駐馬店房產在線訊  4月22日，海南省出臺了史上最嚴限購政策，全域限購讓海南房地產從業(yè)人員和開發(fā)商們站上了“十字路口”。一位不愿具名的資深海南房地產從業(yè)人員告訴記者，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。駐馬店房產信息網小編了解到近些年，隨著海南國際旅游島建設的穩(wěn)步推進，海南的房地產市場成為各大開發(fā)商和投資者眼中的“香餑餑”。開發(fā)商們紛紛涌入海南，開啟大規(guī)模的圈地造城運動，強大的外來購買力直接推動了海南房地產價量齊升。隨著海南啟動全域限購政策，海南房地產這個“香餑餑”是否將變身“燙手山芋”，面對大批尚未銷售的項目，開發(fā)商將如何調整發(fā)展戰(zhàn)略？

　　千億地產變局樓市速凍

　　駐馬店房產在線小編了解到在國際旅游島建設穩(wěn)步推進，以及每年冬天的百萬候鳥人群強大購買力的疊加作用下，海南房地產蓬勃發(fā)展。據(jù)海南錦誠發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全島全區(qū)域量價同漲，核心城市的均價水平抬升到另一個檔位。海南成交面積達到2293萬平方米，同比上漲52%；成交金額高達2714億元，同比上漲82%；成交均價達到11836元/平方米，同比增長20%。

　　隨著全島市場規(guī)模的快速擴大，海南核心城市量級提升。其中第一梯隊的三亞（樓盤）和海口2017年銷售金額分別為724億元和694億元，三亞旁的陵水則達到372億元。包括澄邁、萬寧、瓊海、儋州和文昌銷售金額也均超百億元，而臨高、東方、五指山瓊中等10個城市銷售金額在50億元以下。

　　《每日經濟新聞》記者對比發(fā)現(xiàn)，成交金額靠前的城市限購級別更高。海口、三亞、瓊海的外地購房者需要提供5年社保，處于第四梯隊的五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，則住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

　　值得注意的是，開發(fā)商在海南的項目規(guī)模較大，尤其單盤貢獻占城市成交金額的比重較大。2017年包括雅居樂清水灣、恒大�；◢u以及碧桂園珊瑚宮殿的單盤銷售金額均超100億元，其中雅居樂清水灣以及碧桂園珊瑚宮殿均位于陵水，銷售金額分別為169億元和123億元，兩盤銷售金額占陵水總體銷售金額78%。

　　單盤的強大貢獻力造就了房企在海南市場占有率的提升，恒大和碧桂園分別憑借�；◢u和碧桂園珊瑚宮殿的單盤貢獻，2017年銷售金額均超200億，分別達到274.5億、240.7億。雅居樂、魯能、融創(chuàng)、綠地四家房企銷售金額也超百億元。

　　然而，隨著海南全域限購，2017年房地產市場的良好態(tài)勢將成為過去式。一位不愿具名的資深海南房地產從業(yè)人員告訴《每日經濟新聞》記者，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也告訴記者，調控嚴厲性超乎預期，海南市場降溫是必然。潛在的購房需求會大幅度減少，當?shù)氐姆科蠛蜖I銷部門應積極做好應對。

　　不過，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時指出，住宅市場短期會速凍，但不會影響長期發(fā)展。

　　租賃住房和產業(yè)地產迎發(fā)展機遇

　　過去幾年，品牌房企熱衷拓展海南市場，恒大、雅居樂憑借早期規(guī)模取地，在售項目剩余土地開發(fā)貨量較大，魯能、綠地、富力的潛在項目可建面積也居多。

　　據(jù)恒大2017年年報顯示，截至2017年年底，恒大在海南區(qū)域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米，其中�；◢u土地儲備達到1181.46萬平方米。

　　據(jù)海南錦誠團隊調研整理的數(shù)據(jù)顯示，較早進軍海南市場的雅居樂在海南擁有5個項目，碧桂園則擁有17個項目，融創(chuàng)則在海南市場儲備了15個項目。魯能、富力和保利分別擁有7個、6個和5個項目。其中富力地產于4月斥資57億收購海航大英山項目，新增土地建筑面積67萬平方米。

　　嚴厲的政策調控下，海南房地產千億市場變局來臨，開發(fā)商將如何應對？

　　雅居樂方面向《每日經濟新聞》記者回應，雅居樂深耕海南已逾十年，多元化產業(yè)布局涵蓋地產、環(huán)保、教育等多個板塊。清水灣項目本身也已在過去十年中逐步形成了教育、婚慶、會展、游艇、旅游、環(huán)保、文體等八大產業(yè)布局，致力于為客戶提供全方位的旅居度假服務。隨著海南作為自由貿易試驗區(qū)的建設進程，雅居樂將堅持貫徹執(zhí)行中央“房住不炒”的思路，結合自身優(yōu)勢，參與多元產業(yè)的發(fā)展，為海南的提速發(fā)展貢獻一己之力。

　　歐陽捷認為，未來不排除政府因為產業(yè)布局調整住宅開發(fā)用地及其規(guī)劃，暫停新的住宅用地供應；也不排除政府暫緩審批新的住宅開發(fā)規(guī)劃以減少市場供應，或者暫緩發(fā)放預售許可和備案。開發(fā)商圈定的土地以后未必都能用于住宅開發(fā)，有的可能被要求退回，政府調整為其他產業(yè)用地，有的則可能調整出讓計劃。

　　政策調控下關閉了住宅市場發(fā)展的“閘門”，但同時開啟了租賃市場和產業(yè)地產的新通道。

　　歐陽捷指出，海南引入大量新興產業(yè)包括深海采礦、島礁旅游、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場、深�；�地、文昌航天城、新型交易平臺，這些都需要大量的人才，因此未來需要更多的住房，這些住房很可能以租賃住房為主。新增住宅用地會更多采取租賃住宅用地出讓模式，企業(yè)也要做好開發(fā)、經營自持租賃住宅的思想準備。

　　同時，歐陽捷認為，未來海南會有更多的產業(yè)地產機會，比如郵輪基地碼頭、航天特色小鎮(zhèn)、超大型購物廣場、賽馬會及其俱樂部等等，有產業(yè)資源的開發(fā)商將會獲得政府青睞，獲得發(fā)展機會。

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