駐馬店房產(chǎn)在線訊  今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控逐漸深化和升級(jí)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年以來(lái)，各地累計(jì)出臺(tái)的樓市調(diào)控措施已超過(guò)80次。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，整體來(lái)看，今年出臺(tái)的各項(xiàng)樓市調(diào)控舉措，其共性體現(xiàn)在“短期調(diào)控目標(biāo)不變”。因此，無(wú)論是近期大連（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)等地出臺(tái)的限購(gòu)政策，還是海南（樓盤(pán)）樓市限購(gòu)政策全面升級(jí)，都是在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，意在防止炒房死灰復(fù)燃。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到從4月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在愈發(fā)密集的樓市調(diào)控政策下，全國(guó)房?jī)r(jià)逐漸穩(wěn)定。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，從數(shù)據(jù)來(lái)看，3月份一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降，二三線城市同比漲幅繼續(xù)回落。

　　劉建偉認(rèn)為，3月份，各地繼續(xù)以因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)政策為主基調(diào)，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格3月份首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅分別比上月回落0.2個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　持續(xù)分化

　　自2017年北京（樓盤(pán)）“317”嚴(yán)格調(diào)控開(kāi)始，全國(guó)超百城發(fā)布了近250次樓市調(diào)控政策，有效遏制了熱點(diǎn)城市的投機(jī)需求。

　　近日，4大資產(chǎn)管理公司（AMC）之一的東方資產(chǎn)管理公司發(fā)布《中國(guó)不良資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）�！秷�(bào)告》認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)化程度仍然不高，常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%。據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化率低于70%之前，城鎮(zhèn)化水平仍將保持較高速度的增長(zhǎng)。從居民部門(mén)收入增速來(lái)看，2017年前3季度城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民可支配收入名義增速分別為8.3%和8.7%，同期我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率在5.1%左右。因此，房地產(chǎn)價(jià)格整體下行的空間有限，但主要受限于各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策，一線、二線房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中有降是大概率事件。

　　青島（樓盤(pán)）大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授，原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容分析表示，從上述數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，最關(guān)鍵的問(wèn)題在于，如果以2015年為基數(shù)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)下跌只有一個(gè)，下跌的幅度也只有0.3，而其它69個(gè)城市的房?jī)r(jià)都是上漲的。而且上漲20%以上的城市有23%，上漲30%以上的城市有11個(gè)，上漲40%以上的城市有5個(gè)。漲幅最大的廈門(mén)（樓盤(pán)）達(dá)50.9%。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市從去年下半年開(kāi)始，陸續(xù)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的現(xiàn)象，但現(xiàn)在又出現(xiàn)了上漲，主要原因在于：這些城市的庫(kù)存規(guī)模確實(shí)不足，房?jī)r(jià)漲易跌難；近期高端樓盤(pán)積極入市，在一定程度上影響了價(jià)格。從同比數(shù)據(jù)看，一線城市繼續(xù)呈現(xiàn)同比下跌，這和過(guò)去持續(xù)性的調(diào)控因素有關(guān)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從全國(guó)熱點(diǎn)城市看，一二線市場(chǎng)在調(diào)控下，出現(xiàn)了明顯的平穩(wěn)下行，特別是一線城市。整體看，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化依然是最主要特點(diǎn)，一二線市場(chǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)平穩(wěn)，而三四線市場(chǎng)將運(yùn)行在高位。

　　從近期的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，北京的房?jī)r(jià)下降從郊區(qū)、周邊開(kāi)始。近期北京門(mén)頭溝有多個(gè)新樓盤(pán)與去年同一片區(qū)開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，降幅超過(guò)了15%，去年每平方米賣(mài)到6萬(wàn)元，而今開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米只有5萬(wàn)多元。房山區(qū)的商住樓轉(zhuǎn)入清淡，有的樓盤(pán)已打7折銷(xiāo)售。而燕郊的房?jī)r(jià)降幅最明顯，新房與去年高峰期相比降價(jià)1/3，有的二手房成交價(jià)出現(xiàn)腰斬。

　　繼北京周邊樓盤(pán)明顯降價(jià)之后，深圳（樓盤(pán)）房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了明顯松動(dòng)。“三價(jià)合一之后，除非‘筍盤(pán)’，否則二手房不好賣(mài)�！�4月19日，中原地產(chǎn)深圳一門(mén)店銷(xiāo)售經(jīng)理感嘆道。據(jù)悉，深圳最近二手房“筍盤(pán)”成交，往往便宜數(shù)十萬(wàn)，甚至一兩百萬(wàn)元，降幅已達(dá)10%左右。此外，北京燕郊有的樓盤(pán)降幅已達(dá)30%;上海（樓盤(pán)）3月二手住宅則環(huán)比下跌了0.6%，跌幅為2016年以來(lái)之最。

　　受房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融環(huán)境條件約束，一、二線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始穩(wěn)中有降，而三四線城市卻仍處于上升狀態(tài)。

　　《報(bào)告》稱，總體來(lái)看，三線城市房?jī)r(jià)下跌概率高于上漲的可能性。然而，三線城市穩(wěn)中有降的結(jié)果需要一定條件。《報(bào)告》認(rèn)為，如果調(diào)控政策繼續(xù)，并且逐步推出長(zhǎng)效機(jī)制，例如改革土地供給制度，三線城市房?jī)r(jià)較大可能出現(xiàn)穩(wěn)中有降。

　　首先，受房地產(chǎn)市場(chǎng)限售限購(gòu)政策、房地產(chǎn)按揭貸款利率和首付比例抬升等多重因素影響，房地產(chǎn)需求將會(huì)有所回落。其次，2018年土地供給制度改革和租賃住房市場(chǎng)發(fā)展等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始逐步落地。再其次，2016年以來(lái)，三線城市房地產(chǎn)供地面積和房地產(chǎn)投資的前期回升等，都將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下行產(chǎn)生影響。最后，2018年以來(lái)，三線城市紛紛出臺(tái)針對(duì)性政策放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控，可能是感受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足的壓力。

　　《報(bào)告》認(rèn)為，綜合來(lái)看，雖然房?jī)r(jià)高企，樓市風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的小幅回調(diào)，仍在金融系統(tǒng)的可控范圍，房?jī)r(jià)下跌20%以內(nèi)也在銀行可接受范圍內(nèi)。

　　同時(shí)，一份有關(guān)百?gòu)?qiáng)房企的報(bào)告顯示，過(guò)去15年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額從7956億元擴(kuò)大至13.37萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了15.8倍；百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售額從1113億元增長(zhǎng)到6.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了56.3倍，市場(chǎng)份額從14%提升到47.7%。截至去年末，百?gòu)?qiáng)房企在2017年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.9%，也已逼近企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率紅線。

　　降準(zhǔn)之辯

　　就在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)之前，一則消息引起業(yè)界廣泛熱議，本就敏感的房?jī)r(jià)話題再次成為焦點(diǎn)。

　　4月17日，央行宣布，從4月25日起，下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準(zhǔn)釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利。這也是央行行長(zhǎng)易綱上任后，第一次實(shí)施大型貨幣調(diào)節(jié)動(dòng)作。

　　央行表示，此次降準(zhǔn)保持穩(wěn)健中性貨幣政策取向不變。在博鰲（樓盤(pán)）亞洲論壇2018年年會(huì)“貨幣政策的正常化”分論壇上，央行行長(zhǎng)易綱表示，中國(guó)目前實(shí)行的是穩(wěn)健中性的貨幣政策，并沒(méi)有實(shí)行量化寬松政策及零利率政策，而對(duì)于主要經(jīng)濟(jì)體央行資產(chǎn)負(fù)債表收縮問(wèn)題，已經(jīng)提前有所預(yù)期并做好準(zhǔn)備。

　　央行此次降準(zhǔn)，按照降準(zhǔn)操作當(dāng)日，將償還MLF（Medium-term Lending Facility 中期借貸便利）約9000億元。屆時(shí)能夠真正釋放增量資金約4000億元，這些錢(qián)大部分釋放給了城商行和非縣域農(nóng)商行，去支持小微企業(yè)。

　　央行對(duì)此解讀為：釋放4000億元增量資金，增加了小微企業(yè)貸款的低成本資金來(lái)源。人民銀行將要求相關(guān)金融機(jī)構(gòu)把新增資金主要用于小微企業(yè)貸款投放，并適當(dāng)降低小微企業(yè)融資成本，改善對(duì)小微企業(yè)的金融服務(wù)，上述要求將納入宏觀審慎評(píng)估（MPA）考核。

　　有經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，雖然央行稱穩(wěn)健中性的貨幣政策取向保持不變，但這次意外降準(zhǔn)很可能是貨幣政策松動(dòng)的開(kāi)始。此外，降準(zhǔn)從來(lái)不是針對(duì)房地產(chǎn)的降準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生較大影響。但是資金或多或少會(huì)流入地產(chǎn)領(lǐng)域，會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生間接利好。

　　中國(guó)不良資產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟金融與法律研究院研究員莫開(kāi)偉認(rèn)為，央行定向降準(zhǔn)釋放的巨額市場(chǎng)流動(dòng)性，有利于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，不僅直接利好債市，還有利于樓市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可為房地產(chǎn)發(fā)展提供更為寬松有利的投資環(huán)境。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友表示，這次降準(zhǔn)力度很大，有可能是中國(guó)重返寬松周期的開(kāi)始。一季度經(jīng)濟(jì)雖然表現(xiàn)不錯(cuò)，但高頻數(shù)據(jù)顯示，下行跡象明顯；資金面偏緊導(dǎo)致中小企業(yè)融資更困難，維持流動(dòng)性適度十分必要；今年貨幣政策可能邊際略松，監(jiān)管節(jié)奏也可能放緩，資產(chǎn)價(jià)格下行壓力緩解。

　　華泰證券(601688,股吧)首席宏觀分析師李超認(rèn)為，今年年初以來(lái)國(guó)際收支平衡和金融穩(wěn)定在貨幣政策中的目標(biāo)相對(duì)弱化，而穩(wěn)增長(zhǎng)和控通脹問(wèn)題均顯現(xiàn)了預(yù)期的變化，貨幣政策很可能從穩(wěn)健中性轉(zhuǎn)向穩(wěn)健靈活適度。

　　樓市利好？

　　這幾年，央行一直通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的貨幣政策工具來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。事實(shí)上，2014年~2017年是中國(guó)最近的一個(gè)寬松周期，期間溢出的流動(dòng)性造就了房地產(chǎn)的狂飆猛進(jìn)。

　　在一輪又一輪的金融強(qiáng)監(jiān)管之后，很多開(kāi)發(fā)商遭遇資金難題。雖說(shuō)是局部降準(zhǔn)，但下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，就相當(dāng)于釋放了4000億元增量資金，力度較大。4000億元資金涌入市場(chǎng)，是否會(huì)成為各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑強(qiáng)心針？

　　對(duì)于此次央行降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不同的聲音。

　　有專(zhuān)家表示，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控非常嚴(yán)格，對(duì)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的打擊力度也很大，所以房子回歸居住屬性只是時(shí)間問(wèn)題。因此，降準(zhǔn)釋放的資金也許不會(huì)大批量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位下，央行降準(zhǔn)并不會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入暴漲階段。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，貨幣寬松時(shí)期往往是房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。一旦經(jīng)濟(jì)回暖，貨幣政策進(jìn)入偏緊周期，再加上房地產(chǎn)政策持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)將受到很大影響。降準(zhǔn)能夠緩解房地產(chǎn)資金收緊壓力，但是房貸資金價(jià)格上行仍是趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)今年融資難度加大。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，通過(guò)各種途徑獲得這筆錢(qián)的能力依然存在，開(kāi)發(fā)成本相對(duì)降低，也有利于開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)發(fā)。

　　2017年1月起，全國(guó)首套房貸款平均利率不斷上升，截至今年3月已經(jīng)是連續(xù)15個(gè)月上升。3月，19家主要銀行當(dāng)中，有17家銀行首套房貸款利率已超過(guò)基準(zhǔn)上浮10%，較2月新增了2家。工行、農(nóng)行、中行、建行4大行首套房貸利率，均已超基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　目前，不少在大城市生活的年輕人有購(gòu)房的剛需，但資金實(shí)力卻不允許。以北京、上海等一線城市為例，普通家庭平均工資為兩萬(wàn)元/月，但這些城市非核心區(qū)域的房?jī)r(jià)卻在7萬(wàn)元每平方米。一個(gè)家庭想要購(gòu)入一套80平方米左右的房子，需要不吃不喝工作24年。因此，貸款買(mǎi)房仍是他們的主要選擇。

　　央行降準(zhǔn)之后，對(duì)購(gòu)房者們會(huì)有哪些影響？房貸利率會(huì)降嗎？

　　根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，全國(guó)首套房貸款平均利率自2017年1月起連續(xù)15個(gè)月上升，到今年3月，貸款平均利率為5.51%，比2月份上浮了 0.92%；此外銀行放款慢、排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題仍然屢見(jiàn)不鮮。

　　今年全國(guó)兩會(huì)央行的記者發(fā)布會(huì)上，央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝回答記者房貸利率提問(wèn)時(shí)稱，房貸利率略有上升，但從稍長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看，仍然處于比較低的水平。

　　有業(yè)內(nèi)人士置評(píng)，央行降準(zhǔn)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示，此次降準(zhǔn)有利于租購(gòu)貸款，買(mǎi)房入市迎良機(jī)。同時(shí)，增強(qiáng)了銀行的流動(dòng)性和降低了資金成本，房貸資金或被逐漸放寬。在一定程度上緩解了房地產(chǎn)資金面不足的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此時(shí)入市顯然是良機(jī)。

　　此外，李立峰表示，準(zhǔn)備金率下調(diào)，體現(xiàn)了政府宏觀調(diào)控的決心，貨幣相對(duì)寬松，對(duì)于普通老百姓(603883,股吧)而言，買(mǎi)房貸款可能相對(duì)容易。降準(zhǔn)之后，銀行的流動(dòng)資金會(huì)更加充裕，住房貸款的供應(yīng)會(huì)更加充足。從購(gòu)房者的角度看，辦理貸款的額度會(huì)有小幅的上升，利率也不大會(huì)再上漲。

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