銷售型住宅會回到國計(jì)民生的行列中，市場會受到保障型產(chǎn)品的影響�！�

　　歐陽捷認(rèn)為，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入“錢少且貴”的貨幣周期。如果沒有足夠的資金支持，或者不能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、快回籠，房企很難彎道超車。“固守一二線城市、放棄規(guī)模增長、舍棄高周轉(zhuǎn)、不敢加杠桿，這樣的房企其實(shí)是誤判形勢，會明顯落后于市場。相反，踩準(zhǔn)城市布局節(jié)點(diǎn)、追求高周轉(zhuǎn)率而非高利潤率、善用杠桿，這類房企能獲得更快更好的發(fā)展。”歐陽捷直言。

　　有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在長期執(zhí)行嚴(yán)格調(diào)（資料、團(tuán)購、論壇）控措施的一二線城市，客戶不斷萎縮，高周轉(zhuǎn)模式或難以發(fā)揮作用。如上海（樓盤）、南京（樓盤）有很多限制政策，包括強(qiáng)制現(xiàn)房銷售或即便預(yù)售了房子但現(xiàn)金無法回籠等，使得這類城市無法實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

　　對此，當(dāng)前一些中小房企正在探索“渡劫”之道。福晟國際執(zhí)行董事、福晟國際首席財(cái)務(wù)官吳繼紅透露，他們將采取有別于福晟集團(tuán)以并購和舊改為主的商業(yè)模式，而是通過招拍掛和對公司整體并購實(shí)現(xiàn)“快周轉(zhuǎn)+利潤”的發(fā)展路徑，未來在一二線城市“做利潤”，在三四線城市“走量”，進(jìn)而保證高周轉(zhuǎn)與利潤平衡。

　　魚和熊掌如何兼得

　　在如今的房地產(chǎn)行業(yè)，高周轉(zhuǎn)模式幾乎成為所有房企都在采用的戰(zhàn)略。不僅是碧桂園，萬科、恒大、融創(chuàng)等房企都通過這一方式在近幾年取得了跨越式發(fā)展。

　　雖然多位業(yè)內(nèi)人士都表達(dá)了對高周轉(zhuǎn)策略的認(rèn)可，但對于“速度”卻解讀不同。他們紛紛表示，快的基礎(chǔ)是品質(zhì)，如何預(yù)防高周轉(zhuǎn)帶來的“并發(fā)癥”，房企需要共同研究和解決。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，高周轉(zhuǎn)模式要警惕單純的規(guī)模至上的思路。企業(yè)在積極進(jìn)取的同時，還需避免“大躍進(jìn)”，尤其是對于產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)的控制�！耙獙�(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目工作不僅要前置，更要做得好。拿地之前的市場分析調(diào)研、產(chǎn)品定位必須非常專業(yè)，包括設(shè)計(jì)、推廣、開發(fā)等方面，必須有一套完善、熟練的程序，否則高周轉(zhuǎn)只是空談�！�

　　另有業(yè)內(nèi)人士表示，追求規(guī)模仍是每個房企不會放棄的目標(biāo)。這其中，高周轉(zhuǎn)仍是最有效的利器，關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量與高周轉(zhuǎn)的融合。

　　那么，如何尋找兩者平衡點(diǎn)？

　　碧桂園相關(guān)人士表示，碧桂園的高周轉(zhuǎn)是建立在設(shè)計(jì)、報(bào)建、工期、運(yùn)營等多個方面全系統(tǒng)支持下的提速。SSGF體系具有高品質(zhì)、高速度、低能耗等優(yōu)勢。全部項(xiàng)目始終貫徹新工藝、新體系的建造理念，在大大超出行業(yè)建設(shè)速度的水平上，全面提升產(chǎn)品質(zhì)量。“加強(qiáng)高周轉(zhuǎn)只是對拿地的前端規(guī)劃設(shè)計(jì)和動工環(huán)節(jié)壓縮時間，后續(xù)的工程質(zhì)量仍會嚴(yán)格把關(guān)。從開盤到交付，有既定的程序和制度，產(chǎn)品質(zhì)量有足夠的保障�！痹撊耸客嘎丁�

　　事實(shí)上，當(dāng)企業(yè)發(fā)展壯大后，必須建立一整套保證所有產(chǎn)品都能品質(zhì)如一的、流水線一般的系統(tǒng)。長期以來，碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)都致力于打造這樣一套系統(tǒng)。近年來，碧桂園無論內(nèi)部戰(zhàn)略還是組織、產(chǎn)品、區(qū)域布局，都在不斷發(fā)生戰(zhàn)略調(diào)整，業(yè)績持續(xù)攀升也顯然得益于此。特別是SSGF體系，通過分級標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、模具空中化裝配、全穿插施工管理和現(xiàn)場一體化裝修等技術(shù)，使項(xiàng)目主體建造與裝修工程分樓層同步推進(jìn)，同時產(chǎn)品更加綠色節(jié)能、安全性能更高、防滲漏效果更好，最終實(shí)現(xiàn)速度與質(zhì)量的“雙提升”。

　　說到品質(zhì)，人們總會聯(lián)想起德國近乎苛刻的、將產(chǎn)品做到極致的工匠精神。在德國人眼中，技術(shù)、工作本身的意義甚至高于經(jīng)濟(jì)利益。正是因?yàn)閾碛屑夹g(shù)過硬的工人，才會有過硬的產(chǎn)品。因此，僅有一套科學(xué)的精益生產(chǎn)系統(tǒng)還不夠。系統(tǒng)由人執(zhí)行，必須在每個員工的心中真正建立起“工匠”信仰，才可基業(yè)長青。

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