法問丨借名買房，房子到底是誰的？

2018-05-01 來源：和訊名家

評論

　　駐馬店房產(chǎn)在線訊駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的另一面，是與房屋相關的各種矛盾和糾紛日漸突顯，各類房屋合同糾紛案件在各級法院的民事審判中已占據(jù)相當大的比重。中國房地產(chǎn)報新媒體特為此開辟法問專欄，為買賣雙方解讀房地產(chǎn)糾紛以及相關法律法規(guī)。如果有相關的法律問題，歡迎您在后臺留言咨詢。

　　案例：

　　幾年前，劉女士和王女士在山東半島的一個海邊城市共同買了一套海景房。由于劉女士和王女士都已經(jīng)退休無法獲得貸款，就以王女士女兒的名字買房，劉女士和王女士共同支付了首付款，并以王女士女兒的名義貸款。之后，王女士退出，兩人約定房屋歸劉女士一人所有，由劉女士繼續(xù)按月還貸，這樣的狀況一直持續(xù)多年，最近王女士的女兒突然提出自己要買房，需要貸款，因為已經(jīng)貸款買了一套房所以銀行不給她貸款，現(xiàn)在她要把這套房子賣了。劉女士不同意賣房，認為王女士的女兒不是真實的房屋產(chǎn)權人，其沒有權利賣房。劉女士以上述理由向法院提起訴訟，要求法院確認房屋的所有權。

　　案例評析：

　　本案房屋“真實權利狀態(tài)”與“登記狀態(tài)”明顯不一致。那么法院應當如何確權呢？

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到一種觀點認為，根據(jù)當事人提供的購房首付款支付、房貸的償還、雙方之間關于借名買房及所有權歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買房關系，則當事人之間的真實意思是借名人購買房屋并取得所有權，被借名人雖然根據(jù)相應的房屋買賣合同等文件被登記為房屋所有權人，但這非當事人的真實意思表示，據(jù)此做出的權屬登記導致了最終形成的登記權利狀態(tài)與真實權利狀態(tài)不一致，此時，不動產(chǎn)登記簿的權利推定將因有證據(jù)證明權屬的真實狀態(tài)而遭到否定，從而應回歸真實權利狀態(tài)，故當事人請求確認房屋所有權，法院應予以支持。

　　另一種觀點認為，借名人與登記權利人之間關于房屋所有權歸屬的約定只能約束合同雙方當事人，沒有直接設立房屋所有權的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權。

　　律師支持第二種觀點。借名人劉女士在這種情形下的法律“身份”是真實“的債權人”，而非真實“物權人”。

　　當事人雖然約定了房屋所有權歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權效力，房屋所有權因此并未轉移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時完成物權變動為主要內(nèi)容的債權債務關系。該約定具有債權效力，被借名人因此對借名人負有相應的協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記的義務，借名人因此而成為這一關系下的債權人。

　　由于登記權利人就是真實物權人，其享有房屋所有權，故登記權利人將房屋出賣給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對借名人的違約行為，并不能否認其對外的處分行為系有權處分。

　　律師建議：

　　建議劉女士撤銷請求確認房屋所有權之訴，而改打借名買房合同之訴，請求法院判令王女士的女兒將房屋過戶給劉女士。

　　北京（樓盤）高院在《關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發(fā)［2014］489號）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)”。

　　法院對于借名人買房行為，認定其是否有效，應根據(jù)法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定加以認定，如不存在無效情形，則判令被借名人為借名人辦理房屋過戶登記手續(xù)。

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