駐馬店房產(chǎn)在線訊  從默默無聞到備受追捧，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在2017年變成了“風(fēng)口上的豬”。

　　在旭輝領(lǐng)寓國(guó)際副總裁高杰的記憶中，一年前的景象還大不相同。旭輝集團(tuán)于2016年開始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，彼時(shí)這家公司對(duì)領(lǐng)寓團(tuán)隊(duì)的要求是盡量能夠自我造血，“我們一年前去跟很多銀行談(融資)，根本就約不到人。結(jié)果2017年下半年，風(fēng)口突轉(zhuǎn)，各種銀行都來找我們。”

　　銀行態(tài)度的轉(zhuǎn)變，意味著融資渠道的打開。2017年12月底，旭輝發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單民企長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs，注冊(cè)規(guī)模30億元。從計(jì)劃發(fā)行到最終成功，這單儲(chǔ)架式權(quán)益類REITs只花費(fèi)了短短43天——對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說，這一融資速度在一年前是不可想象的。

　　對(duì)于前期投入大、運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)來說，在政策支持下，現(xiàn)階段融資渠道的打通解決了前期融資的難題。除了旭輝，截至目前，已經(jīng)有魔方公寓、新派公寓、保利地產(chǎn)、招商蛇口、碧桂園等企業(yè)發(fā)行了包括ABS、CMBS、類REITS等在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓金融產(chǎn)品。

　　另外一方面，房企和國(guó)家隊(duì)在2017年的紛紛入局，讓這一行業(yè)多元化供給主體的局面正在形成。和公寓運(yùn)營(yíng)商、房企主要在市場(chǎng)上獲取存量房源不同，國(guó)家隊(duì)的優(yōu)勢(shì)在于可以直接獲取租賃住宅土地。根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)，目前上海地產(chǎn)集團(tuán)是“國(guó)家隊(duì)”中獲取租賃用地規(guī)模最大的一家，其新增租賃住宅土儲(chǔ)約為71萬平方米。

　　多供給主體帶來的，是更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)。幾乎所有長(zhǎng)租公寓從業(yè)者都堅(jiān)信，在現(xiàn)階段，做大規(guī)模是他們必然的選擇。一些2017年才開始布局的房企，目前拓展房源數(shù)不超過10000間，但喊出了幾年內(nèi)拓展超過百萬房源的口號(hào)。

　　在萬億的市場(chǎng)空間面前，機(jī)遇與挑戰(zhàn)始終并存。中富旅居董事長(zhǎng)袁野表示，地產(chǎn)商做公寓，任重而道遠(yuǎn)，“因?yàn)榛貓?bào)率低，回報(bào)周期長(zhǎng)。另外，融資成本也高，ABS、類REITS產(chǎn)品未來走向并不明朗�！�

　　“如果說2017年是長(zhǎng)租公寓元年的話，2018、2019年肯定是整合年，有一些可能就做不下去了，有一些可能面臨跟其他人合作。”克而瑞副總裁張兆娟分析說。

　　長(zhǎng)租風(fēng)起

　　長(zhǎng)租公寓行業(yè)火熱的一大表現(xiàn)，就是多元化供應(yīng)主體的出現(xiàn)。

　　目前，布局長(zhǎng)租公寓的企業(yè)普遍分為以下幾類：品牌運(yùn)營(yíng)商，一般起步較早，有些運(yùn)營(yíng)商已深耕超過十年，代表性企業(yè)包括YOU+公寓、魔方公寓等；中介系，比如世聯(lián)紅璞公寓、鏈家自如、我愛我家(微博)相寓；酒店系，包括雅詩閣、如家逗號(hào)公寓、華住城家公寓；房企系，包括萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、金地草莓社區(qū)等等；國(guó)家隊(duì)，比如上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海陸家嘴集團(tuán)、上海城投、深圳人才安居集團(tuán)等�！斑@個(gè)廝殺剛開始，但相對(duì)來講其實(shí)這一塊的市場(chǎng)壓力會(huì)大一些。”張兆娟透露，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租品牌運(yùn)營(yíng)商數(shù)量最多，約有1000家，中介系約10家，酒店系約20家，房企約30家。

　　之所以能吸引到這么多入局者，政策的紅利是最關(guān)鍵的因素之一。

　　2017年7月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并且選取了12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)單位。十九大召開之后，又提出“房住不炒”的概念，加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，進(jìn)一步利好租賃住宅市場(chǎng)。

　　一線城市是最早從政府層面直接推動(dòng)發(fā)展租賃住宅市場(chǎng)的。根據(jù)相關(guān)城市公布數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市未來3-5年將供應(yīng)超過175萬套租賃住宅，其中上海最高，未來170萬套的住宅供應(yīng)中，有70萬套規(guī)劃為租賃住宅，占比超過40%。

　　在如此高規(guī)格的政策紅利出現(xiàn)后，金融機(jī)構(gòu)開始響應(yīng)。截至目前，已經(jīng)有建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行、中國(guó)銀行等多家金融機(jī)構(gòu)介入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。

　　張兆娟認(rèn)為，在需求端，全國(guó)租賃人口的持續(xù)增長(zhǎng)，也是推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)站上風(fēng)口的重要原因之一。她表示，一般租房人口大約占到流動(dòng)人口的60%，據(jù)此推算，到2020年，中國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)達(dá)2.2億人，2030年這一數(shù)字會(huì)上升至2.65億，“核心人口還是在北上廣深四個(gè)一線城市以及二線核心城市，而且北上廣深里面哪個(gè)城市所謂的流動(dòng)人口和常住人口的比例越倒掛，那個(gè)城市的租賃是最有機(jī)會(huì)的�！�

　　但是，即便競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)如此激烈，從現(xiàn)狀看，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)依然處于初級(jí)發(fā)展階段�！吧虾Ｒ呀�(jīng)算是全國(guó)租賃市場(chǎng)當(dāng)中相對(duì)最為成熟的，整個(gè)租賃市場(chǎng)占比也不過40%左右。跟成熟國(guó)家、成熟市場(chǎng)相比，有的最高基本達(dá)到60%。一方面說明我們這個(gè)市場(chǎng)還有長(zhǎng)足的上升空間，另外一方面說明我們的市場(chǎng)剛剛開始進(jìn)入一個(gè)爆發(fā)期。”易居(博客)企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張燕分析說。

　　另一方面，雖然有眾多企業(yè)搶灘布局，但和個(gè)人房東相比，目前企業(yè)掌握的房源依然是杯水車薪。張燕透露，目前多元化供應(yīng)主體加起來擁有的房源不到2.5%，市場(chǎng)當(dāng)中高達(dá)97.5%的房源還是在個(gè)人房東手中，如何激活這一部分房源，可能是接下來長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)當(dāng)中的一個(gè)重要課題。

　　張燕還指出，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)階段還面臨一大挑戰(zhàn)：錯(cuò)配。“第一是供應(yīng)區(qū)域的錯(cuò)配，我們都希望今天的租賃住房是在市區(qū)交通便利且租金價(jià)格相對(duì)合理的地段，但是新增的租賃土地大多數(shù)都是在郊環(huán)外、外環(huán)外；第二是價(jià)格的錯(cuò)配，經(jīng)過調(diào)研，在3000元以下的月租金，或者是3000到6000元的月租金，是租賃群體最能夠承受的價(jià)格段，但這兩個(gè)價(jià)格段均供不應(yīng)求，而6000元以上租金的房源反而是供大于求。”張燕說。

　　進(jìn)擊的國(guó)家隊(duì)

　　長(zhǎng)租公寓行業(yè)的政策紅利出現(xiàn)后，國(guó)家隊(duì)于2017年下半年開始入場(chǎng)。

　　作為國(guó)家隊(duì)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的典型代表城市，上海市政府在全國(guó)最早推動(dòng)發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)。短短半年時(shí)間內(nèi)，上海已經(jīng)成功出讓29幅租賃住房用地，均由國(guó)企拿下，包括上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海張江集團(tuán)、光明食品集團(tuán)、上海城投等國(guó)企。

　　目前，非國(guó)企還無法享受到租賃地塊的紅利。一家國(guó)資背景的大型房企曾經(jīng)主動(dòng)找到過上海市相關(guān)部門，提出也想?yún)⑴c其中的申請(qǐng)，但被以“不是純國(guó)企”的理由拒絕。

　　駐馬店房產(chǎn)信息網(wǎng)小編了解到在國(guó)家隊(duì)中，上海地產(chǎn)集團(tuán)獲取的租賃地塊規(guī)模最大。在29幅租賃用地中，上海地產(chǎn)集團(tuán)拿下10幅，加上7幅自有用地，確定了首批17幅租賃房地塊，計(jì)劃投資約180億元，全部建成后可供應(yīng)約2萬套租賃住房。入市后，將采取無門檻、平租金的方式向社會(huì)供應(yīng)。2018年1月底，上海地產(chǎn)集團(tuán)還發(fā)布了首個(gè)國(guó)企租賃住房業(yè)務(wù)品牌——城方。

　　在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，國(guó)家隊(duì)具備天然的政策優(yōu)勢(shì)。上海地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略投資部副總經(jīng)理金國(guó)雄對(duì)此并不避諱，他透露，按照正常途徑獲取上述10塊地的難度非常大，此外，政府還“贈(zèng)送”了10%的配套面積，不計(jì)容、免地價(jià)，這意味著，上述10幅地塊共計(jì)71萬平方米建筑面積，還要另加上7萬平方米的配套面積。

　　駐馬店房產(chǎn)在線小編了解到“拿到地以后，金融政策方面(的支持)也是比較突出，像國(guó)家開發(fā)銀行給我們幾百億的授信，建行、浦發(fā)行動(dòng)比較積極，原來開發(fā)貸只有幾年的時(shí)間，他們敢于創(chuàng)新，做了大概25年的開發(fā)貸，對(duì)我們是一個(gè)極大的支持�！苯饑�(guó)雄說。

　　據(jù)悉，上海地產(chǎn)集團(tuán)今年計(jì)劃推出長(zhǎng)租公寓12000套，上半年計(jì)劃開工4000套，下半年開工8000套，年底前全面開工，預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)交付。對(duì)于未來，上海地產(chǎn)集團(tuán)還提出了宏大的規(guī)模目標(biāo)。據(jù)金國(guó)雄透露，上海地產(chǎn)集團(tuán)會(huì)成立一家關(guān)于租賃住宅的混合所有制企業(yè)，以輕資產(chǎn)化模式上市，5年時(shí)間做到8萬套并實(shí)現(xiàn) IPO，8年實(shí)現(xiàn)估值2000億元目標(biāo)。

　　但是，對(duì)于國(guó)企來說，運(yùn)營(yíng)是短板。這些快速獲取資源的國(guó)家隊(duì)如何運(yùn)營(yíng)出真正符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

　　而對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來說，和國(guó)家隊(duì)合作或許會(huì)成為下一步的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，公寓品牌運(yùn)營(yíng)商灣流國(guó)際青年社區(qū)即將在今年3月份迎來和一家國(guó)企的股權(quán)合作。

　　盈利之難和資產(chǎn)升值

　　由于前期獲取房源成本高、租金上漲壓力大，長(zhǎng)租公寓行業(yè)目前面臨的整體現(xiàn)狀是實(shí)現(xiàn)行業(yè)盈利舉步維艱。

　　克而瑞調(diào)研了行業(yè)多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)，發(fā)現(xiàn)目前行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少需要6年以上。更令人擔(dān)憂的是，上述微薄的盈利水平還需要建立在一個(gè)基礎(chǔ)上——企業(yè)整體出租率保持在95%以上，但目前行業(yè)10強(qiáng)的平均出租率也才約90%。

　　張兆娟還表示，長(zhǎng)租公寓的續(xù)租率更低，整體不超過30%。

　　底價(jià)拿到租賃用地的國(guó)企在盈利方面也并不輕松。金國(guó)雄坦承，運(yùn)營(yíng)壓力確實(shí)很大，“我們的理解是，首先要獲取一些資源，10塊地的地段都不錯(cuò)，從運(yùn)營(yíng)的角度是保本，收益大概能做到接近銀行的貸款利率，更注重資產(chǎn)長(zhǎng)期增值�！�

　　在這一點(diǎn)上，無論是民營(yíng)企業(yè)還是國(guó)家隊(duì)的想法均一致。他們之所以在盈利難的現(xiàn)狀面前依然不斷做大規(guī)模，“賭”的就是未來的資產(chǎn)升值以及輕資產(chǎn)化�！熬涂凑l家的資產(chǎn)更優(yōu)質(zhì)，誰家運(yùn)營(yíng)得更好，其實(shí)未來在金融上獲取到的支持可能會(huì)更多。”張兆娟說。

　　“真正的核心是聚焦在運(yùn)營(yíng)管理，它最終能展現(xiàn)這個(gè)資產(chǎn)價(jià)值，不然你的資產(chǎn)拿來再便宜，運(yùn)營(yíng)不好，你買來一個(gè)資產(chǎn)100億，被你運(yùn)營(yíng)變成80億了�！鄙虾Ｈf科泊寓總經(jīng)理嚴(yán)勇表示。作為最早布局長(zhǎng)租公寓的龍頭房企，萬科泊寓在運(yùn)營(yíng)方面已經(jīng)形成了一套相對(duì)完善的管理體系。

　　據(jù)嚴(yán)勇透露，萬科原本的熱帶雨林體系使業(yè)務(wù)之間產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，提升客戶黏性，比如泊寓和住宅體系的協(xié)同，通過租房抵房款；泊寓和商業(yè)體系的協(xié)同，泊寓租戶在萬科商業(yè)綜合體里享受規(guī)定的權(quán)益等。當(dāng)客戶黏性增加后，客戶之間也會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。

　　目前，萬科泊寓運(yùn)營(yíng)管理體系可細(xì)分為三個(gè)板塊與九個(gè)模塊，三個(gè)板塊分別是基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)、增值運(yùn)營(yíng)和保障運(yùn)營(yíng)，九個(gè)模塊則包括：招租，基礎(chǔ)改裝服務(wù)，運(yùn)營(yíng)管理，社群活力建設(shè)，資源體系，智能化安保，快速維修，平行系統(tǒng)，人才資源�！熬腿f科泊寓的經(jīng)驗(yàn)，影響利潤(rùn)的因素包括獲取的成本、建安成本的管控，第三個(gè)是坪效：租金、單房面積&CE值，CE值是我們內(nèi)部管控租賃住房成本運(yùn)營(yíng)管控的指標(biāo)。其實(shí)在坪效這一塊，通過整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理體系來提高租金，第二是單房面積，我們上海公司有一個(gè)研究所專門在做這個(gè)事。原來我們對(duì)銷售性住房從中低端到高端到別墅都有一套理論的，但是在租賃住房里面又是另外一個(gè)概念了。要考慮客戶的需求、兩房面積是多少、三房是多少、地板和墻面用什么材料，來減少更換頻率。還有一個(gè)核心因素是周轉(zhuǎn)，開發(fā)改造周期，到成熟的周期，到持續(xù)運(yùn)營(yíng)的增值。通過對(duì)管理的賦能，讓資產(chǎn)產(chǎn)生增值效益�！眹�(yán)勇進(jìn)一步表示。

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